กังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยจำนอง? การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของ Fed หมายความว่าอย่างไร

หากคุณอยู่ในตลาดสำหรับการจำนองใหม่หรือถ้าคุณมีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ คุณอาจกังวลว่า ความพยายามของธนาคารกลางสหรัฐในการสกัดกั้นเงินเฟ้อ จะเพิ่มค่าที่อยู่อาศัยของคุณ

นักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่ามีความเชื่อมโยงระหว่างการเคลื่อนไหวของเฟดกับอัตราดอกเบี้ยจำนอง แต่การให้ความสำคัญกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นของเฟดเป็นเรื่องเข้าใจผิด อันที่จริง อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับการจำนองคงที่ 30 ปีคือ วันพุธล่าง กว่าเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว แม้ว่าเฟดจะทรงตัวที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นเป็นครั้งที่สี่ในรอบกว่าสี่เดือนเล็กน้อย

คณะกรรมการตลาดกลางแห่งสหพันธรัฐทำอย่างนั้น ในวันพุธ เพิ่มค่า เป้าหมายสำหรับอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลาง — จำนวนเงินที่ธนาคารเรียกเก็บจากกันสำหรับเงินกู้ข้ามคืน — อยู่ในช่วง 2.25% ถึง 2.5% เพิ่มขึ้นจาก 1.5% เป็น 1.75% เป้าหมายคือ 0% ถึง 0.25% จนถึงเดือนมีนาคม

นั่นเป็นการก้าวกระโดดที่สำคัญ แต่นักวิเคราะห์ไม่คาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะตอบสนองมากนัก นั่นเป็นเพราะว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดมีผลทางอ้อมต่อการจำนองและเงินกู้ยืมระยะยาวอื่นๆ พวกเขาเป็นเพียงหนึ่งในหลาย ๆ กองกำลังที่มีอัตราดอกเบี้ยจำนอง

บทบาทของเฟด

การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางมีแนวโน้มที่จะกระเพื่อมผ่านตลาดสินเชื่อรวมถึงเงินกู้ยืมระยะยาวเช่นการจำนอง ถ้าคุณดูที่ อัตราดอกเบี้ยตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปี ซึ่งมีแนวโน้มที่จะไปในทิศทางเดียวกับดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คุณจะเห็นว่ามันเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อเริ่มลดลงในช่วงปลายปี 2021 และต้นปี 2022 จากนั้นเพิ่มขึ้นเมื่อเฟดเริ่มปรับขึ้นอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางในเดือนมีนาคม

แต่อัตราดอกเบี้ยของกระทรวงการคลังอายุ 10 ปี เช่น อัตราเฉลี่ยสำหรับการจำนอง 30 ปี พุ่งสูงสุดในช่วงกลางเดือนมิถุนายนและได้ผ่อนคลายลง แม้ว่าเฟดจะประกาศขึ้นอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลาง อีกหลายครั้ง ปีนี้. การตัดการเชื่อมต่อนั้นชี้ไปที่กำลังที่แตกต่างกัน: การจัดการสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการจำนองของเฟดในงบดุล

เฟดซื้อพันธบัตรในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2007-09 และอีกครั้งในช่วงการระบาดใหญ่ โดยยึดหลักทรัพย์ค้ำประกันและตั๋วเงินคลัง Paul Single กรรมการผู้จัดการและนักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ City National Rochdale กล่าวว่าความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับหลักทรัพย์เหล่านั้นทำให้ราคาของพวกเขาสูงขึ้นซึ่งแปลเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง การเคลื่อนไหวเหล่านั้น รวมกับอัตราเงินเฟ้อที่ต่ำและปัจจัยอื่นๆ ช่วยผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงต่ำกว่า 3%

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ตอนนี้เฟดกำลังไปในทิศทางตรงกันข้าม หยุดเพิ่มในงบดุลในเดือนมีนาคมและ เริ่มหดตัวลง ผ่านการขัดสี: เนื่องจากพันธบัตรที่ตนเป็นเจ้าของหรือได้รับการไถ่ถอนจากผู้ออกพันธบัตรแล้ว เฟดจะซื้อพันธบัตรใหม่น้อยลงเพื่อทดแทน ภายในเดือนกันยายน มีแผนจะลดจำนวนการถือครองในแต่ละเดือนลง 35 พันล้านดอลลาร์ในหลักทรัพย์ค้ำประกันและ 60 ล้านดอลลาร์ในคลัง

