ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรมีความเสี่ยงจากการชะลอตัวครั้งใหญ่เนื่องจากความกลัวภาวะเศรษฐกิจถดถอย

ลอนดอน — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรอาจอยู่ในช่วงขาลงครั้งใหญ่ โดยผู้เฝ้าดูตลาดบางคนเตือนว่าราคาจะร่วงลงมากถึง 30% เนื่องจากข้อมูลชี้ให้เห็นถึงอุปสงค์ที่ตกต่ำครั้งใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตการเงินโลก

การสอบถามผู้ซื้อบ้านรายใหม่ลดลงในเดือนตุลาคมสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่วิกฤตการเงินในปี 2008 โดยไม่รวมช่วงเวลาระหว่างการล็อกดาวน์ครั้งแรกของโควิด-19 ซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุด รายงานผู้สำรวจที่อยู่อาศัยของ RICS แสดงเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว

ในขณะเดียวกัน MSCI UK Quarterly Property Index ซึ่งติดตามการค้าปลีก สำนักงาน อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัย ลดลง 4.3% ในช่วงสามเดือนจนถึงเดือนกันยายนซึ่งนับเป็นผลงานที่แย่ที่สุดของภาคส่วนนี้นับตั้งแต่ปี 2009

การชะลอตัวของตลาดถือเป็นการบรรเทาความคลั่งไคล้การซื้อบ้านที่เกิดจากการแพร่ระบาดในรอบ XNUMX ปี ด้วยการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเดือนกันยายน ลดลง 32% ต่อปี จากจุดสูงสุดในปี 2021

แต่เมื่อยุคของเงินราคาถูกจางหายไป และธนาคารแห่งอังกฤษก็ลดลงเป็นสองเท่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่ทำลายเงินเฟ้อ เพื่อตอบโต้ งบประมาณขนาดเล็กที่วุ่นวายนักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่าการชะลอตัวอาจรุนแรงกว่าที่คิดไว้ในตอนแรก

“แม้ว่าการปรับฐานราคาบ้านจะเป็นที่คาดกันอย่างกว้างขวางว่าเป็นส่วนหนึ่งของภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่กำลังดำเนินอยู่ แต่ดูเหมือนว่าจะเกิดขึ้นเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้” Kallum Pickering นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Berenberg เขียนเกี่ยวกับตลาดสหราชอาณาจักรเมื่อวันพฤหัสบดี

ขณะนี้วาณิชธนกิจเห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรลดลงประมาณ 10% ภายในไตรมาสที่สองของปี 2023 แต่ผู้ให้กู้บางรายมีท่าทีร่าเริงน้อยลง

ทั่วประเทศซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ให้บริการจำนองรายใหญ่ที่สุดของสหราชอาณาจักรกล่าวว่า เดือนก่อนหน้านี้ ราคาบ้านอาจลดลงได้ถึง 30% ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด ในขณะเดียวกัน การประมาณการที่น่าหดหู่ที่สุดของปี 2023 จากธนาคาร Lloyds และ Barclays ชี้ให้เห็นถึงการลดลงเกือบ 18% ถึงมากกว่า 22% ตามลำดับ

แท้จริงแล้วราคาได้เริ่มลดลงแล้วในบางแห่ง ตามเว็บไซต์ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ Rightmove ซึ่งระบุเมื่อวันจันทร์ว่าผู้ขาย ลดราคาลง 1.1% ในเดือนตุลาคมโดยนำราคาเฉลี่ยของบ้านที่เพิ่งวางตลาดไปที่ 366,999 ปอนด์ (431,000 ดอลลาร์)

สหราชอาณาจักรไม่ได้อยู่คนเดียว อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น และผลกระทบทางเศรษฐกิจจากสงครามของรัสเซียในยูเครนได้ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลก

การวิเคราะห์ล่าสุดโดย Oxford Economics แสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลง เก้าใน 18 เศรษฐกิจขั้นสูงโดยมีออสเตรเลีย แคนาดา เนเธอร์แลนด์ และนิวซีแลนด์เป็นหนึ่งในตลาดที่มีความเสี่ยงมากที่สุดในการลดลงถึง 15%-20%

“นี่เป็นแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยที่น่ากังวลที่สุดนับตั้งแต่ปี 2007-2008 โดยตลาดอยู่ระหว่างแนวโน้มที่จะลดลงเล็กน้อยและสูงขึ้นมาก” Adam Slater หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จาก Oxford Economics เขียนเมื่อเดือนที่แล้ว

แต่ภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจที่เป็นเอกลักษณ์ของสหราชอาณาจักรทำให้สหราชอาณาจักรมีความเสี่ยงสูงต่อการผิดชำระหนี้จำนอง ตามข้อมูลของ Goldman Sachs ปัจจัยที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาพเศรษฐกิจที่ถดถอยของสหราชอาณาจักร ความอ่อนไหวของอัตราการผิดนัดชำระต่อการลดลง และระยะเวลาที่สั้นลงของการจำนองในสหราชอาณาจักรเมื่อเทียบกับยูโรโซนและประเทศอื่นในสหรัฐฯ

