สิ่งที่ต้องพิจารณาเมื่อใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่ง

นักลงทุนถูกโจมตีอย่างต่อเนื่องด้วยข้อมูลที่ขัดแย้งกันเกี่ยวกับตราสารหนี้ โดยไม่มีบริบทเพิ่มเติมมากนัก หากคุณค้นหาอินเทอร์เน็ตเพื่อหาหนี้ของผู้มีอิทธิพล คุณจะเห็นสำนักคิดหลักสองแห่ง:

1. หนี้เป็นสิ่งชั่วร้าย คุณต้องทำทุกวิถีทางเพื่อปลดหนี้และหลุดพ้นจากเจ้าหนี้

2. หนี้เป็นทางเดียวที่จะสร้างความมั่งคั่ง รับเงินมากที่สุดเท่าที่คุณจะทำได้จากแหล่งเงินกู้มากมายเพื่อสร้างโชคลาภของคุณ

มีปัญหากับมุมมองทั้งสอง เช่นเดียวกับหลายๆ สิ่งในชีวิต หนี้ไม่ใช่เลขฐานสอง หนี้บางประเภทสามารถส่งเสริมการสร้างความมั่งคั่งได้อย่างแน่นอน ในขณะที่บางประเภทสามารถนำไปสู่การทำลายความมั่งคั่งได้ สิ่งเหล่านี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญบางประการ บทความนี้มุ่งเน้นไปที่หนี้ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยโดยตรง

การจำนอง

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทั่วกระดานในปีที่ผ่านมา หลังจากหลายปีที่ต้องเสียเงินฟรีและค่าบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จู่ๆ ผู้คนก็ไม่สามารถจ่ายเงินค่าจำนองรายเดือนที่พวกเขาเคยจ่ายได้ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาบ้านแห่งชาติของสหรัฐฯ S&P/Case Schiller ได้รับผลตอบแทนที่โดดเด่นเป็นประวัติการณ์ด้วยราคาบ้าน เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7.7% ต่อปี ทำให้หลายคนต้องการเร่งรุกตลาดที่อยู่อาศัย

นี่คือดาบสองคมของหนี้ที่อยู่อาศัย: การกู้ยืมช่วยให้ผู้คนได้รับภาระหนี้ หากคุณวางเงินดาวน์ 200,000 ดอลลาร์สำหรับบ้าน 1,000,000 ดอลลาร์ และมูลค่าบ้านนั้นเพิ่มขึ้น 20% เป็น 1,200,000 ดอลลาร์ คุณจะได้รับกำไร 200,000 ดอลลาร์ หรือผลตอบแทน 100% จากการลงทุนของคุณ (หากคุณขายในวันนั้น โดยไม่คำนึงถึงดอกเบี้ยเงินกู้ คุณได้จ่ายหรือค่าคอมมิชชั่นนายหน้า)

อย่างไรก็ตาม เลเวอเรจทำงานได้ทั้งสองทาง ในปี 2008 ผู้คนจำนวนมากมีหนี้สินจำนองใต้น้ำ ซึ่งหมายความว่าพวกเขาเป็นหนี้มากกว่าทุนที่ตนมี ลองใช้ตัวอย่างเดียวกันกับการดาวน์ 200,000 ดอลลาร์สำหรับบ้าน 1,000,000 ดอลลาร์ ครั้งนี้ บ้านมีมูลค่าลดลง 25% เหลือ 750,000 ดอลลาร์ ส่วนของคุณในบ้านจะเท่ากับ -$50,000 ถ้าคุณขายบ้านได้ คุณจะไม่เพียงแต่มีเงิน 200,000 เหรียญ แต่คุณยังเป็นหนี้ธนาคารอีก 50,000 เหรียญ พิจารณาอย่างรอบคอบในการซื้อโดยใช้เลเวอเรจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณอาจไม่สามารถต้านทานการแกว่งที่อยู่อาศัยหรืออาจต้องการย้ายภายในห้าปี

