Carly Tripp เติบโตขึ้นมาโดยการเล่นในทุ่งข้าวโพดใน Olney, Md. ห่างจาก Washington, DC ประมาณ 30 ไมล์ แต่เมื่อถึงมัธยมปลาย ร้านขายของชำห้าแห่งก็โผล่ขึ้นมาภายในรัศมีหนึ่งไมล์ ทำให้เมืองกลายเป็นที่พลุกพล่าน ชานเมือง—ประเภทของการพัฒนาที่เธอพยายามจะมองเห็นตั้งแต่เนิ่นๆ ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
Tripp ดูแลเงิน 144 พันล้านดอลลาร์ในฐานะหัวหน้าเจ้าหน้าที่การลงทุนระดับโลกและหัวหน้าฝ่ายการลงทุนของ Nuveen Real Estate ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้จัดการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของประเทศ ซึ่งกวาดรายได้มากกว่า 10 พันล้านดอลลาร์ในอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐในปีที่แล้ว ในขณะที่นักลงทุนรายอื่นๆ หลายรายมองว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกเป็นขาลงเมื่อเกิดการระบาดใหญ่ Tripp มองเห็นโอกาสอย่างถูกต้องในหมู่ผู้ค้าปลีกย่อยที่คาดการณ์ได้อย่างถูกต้องว่านักช้อปอาจต้องการซื้ออย่างไรในช่วงการระบาดใหญ่ ทริปคุยกับ ของบาร์รอน จาก Davidson, NC, เกี่ยวกับแนวคิดที่ขัดแย้งล่าสุดของเธอ รวมถึงสาเหตุที่การเช่าอาจดีกว่าการเป็นเจ้าของบ้าน เหตุใดพื้นที่สำนักงานจึงไม่ตาย และประเภทของห้างสรรพสินค้าที่ดีที่สุด ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และอุตสาหกรรมที่ควรเป็นเจ้าของ เวอร์ชันแก้ไขของการสนทนาของเรามีดังต่อไปนี้
ของบาร์รอน: ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร?
คาร์ลี ทริปพ์: ยังมีการขาดแคลนยูนิตอีกสามถึงห้าล้านยูนิตทั่วสหรัฐอเมริกา มีเนื้อเยื่อแผลเป็นจำนวนมากจากวิกฤตที่อยู่อาศัย นักลงทุนไม่กล้าลงทุนและคนสร้างบ้านก็สร้างบ้านได้ช้า เรามีทั้งทศวรรษของการสร้าง underbuilding และกำลังเล่นให้ทันในขณะนี้ การเคหะเริ่มต้นในหน่วยหลายครอบครัวอยู่ที่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ความล่าช้าในการจัดส่งได้เปลี่ยนจากค่าเฉลี่ยเจ็ดเดือนเป็นมากกว่า 16 เดือน เป็นสูตรที่สมบูรณ์แบบสำหรับการเสริมความแข็งแกร่งในตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม
ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น นี่คือฟอง?
มีการแข็งค่ามากในช่วงหลังการระบาดของโรค แต่ผู้คนไม่ได้พิจารณาว่าอัตราการจำนองลดลงมาก หากคุณดูราคาบ้านเฉลี่ยระหว่างปี 2006 ถึง 2021 และเทียบกับค่าจดจำนองตามอัตราในปัจจุบัน บ้านมูลค่า 250,000 ดอลลาร์ในปี 2006 เท่ากับบ้าน 400,000 ดอลลาร์ในปัจจุบัน แม้แต่ในตลาดคอมโพสิต 20 อันดับแรก ในแง่ของการปรับอัตราเงินเฟ้อ เราเพิ่งจะย้อนกลับไปที่ระดับปี 2007 ฉันไม่คิดว่าจะมีฟอง
คุณกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายได้หรือไม่?
