ผู้ให้กู้จำนองในสหรัฐฯ เริ่มล้มละลาย — ปัจจัยหนึ่งที่อาจก่อให้เกิดความล้มเหลวครั้งเลวร้ายที่สุดนับตั้งแต่ปี 2008

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถหยุดพักได้ เนื่องจากสินค้าคงคลังของบ้านขายต่อยังคงอยู่ในระดับต่ำและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ซื้อหาเหตุผลได้ยากขึ้นในการก้าวกระโดด

และตอนนี้เราสามารถเพิ่มการล้มละลายของผู้ให้กู้จำนองได้ — และการเพิ่มขึ้น (และลดลง) ของ “การจำนองที่ไม่มีคุณสมบัติ” — กับปัจจัยที่ทำให้ตลาดมีความไม่แน่นอนอยู่แล้ว

แต่ปัญหาเกี่ยวกับการจำนอง NQM เหล่านี้หมายความว่าอย่างไร? และผู้ซื้อที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิมที่พยายามตั้งหลักในตลาดหมายความว่าอย่างไร

พลาดไม่ได้กับ

ระเบียบ "ไม่ผ่านการรับรอง"?

NQM ใช้วิธีการตรวจสอบรายได้ที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิม และมักใช้โดยผู้ที่มีสถานการณ์รายได้ผิดปกติ เป็นอาชีพอิสระหรือมีปัญหาด้านเครดิตที่ทำให้ยากต่อการได้รับเงินกู้จำนองที่ผ่านการรับรอง

เคยเป็นมาก่อน ถูกขนานนามว่าเป็นตัวเลือก สำหรับผู้กู้ที่น่าเชื่อถือซึ่งไม่สามารถมีคุณสมบัติสำหรับโปรแกรมสินเชื่อจำนองแบบดั้งเดิม

แต่ด้วย First Guaranty Mortgage Corp. และ Sprout Mortgage ซึ่งเป็นบริษัทคู่หนึ่งที่เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิมซึ่งไม่มีสิทธิ์ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มตั้งคำถามถึงคุณค่าของพวกเขา

การรับประกันครั้งแรกยื่นฟ้องเพื่อคุ้มครองการล้มละลายในขณะที่ Sprout Mortgage จะปิดตัวลงในช่วงต้นฤดูร้อนนี้

In เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการฟ้องล้มละลายผู้นำด้านการรับประกันสินค้า First Guaranty กล่าวว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น ปริมาณการปล่อยกู้ลดลง และทำให้บริษัทมีหนี้ค้างชำระแก่เจ้าหนี้มากกว่า 473 ล้านดอลลาร์

ในขณะเดียวกัน Sprout Mortgage ซึ่งพึ่งพา NQM อย่างหนักก็ปิดตัวลงในเดือนกรกฎาคมทันที

NQM ส่งสัญญาณการล่มสลายของที่อยู่อาศัยอีกครั้งหรือไม่? อาจจะไม่

ผู้เฝ้าดูตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เชื่อว่าสภาวะของวันนี้ นำโดยกฎการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น หมายความว่าสหรัฐฯ มีแนวโน้มที่จะหลีกเลี่ยงการล่มสลายของตลาดที่อยู่อาศัยในรูปแบบปี 2008

เรื่องราวดำเนินต่อไป

แต่ความล้มเหลวในหมู่ผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคารยังคงส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนแบ่ง NQM ของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายแรกเริ่มเพิ่มขึ้นอีกครั้ง: NQM คิดเป็น 4% ของตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปี 2022 ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากระดับต่ำสุดที่ 2% ในปี 2020 ตามรายงานของ CoreLogic บริษัทวิเคราะห์ข้อมูลที่เชี่ยวชาญด้าน ตลาดที่อยู่อาศัย

ส่วนหนึ่งของสิ่งที่มีส่วนทำให้ความนิยมของ NQM เมื่อเร็ว ๆ นี้คือกฎการให้กู้ยืมที่เข้มงวดยิ่งขึ้นของรัฐบาล

NQM ในปัจจุบันถือเป็นการเดิมพันที่ปลอดภัยกว่าเงินกู้ที่มีความเสี่ยงสูงเป็นพิเศษ ซึ่งช่วยเติมเชื้อเพลิงให้กับการล่มสลายในปี 2008

