สหรัฐอเมริกา: ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่กำลังจะมาถึง

คุณลักษณะที่มีประโยชน์มากที่สุดของตลาดที่อยู่อาศัยคือเป็น เทอร์โมมิเตอร์ที่ดีเยี่ยมสำหรับเศรษฐกิจของประเทศ. คาดการณ์ล่วงหน้าว่าจะเกิดอะไรขึ้น ดังนั้นเมื่อตลาดที่เกี่ยวข้องคือตลาดอเมริกา ซึ่งคิดเป็น 25% ของเศรษฐกิจโลก การแพร่ระบาดไปยังยุโรปก็เป็นเพียงเรื่องของเวลาเท่านั้น

สหรัฐฯ: ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยอื่นที่คล้ายกับปี 2008?

ในปี 2008 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ประสบกับฟองสบู่ที่สำคัญมากในแง่ของปริมาณ เทียบกับปัจจุบัน มีภาพที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงซึ่งทำให้ทั้งสองเหตุการณ์ไม่สามารถเปรียบเทียบกันได้

ฟองแรกเรียกอีกอย่างว่าฟองสบู่ซับไพรม์โดยใช้ชื่อนี้เพื่อระบุการจำนองที่ไม่ตรงกับความน่าเชื่อถือด้านเครดิตชั้นหนึ่ง

ในขณะนั้น ชาวอเมริกันส่วนใหญ่รับภาระหนี้ในการซื้อบ้านหนึ่งหลังหรือมากกว่า เนื่องจากเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย จนกระทั่งเงินกู้กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ ที่จะได้รับ และความสามารถในการชำระคืนผลงานที่ด้อยลง เป็นต้น การจำนอง "ระเบิด" เศรษฐกิจกระโจนเข้าสู่ภาวะถดถอย

ความเสียหายที่เกิดจากห่วงโซ่ของเหตุการณ์นั้นสร้างขึ้นเมื่อสองปีที่แล้วในปี 2020 ด้วยการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินที่โดดเด่น 13% เมื่อเทียบเป็นรายปีสูงกว่าค่าเฉลี่ย 20 ปีที่ 2% อย่างมาก และแม้แต่ค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ประมาณ 5%

ในเรื่องนี้ ในปี 2021 ดัชนีราคาชิลเลอร์แห่งชาติ (แนวโน้มราคาเป็นเปอร์เซ็นต์ของตลาดที่อยู่อาศัย) บันทึกมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นถึงระดับ ต่ำ $ 50,000.

หากเราละเลยฟลอริดา ซึ่งเนื่องจากการเก็บภาษีที่ไม่แพงมาก อาจมีข้อมูลเจือปน ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ที่เหลือก็เติบโตขึ้นอย่างมากในช่วงสามปีที่ผ่านมา แม้จะมีการระบาดใหญ่ สงครามในยูเครน ที่ได้สัมผัสทุกคนเพราะทรัพยากรและตลาดหมี (ซึ่งลอยมามากกว่าหนึ่งปีแล้ว)

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นการเข้าแถวเปิดบ้านในสหรัฐอเมริกาเมื่อปีที่แล้วเพื่อซื้อบ้านทุกขนาดและราคา แต่ตอนนี้สิ่งต่าง ๆ ได้เปลี่ยนไปอย่างแน่นอน ครอบครัวในสหรัฐอเมริกามีทรัพยากรให้ใช้จ่ายน้อยลงเรื่อยๆ และผู้ที่ไม่ต้องการมันในทันทีอาจเลิกซื้อบ้านหรือหาที่พักที่สะดวกสบาย

สิ่งนี้มีผลกระทบบางประการ: ในอีกด้านหนึ่งมีคนจำนวนน้อยลงที่สามารถและต้องการซื้อบ้านได้ แม้ว่าอาจจะอยู่ในสภาวะที่ต้องการ ดังนั้นการสมัครจำนองที่ลดลงอย่างมาก และในทางกลับกัน อุตสาหกรรมทั้งหมดต้องทนทุกข์ทรมาน งานสั่นคลอนมากขึ้น ความต้องการห้องครัวและห้องนั่งเล่นน้อยลง ช่างไฟฟ้า ช่างไม้ และการย้ายงานน้อยลง ดังนั้นเศรษฐกิจของอเมริกาจึงหดตัวลงอย่างรวดเร็ว

การวิเคราะห์ข้อมูลและสุขภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา

ความต้องการสินเชื่อบ้านทั้งสำหรับบ้านหลังแรกและบ้านหลังที่สองอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบ 22 ปี แม้ว่าตลาดจะเคลื่อนไหวช้ามากก็ตาม

ตลาดที่อยู่อาศัยมีการคาดการณ์อย่างมากถึงวิกฤตที่จะมาถึง แต่ก็ช้ามากเช่นกัน ไม่มีปฏิกิริยาตอบสนองเหมือนกับตลาดหุ้นที่มักเกิดขึ้นอย่างกะทันหัน อย่างแรกคือราคาของบ้านแผงลอย จากนั้นผู้ซื้อก็หายไป และสุดท้ายราคา แก้ไข (ปีนี้ -8%) พร้อมสิ่งต่อไปนี้ทั้งหมด

