คุณไม่จำเป็นต้องมีปริญญาเอก ทางด้านเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยชิคาโก้ให้เข้าใจว่า อัตราการจำนอง 7% เป็นภัยคุกคามต่อตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐ.
เราเห็นอยู่แล้ว ในวันอังคาร เราได้เรียนรู้ว่าใบสมัครซื้อสินเชื่อบ้านลดลง 13% ในสัปดาห์ที่แล้ว นั้นคมชัดกว่าการลดลง 1.1% ที่เราเห็นในสัปดาห์ก่อนหน้าอย่างมาก ความแตกต่าง? คำขอซื้อจำนอง 13% ของสัปดาห์ที่แล้วลดลงใกล้เคียงกับ การอ่านอัตราการจำนอง 7% รายสัปดาห์ครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2002.
แน่นอนว่าในอดีต ไม่มีอะไรผิดปกติเกี่ยวกับอัตราการจำนอง 6% หรือ 7% แต่อัตราตัวเลขมองข้ามผลกระทบของ ช็อกอัตราการจำนองอย่างต่อเนื่อง: อัตราเหล่านี้ ประกอบกับราคาบ้านที่เป็นฟอง ทำให้การชำระเงินรายเดือนครั้งใหม่อยู่ในขอบเขตสูงสุดของประวัติศาสตร์ เมื่อพิจารณาถึงรายได้ การซื้อตอนนี้จะแพงกว่าตอนที่อยู่ในภาวะฟองสบู่ของที่อยู่อาศัยในยุค 00
กระทืบความสามารถในการจ่ายที่เพิ่มขึ้น มีนักเศรษฐศาสตร์และนักวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยปรับลดแนวโน้มราคาบ้านในสหรัฐฯ แล้ว มองไม่เพิ่มเติมกว่า ของ Moody Analytics
ในเดือนสิงหาคม, Moody's Analytics คาดว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ จะลดลงระหว่าง 0% ถึง 5%. ในเดือนกันยายน, Moody's Analytics ปรับลดแนวโน้มการลดลงเป็น 5% เป็น 10% ทั่วประเทศ. แต่ในวันพุธ ก็ได้ลดการคาดการณ์นั้นลงอีกครั้ง ในอนาคต Moody's Analytics คาดการณ์ว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ จะลดลงถึง 10%
Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Moody's Analytics กล่าวว่า "ความสามารถในการจ่ายได้ระเหยไปและด้วยความต้องการที่อยู่อาศัย" โชคลาภ. “ราคารู้สึกไม่ค่อยเหนียวเหนอะ [ตอนนี้] กว่าที่เคยมีมา มันย้อนไปถึงความจริงที่ว่าพวกเขาวิ่งเร็วมาก [ในช่วงการแพร่ระบาด] และผู้ขายก็เต็มใจที่จะลดราคาของพวกเขาที่นี่อย่างรวดเร็วเพื่อพยายามปิดข้อตกลง”
นี่คือสิ่งที่: การคาดการณ์พื้นฐานของ Moody's Analytics ถือว่าไม่มีภาวะถดถอย หากเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างชัดแจ้ง ขณะนี้ Moody's Analytics คาดว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ ที่พุ่งขึ้นถึงจุดสูงสุดจะตกลงระหว่าง 15% ถึง 20% ที่ไม่ไกลเกินเอื้อม ราคาบ้านในสหรัฐฯ ลดลง 27% ระหว่างปี 2006 ถึง 2012.
ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com
เมื่อกลุ่มเช่น Moody's Analytics กล่าวว่า "ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ" หรือ "ราคาบ้านในสหรัฐฯ" พวกเขากำลังพูดถึงภาพรวมของประเทศ ในระดับภูมิภาค ผลลัพธ์จะแตกต่างกันเสมอ ในสายตาของ Moody's Analytics นั่นจะเป็นจริงอย่างยิ่งเมื่อมุ่งไปข้างหน้า
In ตลาดที่อยู่อาศัยที่ “มีมูลค่าสูงเกินไปอย่างมาก”ขณะนี้ Moody's Analytics คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะลดลงระหว่าง 15% ถึง 20% หากเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย Moody's Analytics คาดว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ ที่ลดลงจะขยายตัวระหว่าง 25% ถึง 30% ในตลาดที่อยู่อาศัยที่
ตลาดที่เรียกว่า "ราคาสูงเกินไปอย่างเห็นได้ชัด" เหล่านี้ไม่ได้ถูกแยกออกเป็นเพียงไม่กี่ส่วนของประเทศ—แต่กระจายอยู่ทั่วทุกแห่ง
ในแต่ละไตรมาส Moody's Analytics จะประเมินว่าปัจจัยพื้นฐานในท้องถิ่น รวมถึงระดับรายได้ในท้องถิ่น สามารถสนับสนุนราคาบ้านในท้องถิ่นได้หรือไม่* หากตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาค "ถูกตีราคาสูงเกินไป" มากกว่า 25% Moody's Analytics จะถือว่า "มีมูลค่าสูงเกินไปอย่างมีนัยสำคัญ" ตลอดไตรมาสที่ XNUMX ของปี, ตลาดที่อยู่อาศัย 210 แห่ง รวมถึง Boise ("overvalued" โดย 77%) และ Las Vegas ("overvalued" โดย 60%) ตกอยู่ในค่ายที่ "ประเมินค่าสูงเกินไปอย่างมีนัยสำคัญ"
ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com
เมื่อ ตลาดที่อยู่อาศัยเข้าสู่ภาวะถดถอย—ช่วงที่ยอดขายบ้านและการก่อสร้างบ้านลดลง—โดยปกติ ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นฟองหรือเป็นฟอง ที่มีความเสี่ยงสูงสุดที่ราคาบ้านจะตกต่ำ
