ฝ่ายนิติบัญญัติของรัฐใช้ข้อบังคับท้องถิ่นที่ทำให้ค่าที่พักสูงเกินจริง

ผู้ว่าการและสมาชิกสภานิติบัญญัติทั่วประเทศต่อไป เสนอและดำเนินการ นโยบายเพื่อสร้างบรรยากาศด้านภาษีและกฎระเบียบที่มีการแข่งขันมากขึ้น ส่วนหนึ่งเพื่อดึงดูดการลงทุนที่จะนำมาซึ่งนายจ้างและงานที่มีรายได้สูง อย่างไรก็ตาม หากไม่มีการจัดหาที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและราคาย่อมเยาเพื่อรองรับการหลั่งไหลของครอบครัวที่ได้รับการสนับสนุนจากงานใหม่ เจ้าหน้าที่ของรัฐก็มีปัญหาอื่นอยู่ในมือ นั่นคือความท้าทายที่ผู้กำหนดนโยบายกำลังต่อสู้อยู่ในรัฐที่เติบโตอย่างรวดเร็วหลายแห่ง

ตัวอย่างเช่นใน North Carolina ในหมู่ 10 อันดับแรกของรัฐที่เติบโตเร็วที่สุด เมื่อปีที่แล้ว สมาชิกสมัชชาใหญ่แห่งรัฐกำลังพิจารณาออกกฎหมายให้ "ดีนเน็กซ์" หรือถอดถอนทรัพย์สินในซัมเมอร์ฟิลด์ เมืองที่ตั้งอยู่นอกเมืองกรีนส์โบโรออกจากเขตอำนาจศาลท้องถิ่น ซึ่งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นปฏิเสธการพัฒนาที่เสนอซ้ำแล้วซ้ำเล่า สมาชิกสภานิติบัญญัติพิจารณาถึงเรื่องที่น่าสนใจทั่วทั้งรัฐ เนื่องจาก Summerfield ตั้งอยู่ในพื้นที่ส่วนหนึ่งของ North Carolina ซึ่งจำเป็นต้องเพิ่มการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจขนาดใหญ่หลายโครงการซึ่งมีกำหนดจะนำผู้มาใหม่เข้ามาในพื้นที่ การเคลื่อนไหวนี้และข้อเสนอที่เกี่ยวข้องในรัฐอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าการถกเถียงเรื่องค่าที่อยู่อาศัยและการแบ่งเขตเป็นประเด็นหนึ่งที่มีแนวโน้มที่จะร้อนระอุและแย่งชิงแนวร่วมทางการเมืองแบบดั้งเดิมได้อย่างไร

Summerfield ซึ่งจัดตั้งขึ้นในปี 1996 เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เป็นส่วนหนึ่งของ Greensboro มีการแบ่งเขตแบบยกเว้นในลักษณะที่ว่า ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของเมือง สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวและบนที่ดินขนาด 1.3 เอเคอร์ การย้ายเพื่อผ่านกฎหมายของรัฐเพื่อแยกส่วนของ Summerfield เพื่ออนุญาตให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่หลังจากหลายปีของการร้องขออย่างเป็นทางการเพื่อคลายข้อ จำกัด ดังกล่าวและแม้แต่การยอมรับจากเจ้าหน้าที่ของรัฐ Summerfield ว่านโยบายการแบ่งเขตของพวกเขาจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลง

ทนายความของเมือง Summerfield เตือน คณะกรรมการเมืองในปี 2021 ว่าแนวปฏิบัติการแบ่งเขตแบบยกเว้นเชิญชวนให้มีการดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติการเคหะที่เป็นธรรม “ถ้าคุณต้องการหลีกเลี่ยงความรับผิดที่อาจเกิดขึ้น ให้สร้างตัวเลือกในกฎหมายของคุณที่จะอนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงใน Summerfield” ทนายความของเมืองแนะนำ “คุณไม่ต้องระบุด้วยซ้ำว่าตอนนี้อยู่ที่ไหน” ทนายความของ Summerfield กล่าวเสริม “สิ่งที่คุณต้องทำคือสร้างกรอบการแบ่งโซนที่จะอนุญาตให้นักพัฒนาบางคนเข้ามาและพูดว่า 'คุณรู้อะไรไหม ฉันต้องการสร้างที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นกว่านี้'” เจ้าหน้าที่ของ Summerfield ปฏิเสธที่จะรับคำแนะนำนั้น

