อาร์ลิงตัน เวอร์จิเนียผ่านการปฏิรูปที่อยู่อาศัยที่สำคัญ แต่ยังมีงานต้องทำอีกมาก

ไม่กี่วันที่ผ่านมา คณะกรรมการของ Arlington County รัฐเวอร์จิเนียได้ลงมติอย่างเป็นเอกฉันท์ให้อนุญาตให้มีโครงสร้างที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว ซึ่งมักเรียกกันว่า นี่เป็นชัยชนะที่ยิ่งใหญ่สำหรับผู้สนับสนุนที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ยังมีงานต้องทำอีกมาก

อาร์ลิงตันมีราคาที่อยู่อาศัยสูงที่สุดในเวอร์จิเนีย ตามข้อมูลจาก Zillow บ้านทั่วไปใน Arlington มีมูลค่า 747,335 ดอลลาร์ ซึ่งเท่ากับ 17^th สูงสุดในรัฐ และไม่ซ้ำกันในเมืองทางตอนเหนือของเวอร์จิเนีย (NoVA): พื้นที่รถไฟใต้ดินวอชิงตัน ดี.ซี. ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาร์ลิงตัน มีตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุด 28 แห่งจาก 30 แห่งในเวอร์จิเนีย

วิธีเดียวที่จะรักษาราคาที่อยู่อาศัยให้คงที่คือการสร้างที่อยู่อาศัยให้เพียงพอต่อความต้องการ และวิธีเดียวที่จะลดราคาคือการขยายอุปทานให้เร็วกว่าอุปสงค์ ข้อบังคับการใช้ที่ดิน เช่น ขนาดล็อตขั้นต่ำ ข้อกำหนดความสูง และข้อจำกัดด้านความหนาแน่นที่จำกัดจำนวนยูนิตบนล็อต เช่นเดียวกับที่อาร์ลิงตันเพิ่งปรับปรุงใหม่—จำกัดจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่สามารถสร้างได้ งานวิจัยจำนวนมากแสดงให้เห็นว่าการจำกัดที่อยู่อาศัยใหม่ผ่านกฎระเบียบการใช้ที่ดินจะเพิ่มราคาที่อยู่อาศัย

นโยบายที่อยู่อาศัยใหม่ของ Arlington ช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถสร้างบ้านแฝดได้ถึง XNUMX หลังโดยถูกต้อง หมายความว่าพวกเขาไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตเป็นพิเศษจากเมือง ก่อนหน้านี้โซนเหล่านี้อนุญาตเฉพาะบ้านเดี่ยวเท่านั้น การเปลี่ยนแปลงนโยบายใหม่จะไม่ทำให้อาร์ลิงตันมีราคาย่อมเยามากขึ้นในชั่วข้ามคืน แต่เมื่อเวลาผ่านไป เนื่องจากสต็อกที่อยู่อาศัยในปัจจุบันหมดลง สิ่งเหล่านี้จะนำไปสู่ตัวเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ

แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงกฎจะเป็นก้าวแรกที่ดี แต่ก็ยังมีช่องว่างสำหรับการปรับปรุง มีโครงสร้างใหม่สูงสุด 58 แห่งต่อปีในช่วง XNUMX ปีแรก และโครงสร้างที่ได้รับอนุญาตจะกระจายไปตามเขตต่างๆ ของเมือง สิ่งนี้ไม่เหมาะเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในบางเขตอาจมีมากกว่าเขตอื่นๆ โครงสร้างควรสร้างขึ้นในที่ที่มีความต้องการ ไม่ใช่ที่ที่รัฐบาลต้องการ

นโยบายนี้ยังมีข้อกำหนดที่จอดรถขั้นต่ำอีกด้วย การวิจัยแสดงให้เห็นว่าความต้องการดังกล่าวเพิ่มต้นทุนของที่อยู่อาศัยและมักไม่จำเป็น นักพัฒนามีแรงจูงใจในการสร้างที่จอดรถที่ผู้ซื้อและผู้เช่าต้องการ กฎของรัฐบาลที่ต้องการที่จอดรถเกินความจำเป็นทำให้เสียที่ดินอันมีค่า หากอาร์ลิงตันกังวลเกี่ยวกับการไม่มีที่จอดรถริมถนน ก็สามารถเปลี่ยนจำนวนเงินที่เรียกเก็บในปัจจุบันสำหรับที่จอดรถดังกล่าวเพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทาน

บทบัญญัติที่น่าเสียดายอื่นๆ ได้แก่ คำสั่งให้ระบุจำนวนต้นไม้ที่ให้ร่มเงาสำหรับแต่ละโครงสร้าง ข้อจำกัดเกี่ยวกับยูนิตที่อยู่อาศัยเสริม (ADU) และข้อจำกัดพื้นที่ชั้นสูงสุดและความสูงที่อาจจำกัดความเป็นไปได้ทางการเงินของโครงการบางโครงการ

นับจากนี้ไป พลเมืองและผู้กำหนดนโยบายของ Arlington ควรพิจารณายกเลิกที่จอดรถขั้นต่ำทั้งหมด (เช่น Buffalo, NY ทำ) ทำให้สร้าง ADU ได้ง่ายขึ้น และลดขนาดล็อตขั้นต่ำ (เช่น Houston ทำ)

ถึงกระนั้น การปฏิรูปของอาร์ลิงตันอาจเป็นตัวอย่างสำหรับการเปลี่ยนแปลงทั่วทั้งรัฐ ปีที่แล้ว Glenn Youngkin ผู้ว่าการรัฐเวอร์จิเนียระบุว่าเขาสนับสนุนการปฏิรูปที่อยู่อาศัย แม้ว่ารายละเอียดจะไม่ชัดเจน แต่ Youngkin ก็กล่าวถึงการวางแนวป้องกันว่ารัฐบาลท้องถิ่นสามารถใช้การแบ่งเขตได้อย่างไร ข้อ จำกัด ใหม่ของ Arlington ในการใช้การแบ่งเขตครอบครัวเดี่ยวอาจเป็นพิมพ์เขียวสำหรับนโยบายของรัฐที่เข้าถึงได้กว้างขึ้นซึ่งทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยในเมืองต่าง ๆ ทั่วเวอร์จิเนียง่ายขึ้น นักปฏิรูปที่อยู่อาศัยที่สนับสนุนเช่น YIMBYs of Northern Virginia และ YIMBY Action กำลังสร้างการสนับสนุนสำหรับการปฏิรูปที่อยู่อาศัยใน Hampton Roads, Richmond และ Charlottesville

การสนับสนุนการปฏิรูปที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยาก ผู้คนมักจะกังวลว่าการเปลี่ยนแปลงจะส่งผลกระทบต่อพวกเขาอย่างไร แม้แต่ในหมู่เพื่อนและเพื่อนร่วมงานของฉันที่สนับสนุนตลาดเสรีและความศักดิ์สิทธิ์ของสิทธิในทรัพย์สินโดยสัญชาตญาณ ยังมีข้อกังวลว่าการอนุญาตให้มีบ้านหกหลังในละแวกใกล้เคียงจะทำให้พวกเขาได้รับเสียงรบกวน ความแออัด และความไม่สะดวกมากมายจากการก่อสร้างใหม่

แม้ว่าความกลัวดังกล่าวจะไม่น่าแปลกใจ แต่ก็ไม่ใช่เหตุผลที่จะจำกัดที่อยู่อาศัยใหม่ ย่านที่น่าอยู่และเต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกควรเปิดกว้างสำหรับผู้คนทุกระดับรายได้ วิธีเดียวที่จะเพิ่มการเข้าถึงเมืองและละแวกใกล้เคียงที่ดีที่สุดของเวอร์จิเนียคือการสร้างที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น การปฏิรูปล่าสุดของ Arlington แสดงให้เห็นว่าต้องการต้อนรับเพื่อนบ้านใหม่ ไม่ใช่ปฏิเสธพวกเขา ส่วนที่เหลือของเวอร์จิเนียควรปฏิบัติตามผู้นำ