ปัญหาเรื่องระยะเวลาการตรวจสอบสถานะในสัญญาอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องการเจรจาการขาย ผู้ซื้อมักจะมีความคิดทั่วไปว่าพวกเขายินดีจ่ายอะไร แนวคิดนี้มักสะท้อนถึงการสอบสวนและวิเคราะห์ที่จำกัด เนื่องจากการตรวจสอบและวิเคราะห์ที่ครอบคลุมกว่านั้นมีค่าใช้จ่ายมากกว่าที่ผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อยินดีจ่ายโดยไม่ทราบว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ภายใต้สัญญา

ยกเว้นในตลาดที่เป็นมิตรกับผู้ขาย ฝ่ายต่างๆ มักจะจัดการกับข้อกังวลของผู้ซื้อโดยการลงนามในสัญญาซื้อขาย แต่ยังให้ระยะเวลาการตรวจสอบสถานะแก่ผู้ซื้อด้วย - 30 ถึง 90 วัน - เพื่อตรวจสอบทรัพย์สินเพิ่มเติม ในช่วงเวลานั้น ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบสัญญาเช่าอย่างรอบคอบ ตรวจสอบปัญหาทางกายภาพ มองหาปัญหาสิ่งแวดล้อม และพึงพอใจว่าแผนสำหรับทรัพย์สินนั้นสมเหตุสมผลทางการเงิน เหนือสิ่งอื่นใด ระยะเวลาการตรวจสอบสถานะทำให้ผู้ซื้อมีเวลาในการค้นหาเงิน – ทั้งหนี้และทุน – ที่จำเป็นในการซื้อทรัพย์สิน

สองสามวันก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ผู้ขายมักจะได้รับโทรศัพท์จากนายหน้าเกี่ยวกับข้อตกลงนี้ ในกรณีที่ดีที่สุด นายหน้าจะประกาศว่าผู้ซื้อต้องการขยายระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะเพื่อตรวจสอบปัญหาบางอย่างที่ต้องใช้เวลามากขึ้น ซึ่งมักจะเกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม ในกรณีที่เลวร้ายที่สุด นายหน้าจะประกาศว่าการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะของผู้ซื้อเปิดเผยว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของผู้ซื้อสูงเกินไป และข้อตกลงไม่สมเหตุสมผลหากไม่มีการลดราคา

ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด ผู้ขายต้องเผชิญกับภาวะที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออก ผู้ซื้อที่คาดหวังรายอื่นๆ ที่อาจเคยอยู่ในภาพก่อนหน้านี้ในกระบวนการนี้ ต่างก็ไปทำอย่างอื่น ณ จุดนี้ พวกเขาคงหมดความสนใจไปหมดแล้ว หากผู้ขายและนายหน้ากลับไปหาผู้ซื้อรายใดรายหนึ่ง พวกเขาอาจรับรู้ว่าทรัพย์สินนั้นเป็นสินค้าที่เสียหาย หากผู้ขายดึงทรัพย์สินออกจากตลาด อาจต้องรอหลายเดือนหรือหลายปีก่อนที่จะออกสู่ตลาดอีกครั้ง ด้วยเหตุนี้ ผู้ขายจึงมักจะอำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อในระดับหนึ่ง

ให้เวลามากขึ้นเป็นเรื่องง่าย ผู้ขายอาจพยายามผูกมัดสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นในเวลานั้น ตัวอย่างเช่น หากผู้ซื้อต้องการเวลามากขึ้นในการตรวจสอบกองวัสดุที่ไม่ระบุชื่อในสนามหลังบ้าน คู่สัญญาอาจตกลงว่าการขยายระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะเกี่ยวข้องกับการสอบสวนนั้นเท่านั้น ตราบใดที่ค่าใช้จ่ายในการแก้ปัญหาต่ำกว่าเพดานที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อจะต้องปิด

ในทางกลับกัน คำขอของผู้ซื้อสำหรับการปรับราคาจะสร้างบาดแผลให้กับผู้ขายมากขึ้น ผู้ขายสามารถรับผลประโยชน์เพื่อแลกกับการปรับราคาได้หรือไม่? ผู้ขายอาจพยายามเร่งการปิดบัญชี หรือให้ผู้ซื้อสละสิ่งที่อาจเกิดขึ้นหรือเพิ่มเงินฝาก ตามทฤษฎีแล้ว ผู้ขายอาจเรียกร้องสิทธิ์ในการชำระเงินในอนาคตหากทรัพย์สินนั้นเกินเกณฑ์ประสิทธิภาพที่ตกลงกันไว้ อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อจะไม่เห็นด้วยกับมาตรการดังกล่าว หากผู้ซื้อรายใดเห็นด้วยกับมาตรการดังกล่าว พวกเขาจะเจรจาได้ยากขึ้น และบังคับใช้และบังคับใช้ได้ยากขึ้น

