REITs ที่แปลกประหลาดของที่พัก

Marriott เป็นหนึ่งในแบรนด์โรงแรมที่มีชื่อเสียงที่สุดในโลก โรงแรมส่วนใหญ่ในเครือแมริออทเป็นเจ้าของโดย Host Inc. ซึ่งเป็น REIT สำหรับที่พักซึ่งรายงานรายได้ประมาณ 3 พันล้านดอลลาร์แต่ไม่จ่ายภาษีอย่างมีประสิทธิภาพ มีพนักงานเพียง 163 คน อัตราค่าจ้างระหว่างซีอีโอต่อค่ามัธยฐานต่ำอย่างผิดปกติ และหลักฐานการทดแทน คณะกรรมการบริหาร น่าสังเกตว่าหนังสือของพวกเขาดูราวกับว่าเจ้าของที่พักเป็นเจ้าของและดำเนินการโรงแรมของตนอย่างกระตือรือร้น

My ชิ้นก่อนหน้า สำหรับบริษัทที่มีกล้ามเนื้อน้อย เช่น แมริออท ซึ่งดูเหมือนจะทิ้งกำลังแรงงานส่วนใหญ่ไว้กับหน่วยงานนอกงบดุล (OBS) ได้สอบถามและขอวิเคราะห์ปัญหาในเชิงลึก แมริออทเป็นพันธมิตรกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ด้านที่พักที่ใหญ่ที่สุดในประเทศที่ชื่อว่า Host Hotels and Resorts Inc. REIT ที่เป็นที่พักอาศัยเป็นสัตว์ที่มีกล้ามเนื้อแปลก ๆ และประสบปัญหาการรายงานและข้อบกพร่องด้านธรรมาภิบาลหลายประการตามรายละเอียดด้านล่าง ฉันตั้งใจจะครอบคลุมกรณีแปลก ๆ ของที่พัก REIT ในบทความก่อนหน้าของฉันเมื่อฉันตรวจสอบแนวทางปฏิบัติของ Marriott แต่พื้นที่และเวลาหมด ก่อนที่เราจะพูดถึงเรื่องนั้น ให้เราลองทำความเข้าใจก่อนว่า REIT ของที่พักคืออะไรและโฮสต์ที่ใหญ่ที่สุดมีการจัดอย่างไร

REIT ที่พักคืออะไร?

ก่อนที่ฉันจะทบทวนแมริออท ตอนแรกฉันเข้าใจว่า REITs เป็นยานพาหนะเพื่อการลงทุนแบบพาสซีฟที่มีรายได้ปลอดภาษีที่ส่งผ่านและด้วยเหตุนี้จึงเก็บภาษีอยู่ในมือของผู้ได้รับการลงทุน กฎของ Internal Revenue Service กำหนดให้ REITs รักษาสถานะเป็นนิติบุคคลปลอดภาษี ห้ามมิให้ดำเนินการและจัดการโรงแรม แล้ว Host Inc ซึ่งเป็น REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด ทำอย่างไร? ด้วยการสร้างบริษัทย่อยที่เรียกว่า Host Limited Partners (LP)

ตามโครงสร้างองค์กรที่แสดงในรูปด้านล่างจาก 2021 10-พ, Host Inc จดทะเบียนเป็น REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ และสินทรัพย์หลักเพียงอย่างเดียวคือผลประโยชน์ความเป็นเจ้าของของ Host Limited Partners (LP) ซึ่งไม่ได้ทำการซื้อขายในที่สาธารณะ ดังนั้น Host Inc. ไม่ได้ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับที่พักแต่อย่างใด Host LP เป็นเจ้าของทรัพย์สินของโรงแรมและมีกิจการร่วมค้าที่ยังไม่รวมกิจการหลายแห่ง เกือบ 99% ของความเป็นเจ้าของ LP ถือครองโดย REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์

REIT ถูก จำกัด ไม่ให้มีรายได้มากกว่าร้อยละเล็กน้อยจากกิจกรรมที่ไม่ผ่านการรับรองเช่นค่าธรรมเนียมการจัดการ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดนั้น Host Inc. ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมหลายแห่งให้กับบริษัทในเครือ REIT ที่ต้องเสียภาษี (เรียกว่า TRS) ดังแสดงในรูปด้านล่าง เนื่องจากกฎของ IRS ไม่อนุญาตให้ Host Inc. ดำเนินการและจัดการโรงแรม หน่วยงาน TRS ได้ทำสัญญากับผู้จัดการโรงแรมบุคคลที่สาม เช่น Marriott และ Hilton เพื่อดำเนินการประจำวันของโรงแรม แดกดันอย่างที่ฉันเคยเขียนมาก่อน Marriott ตัวเอง อาศัยแรงงาน OBS อย่างมากในการจัดการระบบนิเวศของโรงแรม