การจัดหาที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอและต้นทุนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วไม่ได้จำกัดเฉพาะใน Summerfield และบริเวณโดยรอบ สถาบันกาโต้ ศึกษา ที่เผยแพร่ในเดือนธันวาคม 2022 ชี้ให้เห็นว่าการเติบโตของประชากรในรัฐนอร์ทแคโรไลนานั้นสูงเกินกว่าอัตราการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ได้อย่างไร ในขณะที่การแบ่งเขตในท้องถิ่นที่จำกัดเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของอุปทานที่อยู่อาศัยในส่วนอื่นๆ ของรัฐ ความจำเป็นในการแก้ไขเรื่องนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่งในกรีนส์โบโรและภูมิภาคโดยรอบ ซึ่งมักเรียกกันว่า Triad

Greensboro ซึ่งอยู่ติดกับ Summerfield จัดอันดับ อันดับหนึ่งของประเทศในปีที่แล้วสำหรับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยค่าเช่าอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องนอนในกรีนสโบโรพุ่งขึ้น 74% ในหนึ่งปี Toyota, Boom Supersonic, Publix และบริษัทอื่นๆ กำลังลงทุนหลายพันล้านในภูมิภาคนี้เพื่อสร้างโรงงานผลิตและกระจายสินค้าแห่งใหม่ ซึ่งจะนำพนักงานรายได้ดีหลายพันคนเข้ามา ความปรารถนาที่จะให้คนงานเหล่านี้และครอบครัวสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา ประกอบกับการที่เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นปฏิเสธที่จะขจัดหรือผ่อนปรนอุปสรรคด้านกฎระเบียบในการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้สมาชิกสภานิติบัญญัติของรัฐในราลีสรุปว่าพวกเขาต้องดำเนินการ

Boom Supersonic กำลังลงทุนครึ่งพันล้านดอลลาร์เพื่อสร้างโรงงานผลิตเครื่องบินความเร็วเหนือเสียง ซึ่งอยู่ห่างจาก Summerfield เพียง 11 นาทีหากเดินทางโดยรถยนต์ โรงงานแห่งนี้จะมีพนักงานมากกว่า 2,000 คน Toyota ทุ่มเงิน 3.4 พันล้านดอลลาร์เพื่อสร้างโรงงานผลิตแบตเตอรี่ลิเธียมซึ่งอยู่ห่างจาก Summerfield เพียง 35 นาที โรงงานแบตเตอรี่แห่งนั้น ซึ่งจะเป็นโรงงานแห่งแรกของโตโยต้าในอเมริกาเหนือ คาดว่าจะจ้างงาน 3,875 คน ในขณะเดียวกัน Publix กำลังใช้เงิน 400 ล้านดอลลาร์เพื่อสร้างศูนย์กระจายสินค้ามากกว่า 1,000 ล้านตารางฟุตในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งจะจัดหาร้านขายของชำทั่วนอร์ทแคโรไลนาและเวอร์จิเนีย โครงการดังกล่าวจะสร้างงานใหม่ XNUMX ตำแหน่ง

การพัฒนาทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่เกิดขึ้นในภูมิภาคนี้และความจำเป็นในการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมไม่ได้ทำให้สมาชิกของ Summerfield Town Board เปลี่ยนเส้นทาง หลังจากเสนอคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ใหม่จำนวน 1,161 ยูนิตในปี 2021 ผู้พัฒนารายหนึ่งได้ปรับลดข้อเสนอของเขาเป็นโครงการ 600 ยูนิต คณะกรรมการเมือง ปฏิเสธข้อเสนอนั้น ในการลงคะแนนเมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ ประธานวุฒิสภา Pro Tempore Phil Berger (ขวา) อธิบายในแถลงการณ์ว่าเหตุใดความดื้อรั้นในระดับท้องถิ่นที่ยังคงดำเนินอยู่ในขณะนี้จึงกระตุ้นให้มีการตอบโต้ทางกฎหมายของรัฐ:

