เกิดอะไรขึ้นกับอัตราการจำนองและราคาที่อยู่อาศัยตอนนี้?

ประเด็นที่สำคัญ

• ราคาบ้านมีแนวโน้มสูงสุดที่จะคงอยู่ในปีหน้าตามข้อมูลของ Goldman Sachs แม้ว่าราคาบ้านจะสูงขึ้นถึง 43% นับตั้งแต่ก่อนเกิดการระบาดใหญ่
• การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดทำให้การกู้ยืมเงินมีราคาแพงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยคาดว่าจะสูงขึ้นในช่วง 12 เดือนข้างหน้าเท่านั้น
• หากคุณต้องซื้อบ้านในปีหน้า ราคาน่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็นในเดือนต่อๆ ไป

ในช่วงสองปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยประสบกับความต้องการที่รุนแรงและอุปทานที่จำกัด ซึ่งทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างมากในช่วงเวลาสั้นๆ

ในขณะเดียวกัน อัตราเงินเฟ้อก็พุ่งสูงขึ้นไปทั่วโลก รวมถึงที่นี่ในสหรัฐอเมริกา เพื่อให้ควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้ Federal Reserve เริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในเดือนมีนาคม 2022 ทำให้การกู้ยืมมีราคาแพงกว่าจากราคาฐานที่สูงขึ้น

ภูมิประเทศในปัจจุบันแตกต่างจากเมื่อสองปีที่แล้วอย่างไร?

ในปี 2020 ราคาปลีกเฉลี่ยสำหรับบ้านในอเมริกาอยู่ที่ 374,500 ดอลลาร์ โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับการจำนอง 30 ปีอยู่ที่ 3.11%

วันนี้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 7.06% โดยราคาบ้านเฉลี่ยสูงถึง 525,000 ดอลลาร์

นั่นหมายความว่า ถ้าคุณซื้อบ้านเมื่อสองปีที่แล้วโดยมีการจำนอง 30 ปีและดาวน์ 20% การซื้อโดยเฉลี่ยจะมีค่าใช้จ่าย 536,551 ดอลลาร์ในเงินต้นและดอกเบี้ยตลอดระยะเวลาเงินกู้ของคุณ

การซื้อโดยเฉลี่ยในตลาดปัจจุบันจะมีค่าใช้จ่าย 1.11 ล้านดอลลาร์ในเงินต้นและดอกเบี้ยตลอดระยะเวลาจำนอง 30 ปีโดยลดลง 20% นั่นคือความแตกต่างมากกว่าครึ่งล้านเหรียญเมื่อคุณชำระหนี้จำนองเสร็จแล้ว

อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นในวันนี้เนื่องจากธนาคารกลางสหรัฐพยายามที่จะ ควบคุมอัตราเงินเฟ้อ. ราคาสูงขึ้นด้วยเหตุผลบางประการ ประการแรก สหรัฐฯ ประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยก่อนเกิดการระบาดใหญ่ สิ่งนี้ทำให้เราอยู่ในสถานะที่แย่อยู่แล้วเมื่อสิ่งต่างๆ กลับกลายเป็นแย่ลง

ระหว่างการระบาดใหญ่ พนักงานปกขาวหลายคนตัดสินใจย้ายถิ่นฐานด้วยเสรีภาพที่เพิ่งค้นพบใหม่ในการทำงานทางไกล หลายคนย้ายไปยังสถานที่ที่มีราคาไม่แพง สิ่งนี้ยังเพิ่มความต้องการและผลักดันราคาผ่านสงครามการเสนอราคา

ราคาบ้านจะลง?

ยังเร็วไปที่จะตัดสินใจว่าราคาบ้านมีแนวโน้มลดลงหรือไม่ ในขณะที่ราคาบ้านมีแนวโน้มลดลงตามฤดูกาลเมื่อฤดูร้อนเริ่มมีมากขึ้น แต่ปีนี้ตัวเลขก็มากกว่าค่าเฉลี่ย โดยปกติเราเห็นการลดลง 2% จากมิถุนายนถึงสิงหาคม แต่ปีนี้การลดลงคือ 6% ดูเหมือนว่าจะมีแนวโน้มสำหรับผู้ซื้อ

ยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาตัวเลขเหล่านี้ในบริบท ในเดือนสิงหาคม 2022 ราคาบ้านสูงขึ้น 7.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2021 จากมุมมองระยะยาว ราคาบ้านยังคงสูงขึ้นได้ เราจะต้องรอดูตัวเลขฤดูใบไม้ร่วงและฤดูหนาวเพื่อหาคำตอบที่ชัดเจนกว่านี้