ใช่ ส่วนใหญ่เป็นเพราะอุปทานต่ำของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง เปอร์เซ็นต์ของการสร้างบ้านใหม่ [ขายในราคา] $200,000 หรือต่ำกว่านั้นน้อยกว่า 2% ของสต็อก [ที่มีอยู่] ผู้คนไม่ได้สร้างบ้านเริ่มต้นที่เล็กกว่าและราคาไม่แพงกว่า หากผู้สร้างสามารถสร้างผลกำไรสูงสุดและสร้างได้ในราคาที่สูงกว่า นั่นคือสิ่งที่พวกเขาทำ สำหรับปี 2022 หนึ่งในพื้นที่ที่ฉันชอบคือที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงซึ่งมีอุปทานไม่เพียงพอและด้อยโอกาส เราเห็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนเพิ่มมากขึ้น และหาก Build Back Better สำเร็จ ก็มี [ของเงิน] จำนวนมากมุ่งมั่นที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มคนที่ต้องการเช่าและเป็นเจ้าของเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ—เหตุผลหนึ่งที่เราชอบพื้นที่เกิดใหม่ของการเช่าแบบครอบครัวเดี่ยว เมื่อพ่อแม่ของฉันเริ่มมีครอบครัว การสร้างความมั่งคั่งมาจากการเป็นเจ้าของบ้าน ทุกวันนี้ ผู้คนจำนวนมากมีวิธีอื่นในการเข้าถึงการสร้างความมั่งคั่ง ตอนนี้คุณสามารถลงทุนเงินดาวน์ในตลาด Bitcoin หรือ Robinhood ผู้บริโภคได้รับการศึกษามากขึ้นในการลงทุนเงินดอลลาร์ของพวกเขา—และพวกเขามีทางเลือกว่าจะทำอย่างไรกับเงินของพวกเขา
ในประเทศที่คุณพบโอกาสมากที่สุด?
รูปแบบการโยกย้ายได้รับการส่าย การอพยพออกจากเมืองชายฝั่งไปยังซันเบลท์—ข้ามแคโรไลนา, จอร์เจีย และเท็กซัส—มีจำนวนมหาศาล การใช้ชีวิตกลางแจ้งในสภาพอากาศที่อุ่นขึ้นพร้อมการเข้าถึงชายหาดและภูเขาเป็นวิธีที่ผู้คนต้องการอยู่ในปัจจุบัน และข้อดีด้านภาษีสำหรับองค์กรก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน เทคโนโลยีได้สร้างพื้นที่เมืองเล็กๆ เหล่านี้ทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา ซึ่งไม่เคยมีมาก่อน มีสถานที่มากมายที่ผู้คนสามารถมีงานทำและเข้าถึงการศึกษาสำหรับครอบครัวของพวกเขาได้ เมืองชายฝั่งจะไม่หายไป แต่มีการกระจายตัวของประชากรมากขึ้น
ฉันยังรักที่อยู่อาศัยมากกว่า 55+ แห่ง ที่มีความรู้สึกของคนที่มีความคิดเหมือนใกล้จะเกษียณหรืออยู่อาศัย ผู้ที่สามารถเข้าถึงเทนนิส พิกเคิลบอล และสิ่งอำนวยความสะดวกทางกายภาพ [ใกล้] สมาชิกในครอบครัว มีความเสี่ยงที่จะเกิดการหยุดชะงักมากขึ้นสำหรับสิ่งต่างๆ เช่น การดูแลหน่วยความจำ ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้หากเทคโนโลยีเปลี่ยนแปลง
"ในแง่ของการปรับอัตราเงินเฟ้อ เราเพิ่งจะย้อนกลับไปที่ระดับปี 2007 ฉันไม่คิดว่าจะมีฟอง"
การโยกย้ายนี้ส่งผลต่อแนวโน้มพื้นที่สำนักงานอย่างไร?
บริษัทต่างๆ ตระหนักถึงประโยชน์ของการมีผู้คนในที่เดียวและความจำเป็นในการดึงคนกลับมาที่สำนักงาน ดังนั้น คุณกำลังเห็น [สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น] อาหารและยิม นักลงทุนสถาบันและนักลงทุนเอกชนรายใหญ่จำนวนมากกำลังจะเดิมพันกับสำนักงานรางวัลอีกครั้งในตลาดชายฝั่งทะเล ที่จะเปิดให้บริการอีกครั้งในปี 2022
จำนวนพนักงานที่คาดว่าจะกลับไปทำงาน?