กล่าวอีกนัยหนึ่ง Single กล่าวว่าเฟดเปลี่ยนจากการซื้อหลักทรัพย์มูลค่า 120 ล้านดอลลาร์ต่อเดือนเป็นอนุญาตให้ใช้เงิน 95 พันล้านดอลลาร์ต่อเดือนในการม้วนหนังสือ นั่นเป็นมากกว่า 2.5 ล้านล้านดอลลาร์ต่อปีในพันธบัตรที่ "คนอื่นจะต้องซื้อ" ซิงเกิลกล่าว

Robert Heck รองประธานฝ่ายการจำนองสำหรับนายหน้าจำนองออนไลน์ Morty กล่าวว่าเฟดเป็น "ผู้ซื้อหลักทรัพย์ค้ำประกันรายใหญ่ที่สุดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา" การตัดสินใจถอนตัวจากตลาดนั้นจะเพิ่มอุปทานของหลักทรัพย์เหล่านั้นอย่างมาก ทำให้ราคาลดลงและอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น Heck กล่าว

แม้ว่าเฟดจะมีความชัดเจนเกี่ยวกับแผนของตน และราคาหลักทรัพย์ในขณะนี้ก็สะท้อนถึงผลกระทบที่คาดการณ์ไว้ต่ออุปสงค์และอุปทาน เฮคกล่าว เขายังคงกล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในวิธีที่ผู้นำเฟดพูดถึงแผนการของพวกเขาสำหรับหลักทรัพย์ที่มีการจำนองอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงมากขึ้น

และหากเฟดเริ่มขายหลักทรัพย์ที่มีการจำนองอย่างแข็งขัน แทนที่จะปล่อยให้พอร์ตโฟลิโอหดตัวอย่างเป็นธรรมชาติ “มีแนวโน้มว่าจะส่งผลกระทบเชิงลบอย่างมากต่ออัตราดอกเบี้ย” เฮคกล่าว ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองจะเพิ่มขึ้น

แล้วเงินเฟ้อล่ะ?

จากนั้นมีปัจจัย X ของอัตราเงินเฟ้อและโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ให้กู้และนักลงทุนคาดหวังเงินเฟ้อในอนาคต

การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งล่าสุดของเฟดได้ผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยของรัฐบาลกลางอยู่ในสิ่งที่นักเศรษฐศาสตร์มองว่าเป็นดินแดนที่เป็นกลาง ไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจหรือไม่ชะลอตัวลง Single กล่าว แต่การเพิ่มขึ้นอีกสองสามครั้งถัดไปที่เฟดวางแผนไว้จะผลักดันให้อัตราดอกเบี้ย “เข้าสู่อาณาเขตที่เข้มงวด” Single กล่าวและ “ทั้งหมดนี้จะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจทั้งหมด”

เฟดพยายามที่จะทำลายไข้เงินเฟ้อของเศรษฐกิจ โดยไม่ผลักดันให้ประเทศเข้าสู่ภาวะถดถอยแต่ตัวชี้วัดสุขภาพเศรษฐกิจปกติคือ สับสนวุ่นวาย. ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศตกต่ำและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น แต่การว่างงานยังคงต่ำ ผลกำไรขององค์กรส่วนใหญ่แข็งแกร่งและการใช้จ่ายของผู้บริโภค ยังคงเติบโตแม้ว่าจะช้า

หากเฟดจัดการกับเงินเฟ้อได้ ก็ควรลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย Heck กล่าว เขาเสริมว่านักลงทุนกำลังแสดงสัญญาณว่าพวกเขาเชื่อว่าอัตราเงินเฟ้ออาจถึงจุดสูงสุด

แต่ถึงแม้เราจะมองข้ามอัตราเงินเฟ้อไปแล้ว ก็อย่าคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงทันที “ตลาดใช้เวลานานมากในการให้อภัยการเคลื่อนไหวครั้งใหญ่เช่นนี้” Heck กล่าว

เรื่องนี้เดิมปรากฏใน ไทม์ส.