อสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ไหน

มีข้อสงสัยเล็กน้อยว่าตราบใดที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ยังคงยึดมั่นในนโยบายต่อต้านเงินเฟ้อที่เข้มงวด ที่อยู่อาศัย – การขาย การก่อสร้างและการกำหนดราคา – จะยังคงได้รับผลกระทบจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้น แต่นั่นไม่ใช่เรื่องราวทั้งหมด กระแสน้ำข้ามแดนจะเข้าสู่สมการที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้คนจำนวนมากขึ้นมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนทางในการปกป้องความมั่งคั่งของพวกเขาจากผลร้ายของเงินเฟ้อที่มีต่อหุ้น พันธบัตร และเครื่องมือทางการเงินอื่นๆ

จนถึงตอนนี้ ความกดดันส่วนใหญ่ได้เอนเอียงไปทางด้านลบของบัญชีแยกประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่เฟดเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยเมื่อเดือนมีนาคมปีที่แล้ว อัตราเฉลี่ยของการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีได้เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะไม่สม่ำเสมอ จาก 2.8% เป็นมากกว่า 6.0% เนื่องจากการย้ายครั้งนี้มีค่าใช้จ่ายในการสนับสนุนการจำนองมากกว่าสองเท่า จึงไม่น่าแปลกใจเลยที่การซื้อจะได้รับผลกระทบ ยอดขายบ้านใหม่ตามที่กระทรวงพาณิชย์ติดตาม ลดลง 39% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคมถึงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงล่าสุดที่มีข้อมูล การก่อสร้างได้ปฏิบัติตาม เริ่มสร้างบ้านใหม่ทั่วประเทศ ลดลง 19% จากระดับสูงสุดเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ปีที่แล้ว ราคาบ้านก็อ่อนตัวลงเช่นกัน ราคาเฉลี่ยของบ้านที่มีอยู่แล้วที่ขายในสหรัฐอเมริกาลดลง 2.2% จากข้อมูลของ National Association of Realtors (NAR) จาก 420,000 ดอลลาร์ในเดือนมิถุนายนเป็น 410,600 ดอลลาร์ในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงล่าสุดที่สมาคมเสนอตัวเลข

เฟดสัญญาว่าจะเพิ่มแรงกดดันที่ไม่พึงประสงค์นี้ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า เป็นที่เข้าใจกันว่าประธานเจอโรม พาวเวลล์ ปฏิเสธที่จะบอกว่าเขาตั้งใจที่จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยได้ไกลแค่ไหนและเร็วแค่ไหน แต่เขามุ่งมั่นที่จะดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าวต่อไปตราบเท่าที่จะควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้ เว้นแต่ประเทศชาติจะโชคดีมากและอัตราเงินเฟ้อจะลดลงด้วยตัวของมันเอง เขาจะต้องทำมากกว่าที่เขามีอยู่แล้ว พิจารณาว่าอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 7-8% และอัตราดอกเบี้ย 1 ปีที่ 3-4% ผู้กู้จะชำระคืนเงินกู้ด้วยเงินดอลลาร์ที่สูญเสียกำลังซื้อจริงมากกว่าดอกเบี้ยที่พวกเขาให้ผู้ให้กู้ นั่นแทบจะไม่ได้ช่วยอะไรมากในการยับยั้งกระแสความต้องการสินเชื่อที่ก่อให้เกิดเงินเฟ้อ

แต่ถึงแม้การดำเนินการของเฟดจะช่วยเพิ่มต้นทุนการจำนองและส่งผลให้อิทธิพลด้านที่อยู่อาศัยทวีความรุนแรงมากขึ้น ความปรารถนาที่จะป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อด้วยอสังหาริมทรัพย์จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ผู้คนจะทำทุกวิถีทางเพื่อซื้อ แม้ว่าต้นทุนจะสูงขึ้นก็ตาม เพราะการเป็นเจ้าของบ้านไม่ว่าจะโดยทันทีหรือได้รับการสนับสนุนจากการจำนองอัตราคงที่ จะทำให้ส่วนสำคัญของงบประมาณครัวเรือนมีเสถียรภาพ ซึ่งเป็นสิ่งล่อใจที่ดีในสภาพแวดล้อมที่เงินเฟ้อเพิ่มทั้งหมด ค่าครองชีพอื่น ๆ ยิ่งไปกว่านั้น อสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างน้อยตามอัตราเงินเฟ้อทั่วไป ทำให้เป็นที่เก็บความมั่งคั่งที่น่าดึงดูดยิ่งกว่าพันธบัตร ซึ่งจะทำให้ราคาลดลงตามการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและหุ้นแต่ละครั้ง ซึ่งจะได้รับผลกระทบ การคำนวณมูลค่าที่ไม่พึงประสงค์จากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นตลอดจนความไม่แน่นอนที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จากแรงกดดันด้านราคาทั่วไป