อัตราส่วนเงินผ่อนต่อรายได้เป็นสิ่งสำคัญที่สุด และคนอเมริกันก็เคยชินกับการคิดในแง่ของความสามารถในการจ่ายได้ สำหรับงวดเดียวกันวันนี้ พลเมืองสหรัฐฯ สามารถซื้อบ้านที่มีมูลค่าได้ $118,000 น้อยกว่าในปี 2020, ถ้าเรากำลังพูดถึง $500,000 บ้าน ซึ่งอยู่ในขั้นที่อัตราดอกเบี้ยที่ใกล้เคียงกับการผ่อนชำระนั้น 6% แต่ไม่แน่ใจว่าจะขึ้นได้อีกและแผ่ขยายออกไปอีก

อัตรา 6% นั้นเชื่อมโยงอย่างมากกับการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ และอยู่ที่ระดับนี้ด้วย อัตราโดยรวมเพิ่มขึ้น จาก 225 คะแนนพื้นฐานแต่ธนาคารกลางสหรัฐได้กล่าวไว้แล้วว่าไม่เพียงแต่จะมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกอย่างน้อยหนึ่งครั้งในปีนี้ แต่การเพิ่มขึ้นจะดำเนินต่อไปในปีหน้าจนกว่าอัตราเงินเฟ้อจะสูงถึงประมาณ 3% 

ยิ่งอัตราสูงขึ้น การจำนองที่มีราคาแพงกว่าคือ เมื่อเทียบกับต้นปีที่การจำนองในสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ 3% วันนี้ หลังจากสามในสี่ จะเพิ่มขึ้นถึง 6.25% และการเติบโตไม่มีทีท่าว่าจะหยุด

ข้อเท็จจริงที่น่าสนใจมากในความยากลำบากในการเข้าถึงเครดิตและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำนี้คือเปอร์เซ็นต์ของการค้นหาวลี "วิธีขายบ้านของฉันตอนนี้" บน Google ซึ่งลงทะเบียนพิเศษ + 2750% ในเดือนสิงหาคมปีนี้เพียงอย่างเดียว

เมื่อลงรายละเอียดแล้ว เราจะเห็นได้ว่าช่วงราคาที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือบ้านที่อยู่ระหว่าง 500,000 ถึง 800,000 ดอลลาร์ และบ้านที่ต่ำกว่า 200,000 ดอลลาร์ แม้ว่าข้อเท็จจริงที่ว่าตอนนี้ผู้ที่อยู่ในช่วงหลังจะได้รับร่มชูชีพที่สำคัญ เช่น การซื้อบ้านมีผลอย่างมาก องค์ประกอบทางอารมณ์และผู้ซื้อจึงเต็มใจที่จะทนต่อการเพิ่มขึ้นเพื่อให้บรรลุความฝันในการซื้อบ้าน แต่ "ความอดทน" นี้จะคงอยู่นานเพียงใดเมื่อเผชิญกับการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องไม่เป็นที่รู้จัก

พื้นที่ อุปทานรายเดือนของบ้านใหม่ซึ่งเป็นอัตราส่วนของบ้านสร้างใหม่เพื่อขายต่อบ้านที่ยังขายไม่ออก คือ ลดลงอย่างรวดเร็วซึ่งเป็นสัญญาณว่าทรัพย์สินที่ยังไม่ได้ขายเริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ

ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐในอดีต

เมื่อเทียบกับปี 2000 ที่อุปทานมีน้อยและราคาบ้านก็ปรับตัวขึ้นได้ค่อนข้างดี ปัจจุบันมีบ้านหลายหลังและราคาลดลงอย่างรวดเร็ว ประกอบกับอัตราการเกิดที่ลดลงแม้ในละตินและแอฟริกันอเมริกัน ประชากร (ซึ่งในอดีตมีอัตราการเกิดสูงกว่า) และแรงจูงใจจากการระบาดใหญ่และหลังเกิดโรคระบาดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ สิ้นสุดลง ก่อให้เกิดพายุที่สมบูรณ์แบบของภาคที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา

ข้อสังเกตในเชิงบวกเพียงอย่างเดียวคือความจริงที่ว่าครัวเรือนเปรียบเทียบกับ ซับไพรม์จำนอง วิกฤตปี 2008 แข็งแกร่งกว่ามาก แต่ถึงกระนั้น ปีที่แล้วก็ยังมีเงินซื้อได้ 60% ของคุณสมบัติ ในตลาดปัจจุบันด้วยความมั่งคั่งโดยเฉลี่ยของครัวเรือนอเมริกัน เปอร์เซ็นต์นี้ลดลงเหลือ 45% (ลดลง 15% ในเวลาเพียงสามในสี่)

ผลกระทบของการแพร่ระบาดจากวิกฤตการขายบ้านเป็นเพียงเรื่องของเวลาเท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งยุโรปและอิตาลีสามารถพึ่งพาเงินออมในครัวเรือนที่สูงที่สุดในโลกซึ่งเป็นปัจจัยบรรเทาที่ดี เราต้องเพิ่มที่ตั้งเชิงกลยุทธ์และผลกระทบที่แข็งแกร่งของการท่องเที่ยวและอาหารและไวน์ที่เพิ่มมูลค่าของบ้าน อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกัน มีความกังวลเกี่ยวกับหนี้สาธารณะที่อาจทำให้ประเทศผิดสัญญาและเกิดสงครามในยูเครนในบริเวณใกล้เคียงกับอันตรายที่เคยมีมาซึ่งจะกลายเป็นสงครามนิวเคลียร์และสงครามโลก