อัตราที่เพิ่มขึ้นส่งผลกระทบต่อภาคการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปีที่ผ่านมา ที่ปรึกษาและผู้สนับสนุนชั้นนำหลายคน มันนี่โชว์.คอมอย่างไรก็ตาม มีมุมมองที่ตรงกันข้ามกับพื้นที่ REIT และมองเห็นคุณค่าในระยะยาวสำหรับนักลงทุนที่ต้องการทั้งการเติบโตและรายได้
ราคาที่ดินเกษตรพุ่งสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่การซื้อและดูแลฟาร์มของคุณเองเป็นการลงทุนนั้นเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับพวกเราส่วนใหญ่ นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไม 30% ของพื้นที่การเกษตรทั้งหมดในสหรัฐอเมริกาจึงเป็นของเจ้าของบ้านที่ไม่ได้ทำฟาร์มเอง
ด้วยพื้นที่เพาะปลูก มันง่ายเหมือนการซื้อหุ้นเพื่อให้เป็นที่รู้จักและปลอดภัยในตลาดพื้นที่เพาะปลูก การซื้อ REIT ก็เหมือนกับการเป็นเจ้าของบ้าน REITs ของที่ดินทำกินนั้นค่อนข้างเรียบง่าย ในกรณีหนึ่ง บริษัทจะได้มาซึ่งที่ดินที่จำเป็นสำหรับการทำการเกษตรและปล่อยให้เกษตรกรเช่าระยะยาว
พันธมิตรฟาร์มแลนด์ (FPI) เป็น REIT ที่ไม่ค่อยมีคนรู้จักซึ่งเป็นเจ้าของพื้นที่เพาะปลูกเกือบ 200,000 เอเคอร์และให้เช่าแก่ผู้เช่ากว่า 100 รายที่ปลูกพืช 26 ชนิดใน 18 รัฐ เก็บค่าเช่าจากโครงการเหล่านี้และรับค่าธรรมเนียมการจัดการ 25,000 เอเคอร์สำหรับเกษตรกรรายอื่น
ในช่วงสามปีที่ผ่านมา Farmland Partners ให้ผลตอบแทนเกือบ 32% ต่อปี ซึ่งมากกว่าสามเท่าของ S&P 500 ในช่วงเวลาเดียวกัน และมากกว่าอัตราเงินเฟ้อในปัจจุบันประมาณสี่เท่า นั่นคือผลตอบแทนทั้งหมด 110% ซึ่งไม่รวมเงินปันผลซึ่งอยู่ใกล้อัตราผลตอบแทน 2%
FPI เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการกระจายพอร์ตเงินปันผลของคุณด้วยภาคส่วนที่รู้จักกันดีว่าสามารถต้านทานเงินเฟ้อ ตลาดตกต่ำ และแม้แต่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย เพียงเดือนนี้ โลกมีประชากรสูงถึง 8 พันล้านคนเป็นประวัติการณ์ คุณควรได้รับการเปิดเผยจากภาคส่วนที่ประเมินต่ำมากนี้
มาร์ตี้ ฟริดสัน, นักลงทุนหลักทรัพย์ Fridson-Forbes
คุณสมบัติของ Highwoods (HIW) เป็น REIT อสังหาริมทรัพย์สำนักงานที่เป็นเจ้าของ พัฒนา และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านธุรกิจระดับสูงของแอตแลนตา ชาร์ลอตต์ ราลี แนชวิลล์ ริชมอนด์ ออร์แลนโด แทมปา และพิตส์เบิร์ก บริษัทเข้าสู่ตลาดดัลลัสในเดือนกรกฎาคม 2022
HIW เป็นเจ้าของและ/หรือจัดการพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เกือบ 27 ล้านตารางฟุต โดยมีลูกค้ามากกว่า 1500 ราย แม้ว่าบริษัทจะยังคงมุ่งเน้นการเติบโต แต่ก็ยังคงรักษางบดุลที่มั่นคงพร้อมความยืดหยุ่นทางการเงินที่เพียงพอ มากกว่า 60% ของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของ REIT มาจากราลี (24%) แนชวิลล์ (22%) และแอตแลนตา (16%)
งบดุลที่แข็งแกร่งของ REIT นั้นแสดงให้เห็นได้จากหนี้สินที่มีหลักประกันซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียง 7.3% ของสินทรัพย์รวม HIW รายงานเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ในไตรมาส 3 ปี 2022 ที่ 111.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.04 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพิ่มขึ้น 8.6% จากปีที่แล้ว FFO อยู่เหนือประมาณการของนักวิเคราะห์ที่ 0.96 ดอลลาร์ ขณะที่รายรับรวม 207.0 ล้านดอลลาร์ดีกว่าที่คาดไว้เล็กน้อย และเพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบเป็นรายปี