ในระยะยาว การหยุดชะงักและความต้องการลดลง [สำหรับพื้นที่สำนักงาน] มีแนวโน้มว่าจะอยู่ที่ 10% ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามสถานที่และประเภท เรายังคงเชื่อมั่นในทรัพย์สินสำหรับการใช้งานพิเศษ เช่น สตูดิโอ วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตทางการแพทย์ และอาคารสำนักงานขนาดเล็กที่ได้รับการปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้นทั่ว Sunbelt ในตลาดจำนวนมากที่มีผู้คนย้ายถิ่น สำนักงานมีไม่เพียงพอ ยังมีโมเมนตัมเชิงบวกอีกมาก การเลือกเป็นสิ่งสำคัญ และมีความเสี่ยงที่จะต้องเปลี่ยนจากการใช้คาร์บอนหนักไปเป็นการใช้สุทธิเป็นศูนย์ ไม่มีความเสี่ยงใดสำหรับการเปลี่ยนแปลง [พลังงาน] นั้นมากกว่าในพื้นที่สำนักงาน
เมื่อพูดถึงการเปลี่ยนแปลงด้านพลังงาน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ควรคิดอย่างไรเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและการลดคาร์บอน
Nuveen Real Estate มุ่งมั่นที่จะทำให้เป็นศูนย์ [การปล่อยมลพิษ] สุทธิภายในปี 2040 เรามุ่งเน้นที่การประเมินทรัพย์สินทุกรายการที่เราเป็นเจ้าของ และ [การวิเคราะห์] สำหรับสิ่งที่เราซื้อรวมถึงต้นทุนในการเปลี่ยนแปลง ตรงไปตรงมา เราต้องการโครงข่ายไฟฟ้าทดแทนที่ดีกว่าทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา ทรัพย์สินทุกรายการของเราต้องผ่านแบบจำลองที่ประเมินความเสี่ยงจากพายุ ไฟไหม้ และน้ำท่วม ตลอดจนความเสี่ยงด้านกฎระเบียบในท้องถิ่นที่ระดับรายละเอียดทางแยก ตัวอย่างเช่น ซึ่งรวมถึงภูมิประเทศ: นิวยอร์กสามารถสร้างกำแพงกันคลื่นได้ แต่ไมอามี่ทำไม่ได้เพราะพื้นเป็นฟองน้ำ เราประเมินทั้งหมดนั้นจากพื้นฐานมูลค่าที่มีความเสี่ยง ถ้ามันสูงเกินไปในระยะเวลา 20 ปี เราจะไม่ลงทุน
อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะส่งผลต่อโอกาสนี้อย่างไร?
อสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะทำได้ดีกว่า [พื้นที่] อื่น ๆ ในช่วงเวลาที่เงินเฟ้อ คุณได้ฝังโครงสร้างการเช่าที่มีการเพิ่มขึ้นทุกปีซึ่งมีแนวโน้มที่จะแซงหน้าอัตราเงินเฟ้อ และโครงสร้างที่ส่งผ่านค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้เช่า แต่อัตราเงินเฟ้อถือเป็นความเสี่ยงอย่างใหญ่หลวงต่อเศรษฐกิจของเรา และปัจจัยขับเคลื่อนและผู้อำนวยความสะดวกด้านเงินเฟ้อก็มีความเสี่ยงมากกว่า
จะรู้ได้อย่างไร?
ดูการขาดแคลนแรงงาน ที่ไม่เคยดี การขาดแคลนอุปทานจะใช้เวลานานในการดำเนินการผ่านระบบ และขึ้นอยู่กับกลวิธีของภูมิภาคระหว่างประเทศเกี่ยวกับโควิด เรากำลังเผชิญกับหม้อความดันของอัตราเงินเฟ้อ เฟดมีจุดยืนที่เฉียบขาดมากขึ้น แต่สามารถควบคุมได้เฉพาะอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นเท่านั้น นักลงทุนควบคุมอัตราระยะยาว ดังนั้นให้ใส่ใจกับเส้นอัตราผลตอบแทนอย่างใกล้ชิด นั่นจะเป็นตัวบ่งชี้ชั้นนำที่ใหญ่ที่สุด [สำหรับปัญหา] หากเส้นอัตราผลตอบแทนเริ่มราบเรียบ และหาก [Fed] ยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระยะสั้น และอุปสงค์ในระยะยาวยังคงอัตราดอกเบี้ยไว้ค่อนข้างต่ำ นั่นทำให้ฉันกังวล ให้ความสนใจว่า [เส้นอัตราผลตอบแทน] กำลังแบนหรือไม่ และแน่นอนว่ากำลังกลับด้าน
นั่นหมายความว่าอย่างไรสำหรับพอร์ตโฟลิโอของคุณ?