“ผมไม่ทราบว่าแผนการที่ส่งโดยนักพัฒนาท้องถิ่นควรหรือไม่ควรได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการท้องถิ่น” วุฒิสมาชิกเบอร์เกอร์กล่าว “สิ่งที่ฉันรู้คือ Triad กำลังดึงดูดเงินหลายพันล้านดอลลาร์ในการพัฒนาเศรษฐกิจใหม่ และในขณะที่พื้นที่ของเราเติบโตอย่างต่อเนื่อง จึงจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมอย่างเร่งด่วน เพื่อให้พยาบาล ครู เจ้าหน้าที่กู้ภัยเบื้องต้น และคนงานก่อสร้างในพื้นที่ของเราอาศัยสามารถอาศัยอยู่ใน ชุมชนที่พวกเขาให้บริการ”

การย้ายโดยสมัชชาใหญ่เพื่อแยกส่วนของ Summerfield จะต้องพบกับการต่อต้านอย่างรุนแรงจากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น Tim Sessoms นายกเทศมนตรี Summerfield กล่าวว่า “มันจะเป็นความอยุติธรรมครั้งใหญ่และเป็นแบบอย่างที่อันตรายสำหรับสมัชชาของเราที่จะเพิกเฉยต่อเจ้าหน้าที่ที่ได้รับการเลือกตั้งในท้องถิ่นและทำการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวกับเมืองของเรา” Tim Sessoms นายกเทศมนตรี Summerfield กล่าว

นอกเหนือจากวิธีที่พวกเขาเพิ่มค่าที่อยู่อาศัยและกดดันอุปทานแล้ว นักวิจารณ์เกี่ยวกับระเบียบการแบ่งเขตในท้องถิ่นของ Summerfield ยืนยันว่าข้อจำกัดดังกล่าวยังเป็นอันตรายต่อสุขภาพสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัยสาธารณะด้วย Summerfield มีผู้อยู่อาศัยประมาณ 12,000 คน เป็นเมืองที่มีประชากรมากที่สุดในรัฐนอร์ทแคโรไลนา ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำหรือท่อระบายน้ำ อันที่จริง เป็นเมืองที่ใหญ่ที่สุดในนอร์ธแคโรไลนา เซาท์แคโรไลนา และเวอร์จิเนียที่มีระบบบำบัดน้ำเสียเต็มรูปแบบ เช่นเดียวกับที่เคยทำมาในอดีต เจ้าหน้าที่ของ Summerfield ใช้สิ่งนี้เป็นข้ออ้างอีกครั้งในการขัดขวางการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เสนอ

“เมืองนี้ไม่มีทั้งระบบน้ำหรือท่อระบายน้ำเพื่อรองรับความหนาแน่นมากกว่าสามเท่าของกฎหมายการพัฒนาของเราที่อนุญาตในปัจจุบัน” นายกเทศมนตรี Sessoms เขียนในจดหมายสาธารณะที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 9 มีนาคม ซึ่งอธิบายถึงการปฏิเสธการพัฒนาดังกล่าว “Summerfield ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่จะจัดการกับภาระที่ความหนาแน่นที่เสนอจะเกิดขึ้นในโรงเรียนที่แออัดอยู่แล้วและถนนที่แออัดของเรา”

อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาโครงการ 600 ยูนิตที่เพิ่งถูกปฏิเสธเมื่อเร็วๆ นี้ จะติดตั้งโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำและท่อน้ำทิ้งที่จำเป็นในซัมเมอร์ฟิลด์ เจ้าหน้าที่ของ Summerfield ได้ปฏิเสธข้อเสนอการลงทุนด้านท่อน้ำทิ้งและโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำในอดีต การขาดโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำนี้ถูกใช้เป็นเหตุผลในการต่อต้านการพัฒนาและการเติบโตมานานหลายปี

David Couch เจ้าของที่ดินที่ถูกเสนอเพื่อพัฒนา กล่าวว่า ในแถลงการณ์ว่า "สภาเมือง Summerfield ได้นำนโยบายการแบ่งเขตมาใช้เพื่อกีดกันผู้อยู่อาศัยที่มีวิธีการเล็กน้อย และพวกเขาได้ดำเนินการดังกล่าวด้วยผลลัพธ์ที่ยอดเยี่ยม"

“พื้นที่ Greensboro และ Guilford County ขึ้นอันดับหนึ่งในประเทศในปีที่แล้วในด้านการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า” Couch กล่าวเสริม “เราต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับความพยายามในการจัดหางานที่ประสบความสำเร็จของหลายๆ คน และการพัฒนาเศรษฐกิจมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ในบริเวณใกล้เคียง”