REIT ที่ต้องเสียภาษีนำกำไรจากการดำเนินงานของโรงแรม เจ้าของที่พักอนุมัติงบประมาณที่ผู้จัดการบุคคลที่สามเหล่านี้สามารถใช้ในการบริหารโรงแรมได้

อย่างน่าทึ่ง หนังสือของ Host จะดูมากหรือน้อยอย่างที่ควรจะเป็นหาก Host Inc. เป็นเจ้าของและดำเนินการโรงแรมของพวกเขาเหมือนกับธุรกิจมาตรฐานอื่นๆ ทำไม เนื่องจาก GAAP (หลักการบัญชีที่ยอมรับโดยทั่วไป) ทำงานได้ดีหากนิติบุคคลเป็นเจ้าของ 50% หรือมากกว่าของนิติบุคคลอื่นที่ต้องมีการรวมบัญชีของ บริษัท ย่อยหรือมีการเจาะม่านบังกฎหมายที่ปิดการป้องกันงบดุล แนวทางปฏิบัติในการรายงานทางการเงินที่ได้รับการปรับปรุงนี้เกิดขึ้นหลังจากการล่มสลายของ Enron

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2021 Host Inc. รายงานทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของและเช่าประมาณ 10.5 พันล้านดอลลาร์และเงินสด 800 ล้านดอลลาร์ในงบดุล สินทรัพย์เหล่านี้ใช้หนี้ 5.3 พันล้านดอลลาร์และส่วนที่เหลือเป็นทุน Host Inc. รายงานรายรับ 2.8 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งประกอบด้วย 1.8 พันล้านดอลลาร์จากค่าเช่าห้อง และ 674 ล้านดอลลาร์จากค่าอาหารและส่วนที่เหลือจากแหล่งอื่น รายได้เหล่านี้ค่อนข้างใกล้เคียงกับรายได้ของโรงแรมทั่วไป

ทำไมต้องสานเว็บที่ซับซ้อนเช่นนี้?

คุณต้องสงสัยอย่างถูกต้องว่าทำไมจึงสานเว็บที่ซับซ้อนเช่นนี้ ฉันสงสัยว่าวิศวกรรมกฎหมายที่ซับซ้อนนี้จะดึงข้อดีดังต่อไปนี้:

ประหยัดภาษี

ตามที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในปัจจัยเสี่ยงในหน้า 26 ของ 10-K หาก Host Inc. และ Host LP ไม่ผ่านเกณฑ์การเป็น REIT หน่วยงานทั้งสองจะต้องจ่ายภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลางและรัฐสำหรับรายได้ REIT จะไม่เก็บภาษีจากเงินปันผลที่จ่ายให้กับผู้ถือหุ้น ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี

ปี 2021 และ 2020 ไม่ได้เป็นตัวแทนของเศรษฐกิจอุตสาหกรรมการโรงแรมเนื่องจากโควิด ดังนั้นฉันจึงย้อนกลับไปในปี 2019 เพื่อวัดความสามารถในการทำกำไรในช่วงเวลาปกติ ในปี 2019 Host Inc. รายงานรายรับ 3.4 พันล้านดอลลาร์ กำไรจากการดำเนินงาน 800 ล้านดอลลาร์ และรายได้สุทธิ 932 ล้านดอลลาร์ แน่นอนว่าตัวเลขเหล่านี้เกือบจะเหมือนกับของ Host LP ที่มีการเปิดเผยงบดุลและงบกำไรขาดทุนด้วย

ตามอัตราภาษีของรัฐบาลกลางที่เหมาะสม เชิงอรรถ 7 ของ Host's 2021 10-K ระบุว่า Host จะต้องจ่ายภาษี 202 ล้านดอลลาร์ในปี 2019 แต่ Host Inc. รายงานค่าใช้จ่ายภาษี 30 ล้านดอลลาร์ในอัตราภาษีที่แท้จริงเพียง 3% — เพราะ 90% ของรายได้นั้นกระจายไปเป็นเงินปันผลและไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคล

การชำระอัตราภาษีนิติบุคคลเต็มจำนวนจะทำอะไรกับการประเมินมูลค่าของ Host Inc. สมมติว่า อัตราส่วนราคาต่อกำไรต่อหุ้น 32 สำหรับ Host Inc. ไม่เปลี่ยนแปลง มูลค่าตลาด REIT อาจลดลงจาก 14 พันล้านดอลลาร์ในวันที่ 14 เมษายน 2022 ประมาณ 5.5 พันล้านดอลลาร์ (ประมาณการมาจากการเก็บภาษีของรัฐบาลกลาง 202 ล้านดอลลาร์โดยประมาณ ลบ 30 ล้านดอลลาร์ที่จ่ายไป จากนั้น คูณด้วย 32) ในความเป็นจริง อัตราส่วนราคาต่อกำไรจะลดลงเช่นกัน ซึ่งบ่งชี้ว่าการสูญเสียความได้เปรียบทางภาษีจะส่งผลเสียมากกว่า

หน้า 81 ของ 10-Kซึ่งอธิบายนโยบายการบัญชีของ Host Inc ระบุว่า “งบการเงินรวมที่แนบมาด้วยนั้นรวมถึงบัญชีรวมของ Host Inc., Host LP และบริษัทในเครือและบริษัทในเครือที่ถูกควบคุม รวมถึงการร่วมทุนและการเป็นหุ้นส่วน เรารวมบริษัทย่อยเมื่อเรามีความสามารถในการควบคุมได้” การประชดคือ Host Inc. และ Host LP ได้รับการปฏิบัติโดย US GAAP เป็นธุรกิจโรงแรมแบบคลาสสิกแทนกันได้ แต่ดูเหมือน IRS จะไม่เป็นเช่นนั้น

แล้วภาษีของ กสทช. ล่ะ?

คำว่า "ต้องเสียภาษี" ในบริษัทย่อยของ Taxable REIT เป็นการเรียกชื่อผิดเล็กน้อย การกำหนดค่าธรรมเนียมการเช่าที่ TRS จ่ายให้กับ REIT บริษัทแม่สำหรับผลกำไรทั้งหมดของโรงแรมที่ TRS จัดการนั้น TRS จะไม่รายงานผลกำไร นั่นคือตอนนี้กำไรของโรงแรมได้โอนไปยัง REIT ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีแล้ว

TRS เป็นผู้ประกอบการโรงแรมโดยพฤตินัย?

เอนทิตี TRS ดูเหมือนผู้ประกอบการโรงแรมโดยพฤตินัย ถ้าไม่ เหตุใดจึงอุทิศส่วนกว้างขวางของ 10 K- (ดูหน้า 35 และ 36) เพื่อหารือเกี่ยวกับตัวสร้างรายได้หลักของโรงแรม? การยื่นรวมถึงคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับรายได้ค่าห้องพัก รายได้จากอาหารและเครื่องดื่ม ค่าธรรมเนียมการออกจากงานและการยกเลิก ค่าธรรมเนียมรีสอร์ทและจุดหมายปลายทาง ที่จอดรถ สนามกอล์ฟ สปา ความบันเทิงและบริการแขกอื่นๆ ค่าห้องพัก ค่าเครื่องดื่ม ภาษีทรัพย์สินส่วนบุคคลและภาษี ค่าเช่าภาคพื้นดิน , ค่าเช่าอุปกรณ์และประกันทรัพย์สิน และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายทรัพย์สินของโรงแรม

ดังนั้นดูเหมือนว่า TRS จะยังคงเป็นผู้ดำเนินการโรงแรมโดยพฤตินัยและกอง REIT ที่เป็นเจ้าของสามารถดำเนินการต่อสถานะ REIT ได้ หน้า 27 ของ 10-K . ของ Host Inc ระบุว่า “กอง REIT อาจเป็นเจ้าของผลประโยชน์ส่วนได้เสียสูงสุด 100% ของนิติบุคคลที่เป็นบริษัท C ปกติสำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลาง หากนิติบุคคลนั้นเป็น TRS TRS อาจเป็นเจ้าของทรัพย์สินและรับรายได้รวมที่ไม่ถือเป็นทรัพย์สินที่เข้าเงื่อนไขหรือเป็นรายได้รวมที่เข้าเงื่อนไขหาก REIT เป็นเจ้าของหรือได้รับโดยตรง ซึ่งรวมถึงรายได้จากการดำเนินงานของโรงแรมด้วย”

