(Bloomberg) — แม้แต่ในสวีเดนก็ยังมีคนไม่กี่คนที่รู้จัก Castellum AB มากนัก ทว่าการขายอย่างเร่งรีบจำนวน 40 ล้านหุ้นในบริษัทอสังหาริมทรัพย์เมื่อต้นเดือนนี้ถูกมองว่าเป็นลางสังหรณ์ของสิ่งต่างๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป
อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg
ผู้ขาย M2 Asset Management AB อ้างถึงราคาตลาดที่ลดลงซึ่งส่งผลต่อ "ความสามารถในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน" สำหรับการตัดสินใจ การทุ่มตลาดโดยผู้ถือหุ้นรายใหญ่ เป็นเพียงเหตุการณ์ล่าสุดในปีที่วุ่นวาย ซึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของสวีเดนได้เห็นมูลค่าหุ้นในตลาดหุ้นลดลงครึ่งหนึ่ง
มีความคาดหวังน้อยสำหรับการพักผ่อนใด ๆ ภาคธุรกิจต้องเผชิญกับการชำระหนี้ 10 พันล้านดอลลาร์ในปีหน้าโดยมีความต้องการรีไฟแนนซ์ประมาณ 41 พันล้านดอลลาร์ภายในสิ้นปี 2026 ตามข้อมูลที่รวบรวมโดยบลูมเบิร์ก
การระดมทุนที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของสวีเดนต้องเผชิญกับแรงกดดันนั้นเกิดจากพันธบัตรอัตราดอกเบี้ยลอยตัวและระยะเวลาครบกำหนดในระยะสั้นในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แม้ว่านั่นจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศนอร์ดิกมีความเสี่ยงมากกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แต่ก็ถูกจับตามองอย่างใกล้ชิดว่าเป็นการทดสอบสารสีน้ำเงินที่เป็นไปได้สำหรับภาคส่วนอื่นๆ ในยุโรป
บริษัทอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องตีตลาดเพื่อระดมทุน
ปีเตอร์ ปาปาดากอส กรรมการผู้จัดการของ Green Street กล่าวว่า ภายใต้สถานการณ์เลวร้ายที่ตลาดสินเชื่อไม่ละลาย สวีเดนอาจเป็นประเด็นแรกในประเด็นสิทธิการช่วยเหลือจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในยุโรป “นั่นจะมีความหมายอย่างมากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในยุโรป”
ธนาคารกลางสวีเดนและหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินได้เตือนซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าความเสี่ยงที่เกิดจากหนี้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นภัยคุกคามต่อความมั่นคงทางการเงินของประเทศ ความกังวลหลักคือผลกระทบที่ล้นหลามสำหรับธนาคารในสวีเดน: การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปีที่แล้วมีจำนวนประมาณสองในสามของหุ้นสินเชื่อทั้งหมดในประเทศนอร์ดิก เมื่อเทียบกับน้อยกว่าหนึ่งในสามในระบบเศรษฐกิจขนาดใหญ่ในเขตยูโร
Anders Kvist ที่ปรึกษาอาวุโสของผู้อำนวยการ FSA ของสวีเดนกล่าวว่าเจ้าหน้าที่เฝ้าระวังได้รับคำเตือนเกี่ยวกับหนี้ในระดับสูงในบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นเวลาอย่างน้อยสี่ปี
"ค่าทรัพย์สินที่ลดลงอาจทำให้เกิดผลกระทบจากโดมิโน" Kvist กล่าว “หากมูลค่าทรัพย์สินลดลง หลักทรัพย์ค้ำประกันที่มีอยู่จะลดลง สิ่งนี้สามารถนำไปสู่ความต้องการหลักประกันที่มากขึ้นและในทางกลับกันการขายที่มีปัญหา”
