กระแสเงินสดนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนลดลงมากกว่า 20%

ปักกิ่ง — กระแสเงินสดของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน — สัญญาณของความสามารถของบริษัทที่จะอยู่รอด — หดตัวในปีนี้หลังจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ตามรายงานของ Oxford Economics

กระแสเงินสดของนักพัฒนาจนถึงเดือนกรกฎาคมลดลง 24% เมื่อเทียบเป็นรายปี ตามการวิเคราะห์ของ Tommy Wu นักเศรษฐศาสตร์ชั้นนำของบริษัท

ข้อมูลดังกล่าวชะลอตัวลงอย่างมากจากการเติบโตเกือบทุกปีนับตั้งแต่ปี 2009 เป็นอย่างน้อย เงินทุนทั้งหมด ณ เดือนกรกฎาคมอยู่ที่ 15.22 ล้านล้านหยวน (2.27 ล้านล้านดอลลาร์) เมื่อเทียบเป็นรายปี เทียบกับ 20.11 ล้านล้านหยวนในปี 2021

การลดลงดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากความต้องการสินเชื่อในจีนไม่เป็นไปตามคาดในเดือนก.ค. และการดิ้นรนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง

ประมาณสองปีที่แล้ว ปักกิ่งเริ่มปราบปรามการพึ่งพาหนี้เพื่อการเติบโตของนักพัฒนา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เอเวอร์แกรนด์ผิดนัด ปลายปีที่แล้ว. นักพัฒนาคนอื่นๆ เช่น ชิมาโอะ ยังผิดนัด แม้จะมีงบดุลที่ดีต่อสุขภาพ

ในขณะที่นักลงทุนหันมาระมัดระวังบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของจีน ขณะนี้นักพัฒนาต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่จะสูญเสียแหล่งกระแสเงินสดที่สำคัญอีกแหล่งหนึ่ง นั่นคือ การชำระเงินล่วงหน้าสำหรับผู้ซื้อบ้าน

โดยทั่วไปแล้วบ้านจะขายก่อนสร้างเสร็จในจีน แต่ตั้งแต่ปลายเดือนมิถุนายน ผู้ซื้อบ้านบางคนก็ออกมาประท้วงเรื่องความล่าช้าในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์โดย การระงับการชำระเงินจำนอง

“จุดสำคัญของปัญหาคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีกระแสเงินสดไม่เพียงพอ ไม่ว่าจะเป็นเพราะค่าใช้จ่ายในการชำระหนี้ การขายบ้านที่ต่ำ หรือการใช้เงินทุนในทางที่ผิด เพื่อดำเนินโครงการต่อไป” หวู่กล่าวในรายงานเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว

การแก้ไขปัญหานี้จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อบ้านในการพัฒนาโครงการ ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการขายบ้านและในทางกลับกันก็ช่วยปรับปรุงสุขภาพทางการเงินของนักพัฒนาอีกด้วย”

หนี้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงมากกว่า 2 พันล้านดอลลาร์จะครบกำหนดในเดือนกันยายน ซึ่งมากกว่าสองเท่าของเดือนสิงหาคม ตามการวิเคราะห์ของ Morgan Stanley ณ วันที่ 10 ส.ค.

ประมาณหนึ่งในสี่ของผู้ซื้อบ้านที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนจะเสร็จสมบูรณ์มีแนวโน้มที่จะหยุดการชำระเงินจำนองหากการก่อสร้างถูกระงับ ธนาคารเพื่อการลงทุนของสหรัฐฯ กล่าวในรายงานวันที่ 15 ส.ค. โดยอ้างถึงการสำรวจผู้บริโภคของ AlphaWise ที่เป็นกรรมสิทธิ์

ไม่เพียงแต่บัญชีอสังหาริมทรัพย์สำหรับ ความมั่งคั่งของครัวเรือนในประเทศจีนจำนวนมากแต่นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับบัญชีอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนมากกว่าหนึ่งในสี่ของจีดีพีของจีน การตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์มีส่วนทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวในปีนี้

ในความพยายามที่จะสนับสนุนการเติบโต ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีนได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งรวมถึง an ตัดแบบไม่คาดฝันในวันจันทร์ จาก 10 คะแนนพื้นฐานไปยังอัตราดอกเบี้ยหนึ่งปีสำหรับสถาบันที่เรียกว่าเงินกู้ระยะกลาง

ในขณะที่ PBOC อาจหวังว่าการลดดังกล่าวจะช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อบ้านบางส่วนและช่วยให้นักพัฒนาได้รับเงินกู้ แต่ปัญหาไม่ได้อยู่ที่เรื่องเงินทุนเท่านั้น Bruce Pang หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์และหัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Greater China ที่ JLL กล่าว

