(Bloomberg) — สำหรับรัฐบาลใดๆ การยกเครื่องตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะมีความเสี่ยงภายใต้สถานการณ์ที่ดีที่สุด ประธานาธิบดีสี จิ้นผิง ของจีนกำลังพยายามทำในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจชะลอตัว โอไมครอนกำลังคุกคามนโยบายปลอดโควิดของเขา และความสัมพันธ์กับโลกภายนอกก็เต็มไปด้วยมากขึ้น
อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg
เนื่องจากการผสมผสานที่อันตรายนั้นส่งผลกระทบเพิ่มขึ้นในตลาดการเงินของจีน คำถามหนึ่งก็ผุดขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง: จุดจบของ Xi คืออะไร?
เมื่อพิจารณาจากความคลุมเครือของพรรคคอมมิวนิสต์และประวัติการย้อนรอยการปฏิรูปทรัพย์สิน คำตอบก็ไม่สามารถทราบได้อย่างแน่นอน แต่ผู้สังเกตการณ์ชาวจีนได้เริ่มร่างภาพอนาคตที่น่าจะเป็นไปได้สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดูแตกต่างจากการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความมั่งคั่งของครัวเรือน และรายได้ของรัฐบาลที่มีมานานกว่าสองทศวรรษ
กล่าวโดยสรุปคือ วันที่ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและความวุ่นวายในการสร้างอาคารที่ใช้หนี้โดยมหาเศรษฐีอสังหาริมทรัพย์กำลังจะหมดลง พวกเขาจะถูกแทนที่ด้วยตลาดที่สงบมากขึ้น ซึ่งทางการปราบปรามการเก็งกำไรอย่างรวดเร็ว และการพัฒนาถูกครอบงำโดยบริษัทที่ดำเนินการโดยรัฐซึ่งได้รับผลตอบแทนที่เหมือนสาธารณูปโภค
Li Kai หุ้นส่วนผู้ก่อตั้งกองทุนพันธบัตร Shengao Investment ซึ่งเชี่ยวชาญด้านหนี้ด้อยคุณภาพในปักกิ่ง กล่าวว่า หากเราเรียกทศวรรษที่ผ่านมาว่าเป็นยุคทองของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้ก็กำลังตกอยู่ในยุคแห่งสนิม
การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวสัญญาจะเจ็บปวดเป็นพิเศษสำหรับนักพัฒนาเอกชนเช่น China Evergrande Group ที่ได้แบกรับหุ้นต่างประเทศและนักลงทุนสินเชื่อที่ขาดทุนหลายพันล้านดอลลาร์แล้ว ในเวลาเดียวกัน มันสามารถไปได้ไกลในการบรรลุเป้าหมายสองประการที่ทรงคุณค่าที่สุดของ Xi: ระบบการเงินของจีนที่มีเสถียรภาพมากขึ้นและช่องว่างที่แคบลงระหว่างคนรวยและคนจนของประเทศ
ความท้าทายของ Xi คือการดึงการเปลี่ยนแปลงออกโดยไม่ทำให้เกิดวิกฤตในช่วงก่อนการประชุมผู้นำที่คาดหวังอย่างกว้างขวางว่าจะประสานกฎของเขาไปตลอดชีวิต
ในขณะที่นักวิเคราะห์บางคนคาดการณ์ว่าการล่มสลายทางการเงินที่ใกล้จะมาถึง ความเสี่ยงจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังเติบโต บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนแอกว่าอยู่ภายใต้ความเครียดมหาศาล โดยได้รับผลกระทบจากต้นทุนการกู้ยืมที่สูงอย่างต้องโทษและการขายที่ตกต่ำถึงสองเท่า นักพัฒนาที่มีคะแนนต่ำกว่ารวมถึง Evergrande ผิดนัดชำระหนี้เงินดอลลาร์ในอัตราที่สูงเป็นประวัติการณ์และการแพร่กระจายไปยัง บริษัท ที่เข้มแข็ง หุ้นและพันธบัตรของบริษัท Country Garden Holdings Co. ซึ่งเป็นผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดของจีนจากยอดขาย ทรุดตัวลงในวันพฤหัสบดี หลังจากมีรายงานว่าบริษัทประสบปัญหาในการค้นหาความต้องการซื้อหุ้นกู้แปลงสภาพใหม่
