'หนี้ซอมบี้' คืออะไร? เหตุใดเจ้าของบ้านจึงต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์จากการจำนองเก่า

Rose Prophete คิดว่าเงินกู้จำนองครั้งที่สองในบ้าน Brooklyn ของเธอได้รับการแก้ไขเมื่อประมาณ 130,000 ปีที่แล้ว จนกระทั่งเธอได้รับเอกสารที่อ้างว่าเธอเป็นหนี้มากกว่า XNUMX ดอลลาร์

“ฉันตกใจมาก” ศาสดาซึ่งรีไฟแนนซ์บ้านสองครอบครัวของเธอในปี 2006 หกปีหลังจากมาจากเฮติกล่าว “ฉันไม่รู้จักคนเหล่านี้ด้วยซ้ำเพราะพวกเขาไม่เคยติดต่อฉันเลย พวกเขาไม่เคยโทรหาฉันเลย”

Prophete เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มเจ้าของบ้านที่กล่าวว่าพวกเขาถูกมองข้ามโดยการเริ่มต้นของการดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ในบ้านของพวกเขาสำหรับเงินกู้ครั้งที่สองที่ถูกถอนออกไปเมื่อกว่าทศวรรษที่แล้ว ผู้ให้บริการสินเชื่อทรัสต์และจำนองที่อยู่เบื้องหลังการกระทำดังกล่าวกล่าวว่าเงินกู้ผิดนัดเมื่อหลายปีก่อน

เจ้าของบ้านเหล่านี้บางคนบอกว่าพวกเขาไม่รู้ด้วยซ้ำว่าพวกเขามีการจำนองครั้งที่สองเนื่องจากโครงสร้างเงินกู้ที่สับสน คนอื่นเชื่อว่าเงินกู้ยืมก้อนที่สองของพวกเขาถูกหมุนไปพร้อมกับการชำระเงินจำนองครั้งแรกหรือได้รับการอภัยโทษ โดยทั่วไปแล้ว พวกเขากล่าวว่าพวกเขาไม่ได้รับใบแจ้งยอดเกี่ยวกับเงินกู้งวดที่สองเป็นเวลาหลายปี เนื่องจากพวกเขาได้ชำระเงินจำนองงวดแรก

ตอนนี้มีคนบอกว่าเงินกู้ยังไม่ตาย แต่เป็นสิ่งที่นักวิจารณ์เรียกว่า "หนี้ผีดิบ" - เงินกู้เก่าที่มีการดำเนินการเรียกเก็บเงินใหม่

ตลาดที่อยู่อาศัย: ยอดขายบ้านที่รอดำเนินการลดลงเป็นเดือนที่สี่ติดต่อกัน

ข่าวอัตราการจำนอง: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งล่าสุดของเฟดทำให้ผู้เชี่ยวชาญสงสัยว่าอัตราการจำนองจะลดลงใน 'อีกปีหรือสองปี' หรือไม่

ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก?: คำศัพท์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 15+ ข้อที่คุณควรรู้ ตั้งแต่ FICO ไปจนถึง escrow

ฉันควรจ่ายหนี้ซอมบี้หรือไม่?

ในขณะที่ไม่มีหน่วยงานรัฐบาลกลางติดตามจำนวนการดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ในการจำนองครั้งที่สอง ทนายความที่ช่วยเหลือเจ้าของบ้านกล่าวว่าพวกเขาได้เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทนายความกล่าวว่าเงินกู้จำนวนมากเป็นของผู้ซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีปัญหาและกำลังถูกติดตามในขณะนี้ เนื่องจากมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นและมีส่วนได้ส่วนเสียมากขึ้น

Andrea Bopp Stark ทนายความของศูนย์กฎหมายผู้บริโภคแห่งชาติในบอสตันกล่าวว่า “พวกเขาจับตัวพวกเขาไว้โดยไม่มีการติดต่อใดๆ กับผู้กู้เลย” “และทันใดนั้นพวกเขาก็ออกมาจากงานไม้และขู่ว่าจะยึดเพราะตอนนี้ทรัพย์สินมีค่า พวกเขาสามารถยึดทรัพย์สินและรับบางสิ่งบางอย่างได้หลังจากชำระเงินจำนองครั้งแรกแล้ว”

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ทนายความของเจ้าของเงินกู้และบริษัทที่ให้บริการพวกเขาโต้แย้งว่าพวกเขากำลังติดตามหนี้ที่เป็นหนี้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าผู้กู้จะเชื่ออะไรก็ตาม และพวกเขาบอกว่าพวกเขากำลังดำเนินการอย่างถูกกฎหมายเพื่ออ้างสิทธิ์

มันเกิดขึ้นได้อย่างไร?