เจ้าของบ้านเชิงพาณิชย์เช่น Fastighets AB Balder, SBB และ Castellum ซึ่งรายงานผลประกอบการไตรมาสสามในวันพฤหัสบดี ได้ใช้เวลากว่าทศวรรษที่ผ่านมาในการดำเนินกลยุทธ์การเติบโตในสวีเดนซึ่งอาศัยการระดมเงินราคาถูกหลายพันล้านดอลลาร์จากนักลงทุนพันธบัตรที่ต้องการผลตอบแทน เป็นหนังสือเล่นที่นำมาใช้ในตลาดยุโรปโดยได้รับอัตราดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยและการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เฟื่องฟู
อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นและการบังคับใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นโดยธนาคารกลางได้พลิกชะตาของพวกเขา ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสวีเดน ซึ่งเป็นตลาดที่มีฟองสบู่มากที่สุดในโลกในปีที่แล้ว เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วและรุนแรง หุ้น SBB ลดลง 81% ในปี 2022 พันธบัตรความยาวและความกว้างของภาคส่วนได้ร่วงลงสู่ระดับที่มีปัญหา Balder ในวันพุธมีอันดับความน่าเชื่อถือระดับการลงทุนในการพิจารณาการปรับลดรุ่นเป็นผลตอบแทนสูงโดย Moody's Investors Service
Martin Edemalm ผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอพันธบัตรของ SEB Investment Management ในสตอกโฮล์มได้กลายเป็น "การรวมกันที่น่ากลัวสำหรับหลายบริษัทในตลาดที่เงินง่าย ๆ ได้ตอบแทนผู้ที่มีวาระการเติบโตที่ก้าวร้าว" “แต่ตอนนี้ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงโดยพื้นฐานแล้ว”
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในสวีเดนจะต้องทวงหนี้พันธบัตรที่ครบกำหนดไถ่ถอนมูลค่ากว่า 40.8 พันล้านดอลลาร์ในช่วงห้าปีข้างหน้า โดยหนึ่งในสี่จะครบกำหนดชำระในปี 2023 วิธีที่พวกเขาใช้ในการชำระหนี้ดังกล่าวถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับภาคส่วนยุโรปในวงกว้าง
“บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปโดยทั่วไปมักจะมีเลเวอเรจที่ต่ำกว่าและมีสถานะการชำระหนี้ที่ยาวนานกว่าบริษัทอื่นในสวีเดน” Edemalm ซึ่งบริษัทจัดการพันธบัตรมูลค่าประมาณ 300 พันล้านโครน (26.5 พันล้านดอลลาร์) กล่าว “แต่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเป็นผลลบที่ชัดเจนสำหรับประเภทสินทรัพย์ ดังนั้นจึงมีเหตุผลที่จะสมมติว่าข้อกำหนดผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปซึ่งสร้างแรงกดดันต่อการประเมินมูลค่า”
ทำไมเรื่อง Murky Tale ของ Adler ถึงกลัวเรื่องอสังหาริมทรัพย์: QuickTake
ด้วยผลตอบแทนพันธบัตร — และด้วยเหตุนี้ต้นทุนการกู้ยืม — การซื้อขายในระดับที่สูงเกินจริงของเส้นทางการจัดหาเงินกู้ส่วนใหญ่จึงมีราคาแพงเกินไปสำหรับบางบริษัท ไตรมาสที่แล้ว การขายพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ลดลงเหลือ 6.3 พันล้านโครน ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ช่วง 2018 เดือนสุดท้ายของปี XNUMX วิกฤติดังกล่าวทำให้ผู้ออกตราสารต้องดิ้นรนเพื่อค้ำประกันเงินกู้ธนาคาร เนื่องจากงบดุลของพวกเขาดังลั่นภายใต้น้ำหนักของเลเวอเรจที่สูงและการตีมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง
Jens Andersson หัวหน้าฝ่ายการเงินของ Castellum กล่าวว่าบริษัทกำลังสำรวจตลาดเงินทุนอื่นๆ นอกเหนือจากสินเชื่อจำนองแบบดั้งเดิมจากธนาคารนอร์ดิก เขายกตัวอย่างของตำแหน่งเฉพาะในสหรัฐอเมริกาเนื่องจากระยะเวลาที่ยาวนานและราคาที่แข่งขันได้ แต่ถึงกระนั้นภาคส่วนนั้นก็มีอุปสรรคที่ต้องเอาชนะหลังจากความวุ่นวายของตลาดทองในสหราชอาณาจักรเมื่อเร็ว ๆ นี้