ผู้ขายสามารถป้องกันตนเองจากความเสี่ยงเหล่านี้ได้โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตัวเลือกที่ไม่สามารถขอคืนได้สำหรับการนำทรัพย์สินออกจากตลาดในช่วงระยะเวลาการตรวจสอบสถานะ ค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะทำให้ผู้ซื้อสามารถควบคุมทรัพย์สินได้ในขณะที่ทำการสอบสวน นอกจากนี้ยังจะชดเชยผู้ขายหากผู้ซื้อตัดสินใจที่จะไม่ดำเนินการต่อไป แม้ว่าเส้นทางนี้จะสมเหตุสมผลมาก แต่โดยทั่วไปแล้วผู้ขายจะได้รับค่าธรรมเนียมตัวเลือกเฉพาะในตลาดที่เป็นมิตรกับผู้ขายเท่านั้น

อีกทางหนึ่งคือ สัญญาอาจทำให้ผู้ซื้อมีระยะเวลาตรวจสอบสถานะ แต่อนุญาตให้ผู้ซื้อยกเลิกได้ก็ต่อเมื่อผู้ซื้อระบุปัญหาที่แท้จริงเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เกินเกณฑ์ที่กำหนดไว้เท่านั้น วิธีการนี้จะทำให้ผู้ซื้อตกใจเพราะพวกเขามักจะนับว่ามีตัวเลือกทั้งหมดอันเป็นผลมาจากระยะเวลาการตรวจสอบสถานะ

ผู้ขายอาจปกป้องตนเองได้ อย่างน้อยสักนิด โดยไม่แสร้งทำเป็นว่าระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะจะสิ้นสุดลงและผู้ซื้อจะดำเนินการต่อไปหรือจากไป ในทางกลับกัน สัญญาสามารถสร้างความเป็นไปได้ในการขยายเวลา ตัวอย่างเช่น สัญญาอาจบอกว่าหากผู้ซื้อต้องการเวลามากกว่านี้ ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการขยายเวลาซึ่งไม่รวมอยู่ในราคาซื้อ แน่นอนว่าผู้ซื้อต้องการเพียงแค่เพิ่มเงินมัดจำและให้เอสโครว์เพิ่มขึ้นเพื่อนำไปใช้กับราคาซื้อ แม้ว่าสัญญาจะกำหนดให้ต้องเสียค่าธรรมเนียมโดยชัดแจ้งหากผู้ซื้อต้องการเวลามากกว่านี้ ผู้ซื้ออาจยังคงขอขยายเวลาโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย แต่มันก็มีรสชาติที่แย่สำหรับมัน เพราะมันแตกต่างไปจากที่คู่สัญญาตกลงกันไว้

หากผู้ขายมีผู้ซื้อรายอื่นรออยู่ อาจเป็นกลไกที่น่าดึงดูดเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อฉวยโอกาสจากช่วงตรวจสอบสถานะทางการเงินมากเกินไป ในตอนท้ายนี้ ผู้ขายอาจต้องการทำให้ชัดเจนว่าตนมีสิทธิ์ในการเจรจาต่อรองและแม้กระทั่งลงนามในสัญญาสำรองกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพรายอื่นๆ ผู้ขายจะต้องหลีกเลี่ยงการตกลงที่จะผูกขาดกับผู้ซื้อรายใดรายหนึ่ง ซึ่งเป็นตำแหน่งที่สมเหตุสมผลเนื่องจากผู้ซื้อที่มีระยะเวลาตรวจสอบสถานะอย่างใจกว้างไม่มีข้อผูกมัดที่มั่นคงในการทำธุรกรรมเช่นกัน

แน่นอนว่าเป็นกลยุทธ์ที่ดีที่สุด ผู้ขายควรพยายามกำหนดเวลาการขายให้เกิดขึ้นในตลาดที่เป็นมิตรกับผู้ขาย โชคไม่ดีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในปัจจุบันไม่ค่อยเป็นมิตรกับผู้ขาย สถานการณ์ดังกล่าวดูเหมือนจะทวีความรุนแรงขึ้นในระยะสั้น ผู้ขายต้องรอวันที่ดีกว่าที่ใดที่หนึ่ง - แต่ไม่ใช่ผู้ขายทุกรายที่มีมุมมองระยะยาว - หรือหาวิธีอื่นในการลดผลกระทบของระยะเวลาการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอย่างเอื้อเฟื้อในสัญญา