ฉันรู้จักผู้คนมากมายที่มีความสุขกับการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ และมีการจำนองดอกเบี้ยต่ำ บางครั้ง นักลงทุนในกรณีเหล่านี้กำลังรีบชำระหนี้จำนอง หากคุณมีทุนเพียงพอในบ้านของคุณ (เช่น 40%) มีข้อโต้แย้งที่ดีที่ต้องทำเพื่อรักษาหนี้นั้นไว้ในงบดุลของคุณ บุคคลทั่วไปได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและพวกเขาสามารถลงทุนเงินส่วนเกินที่พวกเขาอาจใช้เพื่อชำระยอดจำนองเต็มจำนวนเพื่อรับผลตอบแทนเพิ่มเติมที่สูงกว่าและเกินกว่าดอกเบี้ยที่พวกเขาจ่าย ตัวอย่างเช่น S&P 500 ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยมากกว่า 10% ต่อปีตั้งแต่ปี 1926 ตลาดหุ้นสามารถผันผวนได้ทุกปี ดังนั้นฉันจึงขอแนะนำวิสัยทัศน์ระยะยาวและการยอมรับความเสี่ยงสูงสำหรับกลยุทธ์เช่นนี้ แม้แต่ใบรับรองอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็อาจให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการจำนองดอกเบี้ยต่ำที่มีอยู่เมื่อกว่าหนึ่งปีที่แล้ว

วงเงินสินเชื่อบ้าน

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รายอื่นที่ซื้อบ้านและนำหุ้นออกในรูปแบบของ Home Equity Line of Credit หากนักลงทุนมีส่วนเกินของหุ้นในบ้าน นี่อาจเป็นกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพในการเพิ่มสภาพคล่อง โดยคำนึงว่าบุคคลนั้นต้องมีกระแสเงินสดเพียงพอเพื่อชำระหนี้ใหม่นี้ คำแนะนำรูปแบบหนึ่งคือการออก HELOC เป็น 100% ของส่วนของทุนที่ได้รับจากการแข็งค่าของที่อยู่อาศัยเพื่อวางเงินดาวน์สำหรับการจำนองครั้งต่อไปของคุณเพื่อรับคุณสมบัติเพิ่มเติม ฉันขอให้ระมัดระวังในกลยุทธ์นี้ ตรงกันข้ามกับสิ่งที่ผู้มีอิทธิพลบางคนอาจระบุไว้ ไม่มีการรับประกันว่ามูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น การใช้ประโยชน์จากตัวเองมากเกินไปเป็นความเสี่ยงที่มากกว่าผลประโยชน์จากการกระจายความเสี่ยงที่จะได้รับจากกลยุทธ์นี้

สรุป

อีกอย่าง หนี้ไม่ใช่เลขฐานสอง อาจเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ในการสร้างความมั่งคั่ง แต่ทุกครั้งที่คุณก่อหนี้ ให้คิดถึงผลกระทบที่จะมีต่อคุณและอนาคตทางการเงินของคุณ

บทความนี้ไม่ควรตีความว่าเป็นคำแนะนำด้านการลงทุน ภาษี หรือกฎหมาย ไม่สามารถลงทุนในดัชนีได้โดยตรง ข้อมูลทางเศรษฐกิจและประสิทธิภาพทั้งหมดเป็นข้อมูลในอดีตและไม่ได้บ่งชี้ถึงผลลัพธ์ในอนาคต Equitable Advisors ไม่เสนอบัตรเครดิต การจำนอง HELOCs เงินกู้นักเรียน และ/หรือสินเชื่อเพื่อธุรกิจ Cicely Jones เสนอหลักทรัพย์ผ่าน Equitable Advisors, LLC (NY, NY 212-314-4600), สมาชิก FINRA, SIPC (Equitable Financial Advisors ใน MI & TN) ผลิตภัณฑ์เงินรายปีและการประกันภัยที่นำเสนอผ่าน Equitable Network, LLC Equitable Network ดำเนินธุรกิจใน CA ในชื่อ Equitable Network Insurance Agency of California, LLC ใน UT ในชื่อ Equitable Network Insurance Agency of Utah, LLC AGE-5694805.1 (5/23)(5/25/XNUMX)