ผ่อนคลาย LIHTC สร้างสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้สร้างและครอบครัว

ไม่ต้องสงสัยเลยว่าตลอดระยะเวลา 36 ปีที่เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (LIHTC) ได้ให้ที่อยู่อาศัยแก่ผู้คนมากมาย แต่มีกี่อัน? ดังที่โพสต์ล่าสุดของฉันแสดงให้เห็น มีหลายสิ่งที่ไม่ทราบเกี่ยวกับวิธีการและประสิทธิภาพของ LIHTC ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น ตัวเลขทั่วไปที่เสนอให้เป็นคำตอบสำหรับคำถามที่ว่า “LIHTC สร้างมากี่หน่วยในช่วง 36 ปีที่ผ่านมา” คำตอบมักจะเป็น 29 ล้าน ตัวเลขนั้นมาจากไหน? คอลัมน์ V ใน LIHTC “ฐานข้อมูล” คอลัมน์ในสเปรดชีต Excel ที่มีช่องว่าง 3,000 ช่องและเซลล์ 1,500 เซลล์ที่มี "0" เป็นคำตอบ เป็นความท้าทายในการปฏิรูปค่าใช้จ่ายของรัฐบาลกลางเมื่อไม่สามารถประเมินเชิงลึกได้เนื่องจากขาดข้อมูลที่ดี อย่างไรก็ตาม ผมขอปิดส่วน LIHTC ของการมองย้อนกลับไปที่คำวิจารณ์ของ Paul Ryan ด้วยแนวคิดบางประการสำหรับการปฏิรูป

ฉันได้ข้อสรุปว่าโครงการสินเชื่อภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยไม่ใช่โครงการจริงๆ มันคือ behemothที่ ความซับซ้อนของความซับซ้อน ที่ปั่นเงินหลายพันล้านดอลลาร์สำหรับโครงการพัฒนาที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของ "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง" ซึ่งไม่ได้แก้ปัญหาหลักของอัตราเงินเฟ้อ - เงินมากเกินไปไล่ตามหน่วยที่อยู่อาศัยน้อยเกินไป - และไม่ได้ทำให้ประเทศเข้าใกล้การแก้ปัญหา หรือการสิ้นสุดของ "วิกฤตการณ์" ที่อยู่อาศัยถาวร LIHTC สร้างขึ้นจากภาษีรอการตัดบัญชีมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ แต่ไม่มีบุคคลหรือแผนกใดรับผิดชอบในการกระจายเงินทั้งหมดนี้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการใช้อย่างมีประสิทธิภาพ หรือประเมินว่าบรรลุเป้าหมายที่ระบุไว้หรือไม่ การผลิตและการเก็บรักษาค่าเช่าราคาไม่แพง ที่อยู่อาศัย ดังนั้นแนวคิดการสร้างแรงจูงใจในการสร้างที่อยู่อาศัยที่ให้บริการผู้คนที่มีเงินน้อยจะรอดพ้นจากระบบปัจจุบันได้อย่างไร

ใช้ระบบยื่นภาษีที่มีอยู่

ลดภาษีสำหรับค่าเช่าที่ต่ำกว่า

ลองนึกภาพว่าถ้า LIHTC ไม่มีอยู่จริงและมีใครบางคนในห้องที่มีผู้คนพยายามแก้ปัญหาเงินเฟ้อด้านที่อยู่อาศัยยกมือขึ้นอย่างตื่นเต้นและพูดว่า “Oooo, oooo, ooo ฉันเข้าใจแล้ว!” ทุกคนหยุดและมองดู และมีคนพูดว่า “โอเค เมลวิน คุณคิดอะไรอยู่” เมลวินลุกขึ้นและพูดอย่างภาคภูมิใจว่า “มาแก้ปัญหาโดยใช้รหัสภาษีกันเถอะ!” ผู้คนอาจจะหัวเราะจนกางเกงเปียก หรือไม่ก็ยอมรับว่าเมลวินเป็นอัจฉริยะที่ชั่วร้าย รหัสภาษีของสหรัฐอเมริกาอาจเป็นหนึ่งในการสร้างสรรค์ของมนุษย์ที่ซับซ้อนที่สุดในประวัติศาสตร์ นับตั้งแต่ปิรามิดแห่งอียิปต์ แต่ก็จรรโลงใจน้อยกว่ามาก