การลงทุนในหุ้นสามัญของ REIT นี้เหมาะสำหรับพอร์ตรอการตัดบัญชีที่มีความเสี่ยงต่ำถึงปานกลาง เงินปันผลจะถูกหักภาษีเป็นรายได้ปกติและยังคงมีเสถียรภาพด้วยการเติบโตที่มั่นคง ซื้อที่ $39.00 หรือต่ำกว่าสำหรับอัตราผลตอบแทนต่อปี 5.13%
จอห์นบัคกิ้งแฮม, นักเก็งกำไรอย่างรอบคอบ
แพทย์จริง (DOC) เป็น REIT ด้านการดูแลสุขภาพขนาดเล็กที่เข้าซื้อกิจการ เป็นเจ้าของ และจัดการทรัพย์สินที่ให้เช่าแก่แพทย์ โรงพยาบาล ระบบจัดส่งด้านการดูแลสุขภาพ และผู้ให้บริการด้านการดูแลสุขภาพอื่นๆ คุณสมบัติของมันมักจะอยู่ในวิทยาเขตที่มีโรงพยาบาลหรือตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์และเป็นพันธมิตรกับโรงพยาบาลหรือองค์กรแพทย์
การระบาดใหญ่ส่งผลกระทบต่อผู้เช่าอย่างไม่ต้องสงสัย แต่แนวโน้มยังคงเป็นที่ชื่นชอบของ REIT เนื่องจากประชากรมีอายุมากขึ้น ผู้ให้บริการด้านสุขภาพกำลังรวมตัวกัน และการส่งมอบการดูแลกำลังเปลี่ยนไปยังสถานที่ผู้ป่วยนอก ในขณะที่เกือบ 75% ของการก่อสร้างอาคารสำนักงานทางการแพทย์ใหม่อยู่นอกวิทยาเขตของโรงพยาบาล
และฝ่ายบริหารกล่าวว่าต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทำให้บริษัทสามารถจับส่วนต่างการเช่าได้เกินช่วง 2% ถึง 3% ในอดีตโดยไม่ลดทอนคุณภาพ
อันที่จริงแล้ว พอร์ตโฟลิโอของ DOC ขนาด 256,000 ตารางฟุตได้รับการต่ออายุเมื่อเร็วๆ นี้ที่ส่วนต่างการเช่าซื้อซ้ำโดยรวมที่ 8.0% ซึ่งเป็นสถิติรายไตรมาสที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท อัตราที่เพิ่มขึ้นส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการแบ่งปันของ REITs ส่วนใหญ่ในปี 2022 แต่การลดลง 19% จากปีถึงปัจจุบันทำให้เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี อัตราเงินปันผลตอบแทนแข็งแกร่ง 6.2%
สตาร์วูด พร็อพเพอร์ตี้ ทรัสต์ (STWD) เป็นหนึ่งในพอร์ตหุ้นของเราตั้งแต่ฉบับแรกในเดือนมิถุนายน 2014; ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มันกลายเป็นตำแหน่งที่ใหญ่ที่สุดของเรา บริษัทเป็นผู้จ่ายเงินปันผลที่มั่นคงอย่างมาก และเป็นหุ้นที่โดดเด่นในการเพิ่มหุ้นในช่วงที่ตลาดหุ้นปรับฐาน
Starwood เป็น REIT ทางการเงินที่มีธุรกิจหลักในการรับจำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่สุดในแวดวงนี้ โดยมุ่งเน้นที่การให้สินเชื่อจำนวนมากด้วยเงื่อนไขเฉพาะ ขนาดดังกล่าวทำให้บริษัทมีความได้เปรียบในการแข่งขันเหนือธนาคารและ REIT ทางการเงินเชิงพาณิชย์ที่มีขนาดเล็กกว่า
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สตาร์วูดได้เข้าซื้อกิจการบริษัทที่ให้บริการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบัน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทยังได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น อพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงานทั่วไป และวิทยาเขตของสำนักงานแพทย์ สตาร์วูดยังได้ลงทุนในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐานอีกด้วย
ฉันมองว่าเงินปันผลของ Starwood เป็นหนึ่งในหุ้นที่ปลอดภัยที่สุดในกลุ่มหุ้นที่ให้ผลตอบแทนสูง Starwood Capital บริษัทไพรเวทอิควิตี้ที่เน้นด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารกว่า 60 ล้านดอลลาร์ บริหารจัดการกอง REIT