“เมื่อมองไปทั่วทั้งประเทศ เราเห็นความเสี่ยงค่อนข้างมากจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการผิดชำระหนี้จำนองในสหราชอาณาจักร” Yulia Zhestkova นักเศรษฐศาสตร์ของธนาคารดังกล่าวเขียนไว้ในรายงานเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว

ในขณะเดียวกัน ความเสี่ยงในการว่างงานที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นมาตรวัดอัตราการค้างชำระในอดีต เพิ่มแรงกดดันให้กับสหราชอาณาจักร ซึ่งโกลด์แมน แซคส์กล่าวว่า “อยู่ในภาวะถดถอยแล้ว”

พื้นที่ เศรษฐกิจอังกฤษหดตัว 0.2% ในไตรมาสที่สามของปี 2022 ตัวเลข GDP ล่าสุดแสดงเมื่อวันศุกร์ การลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสติดต่อกันในช่วงสามเดือนจนถึงเดือนธันวาคมจะบ่งชี้ว่าสหราชอาณาจักรอยู่ในภาวะถดถอยทางเทคนิค

ธนาคารแห่งประเทศอังกฤษเตือนเมื่อต้นเดือนนี้ว่าสหราชอาณาจักรกำลังเผชิญหน้าอยู่ ภาวะถดถอยที่ยาวนานที่สุดนับตั้งแต่เริ่มมีการบันทึก เมื่อหนึ่งศตวรรษก่อน โดยคาดว่าภาวะเศรษฐกิจตกต่ำจะคงอยู่ไปจนถึงปี 2024

โดยอธิบายถึงแนวโน้มดังกล่าวว่า “ท้าทายมาก” ธนาคารกลางกล่าวว่าอัตราการว่างงานน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็น 6.5% ในช่วงที่ตกต่ำในระยะเวลาสองปี ซึ่งส่งผลกระทบต่อตำแหน่งงานประมาณ 500,000 ตำแหน่ง

การว่างงานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นนี้อาจเพิ่มความเสี่ยงให้กับตลาดที่อยู่อาศัยได้ “อย่างมาก” โดยอาจสร้างคลื่นของการบังคับขายและการยึดสังหาริมทรัพย์ อ็อกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิกส์เตือนในรายงาน ตามการวิเคราะห์ของ Goldman Sachs ทุกๆ 20 เปอร์เซ็นต์ของอัตราการว่างงานของสหราชอาณาจักรที่เพิ่มขึ้น การผิดชำระหนี้จำนองมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นมากกว่า XNUMX คะแนนพื้นฐานหลังจากหนึ่งปี

“หากการว่างงานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อันตรายต่อตลาดที่อยู่อาศัยจะขยายวงกว้างขึ้นอย่างมาก” สเลเตอร์กล่าว

ถึงกระนั้น แนวโน้มส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับงบการคลังของรัฐบาลที่จะมีขึ้นในวันพฤหัสบดี ซึ่งคาดว่าเจเรมี ฮันต์ รัฐมนตรีกระทรวงการคลังจะเปิดเผยการปรับขึ้นภาษีมูลค่า 60 ล้านดอลลาร์ (69 ล้านดอลลาร์) และการปรับลดการใช้จ่ายซึ่งจะส่งผลต่อการเติบโตอย่างมาก

นักยุทธศาสตร์บางคนกล่าวว่าฮันต์ทำได้ ชะลอการออมมาก จนกว่าจะถึงหลังการเลือกตั้งครั้งหน้า ซึ่งมีกำหนดไม่เกินเดือนมกราคม 2025 เพื่อปกป้องเศรษฐกิจในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอยขั้นสูงสุด อย่างไรก็ตาม ฮันท์ได้เตือนอย่างตรงไปตรงมาถึงการตัดสินใจที่ "น่าจับตามอง" ข้างหน้า

ในส่วนของธนาคารแห่งประเทศอังกฤษยืนยันว่าจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อไป แม้ว่าจะถึงจุดสูงสุดที่ต่ำกว่าก็ตาม

แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงเล็กน้อยในระยะสั้น นักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่าความเสี่ยงของผลกระทบที่สะท้อนไปทั่วตลาดการเงินในวงกว้างนั้นน้อยมาก

กฎระเบียบที่มากขึ้นและการเพิ่มทุนอย่างเพียงพอของภาคการธนาคารหลังจากเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินทำให้การจำนองที่มีความเสี่ยงมีจำกัด ในขณะเดียวกัน หนี้ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่กับครัวเรือนที่มีบัฟเฟอร์การออมที่สมเหตุสมผล Berenberg's Pickering กล่าว

“เรามองเห็นความเสี่ยงจำกัดที่การปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัยจะแปรเปลี่ยนไปสู่วิกฤตการเงินอีกครั้ง” เขากล่าวเสริม