มีเหตุผลมากมายที่จีนจำเป็นต้องรื้อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาคส่วนนี้เต็มไปด้วยการซื้อเก็งกำไรและมีการยกระดับเกิน ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบการเงินในช่วงขาลง ราคาที่อยู่อาศัยเป็นภาระของครอบครัวจีนที่หดตัวแล้ว ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเซินเจิ้นอยู่ที่ประมาณ 44 เท่าของเงินเดือนประจำปีโดยเฉลี่ยของชาวท้องถิ่นในปี 2020 ซึ่งทำให้ความไม่เท่าเทียมกันแย่ลงเนื่องจากเจ้าของที่ดินที่ร่ำรวยสะสมทรัพย์สิน บ้านหลายล้านหลังว่างเปล่าและโครงการก่อสร้างบางโครงการสร้างความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อม
อุตสาหกรรมมีผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจ เมื่อรวมภาคที่เกี่ยวข้อง เช่น การก่อสร้างและบริการอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนมากกว่าหนึ่งในสี่ของผลผลิตทางเศรษฐกิจของจีน จากการประมาณการบางอย่าง ความมั่งคั่งมากกว่า 70% ของเมืองจีนถูกเก็บไว้ในที่อยู่อาศัย
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาณของปัญหาพื้นฐานในเศรษฐกิจของจีน” เครก โบแทม หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของจีนที่ Pantheon Macroeconomics กล่าว “เป็นเวลาหลายทศวรรษมาแล้วที่มันเป็นแนวทางง่ายๆ ที่ต้องทำเพื่อสร้างรายได้ของรัฐบาลท้องถิ่น กระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ และจัดหาที่สำหรับวางเงินให้ครัวเรือนและเห็นว่าเงินเติบโต”
การแก้ปัญหา ดังเช่นที่เกิดขึ้นในจีนของประธานาธิบดีสี จิ้นผิง ถูกควบคุมโดยรัฐอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น
ในกวางตุ้ง ซึ่งเป็นที่ตั้งของ Evergrande เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นกำลังอำนวยความสะดวกในการประชุมระหว่างนักพัฒนาที่ดิ้นรนกับรัฐวิสาหกิจ ตามรายงานของ Cailian การกู้ยืมโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ใช้กองทุน M&A จะไม่ถูกนับรวมในตัวชี้วัดที่จำกัดหนี้สิน คนที่คุ้นเคยกับเรื่องนี้บอกกับ Bloomberg เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว
“รัฐบาลต้องการส่งเสริมการรวมตัวในภาคการเคหะ — นักพัฒนาที่มีขนาดใหญ่กว่าและมักจะเป็นเจ้าของของรัฐมักจะเข้ายึดครองผู้เล่นที่อ่อนแอกว่า” กาเบรียล ไวล์เดา รองประธานอาวุโสของบริษัทที่ปรึกษาธุรกิจระดับโลก Teneo กล่าว “พวกเขาต้องการทำลายการเสพติดทรัพย์สินของเศรษฐกิจ”
ทางการจีนเคยตั้งเป้าหมายมากเกินไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาก่อน แต่ความสำคัญของภาคส่วนต่อเศรษฐกิจหมายถึงแรงผลักดันดังกล่าวลดลงเมื่อเป้าหมายการเติบโตถูกคุกคาม ปักกิ่งกำลังพยายามลดการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ด้วยการส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมไฮเทคและพลังงานสะอาด ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนของ Xi ที่จะทำให้การเติบโตมีความยั่งยืนและมีคุณภาพสูงขึ้น ทว่ากระบวนการดังกล่าวต้องใช้เวลาและความอดทน
Hao Hong หัวหน้านักยุทธศาสตร์ของ Bocom International Holdings Co. กล่าวว่า “การเปลี่ยนแปลงจะยาวนานและเจ็บปวด และเราไม่แน่ใจทั้งหมดว่าผู้นำระดับสูงมีความละเอียดเพียงพอที่จะเห็นผ่านกระบวนการที่ยากลำบากหรือไม่”