Starwood Capital เป็นองค์กรระดับโลกที่มีพนักงาน 2,200 คน และ Starwood Property Trust ใช้ประโยชน์จากการเข้าถึงและความเชี่ยวชาญนั้นเพื่อค้นหาโอกาสในการจำนองเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงและการลงทุนอื่นๆ
มหาเศรษฐี Barry Sternlicht ในฐานะ CEO ของทั้ง Starwood Capital และ Starwood Property Trust มักจะย้ำถึงความมุ่งมั่นของเขาในการสร้าง STWD เพื่อรักษาเงินปันผล Sternlicht และทีมผู้บริหารระดับสูงเป็นเจ้าของหุ้น STWD มูลค่ามากกว่า 100 ล้านดอลลาร์
ในอดีต STWD ได้รับการกำหนดราคาให้ผลตอบแทนระหว่าง 7.5% ถึง 8.5% ผลตอบแทน 8% เท่ากับราคาหุ้น $24.00 การสะสมหุ้นในราคาต่ำกว่า $20 ถือเป็นการลงทุนระยะยาวที่น่าสนใจ
ในช่วงเกือบเจ็ดปีที่ผ่านมา ฉันซื้อ STWD ในช่วงที่ตลาดปรับฐานและราคาหุ้นกลับตัว ต้นทุนเฉลี่ยของฉันต่ำกว่า $17.00 ต่อหุ้น นอกเหนือจากพอร์ตโฟลิโอโมเดลของเราแล้ว ฉันยังมีตำแหน่งระยะยาวส่วนบุคคลใน REIT
ฉันหวังว่าคุณจะคิดว่า STWD เป็นการลงทุนระยะยาว ซึ่งคุณจะสามารถใช้ประโยชน์จากโอกาสในการเฉลี่ยต้นทุนของคุณลงและเพิ่มกระแสรายได้จากเงินปันผลของคุณ
ตลาดหมีได้สร้างข้อตกลงบางอย่าง หุ้นที่ overvalued มานานหลายปี ตอนนี้ undervalued แล้ว นอกจากนี้ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบทศวรรษสำหรับหุ้นบางตัว หุ้น undervalued ตัวหนึ่งที่ให้ผลตอบแทน 4%+ คือ รายได้หลักทรัพย์
บริษัทพัฒนาหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และให้เช่าแก่เครือข่ายร้านค้าปลีก ภายใต้สัญญาเช่าสุทธิ ผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบค่าเช่าฐานรายเดือนและภาษีอสังหาริมทรัพย์ ค่าประกันทรัพย์สิน และค่าบำรุงรักษา ระยะเวลาเช่าเฉลี่ยประมาณเก้าปีและรวมค่าเช่าบันไดเลื่อน รายรับรวมอยู่ที่ 2,788 ล้านดอลลาร์ในช่วงสิบสองเดือนหลัง ซีอีโอคนปัจจุบันคือ Sumit Roy
REIT เป็นหนึ่งในห้า REITs ระดับโลกที่ใหญ่ที่สุดซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และสเปน บริษัทเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประมาณ 11,427 แห่งและให้เช่าแก่ลูกค้าประมาณ 1,125 ราย อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของ Realty Income อยู่ที่ 98.2% ซึ่งสูงกว่าบริษัทอื่นมาก
ลูกค้า 10 อันดับแรกคือ Walgreens
Realty Income เป็นหนึ่งในหุ้นปันผลรายเดือน บริษัทยังเป็น Aristocrat เงินปันผลโดยเพิ่มขึ้น 29 ปีติดต่อกัน อัตราเงินปันผลตอบแทนล่วงหน้าอยู่ที่ 5.19% สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ 4.35% กอง REIT มีหนึ่งในงบดุลที่แข็งแกร่งที่สุดเมื่อเทียบกับบริษัทอื่นที่อันดับเครดิตการลงทุน A3/A- ระดับกลางบน-กลาง Realty Income มีมูลค่าต่ำเกินไป ซื้อขายที่อัตราส่วนราคาต่อ AFFO ที่ประมาณ 14.7 เท่า ค่านี้ต่ำกว่าช่วง 10 ปีย้อนหลัง
เบ็นเรย์โนลด์ส, REIT สิบอันดับแรก
ความน่าเชื่อถือของพันธมิตรการจัดเก็บแห่งชาติ (NSA) เป็น REIT ที่บริหารจัดการด้วยตนเอง ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 2013 และมีความเชี่ยวชาญในการดำเนินงานและการเข้าซื้อกิจการทรัพย์สินที่จัดเก็บเองภายในพื้นที่เมืองใหญ่ 100 อันดับแรกในสหรัฐอเมริกาและเปอร์โตริโก