ถึงกระนั้น ผู้ให้กู้ NQM จำนวนมากจะถูกท้าทายเมื่อมูลค่าเงินกู้เริ่มลดลง เนื่องจากตอนนี้หลายคนอยู่กับ ธนาคารกลางสหรัฐเดินหน้าขึ้นอัตราดอกเบี้ย. เมื่อมูลค่าลดลง ผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคารจะไม่สามารถเข้าถึงการจัดหาเงินทุนฉุกเฉินหรือสินทรัพย์ที่หลากหลายที่พวกเขาสามารถแตะได้เหมือนผู้ให้กู้ธนาคารรายใหญ่ ธนาคารยังสามารถพึ่งพาสินเชื่อที่มีคุณสมบัติปลอดภัยกว่าได้เนื่องจากคำนึงถึงการตรวจสอบรายได้แบบดั้งเดิม อัตราส่วนหนี้สินที่เข้มงวดมากขึ้น และไม่มีคุณสมบัติเช่น การจ่ายดอกเบี้ยเท่านั้น.

สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าถ้าคุณมีการจำนองผ่านผู้ให้กู้ที่ขณะนี้ล้มละลายหรือหมดอายุการจำนองไม่ได้หมายความว่าการจำนองของคุณจะหายไป

โดยทั่วไปแล้ว Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) จะทำงานร่วมกับผู้ให้กู้รายอื่นเพื่อรับจำนองเด็กกำพร้า และกระบวนการนี้เกิดขึ้นเร็วพอที่จะหลีกเลี่ยงการหยุดชะงักในการชำระเงินกู้

เลขตัวเดียวครองทุกอย่าง

ในขณะที่หลายปัจจัยลากบน ตลาดอสังหาริมทรัพย์จุดข้อมูลหนึ่งจุดมีความสำคัญมากที่สุด นั่นคือ อัตราดอกเบี้ย

โดยเฟดเน้นเพิ่มอัตราเป็น อัตราเงินเฟ้อเย็นไม่มีเหตุผลใดที่จะคิดว่าผลกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อและตลาดที่อยู่อาศัยในวงกว้างจะคลี่คลายในเร็วๆ นี้

อัตราการจำนองที่สูงขึ้น — the อัตราคงที่เฉลี่ย 30 ปี ยังคงสูงกว่า 5% ณ วันที่ 24 ส.ค. - จะกำหนดจำนวนบ้านที่พวกเขาสามารถจ่ายได้

(สิ่งนี้ส่งผลต่อผู้ขายด้วย ซึ่งหลายคนจะกลายเป็นผู้ซื้อในที่สุด และมีแนวโน้มว่าจะต้องใช้เงินกู้)

ระหว่างการสั่นคลอนที่อาจเกิดขึ้นในหมู่ผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคาร กฎการให้กู้ยืมที่เข้มงวดมากขึ้นที่บังคับใช้กับธนาคารและอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าของเฟด มีหลายเหตุผลที่ควรระมัดระวังในทุกด้าน:

ผู้ซื้อ - โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีสินเชื่อแบบดั้งเดิมในตารางข้อเสนอ - จะต้องติดกระดุม นอกจาก ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเครดิตของพวกเขาอยู่ในลำดับ เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานการปล่อยกู้ของธนาคารที่เข้มงวด พวกเขาอาจต้องพิจารณากลยุทธ์อื่นๆ เช่น ข้อเสนอที่สูงกว่าราคาขอของผู้ขายและสัมปทานอื่นๆ เช่น การยกเว้นค่าซ่อมสำหรับปัญหาที่พบในระหว่างการตรวจสอบ

ในทางกลับกัน ผู้ขายอาจมีแรงจูงใจมากขึ้นโดย ข้อเสนอเงินสดทั้งหมดซึ่งโดยทั่วไปจะเร่งกระบวนการปิดโดยการลบการจำนองแบบเดิม – และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น – ออกจากภาพ

สำหรับผู้ขายที่ต้องการจะเป็นผู้ขาย พวกเขาอาจต้องการพิจารณารอแสดงรายการบ้านของตนจนกว่าจะมีการเพิ่มขึ้นในครั้งต่อไป แม้จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามพื้นที่ทางภูมิศาสตร์และมีความต้องการสูง แต่แนวโน้มการระบายความร้อนทั่วประเทศในวงกว้างอาจทำให้การเลือกที่ชาญฉลาด

จะอ่านอะไรต่อดี

บทความนี้ให้ข้อมูลเท่านั้นและไม่ควรตีความว่าเป็นคำแนะนำ มีให้โดยไม่มีการรับประกันใด ๆ