ศักยภาพในการผิดนัดชำระหนี้และการเข้าซื้อกิจการที่ลดลง

Host LP มียอดหนี้คงค้างอยู่ที่ 4.9 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2021 Host LP จ่ายดอกเบี้ยประมาณ 191 ล้านดอลลาร์ในปี 2021 ที่อัตราเฉลี่ยเพียงเล็กน้อย 3.8% (191/4900) ต้นทุนของทุนสูงขึ้นอย่างแน่นอน การสูญเสียการหักภาษีจะบังคับให้ Host Inc. แทนที่หนี้บางส่วนด้วยความเสี่ยงและด้วยเหตุนี้ส่วนของผู้ถือหุ้นที่มีราคาแพงกว่าซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 8% (สมมติว่า Capital Asset Pricing Model (CAPM) เนื่องจากเบต้าของ Host Inc. คือ 1.29 อัตรา T-Bill 10 ปีคือ 2.7% และฉันได้รับเบี้ยประกันความเสี่ยงด้านตลาดที่ 5%) นอกจากนี้ การจ่ายภาษีจะทำให้ความสามารถของ Host Inc ในการจ่ายดอกเบี้ยกดดันมากขึ้น

กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของโฮสต์สำหรับปี 2019 อยู่ที่ 1.25 พันล้านดอลลาร์หลังจากหักดอกเบี้ย การสูญเสียสถานะการยกเว้นภาษีสำหรับปี 2019 จะทำให้กระแสเงินสดที่พร้อมใช้งานสำหรับการซื้อกิจการลดลง โปรดทราบว่าเบาะนี้ไม่สามารถใช้ได้กับบริษัทโรงแรมมาตรฐานที่ไม่ได้จัดเป็น REIT ที่พัก โฮสต์เป็นผู้ซื้อโรงแรมที่โลภมาก ระหว่างปี 2019-21 Host LP ได้เข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ใหม่มูลค่า 2 พันล้านดอลลาร์

ไลต์กล้ามเนื้อและการเก็งกำไรต้นทุนแรงงาน

บนพื้นผิว Host Inc. มีโรงแรมประมาณ 80 แห่ง ห้องพัก 45,000 ห้อง รายได้ 2.9 พันล้านดอลลาร์ในปี 2021 แต่มีพนักงานเพียง 163 คนเท่านั้น!

ห้อง 45,000 ห้องนี้ไม่ทำความสะอาดตัวเองแน่นอน พนักงานที่ทำอาหารและทำความสะอาดจริง ๆ แล้วเป็นพนักงานนอกงบดุล (OBS) อย่างมีประสิทธิภาพและค่อนข้างจะติดตามไม่ได้

Host Inc's 2021 10-พ ระบุว่า “พนักงานในโรงแรมของเราทั้งหมดในสหรัฐอเมริกาและแคนาดาเป็นพนักงานของผู้จัดการโรงแรมบุคคลที่สามของเรา ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบในการว่าจ้างและดูแลพนักงาน” น่าแปลกหน้า 43 ของ 2021 10-พ ระบุว่า “ค่าใช้จ่ายที่สำคัญที่สุดสำหรับค่าห้อง อาหารและเครื่องดื่ม และค่าใช้จ่ายของแผนกและการสนับสนุนอื่น ๆ คือค่าจ้างและผลประโยชน์ของพนักงาน ซึ่งคิดเป็นประมาณ 55% ของค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในปีใดก็ได้” ค่าแรงเหล่านี้ไม่ปรากฏเป็นค่าตอบแทนในงบกำไรขาดทุนของเจ้าของที่พัก เนื่องจากแรงงานมีอยู่ในหนังสือของผู้จัดการโรงแรมบุคคลที่สาม

แถลงการณ์ที่น่าสงสัยถูกสร้างขึ้นโดย American Hotel and Lodging Association (AHLA) ในของพวกเขา 8 เมษายน 2020 จดหมาย ต่อสภาคองเกรสในขณะที่กำลังวิ่งเต้นสำหรับโครงการป้องกันเงินเดือน (PPP) สำหรับโครงสร้าง TRS: "ในอุตสาหกรรมโรงแรมและที่พัก ผู้กู้ที่มีสิทธิ์สำหรับเงินกู้ PPP คือองค์กรธุรกิจที่รับผิดชอบในการจ่ายเงินเดือน ผลประโยชน์ และค่าประกันของพนักงาน"