แต่เกือบทุกคนในสหรัฐอเมริกาที่จ่ายภาษีมีความเข้าใจเกี่ยวกับ "การยกเว้น" การเรียกร้องที่ลดรายได้ที่ต้องเสียภาษี "การหัก" การเรียกร้องค่าใช้จ่ายที่ลดรายได้ และ "เครดิต" ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่โดยทั่วไปใช้กับ ลดภาระภาษีรวม ชาวอเมริกันคุ้นเคยกับแนวคิดที่ว่ารัฐบาลสนับสนุนและกีดกันพฤติกรรมการใช้ภาษีหรือว่ารหัสภาษีมีผลเช่นนั้น วิธีที่ง่ายที่สุดในการจูงใจการลงทุนในการสร้างที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านเช่า คือการลดภาษีสำหรับนักพัฒนาที่ตกลงที่จะรักษาค่าเช่าให้ต่ำในอาคารใหม่ และผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยเพื่อลดหรือเก็บค่าเช่าให้ต่ำในอาคารที่มีอยู่

มันค่อนข้างง่าย หากนักพัฒนาซอฟต์แวร์กำลังสร้างอพาร์ทเมนท์ 100 ยูนิต และเธอสัญญาว่าจะเก็บ 25 ยูนิตในจำนวนที่ราคาย่อมเยาสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยกว่า 60% ของรายได้เฉลี่ยในพื้นที่ (AMI) เธอสามารถเรียกร้องค่าเช่าที่เสียไปเป็นการหักค่าใช้จ่ายในการยื่นภาษีของเธอ รัฐบาลสามารถเพิ่มโบนัสเพิ่มเติมให้กับการยกเว้นเงินดอลลาร์ต่อดอลลาร์เพื่อกระตุ้นให้ผู้คนใช้การหักเงิน หากธนาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง นักพัฒนาสามารถกู้เงิน 15 ปีมูลค่าขาดทุนได้เมื่อปิดสินเชื่อในอาคาร รัฐบาลอาจอนุญาตให้จ่ายดอกเบี้ยของเงินกู้ดังกล่าวเป็นค่าลดหย่อนได้เช่นกัน ทำให้นักพัฒนาสามารถเข้าถึงเงินทุนได้ทันที

แนวคิดนี้สามารถนำไปใช้กับอาคารที่มีอยู่แล้วได้อย่างง่ายดาย ทำให้สามารถหักเงินได้เช่นเดียวกันสำหรับผู้ให้บริการที่พักอาศัยที่ลดค่าเช่าในอาคารของตนหรือมีค่าเช่าคงที่ที่ลดลงอยู่แล้ว สารให้ความหวานที่นี่ยังช่วยให้ครอบคลุมดอกเบี้ยหากยืมมาเทียบกับการสูญเสียค่าเช่าในอนาคต หากเงินกู้รวมการปรับปรุงอาคารซึ่งไม่สามารถกู้คืนได้ในค่าเช่าที่สูงขึ้น สิ่งนี้อาจสร้างแรงจูงใจในการปรับปรุงแทนที่จะใช้การบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชีเพื่ออุดหนุนค่าเช่าที่มีการแข่งขันสูง ซึ่งเป็นแนวทางปฏิบัติที่จะดึงดูดเจ้าของได้ในที่สุดเมื่อค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาหรือการขายจำนวนมากส่งผลให้จำเป็นต้องเพิ่มค่าเช่า

ปัญหาของวิธีแก้ปัญหานี้คือรายได้เฉลี่ยเปลี่ยนไป และตลาดที่อยู่อาศัยก็เช่นกัน ในแต่ละปี การเปลี่ยนแปลงเหล่านั้นจะต้องนำไปใช้กับผู้เข้าร่วมทั้งหมดในโปรแกรม หากรายได้เพิ่มขึ้น ค่าเช่าในหน่วยที่รวมจะเพิ่มขึ้นได้ ไม่ว่ารายได้ของครัวเรือนเหล่านั้นจะเพิ่มขึ้นหรือไม่ เว้นแต่ว่าโปรแกรมจะกำหนดให้ต้องสูญเสียในหน่วยเฉพาะมากกว่าการใช้ AMI แบบกว้างๆ แม้ว่า LIHTC ในปัจจุบันจะทำงานผิดพลาดในการติดตามเงินหลายพันล้านดอลลาร์ที่จัดสรรให้กับรัฐ แต่การติดตามหน่วยหลายล้านหน่วยและการที่ผู้เสียภาษีรายงานอย่างถูกต้องจะเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ Internal Revenue Service จะต้องติดตาม