โซฟาและผู้วิจารณ์คนอื่น ๆ เกี่ยวกับความเกลียดชังต่อการพัฒนาของเจ้าหน้าที่ Summerfield โต้แย้งว่าการกักคน 12,000 คนไว้ในระบบบ่อเกรอะของเอกชนโดยเฉพาะ นอกจากทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาแพงขึ้นแล้ว ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสุขภาพสิ่งแวดล้อม เนื่องจากระบบบำบัดน้ำเสียดังกล่าวสามารถรั่วไหลลงสู่แหล่งน้ำในท้องถิ่น นอกจากความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมที่เกิดจากการขาดโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำแล้ว ยังมีความเสี่ยงต่อความปลอดภัยสาธารณะอีกด้วย นั่นเป็นเพราะความสามารถในการดับเพลิงลดลงเมื่อไม่มีระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำในพื้นที่สำหรับผู้เผชิญเหตุคนแรกที่จะใช้

Chris Johnson หัวหน้าแผนกดับเพลิง Summerfield บอกผู้เขียนคนนี้ว่าระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำจะช่วยให้แผนกของเขาตอบสนองต่อเหตุฉุกเฉินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น “ถ้าเรามีระบบหัวจ่ายน้ำ เราจะมีคนจำนวนมากขึ้นทำการดับเพลิงจริง และมีคนน้อยลงที่ถูกดึงออกไปทำงานเพื่อรักษาแหล่งน้ำที่ดี” หัวหน้าจอห์นสันกล่าว

นายกเทศมนตรี Sessoms กล่าวว่ากำลังดำเนินการเพื่อนำโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำมาสู่เมืองของเขา “Summerfield ได้รับและกำลังดำเนินการเกี่ยวกับแผนสำหรับน้ำสำหรับอนาคตของเมืองของเรา” เขาเขียนในอีเมลถึงผู้เขียนคนนี้ เมื่อถูกถามว่าแผนของเขาจะมีระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำใน Summerfield ดำเนินการเมื่อใด นายกเทศมนตรี Sessoms ไม่ตอบ

นอร์ทแคโรไลนาอาจเดินหน้าร่างกฎหมายเพื่อนำสภาเมืองซัมเมอร์ฟิลด์ออกจากสมการว่าจะอนุมัติที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่ขนาดใหญ่ซึ่งปัจจุบันอยู่ในเขตอำนาจศาลของเมืองหรือไม่ หลายคนเชื่อว่ารัฐควรดำเนินการต่อไป ตัวอย่างเช่น ผู้นำเสียงข้างมากในวุฒิสภา พอล นิวตัน (ขวา) แนะนำกฎหมาย ในเซสชั่นที่แล้วที่จะครอบครองการแบ่งเขตท้องถิ่นใน North Carolina ที่จำกัดการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม

“นี่เป็นปัญหาด้านอุปทานที่รัฐบาลสร้างขึ้นโดยตรง” วุฒิสมาชิกนิวตันกล่าวระหว่าง เหตุการณ์วันที่ 8 ธันวาคม เกี่ยวกับนโยบายที่อยู่อาศัยที่จัดทำโดยมูลนิธิจอห์น ล็อค ซึ่งเป็นคลังความคิดที่มีฐานอยู่ที่เมืองราลี นิวตันเสริมว่า “ภาคเอกชนจะจัดการเรื่องนี้หากเราปล่อยมันออกมา”

ฝ่ายนิติบัญญัติของรัฐและผู้ว่าการรัฐในรัฐอื่นๆ ได้เสนอการปฏิรูปคล้ายกับที่นิวตันเรียกร้องในรัฐนอร์ทแคโรไลนา ตัวอย่างเช่น Greg Gianforte ผู้ว่าการรัฐมอนทาน่าเป็นหนึ่งในผู้สนับสนุนหลักในการออกกฎหมายของรัฐที่ครอบงำข้อจำกัดการแบ่งเขตในท้องถิ่นที่ขัดขวางการเติบโตของอุปทานที่อยู่อาศัย