เรากำลังดำเนินการลงทุนต่อไปในที่ที่เรามีความเชื่อมั่นสูง ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรมยังขาดแคลน เราเป็นเจ้าของทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมที่ใหญ่เป็นอันดับเจ็ดของสหรัฐอเมริกา [คลังสินค้า สิ่งอำนวยความสะดวกด้านลอจิสติกส์ และทรัพย์สินระยะสุดท้ายที่ทำหน้าที่เป็นจุดสุดท้ายระหว่างห่วงโซ่อุปทานและการส่งมอบให้กับลูกค้าปลายทาง] เรากำลังเช่าพื้นที่เป็นประจำทุกวันและเห็นโดยตรงว่าพื้นที่นั้นแข็งแกร่งเพียงใด ยังไม่มีสัญญาณของการชะลอตัว ความต้องการยังคงแซงหน้าบันทึกก่อนหน้านี้จากมุมมองของปริมาณการเช่าซื้อทั้งหมด ภายในอุตสาหกรรมทั่วประเทศ อัตราตำแหน่งว่างต่ำกว่า 4%
ด้วยการเพิ่มขึ้นของอีคอมเมิร์ซและการย้ายไปสู่การจัดการสินค้าคงคลังแบบ "ทันเวลา" ความต้องการไมล์สุดท้ายเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และนั่นคือจุดสนใจของเรา นอกจากนี้เรายังเชื่อมั่นในภาคส่วนทางเลือก เช่น การจัดเก็บและสำนักงานการแพทย์—ทั้งสองเป็นฐานที่มีความจำเป็น—เช่นเดียวกับวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตซึ่งมีลมพัดอย่างเหลือเชื่อ
มีการมองโลกในแง่ร้ายมากมายเกี่ยวกับการค้าปลีกและห้างสรรพสินค้าโดยเฉพาะ
เราเป็นประเทศที่มีอุปทานมากเกินไปในการขายปลีกอิฐและปูนหรือไม่? อย่างแน่นอน. เมื่อเทียบกับประเทศอุตสาหกรรมอื่นๆ เรามีการค้าปลีกมากกว่า 10 เท่า แต่ไม่มีอุปทานใหม่ในช่วง 25 ปีที่ผ่านมาเป็นเปอร์เซ็นต์ของสต็อคขายปลีก และประมาณการเรียกร้องให้ลดสต็อกขายปลีก XNUMX% ซึ่งส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนไปใช้แบบผสม อพาร์ตเมนต์ สำนักงานทางการแพทย์ หรืออุตสาหกรรมในช่วง ห้าปีถัดไป
ในขณะที่การค้าปลีกมุ่งเน้นที่สถานที่เป็นอย่างมาก แต่ตอนนี้เราทราบแล้วว่าผู้ที่มุ่งเน้นจากทุกช่องทางมีฐานผู้บริโภคที่เหนียวแน่นกว่ามาก ฉันมักจะมองว่ารายได้ของ Target เป็นเครื่องช่วยหายใจ พวกเขามีอินเทอร์เฟซและโครงสร้างพื้นฐานแบบ omnichannel ที่ยอดเยี่ยม และขายสินค้าหลายอย่าง เช่น อาหาร เครื่องนุ่งห่ม หนังสือ คุณสามารถรับของที่ร้าน จัดส่ง หรือริมทางเท้าได้ในวันเดียวกัน อินเทอร์เฟซใช้งานง่าย คุณเห็นนักลงทุนจุ่มเท้ากลับเข้าสู่ธุรกิจค้าปลีก ไตรมาสที่สี่เป็นไตรมาสแรกที่การเปิดร้านใหม่สุทธิสูงกว่าการปิดสุทธิ และการเช่าซื้อเริ่มรับแรงหนุนจากผู้ค้าปลีกบางราย
คุณกำลังทำอะไรที่แตกต่างออกไปเมื่ออัตราเพิ่มขึ้นหรือไม่?
พื้นที่ที่ใหญ่ที่สุดอย่างมีกลยุทธ์คือวิธีการเงินของคุณ เรากำลังเปลี่ยนจากโครงสร้างอัตราลอยตัวเป็นโครงสร้างอัตราคงที่เพื่อป้องกันความเสี่ยงบางส่วน เรากำลังประเมินโอกาสในการเพิ่มเลเวอเรจ และการล็อคหนี้ระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่นั้นอยู่ที่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
แล้วห้างยังไม่ตาย?
ผู้เช่าที่ดีและไม่ใหญ่มาก [มีแนวโน้มที่จะอยู่รอด] ฉันรู้สึกอย่างมากเกี่ยวกับห้างสรรพสินค้ากลางแจ้ง/ศูนย์ไลฟ์สไตล์ ห้างสรรพสินค้าที่ปิดล้อมและมีนักท่องเที่ยวจำนวนมากขึ้น เช่น ในฮาวาย ลาสเวกัส หรือออร์ลันโด จะยังคงดำเนินต่อไปได้ค่อนข้างดี ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่และแบบปิดจะเป็นสิ่งที่ท้าทาย
อนาคตของอสังหาฯจะเป็นอย่างไร?
เรามี [คุณสมบัติ] วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตที่น่าทึ่งซึ่งเหมือนกับเมืองเล็กๆ ในซานดิเอโกมีสนามฟุตบอล ลานเบียร์ และสถานที่ที่คุณอยากไปทำงาน แม้แต่ในสำนักงานใหญ่ของเราในนิวยอร์ก ก็ยังมียิมที่น่าตื่นตาตื่นใจ ห้องทำสมาธิ ปืน Thera บาร์/ร้านกาแฟ และผู้เลี้ยงผึ้งบนหลังคาด้วยความพยายามเพื่อความยั่งยืนของประชากรผึ้ง
ขอบคุณคาร์ลี
เขียนถึง Reshma Kapadia ที่ [ป้องกันอีเมล]
ที่มา: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo