'อัตราการจำนองที่แท้จริงเป็นตัวเลขติดลบ' ในขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับสูงสุดในรอบ 40 ปี อัตราการจำนองในปัจจุบันดูดีกว่าที่เห็นหรือไม่?

ฉันเขียนเกี่ยวกับอัตราการจำนองทุกสัปดาห์ แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้ ฉันได้ยินบางแหล่งพูดคุยเกี่ยวกับสิ่งที่เรียกว่า "อัตราการจำนองที่แท้จริง" โดยสรุปนี่คืออัตราดอกเบี้ยของการจำนองลบด้วยอัตราเงินเฟ้อในปัจจุบัน “ด้วยอัตราเงินเฟ้อที่สูงในขณะนี้ แม้ว่าอัตราการจำนองจะเพิ่มขึ้น แต่อัตราการจำนองที่แท้จริงก็เป็นตัวเลขติดลบ” Kate Wood ผู้เชี่ยวชาญด้านบ้านของ Investmentmatome กล่าว “ตอนนี้ ด้วย CPI ที่ 9.1% หากคุณมีการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ย 5% อัตราการจำนองที่แท้จริงของคุณคือ -4.1%” (ดูอัตราการจำนองต่ำสุดที่คุณจะได้รับที่นี่)

Mischa Fisher หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Angi ที่เพิ่งบอกเราว่า นี่เป็นครั้งแรกในรอบ 40 ปีที่เรามีอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงในการจำนองติดลบ นั่นหมายถึงอัตราเงินเฟ้อสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นความเจ็บปวดจากการจำนอง 5.5% สัมพันธ์กับการจำนอง 2.9% แต่ก็ยังดีกว่าการจอดรถด้วยเงินสด “มีเพียง 48 เดือนในช่วง 51 ปีที่ผ่านมาที่มีอัตราดอกเบี้ยติดลบ ดังนั้นประวัติศาสตร์จึงแนะนำว่าอัตราดอกเบี้ยจะต้องเพิ่มขึ้นอีก มิฉะนั้นอัตราเงินเฟ้อจะต้องลดลง” ฟิชเชอร์กล่าว 

โดยพื้นฐานแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ไม่ว่าจะเพื่อการจำนองหรืออย่างอื่นคืออัตราเงินเฟ้อหลังเงินเฟ้อที่คุณจ่าย Greg McBride หัวหน้านักวิเคราะห์ทางการเงินของ Bankrate กล่าวว่า "[This} เป็นตัววัดต้นทุนที่แท้จริงของหนี้ได้ดีกว่าในแง่ของผลกระทบต่อกำลังซื้อ (ดูอัตราการจำนองต่ำสุดที่คุณจะได้รับที่นี่)

เพื่อให้แน่ใจว่า ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ที่เราคุยด้วยว่าการใช้อัตราการจำนองจริงไม่ได้ช่วยอะไรในระยะยาว “อัตราจริงจะได้รับการประเมินได้ดีที่สุดในช่วงเวลาที่ขยายออกไป มากกว่าที่จะประเมินเพียงครั้งเดียว ท้ายที่สุด คุณจะต้องชำระเงินกู้นั้นนานถึง 30 ปี” แมคไบรด์กล่าว และวูดตั้งข้อสังเกตว่าแม้ว่าอัตราการจำนองที่แท้จริงจะเป็นตัวเลขติดลบ แต่คุณยังคงชำระค่าจำนองอยู่ และตัวเลขนี้ไม่ได้แพร่หลายมากนักและ "สร้างความสับสน" ให้กับผู้กู้

ในขณะที่อยู่บนพื้นผิว อัตรา 5% เมื่ออัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 9% ฟังดูเหมือนเป็นการขโมย “แต่อัตรา 5% ของคุณคงที่เป็นเวลา 30 ปี และอัตราเงินเฟ้อจะไม่อยู่ที่ 9% ตลอดไป สิ่งที่ดูดีในวันนี้มีความหมายอื่น ๆ ทั้งหมดหากอัตราเงินเฟ้อลดลง 3% ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า” แมคไบรด์กล่าว แน่นอน หากเป็นเช่นนั้น คุณสามารถรีไฟแนนซ์ได้ (โปรดทราบว่ามีค่าใช้จ่าย) และ McBride ตั้งข้อสังเกตว่า: “เมื่อเวลาผ่านไป อัตราเงินเฟ้อได้เฉลี่ยประมาณ 2.5% และสำหรับเจ้าของบ้านที่ล็อคในอัตราต่ำกว่า 3% ในปี 2020 หรือ 2021 พวกเขายังล็อคในอัตราที่แท้จริงซึ่งน่าจะใกล้เคียงกับ 0% ตลอดอายุขัยของ เงินกู้” แมคไบรด์กล่าว

ดังนั้นหากคุณไม่โชคดีพอที่จะล็อคอัตราเหล่านี้ไว้ สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับคุณในแง่ของการรับจำนองในตอนนี้ "การดูอัตราการจำนองที่แท้จริงอาจเปลี่ยนการรับรู้ของคุณเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ดี" วูดกล่าว แต่สิ่งหนึ่งที่ผู้ซื้อบ้านควรระลึกไว้เสมอ ตามที่ Jacob Channel นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ LendingTree กล่าวคือ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือสิ่งนี้: ยิ่ง APR ที่ผู้ซื้อเสนอให้สูงเท่าไหร่ เงินกู้ของพวกเขาก็จะยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น “เจ้าของบ้านควรจำไว้ว่าให้พิจารณาแบบองค์รวมในการจำนองของพวกเขา แทนที่จะเน้นไปที่คุณสมบัติหนึ่งหรือสองอย่าง APR ช่วยให้พวกเขาทำอย่างนั้นได้” Channel กล่าว (ดูอัตราการจำนองต่ำสุดที่คุณจะได้รับที่นี่)