“การแบ่งเขตที่เข้มงวดและกฎระเบียบการจัดหาที่อยู่อาศัยอื่น ๆ เป็นผ้าห่มเปียกในการก่อสร้างและการพัฒนาที่มีความรับผิดชอบ พวกเขาเพิ่มต้นทุนและจำกัดอุปทาน” ผู้ว่าการ Gianforte บอก สมาชิกของคณะทำงานที่อยู่อาศัยของเขาเมื่อปีที่แล้ว “เราต้องหลีกทางให้รัฐบาล ซึ่งเรามีความรับผิดชอบและปลอดภัย เราต้องการกฎระเบียบเพื่อความปลอดภัยสาธารณะและเพื่อปกป้องสิ่งแวดล้อม แต่ในพื้นที่อื่น ๆ เราต้องหาวิธีปรับปรุงประสิทธิภาพ”

ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยที่สูงเกินไปและเพิ่มขึ้นกำลังสร้างความเสียหายให้กับงบประมาณของครอบครัวทั่วสหรัฐอเมริกาและการกำหนดราคาจำนวนมากออกจากตลาดที่อยู่อาศัย มากเสียจนประเด็นนี้ได้รับความสนใจจากสื่อระดับชาติอย่างมากในปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น The New York Times เผยแพร่การอภิปรายอย่างกว้างขวางในเดือนกันยายน บทความ ไตร่ตรองว่าเกิดอะไรขึ้นกับบ้านเริ่มต้น ก่อนหน้านั้น New York Times ได้ตีพิมพ์ บทความ เมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาซึ่งบันทึกว่าวิกฤตที่อยู่อาศัยไม่ได้จำกัดอยู่แค่ชายฝั่งอีกต่อไป

“อาจเป็นช่วงเวลาที่เลวร้ายที่สุดในการเช่าอพาร์ทเมนต์ในแมนฮัตตัน ในช่วงเวลาเดียวกับที่การซื้อบ้านในเมืองใหญ่อย่างออสตินนั้นมีค่าใช้จ่ายที่แย่ที่สุดเท่าที่เคยมีมา” บทวิเคราะห์ของบลูมเบิร์กเมื่อวันที่ 20 กันยายน เด่น. “กลางปี ​​2020 ทั้งค่าเช่ารายเดือนและค่าผ่อนบ้านถูก แต่วันนี้กลับตรงกันข้าม”

“ค่าเช่าหรือซื้อบ้านแพงเกินไป” Glenn Youngkin ผู้ว่าการรัฐเวอร์จิเนีย (ขวา) กล่าวว่า ในคำปราศรัยต่อคณะกรรมการเงินร่วมวุฒิสภาเวอร์จิเนียในเดือนสิงหาคม 2022 สะท้อนข้อความที่ได้ยินจากผู้ว่าการและฝ่ายนิติบัญญัติในหลายรัฐ “เราต้องจัดการกับต้นตอที่อยู่เบื้องหลังอุปสงค์และอุปทานที่ไม่ตรงกัน กฎระเบียบที่ไม่จำเป็น รัฐบาลท้องถิ่นที่แบกภาระมากเกินไปและไร้ประสิทธิภาพ นโยบายการแบ่งเขตที่จำกัด และอุดมการณ์ของการต่อสู้ฟันต่อเล็บกับการพัฒนาใหม่ๆ”

การควบคุมค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยที่สูงจะยังคงอยู่ในลำดับความสำคัญสูงสุดสำหรับผู้ว่าการและฝ่ายนิติบัญญัติในหลายรัฐในอนาคตอันใกล้ ตามที่ได้แสดงให้เห็นแล้ว การเข้าร่วมพรรคพวกและความโน้มเอียงทางอุดมการณ์ไม่ได้บ่งบอกถึงความชอบของผู้ว่าการรัฐหรือผู้ร่างกฎหมายในเรื่องนี้ ตรงกันข้ามกับกรณีนี้ในประเด็นอื่นๆ อีกหลายประเด็น การถกเถียงเกี่ยวกับข้อ จำกัด การแบ่งเขตในท้องถิ่นและการพิจารณาว่าผู้ร่างกฎหมายของรัฐควรแทนที่พวกเขาหรือไม่ ในความเป็นจริง มันมีแนวโน้มที่จะบานปลาย ก่อให้เกิดแนวร่วมทางการเมืองที่ไม่เป็นทางการในกระบวนการนี้