ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐได้รับผลกระทบอีกครั้ง

ย้อนไปเมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา นีล คัชคารี ประธานเฟดมินนิอาโปลิส ไปที่ CNBC เพื่อให้ชัดเจนว่าเงื่อนไขทางการเงินที่ผ่อนคลาย รวมถึงอัตราการจำนอง ซึ่งร่วงลงมาอยู่ที่ 6.09% ในเวลานั้น อาจรบกวนการต่อสู้เงินเฟ้อของเฟดหากเห็นว่าเศรษฐกิจอุ่นขึ้น

เพิ่มเติมจากฟอร์จูน:

“ตลาดที่อยู่อาศัยของ [สหรัฐฯ] กำลังเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวอีกครั้ง เนื่องจากอัตราการจำนองได้กลับมาลดลง” Kashkari กล่าวว่า. “คุณพูดถูก [เงื่อนไขทางการเงินที่ผ่อนคลาย] ทำให้งานของเรายากขึ้นในการทำให้เศรษฐกิจเข้าสู่สมดุล ทุกสิ่งเท่าเทียมกัน นั่นหมายความว่าเราจะต้องทำอะไรได้มากขึ้นด้วยเครื่องมืออื่นๆ ของเรา”

ในวันถัดจากการสัมภาษณ์นั้น ตลาดการเงินกลับมาตึงตัว และ อัตราการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปี กลับขึ้นไปอยู่ที่ 6.97% ณ วันศุกร์ เนื่องจากนักลงทุนตระหนักว่าข้อมูลทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นหมายความว่าธนาคารกลางสหรัฐมีแนวโน้มที่จะคงอัตราดอกเบี้ยเงินกองทุนของรัฐบาลกลางให้สูงขึ้นนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้สร้างบ้านได้รับการเฉลิมฉลองการปรับปรุงเล็กน้อยในระดับการทำธุรกรรมซึ่งกระตุ้นโดยอัตราการจำนองที่ลดลงเมื่อต้นปีนี้ แต่ การฟื้นตัวของอัตราการจำนองนี้ หมายความว่าตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ ในเชิงกิจกรรมอาจอยู่ในภาวะซบเซาเป็นเวลานาน.

การสมัครซื้อจำนองซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ชั้นนำสำหรับปริมาณการขายบ้านได้เริ่มลดลงอีกครั้ง แท้จริงแล้ว ดัชนีสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับฤดูกาลแล้วในสัปดาห์นี้อยู่ที่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 1995

“หลังจากการฟื้นตัวช่วงสั้นๆ ในกิจกรรมการสมัครในเดือนมกราคม เมื่ออัตราการจำนองลดลงเหลือ 6.2% ตอนนี้มีการลดลงสามสัปดาห์ติดต่อกัน เนื่องจากอัตราการจำนองเพิ่มขึ้น 50 จุดพื้นฐานในช่วงเดือนที่ผ่านมา” Joel Kan รองผู้อำนวยการกล่าว หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Mortgage Bankers Association เมื่อต้นสัปดาห์นี้ “ข้อมูลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อ การจ้างงาน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้ส่งสัญญาณว่าอัตราเงินเฟ้ออาจไม่เย็นลงอย่างรวดเร็วอย่างที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งยังคงสร้างแรงกดดันต่ออัตราที่สูงขึ้น”

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

ผลกระทบทางเศรษฐกิจจากการพุ่งขึ้นของอัตราการจำนองครั้งล่าสุดนี้หมายความว่า การตกต่ำของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ จะยังคงดำเนินต่อไปและอาจรุนแรงขึ้นจนเสี่ยงที่จะผลักดันเศรษฐกิจสหรัฐฯ เข้าสู่ภาวะถดถอย

ในวันอังคาร, นักเศรษฐศาสตร์ที่ Federal Reserve Bank of Dallas เตือน ว่า “ภัยที่ตรวจพบในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐและเยอรมันก่อให้เกิดความเปราะบางต่อภาพรวมของโลก เนื่องจากขนาดเศรษฐกิจของประเทศเหล่านั้นและการรั่วไหลของการเงินข้ามพรมแดนอย่างมีนัยสำคัญ”