กองกำลังเหล่านี้ได้รับชัยชนะอย่างแน่นอนในช่วงอัตราเงินเฟ้อครั้งใหญ่ครั้งสุดท้ายในปี 1970 และ 1980 ระหว่างปี 1970 ถึง 1990 ดัชนีราคาผู้บริโภคในประเทศนี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.2% ต่อปี อัตราการจำนองคงที่เพิ่มขึ้นจากประมาณ 7.3 เปอร์เซ็นต์ในปี 1970 เป็น 13 เปอร์เซ็นต์ในปี 1985 ทำให้ค่าใช้จ่ายในการสนับสนุนการจำนองเพิ่มขึ้นเกือบ 80 เปอร์เซ็นต์ สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านทันทีหรือมีอัตราการจำนองถูกล็อคไว้ สิ่งนี้ไม่มีความหมายอะไร แต่มันสำคัญมากสำหรับผู้ซื้อที่คาดหวัง กระนั้น แม้จะมีอัตราการจำนองที่สูงขึ้นในการซื้อ แต่ราคากลางของบ้านที่ขายในสหรัฐอเมริกาก็เพิ่มขึ้นในช่วงเวลานี้จาก 23,900 ดอลลาร์เป็น 125,000 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 8.6% ต่อปี และผลตอบแทนจากการลงทุน 2.4 เปอร์เซ็นต์ เกินกว่าอัตราเงินเฟ้อและดีกว่ายานพาหนะอื่น ๆ ส่วนใหญ่ที่มีให้สำหรับนักลงทุน

แน่นอน ต้นทุนการจำนองที่เพิ่มขึ้นในช่วงเวลานี้ทำให้ผู้ซื้อต้องมองหาการป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อด้านอสังหาริมทรัพย์ และพวกเขาจะทำเช่นนั้นในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน แต่แทนที่จะเป็นเพียงแค่ขับไล่ผู้คนออกไป ประวัติศาสตร์ชี้ให้เห็นว่าผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะลดระดับราคาลง ข้อจำกัดด้านงบประมาณที่กำหนดโดยต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้นจะผลักดันให้ผู้คนไม่เดินจากไป แต่ให้ไปตั้งรกรากเพื่อซื้อบ้านน้อยลงในทำเลที่ไม่ค่อยฟุ่มเฟือย ผลกระทบนี้มีอยู่แล้วในข้อมูลกระทรวงพาณิชย์ เมื่อเดือนธันวาคมที่แล้ว เมื่ออัตราการจำนองยังอยู่ในระดับต่ำและความกังวลเรื่องเงินเฟ้อเพิ่งเริ่มมีขึ้น จำนวนการขายที่ไม่สมส่วนเกิดขึ้นที่จุดสิ้นสุดของการกระจายราคาที่สูงขึ้น แม้ว่าราคาบ้านเฉลี่ยที่ติดตามโดย NAR จะอยู่ที่ประมาณ 360,000 ดอลลาร์ แต่การซื้อบ้านทั้งหมด 500,000 ใน 29 ทั่วประเทศเกิดขึ้นที่มากกว่า 83 ดอลลาร์ การซื้อในประเทศเพียง XNUMX% เกิดขึ้นที่ราคาใกล้ค่ามัธยฐาน ด้วยอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้น การกระจายราคาจึงลดลง ณ เดือนกรกฎาคม การซื้อประมาณ XNUMX% เกิดขึ้นที่ราคาที่กระจุกตัวอย่างใกล้ชิดรอบราคากลาง

รูปแบบการเริ่มต้นนี้มีแนวโน้มที่จะรุนแรงขึ้นในปลายปีนี้และในปี 2023 และอาจขยายออกไปได้อีกนานในกรณีที่อัตราเงินเฟ้อยังคงมีอยู่ การขายในราคาที่สูงที่สุดจะไม่ต้องสงสัยเลย ความสามารถในการจ่ายได้มีความหมายน้อยกว่าสำหรับผู้ที่ซื้อในช่วงนั้น ในขณะที่คนกลุ่มเดียวกันเหล่านี้มีความจำเป็นอย่างมากในการปกป้องความมั่งคั่งจากการขาดทุนในตลาดการเงินและจากการทำลายล้างอื่นๆ ของเงินเฟ้อ คนอื่นๆ ที่เคยเข้าถึงได้เนื่องจากอัตราการจำนองต่ำจะซื้อขายใกล้กับราคากลางมากขึ้น ในขณะที่ผู้ที่ต้องซื้อที่ราคาต่ำสุดเสมอจะถูกบังคับให้ออกจากตลาด แรงกดดันด้านลบจะจำกัดการขายและการก่อสร้าง และระงับการขึ้นราคา แต่น้อยกว่าอาจได้รับการแนะนำโดยการมองแบบง่าย ๆ เฉพาะต้นทุนทางการเงินเท่านั้น