ราคายังคงสูงมากเพราะมี การขาดแคลนสินค้าคงคลัง. ในขณะที่บิลด์ใหม่เพิ่มขึ้น 12.2% ในเดือนสิงหาคม เราสามารถระบุสาเหตุบางส่วนได้จากปัญหาซัพพลายเชน ผู้สร้างหลายคนไม่สามารถรับเสบียงที่จำเป็นสำหรับการทำงานในโครงการของพวกเขา และในที่สุดเสบียงเหล่านี้จำนวนมากก็ส่งถึงมือพวกเขาในช่วงปลายฤดูร้อนด้วยการปะทุครั้งใหญ่ครั้งเดียว

เพียงเพราะเราเห็นการสร้างใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเดือนที่แล้วไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะเพิ่มสินค้าคงคลังสำหรับครอบครัวชาวอเมริกัน สินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากจะอยู่ในตลาดการค้า เจ้าของบ้านที่ต้องการเช่ายูนิตใหม่ให้กับผู้เช่า

ชาวอเมริกันจำนวนมากถูกตีราคาออกจากตลาดเนื่องจากราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นในช่วงสองปีที่ผ่านมา นั่นหมายความว่าตลาดเช่ามีความต้องการมากกว่าปกติ ดังนั้นนักพัฒนาจึงให้ความสำคัญกับพลังงานของพวกเขา หากเราดูโครงการบ้านหลายครอบครัวที่มีตั้งแต่ห้ายูนิตขึ้นไปโดยเฉพาะ โครงการใหม่ก็พุ่งสูงขึ้น 28.6%

อีกเหตุผลหนึ่งที่ไม่ควรตีความการขึ้นชั่วคราวนี้ว่าเป็นสาเหตุให้เกิดการผ่อนคลายก็คือ ใบอนุญาตสำหรับโครงการสร้างบ้านในอนาคตลดลง 10% เมื่อสิ้นสุดฤดูร้อน เมื่อเรามองไปข้างหน้า เราสามารถคาดหวังว่าจะเห็นสินค้าคงคลังที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ส่งผลให้บ้านที่มีราคาสูงกว่าอยู่ในตลาดครั้งละหลายเดือน

ด้วยความต้องการน้อยลงที่จุดราคาที่สูงขึ้น ผู้ขายที่มีศักยภาพน้อยลงจึงอยากลงรายการ โอกาสที่เคยมีในปีที่แล้วลดน้อยลง โดยมีบ้านอยู่ในตลาดนานขึ้น ยอดขายบ้านที่มีรายชื่ออยู่ระหว่าง 250,000 ถึง 500,000 ดอลลาร์ลดลง 14% จากปี 2021 ถึงปี 2022 ส่วนหนึ่งเป็นเพราะสินค้าคงคลังในวงเล็บราคานี้มีจำนวนน้อยลงด้วยราคาบ้านที่สูงขึ้น

แต่ยอดขายบ้านที่มีราคาแพงกว่าก็ลดลงเช่นกัน ผู้ที่มีราคาปลีกระหว่าง 750,000 ถึง 1 ล้านดอลลาร์ลดลง 3%

ราคาที่สูงขึ้นและสินค้าคงเหลือที่ราคาไม่แพงไม่ใช่เหตุผลเดียวที่ผู้คนชะลอการซื้อบ้านในปี 2022 นอกจากนี้ยังมีประเด็นเรื่องการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของรัฐบาลกลาง

อัตราการจำนองจะเพิ่มขึ้นอีกหรือไม่?

เริ่มในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2022 ธนาคารกลางสหรัฐเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ย นั่นทำให้การกู้ยืม – รวมถึงการกู้ยืมผ่านการจำนอง – มีราคาแพงกว่า

ในวันพุธที่ 21 กันยายน พ.ศ. 2022 เฟดประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก 0.75 เปอร์เซ็นต์ นั่นทำให้อัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางในปัจจุบันอยู่ที่ 3% ถึง 3.25% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเท่านั้น เรามีแนวโน้มที่จะเห็นการปรับขึ้นอีกสองรอบรวมคะแนนเพิ่มเติม 1.25 เปอร์เซ็นต์ภายในสิ้นปีนี้

เฟดกำลังบอกเป็นนัยว่าอัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นสูงถึง 4.6% ในปี 2023