พูดตามประวัติศาสตร์ว่า ผลกระทบทางเศรษฐกิจจากการต่อสู้เงินเฟ้อของเฟดมักจะส่งผลกระทบต่อที่อยู่อาศัยก่อนเสมอ. เป็นดังนี้: ธนาคารกลางเริ่มต้นด้วยการกดดันอัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้น หลังจากนั้นไม่นาน การขายบ้านและรับสร้างบ้านเริ่มลดลง นั่นทำให้ความต้องการทั้งสินค้าโภคภัณฑ์ (เช่น ไม้แปรรูป) และสินค้าคงทน (เช่น ตู้เย็น) ลดลง การหดตัวทางเศรษฐกิจเหล่านั้นจะแพร่กระจายอย่างรวดเร็วไปทั่วทั้งส่วนอื่นๆ ของระบบเศรษฐกิจ และตามทฤษฎีแล้วช่วยควบคุมภาวะเงินเฟ้อที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

คำถามที่มุ่งไปข้างหน้าคือ ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถดูดซับผลกระทบทางเศรษฐกิจเหล่านี้ได้หรือไม่ โดยไม่กระจายไปทั่วทั้งส่วนที่เหลือของระบบเศรษฐกิจ ในแง่หนึ่ง การลงทุนถาวรที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (เช่น GDP ที่อยู่อาศัย) ได้เห็นการลดลงอย่างรวดเร็วแล้ว ในทางกลับกัน, การจ้างงานก่อสร้างที่อยู่อาศัย ยังคงอยู่ที่จุดสูงสุดของวัฏจักรเนื่องจากผู้สร้างหลีกเลี่ยงการปลดพนักงานเนื่องจากพวกเขาทำงานค้างในอดีตที่สะสมไว้ในช่วงที่การเคหะบูมระบาด

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

ในขณะที่อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นได้แปลไปสู่การลดลงของยอดขายบ้านในอดีต แต่ก็ไม่ได้แปลเป็นความผิดพลาดของราคาบ้าน จนถึงเดือนธันวาคม ราคาบ้านครอบครัวเดี่ยวของสหรัฐฯ วัดจากดัชนีราคาบ้านแห่งชาติ Case-Shiller ที่ปรับตามฤดูกาล (ดูแผนภูมิด้านบน) ลดลง 2.7% จากจุดสูงสุดในเดือนมิถุนายน 2022. ราคาบ้านในประเทศโดยไม่ต้องปรับฤดูกาลลดลง 4.4% (โปรดจำไว้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคบางแห่งยังคงไม่ลดลง.)

“ที่อยู่อาศัยฟองสบู่ได้เกิดขึ้นอีกครั้งตั้งแต่ปี 2020 โดยมีสัญญาณของการแพร่ระบาดของที่อยู่อาศัยที่ขยายวงกว้างออกไปนอกสหรัฐฯ ไปยังประเทศอื่นๆ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นประเทศที่มีเศรษฐกิจก้าวหน้า ในขณะที่การเติบโตของราคาบ้านเพิ่งเริ่มอยู่ในระดับปานกลางหรือลดลงในบางประเทศ ความเสี่ยงของการสไลด์ที่อยู่อาศัยทั่วโลกยังคงมีอยู่” นักเศรษฐศาสตร์ของ Dallas Fed เขียนเมื่อต้นสัปดาห์นี้.

มุ่งหน้าต่อไป นักเศรษฐศาสตร์ของ Dallas Fed คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐจะยังคงผ่านการปรับฐานราคาบ้านที่ "พอประมาณ". อย่างไรก็ตาม หากธนาคารกลางสหรัฐมีความก้าวร้าวมากขึ้นในการต่อสู้กับเงินเฟ้อ ก็อาจสร้างการปรับฐานที่ "รุนแรง" ในราคาบ้านในประเทศได้

“ในขณะที่การแก้ไขที่อยู่อาศัยเล็กน้อยยังคงเป็นสถานการณ์พื้นฐาน ความเสี่ยงที่นโยบายการเงินเข้มงวดกว่าที่คาดไว้อาจกระตุ้นให้เกิดการปรับฐานราคาที่รุนแรงขึ้นในเยอรมนีและสหรัฐฯ ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม” นักเศรษฐศาสตร์ของ Dallas Fed เขียนเมื่อต้นสัปดาห์นี้.

ต้องการติดตามข่าวสารเกี่ยวกับ ภาวะถดถอยของที่อยู่อาศัย? ติดตามผมได้ที่ Twitter at @Newsแลมเบิร์ต.

เรื่องนี้เดิมเป็นจุดเด่นบน Fortune.com

เพิ่มเติมจากฟอร์จูน: