การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาประสบกับปัญหาเงินเฟ้อที่รุนแรง อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้น และความกลัวว่าเศรษฐกิจจะถดถอย
ผลตอบแทนรวมของดัชนี FTSE Nareit All Equity REITs ลดลง 16.1% ในปีนี้จนถึงวันที่ 9 พฤษภาคม ซึ่งแย่กว่าผลตอบแทนสไลด์รวม 500% ของ S&P 15.9 ในช่วงเวลานั้น
แต่สำหรับนักลงทุนระยะยาว การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์บางส่วนอาจเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไร นักวิเคราะห์ของ Morningstar Kevin Brown เมื่อเร็ว ๆ นี้ อ้างสามผู้สมัครที่แข็งแกร่ง .
Federal Realty Investment Trust FRT อสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลกลาง (FRT รับรายงานความน่าเชื่อถือการลงทุนของรัฐบาลกลาง เป็นศูนย์การค้า REIT และเป็นส่วนหนึ่งของดัชนี S&P 500 Dividend Aristocrats นั่นหมายความว่าได้เพิ่มเงินปันผลอย่างน้อย 25 ปีติดต่อกัน
“ REIT สำหรับร้านค้าปลีกอื่น ๆ หลายแห่งมีการลดเงินปันผลเนื่องจากแรงกดดันที่พวกเขาเผชิญจากยอดขายอิฐและปูนที่ลดลง” บราวน์กล่าวในการสัมภาษณ์ของ Morningstar “อย่างไรก็ตาม Federal Realty ได้ค้นพบวิธีที่จะยกระดับมันต่อไป และมันเป็นความสำคัญสูงสุดของพวกเขา”
ความสำเร็จของ REIT ควรดำเนินต่อไป บราวน์กล่าว “พวกเขาควรเป็นหนึ่งใน REIT สำหรับร้านค้าปลีกชั้นนำในแง่ของการเติบโตโดยรวม เนื่องจากพวกเขากำลังมุ่งเน้นไปที่โครงการพัฒนาที่สำคัญบางโครงการของการค้าปลีกแบบผสมผสาน” เขากล่าว
“ดังนั้น คุณไม่เพียงแต่มีร้านค้าปลีกและกล่องขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ยิ่งไปกว่านั้น คุณกำลังสร้างอาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ และโรงแรม ซึ่งจะทำให้ร้านค้าปลีกเหล่านั้นเป็นที่จับตามอง”
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ O รายได้หลักทรัพย์ (O รับรายงานคอร์ปอเรชั่นรายได้อสังหาริมทรัพย์ เป็น REIT สำหรับร้านค้าปลีกแบบเช่าสุทธิสามเท่า ซึ่งหมายความว่าจะไม่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายด้านทรัพย์สิน รวมถึงภาษีค่าบำรุงรักษาและภาษีอสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าสามารถรวมร้านค้าต่างๆ เช่น ร้านขายยายักษ์ใหญ่ Walgreens Boots (ชอัลเบียน รับรายงาน Walgreens Boots Alliance Inc และ CVS Health (CVS รับรายงาน CVS Health Corporation .
“รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพียงแค่นั่งเฉยๆ และเก็บเงินค่าเช่าง่ายๆ จากพวกเขาโดยไม่มีค่าใช้จ่ายหลักใดๆ” บราวน์กล่าว
“และนั่นทำให้ธุรกิจมีความปลอดภัยและมั่นคงมาก แม้แต่ในภาวะถดถอย กระแสเงินสดของพวกเขาก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก เนื่องจากมีเบาะรองที่กว้างระหว่างกระแสเงินสดของผู้เช่ากับค่าเช่า”
การจ่ายค่าเช่าไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกลดลง บราวน์กล่าว “เนื่องจากพวกเขามีการเติบโตของรายได้ที่มั่นคง พวกเขาสามารถส่งเสริมการจ่ายเงินปันผลที่มั่นคงให้กับผู้ถือหุ้นได้” รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ก็อยู่ในดัชนีผู้ดีเงินปันผล S&P 500 ด้วย
Ventas VTR ขาย (VTR รับรายงาน Ventas, Inc. เป็นกอง REIT เพื่อสุขภาพ โดยเน้นที่สำนักงานทางการแพทย์ วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
สองพื้นที่แรกไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาด ผลงานของสำนักงานการแพทย์ “ควรเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 2%, 3% ทุกปีและถูกหุ้มฉนวนจากผลกระทบทางเศรษฐกิจส่วนใหญ่” บราวน์กล่าว
“วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตเป็นภาคส่วนที่ควรจะมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญข้างหน้า เนื่องจากเภสัชภัณฑ์จำนวนมากยังคงลงทุนในความสามารถในการวิจัยโดยรวมของตนต่อไป และมหาวิทยาลัยหลายแห่งกำลังขยายขอบเขตการวิจัยของตน”
การเคหะอาวุโส ซึ่งเป็นภาคส่วนที่ใหญ่ที่สุดของ Ventas ซึ่งให้ 40% ของกระแสเงินสดของบริษัท ได้รับความทุกข์ทรมานจากการระบาดใหญ่ “แต่เราคิดว่านี่เป็นโอกาสสำคัญสำหรับการเติบโตในอนาคต” บราวน์กล่าว
สิ่งอำนวยความสะดวก Ventas ไม่มีการระบาดของ covid ที่สำคัญ แต่พวกเขาไม่ได้นำผู้อยู่อาศัยใหม่เข้ามา Brown กล่าว อัตราการเข้าพักจึงลดลง
“ตอนนี้ เนื่องจากวัคซีนได้รับการพัฒนา … เราได้เห็นการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญของการเข้าพัก” ซึ่งเติบโตขึ้นทุกเดือนตั้งแต่ประมาณเดือนมีนาคม 2021 เขากล่าว
อัตราการเข้าพักยังไม่กลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด “อย่างไรก็ตาม เราคิดว่าอัตราการเข้าพักจะดำเนินต่อไปจนถึงระดับนั้นและจากนั้นก็ผลักดันผ่าน เนื่องจากเราเห็นประชากรโดยรวม 80 บวกเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
ผู้เขียนเรื่องนี้เป็นเจ้าของหุ้นของ Realty Income และ Ventas
ที่มา: https://www.thestreet.com/personal-finance/real-estate/ventas-two-retail-reits-morningstar?puc=yahoo&cm_ven=YAHOO&yptr=yahoo