ที่อธิบายได้ว่าทำไมการตกต่ำของที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องนี้ได้กระตุ้น a . อย่างรวดเร็ว ปรับราคาบ้าน: ช่วงนี้ของขึ้นฟูมาก บูมที่อยู่อาศัยระบาด. หลักฐาน? ย้อนกลับไปในไตรมาสที่สองของปี 2019 Moody's Analytics ถือว่าตลาดที่อยู่อาศัยเพียงสามแห่งในภูมิภาคนั้น “มีมูลค่าสูงเกินไปอย่างมีนัยสำคัญ”
ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com
บริษัทอย่าง Moody's Analytics ไม่ได้แย่ลงเพียงเพราะอัตราการจำนองแตะ 7% พวกเขากำลังทบทวนมุมมองของพวกเขาเพราะตลาดการเงินส่งสัญญาณว่าอัตราการจำนอง 6% หรือ 7% อาจนานกว่าที่คาดไว้ ตราบใดที่อัตราการจำนองยังคงสูงอยู่ Zandi กล่าวว่าจะใช้แรงกดดันอย่างมากต่อราคาบ้านที่มีฟองสบู่เหล่านี้
ในอีกหกเดือนข้างหน้า Zandi คาดว่าอัตราการจำนองจะอยู่ที่ประมาณ 6.5% นั่นเพิ่มขึ้นจากแนวโน้มก่อนหน้าของเขาที่ 5.5%
เกิดอะไรขึ้นในตลาดจำนอง? เยอะมาก
แม้ว่าธนาคารกลางสหรัฐจะไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะยาวโดยตรง เช่น อัตราการจำนอง แต่การคาดการณ์ว่าเฟดจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นในอนาคตที่ใด (เช่น อัตราของกองทุนของรัฐบาลกลาง) จะส่งผลต่ออัตราการจำนองราคาตลาดการเงิน ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ตลาดการเงินได้ข้อสรุปว่าเฟดไม่น่าจะลดระดับเงินเฟ้อในระยะอันใกล้นี้ แน่นอนว่านั่นหมายถึงอัตราระยะสั้นที่สูงขึ้นในระยะยาว กดดันอัตราดอกเบี้ยระยะยาวเช่นอัตราการจำนอง
แต่นั่นเป็นเพียงการอธิบายบางส่วนของอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น มีมากขึ้นในการเล่น
ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เราได้เห็นสิ่งที่ Zandi เรียกว่า “ความแตกต่างที่กว้างมากเป็นพิเศษระหว่างอัตราการจำนองและอัตราเงินคลัง” ในอดีต อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีและอัตราการจำนองมีการเคลื่อนไหวสอดคล้องกัน ตอนนี้เสียแล้ว - ด้วยอัตราการจำนองที่ซื้อขายสี่ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานเหนือผลตอบแทนของกระทรวงการคลังจะบ่งบอกถึงในอดีต Zandi กล่าวว่ามีความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้า นักลงทุนเชื่อว่าผู้กู้จำนองปี 2022 จะรีไฟแนนซ์เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคต เพื่อปรับให้เข้ากับความเสี่ยงที่เรียกว่าการชำระเงินล่วงหน้า ตลาดการเงินได้เพิ่มแรงกดดันต่ออัตราการจำนอง
ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com
ให้ชัดเจน: การแก้ไขราคาบ้านนี้เริ่มต้นเมื่อหลายเดือนก่อน. ในส่วนของประเทศนั้น การแก้ไขค่อนข้างสูงชันอยู่แล้ว.
ตลาดที่อยู่อาศัยใดที่ขยับเร็วที่สุด? เราเห็นการแก้ไขที่ใหญ่ที่สุดใน ตลาดฟองสบู่ เหมือนออสติน (โดยที่มูลค่าบ้านลดลง 7.4% ระหว่างเดือนพฤษภาคมและสิงหาคม), Boise (ลดลง 5.3%) และ Phoenix (ลดลง 4.4%) ตลาดเหล่านั้นทั้งหมดเห็นกิจกรรมของนักลงทุนและผู้ซื้อ WFH มากมายในช่วงการระบาดใหญ่ สถานที่เหล่านั้นยังเห็นราคาบ้านของพวกเขาไปไกลกว่า สิ่งที่รายได้ในท้องถิ่นจะสนับสนุนในอดีต.
*”การวัดมูลค่าที่อยู่อาศัยของ Moody's Analytics คือเปอร์เซ็นต์ความแตกต่างระหว่างราคาบ้านจริงและราคาบ้านในอดีตที่สอดคล้องกับค่าจ้างและเงินเดือนต่อหัวและต้นทุนการก่อสร้าง ราคาของบ้านในท้ายที่สุดถูกกำหนดโดยมูลค่าของที่ดินที่มันอาศัยอยู่ซึ่งผูกติดอยู่กับค่าเสียโอกาสของที่ดินที่วัดโดยค่าจ้างและเงินเดือน และต้นทุนในการสร้างบ้าน ทั่วประเทศ ประมาณครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้านเป็นที่ดินและอีกครึ่งหนึ่งเป็นโครงสร้าง แต่จะแตกต่างกันไปทั่วประเทศ ตัวอย่างเช่น ในเมืองซานฟรานซิสโก ที่ดินนั้นอยู่ห่างไกลจากส่วนที่ใหญ่ที่สุดของมูลค่าบ้าน ในขณะที่ในเมืองดิมอยน์ รัฐไอโอวา กลับเป็นตรงกันข้าม การวัดมูลค่าที่อยู่อาศัยของเราคำนึงถึงความแตกต่างเหล่านี้” Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Moody's Analytics เขียน
เรื่องนี้เดิมเป็นจุดเด่นบน Fortune.com
ที่มา: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html