ผู้จ่าย 9.9% นี้เป็นการซื้อขายเงินปันผลที่ถูกมองข้ามมากที่สุดในปี 2022

คนส่วนใหญ่ไม่รู้ แต่อสังหาริมทรัพย์ได้ปิดกั้นหุ้นในระยะยาว และพร้อมที่จะดึงชัยชนะ อีกครั้ง ใน 2023

และเราก็มีนักลงทุนที่จ่ายเงินปันผลเข้าแถวรอรับเงินสด ต้องขอบคุณกองทุนที่ให้ผลตอบแทน 9.9% ที่ดังมาก นั่นคือ สมบูรณ์ เล่นที่นี่ ฉันจะปล่อยชื่อและทิกเกอร์ในวินาทีนี้

ก่อนอื่นคุณอ่านถูกต้องแล้ว: อสังหาริมทรัพย์ ทำ เหนือกว่าหุ้นในระยะยาว—และไม่ใช่ในปริมาณที่น้อยเช่นกัน! ชัดเจนเท่าที่จะเป็นได้ในการเปรียบเทียบระหว่าง SPDR ดาวโจนส์ REIT ETF (RWR
ร.ฟ.ท
), กองทุนดัชนีสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ (REIT) และ S&P 500 ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา

โปรดจำไว้ว่าช่วงนี้มีการระบาดของ COVID-19 ด้วย และ วิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ ซึ่งแน่นอน ที่อยู่อาศัยมีกำแพงล้อมรอบ ไม่มีปัญหา. REITs—บริษัทที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งเป็นเจ้าของทุกอย่างตั้งแต่โกดังไปจนถึงอาคารอพาร์ตเมนต์—เด้งกลับมาที่พื้นผิว!

กุญแจสำคัญในการอุทธรณ์ของ REIT คือการลงทุน "ผ่าน" พวกเขารวบรวมเช็คค่าเช่าจากผู้เช่า หลบเลี่ยงมากพอที่จะเปิดไฟและอาคารสะอาด แล้วส่งที่เหลือให้เราเป็นเงินปันผล ผลที่ได้คือกระแสรายได้ที่มากกว่าการจ่ายหุ้นปกติ: REIT ทั่วไปให้ผลตอบแทน 3.2% เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของ S&P 500 ที่น่าสังเวช 1.5%

แต่ถึงแม้ RWR จะบดหุ้น เราก็ทำ ไม่ ต้องการไปเส้นทาง ETF แบบพาสซีฟที่นี่ ประการหนึ่ง ผลตอบแทน 3.2% ของ RWR นั้นไม่ใหญ่พอที่จะทำให้ใจเราเต้นแรง และอย่างที่สอง ด้วย REIT (เช่นเดียวกับทุกอย่างในทุกวันนี้) การมีผู้จัดการที่ชาญฉลาดและตอบสนองได้ดีเป็นสิ่งสำคัญ

หลักฐานอยู่ในผลตอบแทนของ RWR ในช่วงสามปีที่ผ่านมาที่มีความผันผวน เมื่อเทียบกับผลตอบแทนของ กองทุนปิด (CEF) วันนี้เราจะมาพูดถึงเรื่องของ กองทุนเปิดซีบีอาร์อี โกลบอล เรียลเอสเตท อินคัม ฟันด์ (IGR). IGR โยนการจ่ายเงินจำนวนมหาศาล 9.9% ที่ฉันพูดถึงเมื่อวินาทีที่แล้ว (และจ่ายให้คุณทุกเดือน ไม่น้อย)!

สาเหตุหลักมาจากผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอผู้เชี่ยวชาญของ IGR ซึ่งสำรวจตลาดท้องถิ่นที่พวกเขารู้จักดีที่สุดอย่างช่ำชอง นั่นเป็นกุญแจสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเราทุกคนทราบดีว่าเป็นเพียงกลุ่มของตลาดขนาดเล็กที่มีพฤติกรรมแตกต่างกันในแต่ละช่วงเวลา

และเมื่อพูดถึงเรื่องอสังหาริมทรัพย์ CBRE ซึ่งเป็นบริษัทจัดการกองทุนก็ไม่ขาดแคลนความรู้ นอกจาก IGR และกองทุนนักลงทุนเอกชนแล้ว ยังบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการนายหน้า และนำเงินของตัวเองไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ บริษัทมีพนักงาน 80,000 คนในกว่า 100 ประเทศ ทำให้มีมุมมองและความสัมพันธ์ระดับโลกในต่างประเทศที่ไม่มี ETF ที่ใช้อัลกอริทึมใดเทียบได้

CBRE ใช้ประโยชน์จากความรู้ดังกล่าวเพื่อนำพอร์ตการลงทุนของ IGR ไปสู่สหรัฐอเมริกาอย่างชาญฉลาด (68%) ซึ่งเป็นการเคลื่อนไหวที่รอบคอบในขณะที่เศรษฐกิจสหรัฐฯ ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยมีอัตราเงินเฟ้อที่ดูเหมือนว่าจะเริ่มพุ่งขึ้นและการใช้จ่ายของผู้บริโภค (ไม่ต้องพูดถึงการจ้างงาน ) ถือขึ้นอย่างสวยงาม