ทรัสต์เป็นเจ้าของทรัพย์สินแบบจัดเก็บเองรวม 915 แห่งใน 39 รัฐและเปอร์โตริโก ด้วยพื้นที่ 58.1 ล้านตารางฟุต นอกจากนี้ยังจัดการพอร์ตโฟลิโอเพิ่มเติมอีก 185 แห่งที่เป็นของกิจการร่วมค้า NSA ถือหุ้น 25% ในกิจการร่วมค้าแต่ละแห่ง
ในไตรมาสที่สาม NSA มีรายได้เพิ่มขึ้น 37% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตราค่าเช่าที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งและแรงหนุนจากการเข้าซื้อกิจการ รายได้จากสาขาเดิมเพิ่มขึ้น 10.7% เนื่องจากรายได้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางฟุตที่เพิ่มขึ้น 13.6% ซึ่งชดเชยส่วนหนึ่งด้วยการลดลงของอัตราการเข้าพัก 240 คะแนนพื้นฐาน
กอง REIT เพิ่ม FFO ต่อหุ้น 26% และลดคำแนะนำสำหรับ FFO ต่อหุ้นตลอดทั้งปีจาก $2.80-$2.85 เป็น $2.80-$2.82 ที่จุดกึ่งกลาง คำแนะนำนี้บ่งบอกถึงการเติบโต 24% เทียบกับปี 2021
ในฐานะที่เป็นหนึ่งในผู้ดำเนินการจัดเก็บข้อมูลด้วยตนเองรายใหญ่ที่สุด NSA ดูเหมือนว่าจะปลดล็อกข้อได้เปรียบทางการแข่งขันที่สำคัญ ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา บริษัทมีการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของสาขาเดิมที่ 9.2% เทียบกับ 7.4%, 9.0%, 9.0% และ 5.6% ของ คิวบ์สมาร์ท
นอกจากนี้ ด้วยสัญญาหลายปีและผลงานที่แข็งแกร่งตลอดช่วงการแพร่ระบาด NSA น่าจะทำผลงานได้ดีในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย อย่างไรก็ตาม ด้วยประวัติอันสั้น REIT จึงยังไม่ได้พิสูจน์ถึงความยืดหยุ่น
NSA ได้เพิ่มการจ่ายเงินปันผลอย่างจริงจังตลอดประวัติศาสตร์อันสั้น จาก 0.54 ดอลลาร์ในปี 2015 เป็น 2.20 ดอลลาร์ในปีนี้ ปัจจุบันให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงเป็นประวัติการณ์ที่ 5.8% อัตราการจ่ายเงินเพิ่มขึ้นที่ 78% แต่ก็สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยในอดีตของ REIT ด้วยงบดุลที่เหมาะสมและเส้นทางการเติบโตที่เชื่อถือได้ NSA มีแนวโน้มที่จะเพิ่มการจ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่องไปอีกหลายปี
ในช่วงประวัติโดยย่อ NSA ได้เติบโตทางการเงินอย่างรวดเร็วด้วยการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของอัตราค่าเช่าและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ เราคาดว่าการเติบโตในอนาคตจะยังคงได้รับแรงหนุนจากปัจจัยทั้งสองนี้ โดยกอง REIT อ้างสิทธิ์ในการเข้าซื้อทรัพย์สินจำนวน 307 แห่ง เราคาดการณ์การเติบโตของ FFO ต่อหุ้น 8.0% ในอีก XNUMX ปีข้างหน้า
จากการคาดการณ์ FFO ต่อหุ้นในปี 2022 ที่ $2.81 หุ้นซื้อขายที่อัตราส่วนราคาต่อ FFO (P/FFO) ที่ 13.5 นี่เป็นจุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์สำหรับหุ้น ส่วนใหญ่เกิดจากดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้นท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ประมาณการมูลค่ายุติธรรมของเราสำหรับกอง REIT นี้คือ P/FFO ที่ 16.5
การขยาย P/FFO ทวีคูณสามารถเพิ่มผลตอบแทนของผู้ถือหุ้นได้ถึง 4.1% ต่อปี นอกจากนี้ เราคาดว่า FFO ต่อปีจะเติบโตที่ 8.0% ในขณะที่หุ้นมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 5.8% เราคาดหวังผลตอบแทนรวม 16.9% ต่อปีในอีก XNUMX ปีข้างหน้า
ที่มา: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/12/13/property-picks-top-reits-for-growth-and-income/