การดำเนินการของศาลสามารถโยงไปถึงช่วงท้ายของการเฟื่องฟูด้านที่อยู่อาศัยเมื่อต้นศตวรรษนี้ บางส่วนเกี่ยวข้องกับวงเงินสินเชื่อบ้าน ส่วนอื่นๆ มาจากสินเชื่อ “80/20” ซึ่งผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินก้อนแรกได้ประมาณ 80% ของราคาซื้อ และก้อนที่สองจะจ่ายส่วนที่เหลืออีก 20%

การแยกเงินกู้ช่วยให้ผู้กู้สามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินดาวน์จำนวนมากได้ แต่สินเชื่อที่สองอาจมีอัตราดอกเบี้ย 9% ขึ้นไปและการจ่ายแบบบอลลูน ผู้สนับสนุนผู้บริโภคกล่าวว่าเงินกู้ - จำนวนมากมาจากผู้ให้กู้ที่น่าอดสู - รวมถึงเงื่อนไขที่กินสัตว์อื่นและวางตลาดในชุมชนของคนผิวสีและย่านที่มีรายได้น้อย

การหลั่งไหลของผู้คนที่ตกอยู่หลังการชำระเงินจำนองหลังจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่เริ่มขึ้นรวมถึงเจ้าของบ้านที่มีเงินกู้ครั้งที่สอง พวกเขาเป็นหนึ่งในคนที่ใช้ประโยชน์จากโปรแกรมการปรับเปลี่ยนเงินกู้ของรัฐบาลกลาง รีไฟแนนซ์หรือประกาศล้มละลายเพื่อช่วยรักษาบ้านของพวกเขา

ในบางกรณี เงินกู้ก้อนแรกได้รับการแก้ไขแล้ว แต่ครั้งที่สองไม่ได้รับการแก้ไข

กี่ปีถึงปลดหนี้?

การจำนองครั้งที่สองในเวลานั้น "ถูกเรียกเก็บเงิน" ซึ่งหมายความว่าเจ้าหนี้หยุดหาเงิน ไม่ได้หมายความว่าเงินกู้ได้รับการอภัย แต่นั่นเป็นความประทับใจของเจ้าของบ้านหลายคน ซึ่งบางคนเข้าใจโครงสร้างเงินกู้ 80/20 ผิด

ผู้กู้รายอื่นกล่าวว่าพวกเขามีปัญหาในการได้รับคำตอบเกี่ยวกับเงินกู้ครั้งที่สอง

ในเขตไมอามี บาทหลวงคาร์ลอส เมนเดซ และภรรยาของเขา ลิสเซ็ต การ์เซีย ได้ลงนามในการเปลี่ยนแปลงการจำนองครั้งแรกในปี 2012 หลังจากประสบปัญหาทางการเงินส่งผลให้ไม่ได้รับการชำระเงินและยื่นฟ้องล้มละลาย ทั้งคู่ซื้อบ้านในไฮอาลีอาห์ในปี 2006 สองปีหลังจากเดินทางมาจากคิวบา และเลี้ยงดูลูกสาวสองคนที่นั่น

Mendez กล่าวว่าพวกเขาไม่สามารถได้รับคำตอบเกี่ยวกับสถานะของการจำนองครั้งที่สองจากธนาคารและในที่สุดก็ได้รับแจ้งว่าหนี้ถูกยกเลิกหรือจะถูกยกเลิก

จากนั้นในปี 2020 พวกเขาได้รับเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของหนี้รายอื่น

ริคาร์โด เอ็ม. โคโรนา ทนายความของพวกเขากล่าวว่าพวกเขาได้รับแจ้งว่าพวกเขาค้างชำระเกินกำหนด 70,000 ดอลลาร์บวกกับเงินต้น 47,000 ดอลลาร์ แต่เขากล่าวว่าบันทึกระบุว่ามีการหักเงินกู้ยืมในปี 2013 และผู้ถือเงินกู้ไม่มีสิทธิ์ได้รับดอกเบี้ยจากปีที่ทั้งคู่ไม่ได้รับใบแจ้งยอดตามงวด คดีอยู่ระหว่างการพิจารณา

“แม้จะมีทุกอย่าง เรากำลังต่อสู้และเชื่อมั่นในความยุติธรรม รักษาศรัทธาในพระเจ้า เพื่อที่เราจะแก้ปัญหานี้และรักษาบ้านหลังนี้ไว้ได้” เมนเดซกล่าวเป็นภาษาสเปน

