อนาคตของที่อยู่อาศัยในปี 2023: การชะลอตัวและหยุดลงของครอบครัวเดี่ยว

ย้อนกลับไปในเดือนมกราคม 2020 ฉันปล่อยใจไปกับคำทำนายที่ไม่ใช่แค่เรื่องในปี 2020 แต่ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา. ยังไงก็ตาม ฉันพลาดการแพร่ระบาดทั่วโลกและการปิดตัวลงที่จะเกิดขึ้นในอีกไม่กี่สัปดาห์ต่อมา ดังนั้นด้วยความกังวลใจบางอย่างที่ฉันกระโดดเข้ามาอีกครั้งพร้อมกับความคิดเกี่ยวกับปีข้างหน้าด้วยความช่วยเหลือจากบทความของ Wall Street Journal ที่ทบทวนข้อมูลจากไตรมาสที่สามของปี 2022 พูดง่ายๆ ก็คือตลาดที่อยู่อาศัยได้เริ่มชะลอตัวแล้วและจะบดขยี้เป็น หยุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 สิ่งที่เกิดขึ้นต่อไปจะขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อเงินสดทำอะไรกับเงินของพวกเขา และรัฐบาลจะตัดสินใจอย่างชาญฉลาดหรือทำให้สิ่งต่าง ๆ แย่ลงหรือไม่

เรื่องราวของ The Wall Street Journal (วารสาร) มีหัวข้อข่าวเกี่ยวกับพฤติกรรมของนักลงทุนรายใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัย แต่จบลงด้วยการครอบคลุมประเด็นข้อมูลสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการสร้างภาพของเศรษฐกิจที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการเป็นเจ้าของครอบครัวเดี่ยวและการเช่า ความเป็นเจ้าของได้กลายเป็นสิ่งที่ครอบงำจิตใจในหมู่ผู้สนับสนุนและ โดยเฉพาะท่าเรือซินซินนาติ ซึ่งมี เปิดแคมเปญ กับสิ่งที่เรียกว่า “นักลงทุนสถาบัน” หรือ “นักลงทุนองค์กร”

ฉันได้ชี้ให้เห็นว่ามันเป็นความพยายามที่แปลกประหลาด พยายามที่จะหยุดการลงทุนในบ้านเช่าโดยการซื้อที่อยู่อาศัยโดยใช้เงินจากการขายพันธบัตรให้กับนักลงทุน เรื่องราวของวารสารชี้ให้เห็นว่า “การซื้อบ้านของนักลงทุนร่วงลง 30% ในไตรมาสที่สาม ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าการเพิ่มขึ้นของ อัตราการกู้ยืม และราคาบ้านที่สูงซึ่งทำให้ผู้ซื้อแบบดั้งเดิมต้องถอยร่น ทำให้บริษัทเหล่านี้ต้องถอนตัวออกไปเช่นกัน” บางทีนี่อาจทำให้ความร้อนแรงด้านกฎระเบียบเกี่ยวกับประเด็นนี้เย็นลงเช่นกัน

แต่ข้อมูลบ่งชี้ว่าโดยรวมแล้วมี “ยอดขายบ้านโดยรวมลดลง ซึ่งลดลงพร้อมกับอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว” การซื้อบ้านเดี่ยวโดยนักลงทุนมักมีวัตถุประสงค์เพื่อการฟื้นฟูและเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า เรื่องราวของวารสารพบว่า การเติบโตของค่าเช่าก็เริ่มชะลอตัวเช่นกัน ค่าเช่าบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 10.1% เมื่อเทียบเป็นรายปีในเดือนกันยายน ลดลงจาก 13.9% ในเดือนเมษายน จากข้อมูลของ CoreLogic บริษัทข้อมูลที่อยู่อาศัยซีแอลจีเอ็กซ์
” ซึ่งยังคง “แข็งแกร่งกว่าในตลาดอพาร์ทเมนต์” เรื่องราวระบุว่าตลาดการเช่าสำหรับบ้านเดี่ยวมีการเติบโตเนื่องจากผู้เช่าประเภทนั้นมีเงินมากขึ้น ไม่จำเป็นต้องเป็นเช่นนั้น บ่อยครั้งที่นักลงทุนรายย่อยซื้อบ้านในลักษณะเดียวกับบ้านขนาดใหญ่ และบ่อยครั้งเหล่านี้ให้บริการครอบครัวขนาดใหญ่ด้วยเงินที่น้อยกว่า

แต่ก็เป็นความจริงที่ว่าผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยเหล่านี้ “เผชิญกับกระแสลมจากการประเมินภาษีทรัพย์สินที่สูงขึ้น ซึ่งมาพร้อมกับการขึ้นราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก” ความคลั่งไคล้ในการซื้อในปีที่แล้วผลักดันให้มูลค่าสินทรัพย์สูงขึ้น สร้างแรงกดดันต่อเจ้าของไม่เพียงแค่การประเมินที่สูงขึ้นเท่านั้น แต่ยังต้องขายให้กับเจ้าของที่ครอบครอง ซึ่งคนที่ต้องการซื้อไม่ใช่เช่า

ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นในเวลาที่ซินซินนาติ “เจ้าของที่ดินให้เช่ารายใหญ่กำลังถูกตรวจสอบมากขึ้นจากรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น" ฉันได้แก้ไขปัญหาความเป็นเจ้าของที่อื่นแล้ว แต่ภูมิหลังทั้งหมดนี้ช่วยสร้างพื้นฐานของการคาดเดาของฉันเกี่ยวกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ เนื่องจากผู้ซื้อพบว่าพวกเขาไม่สามารถซื้อได้เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูง และผู้ขายไม่สามารถหาผู้ซื้อที่สามารถจ่ายได้เพียงพอ จะมีเจ้าของจำนวนมากที่ประสบปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยและผู้คนเริ่มตกงาน

เช่นเดียวกับในปี 2008 และ 2009 ผู้ที่มีเงินสดจะพบว่าตัวเองสามารถบรรเทาปัญหานี้ได้โดยการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยจำนวนมาก และแม้แต่โครงการที่กำลังก่อสร้างหรืออยู่ในระหว่างการจัดหาเงินทุนในปัจจุบัน เรื่องราวของวารสารยืนยันสิ่งนี้สำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่แนะนำว่า "เตรียมเงินทุนจำนวนมากเพื่อซื้อบ้าน ธุรกิจการจัดการสินทรัพย์ของ JP Morgan กล่าวในเดือนนี้ว่า บริษัทได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับเจ้าของที่ดินให้เช่า Haven Realty Capital เพื่อซื้อและพัฒนาบ้านมูลค่า 1 พันล้านดอลลาร์” สิ่งนี้จะทำให้ “ผู้ซื้อแบบดั้งเดิมเอาเปรียบได้ยาก” คุณสามารถพูดอีกครั้ง!

เมื่อเงินราคาถูกเหือดแห้งและผู้คนตกงาน หลายคนรวมถึงนักพัฒนาและผู้สร้างจะหมดหวังที่จะได้เงินประกันตัว ฉันได้ชี้ไปที่อื่นแล้ว, ตลาดที่อยู่อาศัยจะไม่สามารถผลิตที่อยู่อาศัยจำนวนมากได้ในปี 2023; มันจะเสี่ยงเกินไปที่จะเริ่มโครงการใด ๆ ในสภาพแวดล้อมที่อธิบายไว้ในเรื่องราวของวารสาร ในขณะที่การผลิตหยุดชะงักลง และผู้ที่มีเงินสดซื้อที่ดิน ที่อยู่อาศัย และโครงการต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมืองต่างๆ จะพร้อมสำหรับราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก เมื่ออุปสงค์กลับมาในปีหน้าหรือในปี 2024

รัฐบาลท้องถิ่นมีแนวโน้มที่จะทำสองสิ่ง ประการแรก เช่นเดียวกับในซินซินนาติ พวกเขาจะถูกล่อลวงให้ลงโทษนักลงทุนหรือคนอื่นๆ ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสด สิ่งนี้จะไม่ช่วยแต่จะทำให้อนาคตมืดมนลง การขับไล่นักลงทุนออกไปจะหมายถึงการยึดสังหาริมทรัพย์และการล้มละลายของธุรกิจและเจ้าของที่ขยายออกไป ซึ่งส่งผลเสียต่ออุปทาน ธนาคารจะไม่ค่อยมีโชคในการย้ายอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน สิ่งที่สองที่บางเมืองจะทำคือไม่ทำอะไรเลย แม้ว่าสิ่งนี้จะไม่ทำให้สถานการณ์ในอนาคตแย่ลง แต่จะเป็นการปูทางไปสู่ความตื่นตระหนกในภายหลังเมื่อราคาสูงขึ้นเนื่องจากอุปทานตึงตัว

สิ่งที่เมืองสามารถทำได้และควรทำตอนนี้คือระงับกฎระเบียบทั้งหมดที่ไม่เกี่ยวข้องกับสุขภาพและความปลอดภัย เร่งรัดการอนุญาตในรูปแบบที่น่าทึ่ง และใช้ทรัพยากรใด ๆ ที่มีในการลงทุนเพื่อดำเนินโครงการที่ประสบปัญหา รัฐบาลท้องถิ่นยังสามารถซื้อที่ดินได้ในราคาต่อรองแล้วเปลี่ยนที่ดินในภายหลัง Community Land Trust เมื่อตลาดกลับมา.

เมืองที่มีข้อมูลเชิงลึกและมีความยืดหยุ่นจะชนะการฟื้นตัวในอนาคต ทำให้สามารถชี้ไปที่ความสามารถในการจ่ายซึ่งเป็นกุญแจสำคัญในการดึงดูดงานใหม่ ผู้ที่ไม่ทำอะไรเลยหรือยืนกรานที่จะโจมตีนักลงทุนหรือกำหนดกฎเกณฑ์มากขึ้น จะพบกับอัตราเงินเฟ้อในตลาดที่อยู่อาศัยที่คาดเดาได้ สิ่งนี้จะไม่ทำร้ายนักลงทุนที่จะทำเงิน แต่จะเป็นอันตรายต่อผู้คนที่ดิ้นรนเพื่อหาเลี้ยงชีพ และพวกเขาจะมองว่าโชคชะตาของพวกเขาล้าหลังเมื่อคนอื่นๆ