ทางเลือกอื่นที่จะช่วยบรรเทาการบีบเงินทุนคือการขายสินทรัพย์ SBB ได้ทำการขนถ่ายทรัพย์สินออกไปเป็นจำนวนเงิน 6.7 พันล้านโครน ในช่วงไตรมาสที่สอง และเพิ่งประกาศยอดขายเพิ่มเติมอย่างน้อย 10.5 พันล้านโครน ในเดือนกรกฎาคม Standard & Poor's เตือนว่า "มีโอกาสหนึ่งในสาม" ที่อาจลดอันดับของเจ้าของบ้านให้เป็นระดับที่ไม่ใช่ระดับการลงทุน
การขายเหล่านี้ได้ดึงความสนใจไปที่ความกังวลเพิ่มเติมในหมู่นักลงทุน: ระดับความเป็นเจ้าของร่วมกันในสวีเดนที่สูงผิดปกติ ซึ่งก่อนหน้านี้ได้จุดประกายคำเตือนจากหน่วยงานจัดอันดับเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านการกำกับดูแลและผลประโยชน์ทับซ้อนที่อาจเกิดขึ้น M2 Asset Management ขายหุ้นใน Castellum ให้กับเจ้าของบ้านรายอื่น Akelius Residential Property AB
เจ้าพ่อทรัพย์สิน Rutger Arnhult เลิกคิ้วเมื่อเขาได้รับแต่งตั้งเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Castellum หลังจากได้รับเลือกให้เป็นประธานในครั้งแรก Arnhult ยังควบคุม M2 และเป็นเจ้าของรายใหญ่ที่สุดใน Corem Property Group ซึ่งเมื่อปีที่แล้วได้เข้าร่วมการถือหุ้นอื่นของเขา Klovern AB ในการควบรวมกิจการมูลค่า 1.7 พันล้านดอลลาร์ ในทางกลับกัน Castellum เป็นเจ้าของหนึ่งในสามของเจ้าของบ้านชาวนอร์เวย์ Entra ASA ซึ่ง Balder เป็นผู้ถือหุ้นด้วย
ในรายงานเกี่ยวกับระบบการเงินของประเทศในเดือนพฤษภาคม FSA กล่าวว่าการเติบโตของหนี้ในภาคอสังหาริมทรัพย์หมายความว่ายังคงเป็น “ช่องโหว่ที่สำคัญต่อความมั่นคงทางการเงิน” สุนัขเฝ้าบ้านกล่าวเสริมว่าการติดตามหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อย่างใกล้ชิด เพราะพวกเขา “มักมีบทบาทสำคัญในวิกฤตการณ์ทางการเงิน”
Maria Gillholm นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ของ Moody's กล่าวว่าเว็บความเป็นเจ้าของที่ซับซ้อนในหมู่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของสวีเดน “จำกัดการเข้าถึงเงินทุนของพวกเขาเพิ่มเติม เนื่องจากบริษัทต่างๆ มักมุ่งเน้นไปที่การปกป้องสภาพคล่องของตนเองในช่วงที่ตกต่ำ”
“Entra ซึ่ง Castellum และ Balder ร่วมกันถือหุ้นใหญ่เป็นตัวอย่างที่ดี” เธอกล่าว “ในช่วงที่ตกต่ำเมื่อคุณต้องดูแลสภาพคล่องของตัวเองและอาจขายสินทรัพย์ อาจเป็นเรื่องยากกว่าที่จะให้ทุกคนสนับสนุนการเพิ่มทุน”
แนวทางที่สำคัญสำหรับผู้จัดการการเงิน เช่น Edemalm คือการขายออกอย่างรุนแรงจนขณะนี้มีการต่อรองราคาเมื่อคุณเจาะลึกลงไปในส่วนย่อยต่างๆ ของภาคส่วนต่างๆ เช่น คุณสมบัติที่ให้ผลตอบแทนสูงในสำนักงาน อุตสาหกรรม หรือ พื้นที่โลจิสติก
ผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอชี้ไปที่หนี้ไฮบริดยูโรที่ขายโดย Balder, Castellum และ Heimstaden Bostad AB เป็นตัวอย่างตัวเลือกอันดับต้น ๆ
กลุ่มเหล่านี้ “อ่อนไหวน้อยกว่าต่อต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น และจะได้รับประโยชน์จากสัญญาที่เชื่อมโยงกับ CPI” ผู้จัดการพอร์ตกล่าว “แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดในตอนนี้คืองบดุลที่แข็งแกร่งและเจ้าของที่ให้การสนับสนุนอย่างดี”
อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
ที่มา: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html