พวกเขายังกล่าวต่อไปอีกว่า “เจ้าของทรัพย์สิน – หรือในกรณีของ REIT บริษัท Tax REIT Subsidiary (TRS) ที่เช่าทรัพย์สินจากเจ้าของทรัพย์สิน – ยังคงต้องรับผิดชอบตามกฎหมายตามสัญญาการจัดการในการคืนเงินแก่บุคคลที่สาม บริษัทจัดการค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด รวมทั้งเงินเดือนพนักงาน ผลประโยชน์และการประกันภัย เงินกู้ PPP มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นสะพานเชื่อมสำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สำคัญ รวมถึงค่าใช้จ่ายด้านเงินเดือน ในตัวอย่างข้างต้น ผู้กู้ PPP ที่มีสิทธิ์จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือ TRS แม้ว่าพนักงานจะได้รับการว่าจ้างจากบริษัทจัดการก็ตาม”

อะไรคือความหมายของโครงสร้างดังกล่าว?

คำสั่ง ESG ฟังดูกลวง

รายงานความยั่งยืนประจำปี 2020 ของโฮสต์ได้รับการยอมรับในเชิงบวกจากดัชนีความยั่งยืนดาวโจนส์, CDP, ISS, รายชื่อบริษัทที่รับผิดชอบส่วนใหญ่ใน Newsweek และเป็นหนึ่งใน 25% ของที่ปรึกษา Green Street เราต้องสงสัยว่าหน่วยงานจัดอันดับเหล่านี้ถามเกี่ยวกับคนงานที่หายไปในหนังสือของโฮสต์หรือไม่

แล้วผู้เสียภาษีหลังโควิดได้ทุนสัมปทานล่ะ?

พระราชบัญญัติ CARES และร่างพระราชบัญญัติการบรรเทาทุกข์จากโรคระบาดที่ตามมาให้ประโยชน์ที่สำคัญแก่บริษัทมหาชนรวมถึง REIT สิ่งที่สำคัญที่สุดในหมู่เหล่านี้คือการส่งคืน NOL (ขาดทุนจากการดำเนินงานสุทธิ) และค่าเผื่อการเสื่อมราคาแบบเร่งขึ้น ดูเหมือนว่ากรมธนารักษ์จะซื้อหุ้นกู้ของ Host Hotels and Resorts ในช่วงแรกของการระบาดใหญ่

ตัวอย่างเช่น โฮสต์ 2021 10-พ, หน้า 44 พูดว่า:

“ในปี 2021 และ 2020 เราบันทึกสิทธิประโยชน์ทางภาษีเงินได้ 91 ล้านดอลลาร์และ 220 ล้านดอลลาร์ตามลำดับ อันเนื่องมาจากผลขาดทุนจากการดำเนินงานสุทธิในประเทศที่เกิดจาก TRS เป็นหลัก ผลของกฎหมายที่ประกาศใช้โดยพระราชบัญญัติ CARES ในปี 2020 ส่วนหนึ่งของผลขาดทุนจากการดำเนินงานสุทธิในประเทศในปี 2020 ถูกยกกลับไปในปี 2017-2019 เพื่อขอรับเงินคืนภาษีเงินได้นิติบุคคลของรัฐบาลกลางสหรัฐที่จ่ายไปก่อนหน้านี้ ส่วนที่เหลือของผลขาดทุนจากการดำเนินงานสุทธิปี 2020 และผลขาดทุนจากการดำเนินงานสุทธิในปี 2021 ทั้งหมดที่เกิดขึ้นโดย TRS ของเรา อาจถูกยกยอดไปโดยไม่มีกำหนด โดยขึ้นอยู่กับขีดจำกัดรายปีของการใช้ผลขาดทุนดังกล่าว 80% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีประจำปี”

ความจำเป็นในการเปิดเผยข้อมูลสถานที่ทำงานมากขึ้น

ฉันนึกไม่ออกว่ามีพนักงานกี่คนที่มีส่วนร่วมในการดูแลโรงแรมจริงและห้องพัก 45,000 ห้อง คนงานเหล่านี้ได้รับค่าจ้างเท่าไร และพวกเขาจะปฏิบัติต่อพวกเขาอย่างไร โศกนาฏกรรมคือส่วน "ทุนมนุษย์" ของรายงานความยั่งยืนของ Host Inc. มีความพยายามอย่างมากในการนำเสนอตัวเองในฐานะนายจ้างที่เอาใจใส่และเลี้ยงดู หากไม่มีการเปิดเผยข้อมูลสถานที่ทำงานที่ดีขึ้นสำหรับระบบนิเวศของห้องทั้งหมด นักลงทุนจะไม่มีวันรู้แน่ชัดว่าการดูแลดังกล่าวครอบคลุมถึงคนงานที่หายไปในระบบนิเวศของ Host หรือไม่

เปลี่ยนบอร์ดพิสูจน์อักษร?