แต่การซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจัดการที่ดีไม่ใช่แค่การซื้ออำนาจการวิจัยของผู้บริหารและการเข้าถึงข้อมูลเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการกระจายความเสี่ยงด้วย ซึ่งเป็นส่วนสำคัญอย่างยิ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างเช่น IGR ลงทุนใน REIT มากกว่า 80 แห่ง ซึ่งตัวเองเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยและบางครั้งหลายพันแห่ง และเช่นเดียวกับกองทุน REIT อื่น ๆ ที่ทำเช่นเดียวกัน มันไม่สังเกตว่าเมื่อผู้เช่าโง่คนหนึ่งหยุดจ่ายค่าเช่าเพราะมีอีกหลายพันคนที่ทำ

ตัวอย่างเช่น ในตอนนี้ การถือครองสูงสุดของ IGR ได้แก่ REIT ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท คราวน์คาสเซิลอินเตอร์เนชั่นแนล (CCI), ตัวอย่างเช่น เป็นเจ้าของเสาส่งสัญญาณโทรศัพท์มือถือมากกว่า 40,000 แห่งทั่วโลก บวกกับ “เซลล์ขนาดเล็ก” 115,000 เซลล์ที่เพิ่มความจุเครือข่ายท้องถิ่นในเมืองใหญ่ Prologis
PLD
(พีแอลดี) เป็นเจ้าของคลังสินค้า 4,732 แห่งทั่วโลก และ REIT . ที่อยู่อาศัย บ้านเชิญ (INVH), ให้เช่าบ้านเดี่ยวมากกว่า 85,000 หลัง

ดังนั้นเราจึงมีความหลากหลายมากมายที่นี่ และนั่นก็มาจากการถือครอง IGR สามครั้งเท่านั้น!

อีกเหตุผลหนึ่งที่มักถูกมองข้ามในการพิจารณากองทุน REIT ก็คือทั้งกองทุนเหล่านี้และ REITs เองมีการเข้าถึงเลเวอเรจที่ถูกกว่าคุณและฉัน ตัวอย่างเช่น อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นเป็นปัญหาใหญ่สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า—แต่ไม่ใช่ ดังนั้นสำหรับ REITs:

การชำระเงินจำนองต้องผ่านหลังคา

ด้วยอัตราดอกเบี้ยแตะ 5% เมื่อต้นปีนี้และอยู่ในระดับนั้น สินเชื่อบ้านจึงเพิ่มสูงขึ้น แต่อัตราดอกเบี้ยสำหรับ REIT นั้นต่ำกว่ามาก โดยปัจจุบันหลายแห่งมีต้นทุนการกู้ยืมหนังสือต่ำกว่า 3%

REIT มีอัตราที่ต่ำกว่าเนื่องจากมีการจัดการอย่างมืออาชีพและกระจายความเสี่ยงในหลาย ๆ อสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงมีความเสี่ยงต่ำกว่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปของคุณ นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ REITs มีบันทึกที่ค่อนข้างสม่ำเสมอในการโพสต์ผลตอบแทนที่เป็นบวกในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น

แผนภูมินี้อิงจากการศึกษาของ NAREIT ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยและข้อมูลของ REIT และแสดงให้เห็นชัดเจนว่า REIT มักจะได้รับผลกำไรในช่วงที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำกว่านั้นค่อนข้างป้องกันพวกเขาจากแนวโน้ม นอกจากนี้ ช่วงเวลาที่มีอัตราการเพิ่มสูงขึ้นมักมาพร้อมกับเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง (เช่นในปัจจุบัน) นั่นหมายถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ของ REIT ที่สูงขึ้น ซึ่งช่วยให้ REIT สามารถเพิ่มค่าเช่าได้ การเพิ่มขึ้นเหล่านี้แซงหน้าต้นทุนการกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราที่สูงขึ้น

ซื้อ IGR เป็น “โมเมนตัมส่วนลด” บิลด์

สุดท้าย มาพูดถึงส่วนลดของ IGR ต่อ NAV หรือความแตกต่างระหว่างราคาตลาดกับมูลค่าต่อหุ้นของพอร์ตการลงทุน (การวัดนี้ไม่ซ้ำกับ CEF) ตอนนี้ส่วนลดนั้นน้อย หมายความว่า IGR มีมูลค่าค่อนข้างมากหรือน้อย

แนวโน้มชัดเจน: ส่วนลดของ IGR มุ่งสู่พื้นที่พรีเมียม—คำถามคือไกลแค่ไหน เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้น มันจะเพิ่มแรงผลักดันให้มากขึ้นภายใต้ราคาหุ้นของ IGR และแน่นอน คุณจะได้รับผลตอบแทนที่ดี 9.9% (จ่ายเป็นรายเดือน) ตลอดเวลา

Michael Foster เป็นนักวิเคราะห์วิจัยหลักสำหรับ Outlook ที่แตก. สำหรับแนวคิดรายได้ที่ดียิ่งขึ้นคลิกที่นี่สำหรับรายงานล่าสุดของเรา“รายได้ที่ไม่สามารถทำลายได้: 5 กองทุนต่อรองพร้อมเงินปันผล 8.4% ที่ปลอดภัย"

การเปิดเผย: ไม่มี