เรื่องราวของเจ้าของทรัพย์สินที่ยุติสัญญาเช่าภาคพื้นดินสำเร็จแล้ว

เมื่อเจ้าของทรัพย์สินและนักพัฒนา (หรือนักลงทุน) ทำสัญญาเช่าภาคพื้นดินระยะยาว ผู้เช่าและผู้ให้กู้จะยืนกรานว่าเจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าภาคพื้นดินได้โดยง่ายเพราะผิดนัด ผู้เช่าจะมีสิทธิ์อย่างกว้างขวางในการ "รักษา" ค่าเริ่มต้น หากผู้เช่าไม่รักษา ผู้ให้กู้ของผู้เช่าจะมีสิทธิ์รักษาเพิ่มเติม ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ผู้เช่าและผู้ให้กู้ควรจะสามารถรักษาสัญญาเช่าไว้ได้ ด้วยเหตุนี้ เจ้าของทรัพย์สินจึงแทบไม่มีวันบอกเลิกสัญญาเช่าภาคพื้นดินได้มากเท่าที่พวกเขาต้องการ

กรณีหนึ่งในนิวยอร์กเมื่อเร็วๆ นี้แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างมากจากหลักการนี้ เริ่มต้นเมื่อผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่า เจ้าของทรัพย์สินได้แจ้งให้ผู้เช่าและผู้ให้กู้ทราบถึงการผิดนัดนั้นหลายครั้ง แต่ก็ยังไม่มีใครจ่ายค่าเช่า

ในขั้นตอนต่อไป เจ้าของทรัพย์สินตัดสินใจที่จะไม่ดำเนินการตามขั้นตอนการยกเลิกสัญญาเช่าที่สร้างขึ้นในสัญญาเช่า ซึ่งจะต้องแจ้งให้ผู้ให้กู้ทราบ แต่เจ้าของทรัพย์สินได้เริ่มดำเนินการสำหรับการไม่จ่ายค่าเช่าภายใต้กฎหมายของนิวยอร์กที่อนุญาตให้ดำเนินการดังกล่าวได้ เจ้าของทรัพย์สินไม่ได้แจ้งให้ผู้ให้กู้ทราบถึงกระบวนการนี้ เนื่องจากทั้งสัญญาเช่าและกฎหมายไม่ได้กำหนดให้มีคำบอกกล่าวดังกล่าว เมื่อผู้เช่ายังไม่จ่ายค่าเช่า ในที่สุดเจ้าของทรัพย์สินก็บอกเลิกสัญญาเช่าเป็นเหตุการณ์สุดท้ายในกระบวนการไม่ชำระเงิน

สัญญาเช่ากล่าวว่าเมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่า เจ้าของทรัพย์สินต้องเสนอสัญญาเช่าใหม่ให้กับผู้ให้กู้เพื่อทดแทนสัญญาเช่าที่สิ้นสุด เห็นได้ชัดว่าผู้ให้กู้ไม่รับเจ้าของทรัพย์สินตามข้อเสนอนั้น ดังนั้นสัญญาเช่าจึงยุติลงโดยกระบวนการไม่ชำระเงินและผู้ให้กู้ไม่สามารถเรียกร้องสัญญาเช่าทดแทนได้

ในฐานะที่เป็นมาตรการของ Hail Mary เพื่อช่วยชีวิตหลักประกัน ผู้ให้กู้พยายามที่จะพึ่งพากฎหมายนิวยอร์กที่แปลกประหลาดที่อนุญาตให้ผู้เช่าและผู้ให้กู้นำสัญญาเช่าที่สิ้นสุดกลับมามีชีวิตอีกครั้งโดยจ่ายทุกอย่างที่ครบกำหนดภายใต้สัญญาเช่า ผู้เช่ามีเวลาหนึ่งปีในการ "ไถ่ถอน" สัญญาเช่า หากผู้เช่าไม่ไถ่ถอนสัญญาเช่าภายในเวลาดังกล่าว ผู้ให้กู้ของผู้เช่ามีสิทธิ์ดำเนินการดังกล่าว แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว เฉพาะในวันถัดจากวันครบกำหนดไถ่ถอนผู้เช่า และจนถึงเวลา 2 น. ของวันนั้นเท่านั้น

กฎหมายนิวยอร์กฉบับนี้ยังระบุด้วยว่าผู้เช่าสามารถสละสิทธิ์ในการไถ่ถอนได้ แทบทุกสัญญาเช่าในนิวยอร์กรวมถึงการสละสิทธิ์ดังกล่าว แต่ผู้ให้กู้ในการดำเนินคดีโดยเฉพาะนี้พยายามที่จะโต้แย้งว่าการสละสิทธิ์ของผู้เช่าไม่ได้ใช้กับผู้ให้กู้ ศาลไม่เห็นด้วย มีอยู่ช่วงหนึ่งผู้ให้กู้ประกาศว่าได้เปลี่ยนใจและไม่ต้องการใช้สิทธิไถ่ถอน แต่ก็ไม่ได้หยุดศาลจากการตัดสินคดีกับผู้ให้กู้ในประเด็นนี้ นั่นคือจุดสิ้นสุดของหลักประกันของผู้ให้กู้

ผู้ให้กู้กับสัญญาเช่าภาคพื้นดินสามารถเรียนรู้บทเรียนที่สำคัญจากกรณีนี้

ประการแรก สัญญาเช่าใดๆ ควรกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินแจ้งให้ผู้ให้กู้ทราบถึงการไม่ชำระเงินหรือการดำเนินการอื่นๆ ที่พยายามจะยุติสัญญาเช่า ยังไม่เพียงพอที่จะกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินต้องแจ้งให้ผู้ให้กู้ทราบถึงการใช้สิทธิตามสัญญาของเจ้าของทรัพย์สินเพื่อบอกเลิกสัญญาเช่า

ประการที่สอง หากสัญญาเช่าให้สิทธิ์แก่ผู้ให้กู้เพื่อแก้ไขการผิดนัดของผู้เช่า ผู้ให้กู้ควรใช้สิทธิ์เหล่านั้นและไม่ให้เจ้าของทรัพย์สินเริ่มต้นเส้นทางใดๆ ที่นำไปสู่การบังคับใช้สัญญาเช่า

ประการที่สาม บทบัญญัติที่ซับซ้อนและร่างขึ้นอย่างรอบคอบในสัญญาเช่า (หรือเอกสารอื่นใด) บางครั้งอาจไม่ครอบคลุมทุกกรณีที่ควรครอบคลุม ที่นี่ เจ้าของทรัพย์สินสามารถหาวิธีแก้ไขกระบวนการยกเลิกสัญญาที่สร้างขึ้นในสัญญาเช่าและบรรลุการยกเลิกในลักษณะที่ไม่เกี่ยวข้องกับผู้ให้กู้

หากผู้ให้กู้มีพฤติกรรมก้าวร้าวและให้ความสนใจมากขึ้น มันอาจจะรักษาหลักประกันไว้ได้

กรณีอ้างอิงคือ Wells Fargo Bank, NA กับ Joseph E. Marx Co. Inc., ศาลฎีกาแห่งรัฐนิวยอร์ก 159999/2019.