เงินกู้ครั้งที่สองถูกบรรจุและขายหลายครั้ง ฝ่ายที่อยู่เบื้องหลังการดำเนินการของศาลที่เปิดตัวเพื่อรวบรวมเงินในขณะนี้มักเป็นนักลงทุนที่ซื้อสินเชื่อจำนองที่ด้อยคุณภาพในราคาลดพิเศษผู้สนับสนุนกล่าว ผู้ซื้อตราสารหนี้จำนวนมากเป็นบริษัทจำกัดที่ไม่ได้รับการควบคุมในลักษณะที่ธนาคารขนาดใหญ่เป็น

โจทก์ในการดำเนินการเกี่ยวกับบ้าน Mendez และ Garcia มีชื่ออยู่ใน Wilmington Savings Fund Society, FSB “ไม่ได้อยู่ในฐานะบุคคลธรรมดา แต่เพียงผู้เดียวในฐานะผู้ดูแลผลประโยชน์ของ BCMB1 Trust”

โฆษกหญิงของ Wilmington กล่าวว่าทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลทรัพย์สินในนามของทรัสต์หลายแห่งและไม่มีอำนาจในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอ ความพยายามในการค้นหาบุคคลที่เกี่ยวข้องกับ BCMB1 Trust เพื่อตอบคำถามไม่ประสบผลสำเร็จ

บางคนที่เผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์ได้ยื่นฟ้องคดีของตนเองโดยอ้างถึงข้อกำหนดของรัฐบาลกลางที่เกี่ยวข้องกับแถลงการณ์ตามระยะเวลาหรือกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคอื่นๆ ในจอร์เจีย ผู้หญิงคนหนึ่งซึ่งถูกยึดสังหาริมทรัพย์อ้างสิทธิ์ในศาลของรัฐบาลกลางว่าเธอไม่เคยได้รับการแจ้งเป็นระยะเกี่ยวกับการจำนองครั้งที่สองของเธอหรือการแจ้งเตือนเมื่อโอนไปยังเจ้าของรายใหม่ ตามที่กฎหมายของรัฐบาลกลางกำหนด คดีดังกล่าวได้รับการตัดสินในเดือนมิถุนายนภายใต้เงื่อนไขที่เป็นความลับ ตามเอกสารที่ยื่นต่อศาล

ฉันจะกำจัดหนี้ซอมบี้ได้อย่างไร

ในนิวยอร์ก Prophete เป็นหนึ่งใน 13 โจทก์ในคดีความของรัฐบาลกลางที่อ้างว่าหนี้จำนองกำลังถูกขอเกินอายุความ XNUMX ปีของนิวยอร์ก ส่งผลให้เกิดการละเมิดกฎหมายของรัฐบาลกลางและรัฐ

Rachel Geballe รองผู้อำนวยการของ Brooklyn Legal Services ซึ่งกำลังฟ้องร้องคดีนี้กับ The Legal Aid Society กล่าวว่า "ฉันคิดว่าสิ่งที่ทำให้อันตรายมากคือเจ้าของบ้านเหล่านี้ทำงานหนักมากเพื่อให้เป็นหนี้เงินกู้ในปัจจุบัน" “พวกเขาคิดว่าพวกเขากำลังดูแลหนี้ของพวกเขา”

จำเลยในคดีดังกล่าวคือผู้ให้บริการสินเชื่อ SN Servicing และสำนักงานกฎหมาย Richland and Falkowski ซึ่งเป็นตัวแทนของสินเชื่อจำนองที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการของศาล รวมถึง BCMB1 Trust ตามคำร้องเรียน ในการยื่นฟ้องต่อศาล จำเลยโต้แย้งการตีความอายุความของโจทก์เกี่ยวกับอายุความ โดยกล่าวว่าพวกเขาปฏิบัติอย่างถูกต้องและกำลังพยายามที่จะยกฟ้อง

“ข้อกล่าวหาในการดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เป็นความจริง และไม่หลอกลวงหรือหลอกลวง” ทนายความแดเนียล ริชแลนด์ เขียนในจดหมายถึงผู้พิพากษา “ข้อกล่าวหาของโจทก์ ตรงกันข้าม ไม่น่าเชื่อ และด้วยเหตุนี้จึงรับประกันการยกฟ้อง”

ผู้เขียน Associated Press Claudia Torrens และนักวิจัย Jennifer Farrar มีส่วนร่วม

บทความนี้ แต่เดิมปรากฏบน USA วันนี้: 'หนี้ซอมบี้' คืออะไร? เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์จากการจำนองเก่า