ประมาณการเมื่อต้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2022 กำหนดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับการจำนอง 30 ปีที่ 7.06% แม้ว่าจะสมเหตุสมผลที่จะคาดหวังให้อัตราการพุ่งสูงขึ้นไปอีก แต่จะสูงขึ้นมากเพียงใดที่ต้องรอดู

อัตราการกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นไม่เพียงแต่กีดกันผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังกีดกันผู้ขายไม่ให้ลงประกาศอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่แรก ซึ่งทำให้เกิดปัญหาการขาดแคลนด้านอุปทานอีกด้วย ผู้ขายเหล่านี้หลายคนน่าจะเริ่มจำนองใหม่เมื่อขายบ้านเก่า

ชาวอเมริกันส่วนใหญ่ที่มีอัตราการจำนองเป็นหลักประกันเมื่อพวกเขาต่ำกว่า 6% ดังนั้นการลงประกาศทรัพย์สินของพวกเขาอาจหมายถึงการเพิ่มต้นทุนทางการเงินในทรัพย์สินใหม่ ๆ

ฉันควรซื้อตอนนี้หรือรออีกต่อไป

เป็นไปได้ว่าการซื้อเร็วกว่านี้ในภายหลังอาจช่วยประหยัดเงินจากอัตราดอกเบี้ยได้ แต่เป็นเรื่องยากที่จะเห็นว่าผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก จะชนะในตลาดนี้ได้อย่างไร

ในขณะที่เราเห็นการลดราคาในระยะสั้นและการขึ้นราคาในระยะยาว Goldman Sachs คาดการณ์ว่าราคาจะยังคงเท่าเดิมจนถึงปี 2023 โดยจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงโดยเฉลี่ย 0% แม้ว่าการลดลงในระดับภูมิภาคอาจเกิดขึ้น ค่าเฉลี่ยระดับประเทศก็คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับที่ถูกต้องในตอนนี้

ไม่ว่าราคาจะขึ้นหรือลงจะมีความผันแปรสูงขึ้นอยู่กับตลาดในพื้นที่ของคุณ

อาจไม่มีการขึ้นราคาทั่วประเทศ แต่อัตรามีแนวโน้มสูงว่าจะเพิ่มขึ้นตลอดปี 2023 จนกว่าเฟดจะแตะ 4.6% หลังจากนั้น อัตราอาจอยู่ในระดับสูงชั่วขณะหนึ่งหรือถูกดึงกลับลงมา ขึ้นอยู่กับว่าอัตราเงินเฟ้อจะมีลักษณะอย่างไร แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะทำนายว่าอุปสงค์และอุปทานจะเป็นอย่างไร ณ จุดนั้น

หากคุณไม่ต้องการย้ายในทันที คุณอาจตัดสินใจรอจนถึงปี 2024 หรือเมื่อใดก็ตามที่เฟดเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยอีกครั้ง มีความเสี่ยงและความไม่แน่นอนมากขึ้นในสมการการกำหนดราคาที่อยู่ห่างไกลออกไป

บรรทัดล่าง

ราคาบ้านยังคงสูง อัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองมีราคาแพง – ครั้งสุดท้ายที่เราเห็นอัตราที่สูงเช่นนี้คือช่วงต้นทศวรรษ 2000 แต่การกู้ยืมมีแนวโน้มที่จะมีราคาแพงกว่ามากในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทำให้การตัดสินใจยากขึ้นสำหรับผู้ที่อาจจำเป็นต้องซื้อภายในปีหน้า

จนกว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะเย็นลง พวกเราส่วนใหญ่จะมองหาตลาดเพื่อลงทุนและเก็บเงินดาวน์ต่อไป Q.ai นำการคาดเดาออกจากการลงทุน

ปัญญาประดิษฐ์ของเราค้นหาตลาดเพื่อการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับความเสี่ยงที่ยอมรับได้และสถานการณ์ทางเศรษฐกิจทุกรูปแบบ จากนั้นจึงรวมเข้าด้วยกันให้สะดวก ชุดการลงทุน ที่ทำให้การลงทุนเป็นเรื่องง่าย

เหนือสิ่งอื่นใด คุณสามารถเปิดใช้งานได้ การคุ้มครองผลงาน เพื่อปกป้องกำไรของคุณและลดความสูญเสียของคุณได้ทุกเมื่อ ไม่ว่าคุณจะลงทุนในอุตสาหกรรมใด

ดาวน์โหลด Q.ai วันนี้ เพื่อเข้าถึงกลยุทธ์การลงทุนที่ขับเคลื่อนด้วย AI เมื่อคุณฝากเงิน $100 เราจะเพิ่มอีก $100 ในบัญชีของคุณ