เครดิตภาษีภาระต้นทุน

ฉันเคยโพสต์ก่อนหน้านี้เกี่ยวกับเกือบ การใช้ "ภาระค่าใช้จ่าย" อย่างอื้อฉาว โดยเขตอำนาจศาลและรัฐบาลเพื่อพูดคุยเกี่ยวกับ “อุปสงค์” สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง กล่าวโดยย่อ คือ ภาระค่าใช้จ่ายที่ก่อตัวขึ้น โดยใช้ข้อมูลการสำรวจ จากการรายงานตนเอง ครัวเรือนที่ตอบสนองเกี่ยวกับรายได้และค่าเช่าของพวกเขา การสำรวจนี้กำลังดำเนินอยู่ และยังไม่มีความชัดเจนว่าเชื่อถือได้เพียงใด สิ่งหนึ่งที่แน่นอนคือผลลัพธ์จะไม่ถูกต้องทันทีที่ผลลัพธ์ถูกจัดตาราง; การเคลื่อนย้ายของผู้คน รายได้และค่าเช่าเปลี่ยนแปลง และสภาพเศรษฐกิจโดยรวมก็ผันผวนตลอดเวลา ที่ดีที่สุด ข้อมูลภาระค่าใช้จ่ายเป็นภาพร่างของสิ่งที่เกิดขึ้นกับบางคนจากค่าที่อยู่อาศัย ไม่ใช่พื้นฐานสำหรับการลงทุนจำนวนมาก

แต่ขอเรียกการบลัฟภาระค่าใช้จ่ายและอนุญาตให้ใครก็ตามที่มีรายได้ 60% หรือต่ำกว่าของ AMI เรียกร้องการหักเงินสำหรับภาระค่าใช้จ่ายของพวกเขา หากผู้เช่ามีรายได้ 50% ของ AMI เช่น $36,000 ต่อปี เธอควรจ่ายค่าเช่า $1000 ต่อเดือน ซึ่งเป็น 30% ของรายได้รวมต่อเดือน ถ้าเธอจ่ายมากกว่านั้น เช่น $1,200 เธอสามารถอ้างว่า $200 เป็นค่าใช้จ่าย จากนั้นหักค่าใช้จ่ายสะสมในภาษีที่เธอยื่นในปีถัดไป วิธีที่ดีกว่าอาจเป็นการหักภาษี ณ ที่จ่าย ให้ผู้เช่าที่มีภาระค่าใช้จ่ายยื่นคำร้องสำหรับค่าเช่าเดือนมีนาคม จากนั้นรับเงินสดในเช็คจ่ายในเดือนถัดไป โวล่า! ภาระค่าใช้จ่ายในอเมริกาหมดไปอย่างมีประสิทธิภาพ

ความสวยงามของแนวทางนี้คือทำให้นักกฎหมาย นักบัญชี และข้าราชการทั้งหมดใช้ระบบ LITHC ในปัจจุบัน และเป็นการหลีกเลี่ยงนักพัฒนาและผู้ให้บริการที่อยู่อาศัย มันต้องใช้ความคิดที่ว่าครัวเรือนจ่ายค่าเช่ามากเกินไปอย่างจริงจังและเอาเงินของรัฐบาลไปไว้ที่ปากของนักการเมืองอยู่เสมอ จามเกี่ยวกับการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยหรือวิกฤติ แต่การสร้างกฎเพิ่มเติมที่ขัดขวางอุปทาน ขึ้นราคา แล้วสร้างความต้องการเงินสดทางการเมืองมากขึ้น จะถูกบีบคั้นจากเศรษฐกิจเพื่ออุดหนุนอัตราเงินเฟ้อ

มีปัญหากับวิธีการนี้อย่างไรก็ตาม ผู้คนตัดสินใจเลือก โดยจ่ายมากกว่า 30% ของรายได้เป็นค่าเช่า อย่างที่ฉันพูดมากว่าทศวรรษมาตรฐานเชิงบรรทัดฐาน 30% เป็นวิธีที่น่ากลัวในการพยายามวัดปัญหาเชิงปริมาณ ความสัมพันธ์ระหว่างผู้คนกับราคา บางคนจ่ายมากขึ้นและสบายดี บางคนจ่ายน้อยลงและยังคงดิ้นรน โปรแกรมประเภทนี้จะทำให้อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน โดยขจัดแรงจูงใจในการซื้อสินค้าเนื่องจากทุกคนที่มีรายได้ต่ำกว่าระดับที่กำหนดจะได้รับเงินช่วยเหลือในทุกที่ที่พวกเขาอาศัยอยู่ การกำหนดวงเงินอุดหนุนและค่าเช่าอาจช่วยได้ แต่ระบบราชการจะต้องยืนหยัดเพื่อทำเช่นนั้น และกฎเกณฑ์ที่มากขึ้นเรื่อยๆ (ดูปัญหาเกี่ยวกับมาตรา 8) จะตามมา