การตัดสินใจของเจ้าหน้าที่อยู่ระหว่างการทดสอบ ภาวะถดถอยของอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังเร่งตัวขึ้น แม้กระทั่งคำเตือนจากธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ในเมืองต่างๆ ทั่วประเทศ ราคาบ้านใหม่ลดลงทุกเดือนตั้งแต่เดือนกันยายน ซึ่งเป็นราคาที่ลดลงเป็นครั้งแรกในรอบ 5.2 ปี ยอดขายบ้านยังคงจม ข้อมูลในวันจันทร์อาจแสดงให้เห็นว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเพียง 2015% ในปีที่แล้ว นักเศรษฐศาสตร์คาดการณ์ว่าช้าที่สุดนับตั้งแต่ปี XNUMX
นักพัฒนาชาวจีนกำลังหันไปใช้การแลกเปลี่ยนพันธบัตร การชำระเงินล่าช้า การขายหุ้น และมาตรการอื่นๆ ที่สิ้นหวังในการชำระหนี้ บริษัทอย่างน้อยแปดแห่งผิดนัดชำระหนี้ดอลลาร์ตั้งแต่เดือนตุลาคม ซึ่งรวมถึง Evergrande ซึ่งวิกฤตดังกล่าวได้ดักจับผู้ให้กู้ China Minsheng Banking Corp. ซึ่งเป็นหุ้นธนาคารที่มีผลการดำเนินงานแย่ที่สุดในโลก ดัชนีหุ้นอสังหาริมทรัพย์ร่วงลง 34% ในปีที่แล้ว ถือว่าแย่ที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตการเงินโลกในปี 2008
เจ้าหน้าที่พร้อมที่จะยอมรับความเสี่ยงต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและความมั่นคงทางการเงินจากการรณรงค์ ตามที่ Eswar Prasad ซึ่งเคยเป็นผู้นำทีมจีนของกองทุนการเงินระหว่างประเทศและปัจจุบันอยู่ที่มหาวิทยาลัยคอร์เนลล์
“ดูเหมือนว่าปักกิ่งจะตัดสินแล้วว่าสิ่งเหล่านี้น่าจะเป็นค่าใช้จ่ายชั่วคราวที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้อีกต่อไป เพื่อประโยชน์ในการจำกัดความปั่นป่วนของตลาดการเงินในอนาคต และความไม่สมดุลที่มากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายปราสาดกล่าว
ค่าใช้จ่ายดังกล่าวเพิ่มขึ้น หุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ร่วงลง 4.3% ในวันพฤหัสบดี มากที่สุดในรอบ 30 เดือน และมีมูลค่าเพียง 2005% ของสินทรัพย์ที่รายงาน นั่นเป็นข้อมูลที่ถูกที่สุดเมื่อย้อนกลับไปในปี XNUMX “ผู้รอดชีวิตเพียงไม่กี่คนเท่านั้น” จะทำได้ดีในอนาคต นักวิเคราะห์หุ้นของ Citigroup Inc. เขียนไว้ในบันทึกล่าสุด
ความพ่ายแพ้ในตลาดตราสารหนี้ที่ให้ผลตอบแทนสูงในจีนกำลังเร่งตัวขึ้น โดยเกิดขึ้นจากบริษัทที่ก่อนหน้านี้ถือว่ามีฐานะการเงินดีกว่า Evergrande เช่น Shimao Group Holdings Ltd. และ Sunac China Holdings Ltd. ที่น่าเป็นห่วงกว่านั้นคือกำลังแพร่กระจายไปยังผู้ออกตราสารระดับสูง เช่น Country Garden . หุ้นของนักพัฒนาลดลงเกือบ 8% ในวันพฤหัสบดีในขณะที่พันธบัตรดอลลาร์ที่ครบกำหนดในปี 2025 ลดลง 4.8 เซนต์มาที่ 74.4 เซนต์ซึ่งทรงตัวสำหรับการลดลงครั้งใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่วันที่ 1 พ.ย.
ไม่ว่ารูปแบบการรณรงค์ของปักกิ่งในการลดความเหลื่อมล้ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นในรูปแบบใด เป็นที่ชัดเจนว่ายุคที่เศรษฐีอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของบ้านร่ำรวยได้สิ้นสุดลงแล้ว อนาคตที่มืดมนและมั่นคงยิ่งขึ้นกำลังรอคอย หากพรรคคอมมิวนิสต์สามารถยืนหยัดและหลบเลี่ยงวิกฤตการณ์ทางการเงินได้
Gary Ng นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Natixis SA กล่าวว่า "ยุคทองของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟูและรายได้ที่พุ่งสูงขึ้นสำหรับนักพัฒนาอาจหมดไป “ราคาบ้านจะเติบโตเฉพาะในเขตที่มีการจัดการอย่างเข้มงวดในอนาคต หมายความว่าที่อยู่อาศัยจะมีลักษณะเหมือนสาธารณูปโภคมากขึ้น”
อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
ที่มา: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html