เขาตั้งข้อสังเกตว่านักพัฒนาพบว่าการหาเงินทุนด้วยตัวเองยากขึ้น และต้องพึ่งพาการขายล่วงหน้าให้กับผู้ซื้อบ้านมากขึ้น แต่ผู้คนระมัดระวังมากขึ้นในการซื้อบ้านใหม่เนื่องจากความคาดหวังของพวกเขาสำหรับการจ้างงานในอนาคตและผลตอบแทนจากผลิตภัณฑ์การลงทุนที่มีอยู่ เขากล่าวเสริม

แม้จะมีรายงานหลายฉบับเกี่ยวกับแผนของรัฐบาลเพื่อให้นักพัฒนาได้รับทุนสนับสนุน แต่รัฐบาลกลางยังไม่ได้ประกาศการสนับสนุนในวงกว้างสำหรับอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ การอ่านข้อมูลการประชุมระดับสูงของรัฐบาลเมื่อเดือนที่แล้วกล่าวว่า รัฐบาลท้องถิ่นมีหน้าที่รับผิดชอบในการส่งมอบบ้านที่สร้างเสร็จ

ในบรรดาแหล่งเงินทุนหลักของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ 34 แหล่ง การชำระเงินล่วงหน้าและเงินฝากได้ลดลงมากที่สุดในปีนี้ ลดลง XNUMX% ตามการวิเคราะห์ของ Wu

ข้อมูลสินเชื่อจากแหล่งเงินทุนลดลง 22% ในขณะที่เงินทุนที่เลี้ยงเอง ซึ่งรวมถึงหุ้นและพันธบัตร ลดลง 17% ข้อมูลรายปีแสดงให้เห็น

กองทุนเพื่อการลงทุนส่วนใหญ่อยู่ห่างจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน ซึ่งทำให้แหล่งเงินทุนที่มีศักยภาพลดลง

Carol Lye ผู้ช่วยผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอของ Brandywine Global กล่าวว่า "สิ่งที่น่ากังวลคือการขาดความเต็มใจและความรวดเร็วของผู้กำหนดนโยบายในการแก้ไขปัญหาเงินทุนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์"

Lye กล่าวว่าการจัดสรรของบริษัทจัดการการลงทุนให้กับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนนั้นต่ำ และ Brandywine ถือ “พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงที่ได้รับความพึงพอใจในแง่ของการสนับสนุนจากรัฐบาล”

นักลงทุนบางคนหันไปหาบริษัทในส่วนอื่น ๆ ของเอเชียด้วยซ้ำ

“เราได้ออกจากการถือครองเกือบทั้งหมดของเราในที่อยู่อาศัยของจีน มันเป็นเกมรอดูมากกว่าในแง่ของการเปิดรับกลับ” Xin Yan Low ผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอในสิงคโปร์สำหรับหุ้นอสังหาริมทรัพย์เอเชียที่ Janus Henderson กล่าว เธอปฏิเสธที่จะแบ่งปันระยะเวลาของการขายเหล่านั้น

“ยังคงมีทางเลือกมากมายในภูมิภาคนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปิดทำการอีกครั้งในขณะนี้ สิงคโปร์ ออสเตรเลีย โดยพื้นฐานแล้วกลับมาเปิดใหม่อย่างเต็มรูปแบบ ปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง” เธอกล่าว

การถือครองอันดับต้น ๆ ในการจัดการร่วมของเธอ กองทุนเปิด Horizon Asia-Pacific Property Income Fund ได้แก่ Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust และ Hang Lung Properties

Patrick Ge แห่ง Morningstar กล่าวในรายงานในเดือนนี้ว่า กองทุนบางส่วนได้เปลี่ยนจากอสังหาริมทรัพย์ของจีนไปเป็นภาคส่วนที่ให้ผลตอบแทนสูงในเอเชียเช่น บริษัทพลังงานหมุนเวียนของอินเดียและทรัพย์สินของชาวอินโดนีเซีย

โดยรวมแล้ว รายงานระบุว่าเงินที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของจีนลดลง 59% ในช่วง XNUMX เดือน

แต่รายงานดังกล่าวระบุว่า BlackRock ยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุนเป็นหนึ่งในบริษัทที่ซื้อพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ของจีน รวมถึงของ Shimao

ผู้จัดการสินทรัพย์ไม่ตอบสนองต่อคำร้องขอความคิดเห็นของ CNBC

Michael Bloom จาก CNBC สนับสนุนรายงานฉบับนี้