เชื่อมโยงเครดิตภาษีเข้ากับประสิทธิภาพท้องถิ่นในการยกเลิกกฎระเบียบ

ใช่ ฉันพูดว่า: กฎระเบียบ คำว่ายุคเรแกนเป็นคำสาปแช่งผู้ที่อยู่ทางซ้ายและถูกลืมโดยพรรครีพับลิกันส่วนใหญ่เมื่อพูดถึงโครงการที่อยู่อาศัยในระดับรัฐบาลกลาง ฉันโพสต์เกี่ยวกับ แผนที่อยู่อาศัยเบื้องต้นของมอนทาน่า จากการรับรู้ว่าการผลักดันเงินอุดหนุนด้านที่อยู่อาศัยให้กับรัฐบาลท้องถิ่นมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่เพียงแต่รักษากฎและข้อบังคับการฆ่าอุปทานไว้เท่านั้น แต่ยังกระตุ้นให้เกิดมากขึ้นอีกด้วย คำตอบที่นี่คือการกำหนดวินัยให้กับรัฐและรัฐบาลท้องถิ่น หากคุณเพิ่มขนาดและผลกระทบของรหัสที่อยู่อาศัยและการใช้ที่ดินของคุณ คุณจะได้รับเงินอุดหนุนน้อยลง

ความท้าทายของแนวทางนี้คือสมาชิกสภาคองเกรสทั้ง 535 คนเลี้ยงอาชีพทางการเมืองด้วยเงินดอลลาร์ของรัฐบาลกลางเพื่อตอบสนองความต้องการของรัฐ ไม่มีอะไรผิดปกติกับเรื่องนี้ แต่การกลับไปหาเจ้าหน้าที่และผู้มีสิทธิเลือกตั้งในรัฐของคุณเพื่อขู่ว่าจะสูญเสียเงินทุนสำหรับโครงการที่มีอยู่ไม่ใช่กลยุทธ์ทางการเมืองที่ดี และการเสพติดการสร้างกฎเกณฑ์เพิ่มเติมที่จำกัดการพัฒนาที่อยู่อาศัย จากนั้นจึงอุดหนุนเงินเฟ้อนั้นรุนแรงมาก เงินทุนที่ลดลงจากระบบเครดิตภาษีอาจทำให้ผู้ติดยาเสพติดแสวงหาแหล่งอื่นในท้องถิ่น เช่น ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าปรับที่สูงขึ้นจากการพัฒนาใหม่

มุ่งเน้นไปที่ปัจจัยพื้นฐาน

ในท้ายที่สุด ปัญหาเงินเฟ้อด้านที่อยู่อาศัยเป็นปัญหาที่อยู่อาศัยที่แก้ไขได้ง่ายที่สุด เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากงานใหม่และการเติบโต ให้ระบุว่ารัฐบาลท้องถิ่นควรหลีกเลี่ยงและอนุญาตให้มีการผลิตมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้โดยลดอุปสรรคด้านกฎระเบียบและจูงใจการผลิต การผลิตที่มากขึ้นหมายถึงการแข่งขันที่มากขึ้น ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค เงินอุดหนุนควรจ่ายเป็นเงินสดให้กับครัวเรือนที่ยังคงมีปัญหาในการจ่ายค่าเช่า และการก่อสร้างใหม่ควรจำกัดเฉพาะผู้ที่หาที่อยู่อาศัยซึ่งไม่สามารถหาเงินได้เพียงพอสำหรับค่าเช่าเต็มทุกครั้ง และผู้ที่มีปัญหาอื่น ๆ ที่ได้รับประโยชน์จากที่อยู่อาศัยพร้อมบริการอื่น ๆ บางทีการลดแรงจูงใจด้านภาษีสำหรับค่าเช่าที่ลดลงในที่อยู่อาศัยใหม่และที่อยู่อาศัยที่มีอยู่อาจเป็นสะพานเชื่อมที่จะพาเราไปสู่วิธีแก้ปัญหาขั้นพื้นฐานและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น