หน้าที่ 21 ของ 10 K- รวมถึงข้อความที่ค่อนข้างแปลก: “การกำจัดสมาชิกของคณะกรรมการ กฎบัตรของ Host Inc. ระบุไว้ว่า ยกเว้นกรรมการที่อาจได้รับการเลือกตั้งโดยผู้ถือหุ้นประเภทหรือกลุ่มหุ้นทุนประเภทอื่นที่ไม่ใช่หุ้นสามัญ กรรมการอาจถูกถอดออกได้เพียงเพราะเหตุและโดยคะแนนเสียงยืนยันของผู้ถือหุ้นที่ถือหุ้นใน ไม่น้อยกว่าสองในสามของจำนวนเสียงทั้งหมดที่มีสิทธิได้รับเลือกตั้งกรรมการ ตำแหน่งว่างใด ๆ อันเป็นผลมาจากการถอดถอนกรรมการโดยผู้ถือหุ้นอาจเต็มไปด้วยคะแนนเสียงยืนยันของผู้ถืออย่างน้อยสองในสามของคะแนนเสียงที่มีสิทธิได้รับเลือกตั้งกรรมการ”

นี่หมายความว่ากรรมการจะไม่มีวันถูกถอดออกเลยจริง ๆ หรือไม่ เพราะการรวบรวมคะแนนเสียงถึง 67% เป็นเรื่องยากมาก? Blackrock, State Street, Cohen และ Steers และ Vanguard รวมกันเป็นเจ้าของ 39% ของ Host Inc ตามคำชี้แจงพร็อกซี 2020 อำนาจรวมของผู้ถือดำสี่คนนี้ไม่เพียงพอที่จะไล่ออกหรือแต่งตั้งกรรมการ

อัตราค่าจ้าง CEO ต่ำผิดปกติ

คำแถลงมอบฉันทะปี 2020 ระบุว่า CEO ของ Host Inc. จ่าย (ประมาณ 10 ล้านดอลลาร์) เทียบกับค่าจ้างพนักงานเฉลี่ย (196,338) เป็นอัตราส่วน 51:1 ซึ่งเป็นหนึ่งในกลุ่มที่ต่ำที่สุดใน S&P 500 แน่นอนว่ามาจากกลุ่มพนักงาน 163 คนในบริษัท แน่นอนว่าอัตราส่วนการจ่ายต่อค่ามัธยฐานของ CEO จะสูงขึ้นมาก หากพิจารณาจากค่ามัธยฐานของพนักงานในระบบนิเวศทั้ง 45,000 ห้อง พนักงานมัธยฐานในระบบนิเวศ 45,000 ห้องไม่น่าจะได้รับเงิน 196,000 ดอลลาร์

ค่ามัธยฐานเฉลี่ยที่รายงานของ แมริออท และ โรงแรมฮิลตัน พนักงานคือ 36,710 เหรียญ หากเราใช้ค่ามัธยฐานนั้นสำหรับ Host อัตราส่วนการจ่าย CEO ต่อพนักงานจะอยู่ที่ 314:1 ซึ่งสูงกว่าที่ Host รายงานมากกว่าหกเท่า ซึ่งเป็นตัวเลขที่อาจก่อให้เกิดคำถามเกี่ยวกับการรายงาน ESG ของ Host ส่วนใหญ่

บริษัท Muscle Lite ต้องการการตรวจสอบเพิ่มเติม

โดยทั่วไป การบัญชี การกำกับดูแล และการรายงานข้อบกพร่องที่อนุญาโตตุลาการทางกฎหมาย เช่น Host Inc. จำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้นโดยนักลงทุนใน Main Street และ ESG และก่อนที่คุณจะยกเลิก Host Inc. เป็นกรณีที่แยกได้ โปรดทราบว่า รายชื่อ REIT ที่พักที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ของ NAREIT ค่อนข้างกว้างขวางและมีอย่างน้อย 17 หน่วยงาน ได้แก่ Apple Hospitality REIT (NYSE:APLE), Summit Hotel Properties (NYSE:INN), Park Hotels & Resorts (NYSE:PK), Hersha Hospitality Trust (NYSE:HT) และ Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB).

ฉันสงสัยว่านักลงทุนจะค้นพบโครงสร้าง Muscle Lite, Tax Lite และ Asset Lite ในอุตสาหกรรมอื่น ๆ อีกมากมายหากพวกเขาต้องการดูอย่างระมัดระวัง