ภาวะถดถอยของตลาดที่อยู่อาศัยอาจถึงจุดต่ำสุด ราคาบ้านหมายความว่าอย่างไร

ประธานเฟด เจอโรม พาวเวลล์ ชี้แจงอย่างชัดเจนเมื่อฤดูร้อนปีที่แล้ว: อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นจะช่วยได้ “รีเซ็ต” ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯซึ่งกลายเป็นฝันร้ายของผู้ซื้อในช่วงที่เกิดโรคระบาด

แน่นอนว่าอัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นจะไม่สามารถสร้างบ้านเพิ่มได้อย่างน่าอัศจรรย์ อย่างไรก็ตาม อัตราที่สูงขึ้นในทางทฤษฎีสามารถ "ปรับสมดุล" ของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ได้โดยการสาดน้ำใส่ ความต้องการที่อยู่อาศัยของการระบาดใหญ่ช่วยให้สินค้าคงคลังมีช่องว่างเพิ่มขึ้นและกดราคาบ้านให้ต่ำลง นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีที่แล้ว: ยอดขายสำหรับบ้านใหม่และบ้านที่มีอยู่เข้ามา โหมดตกฟรีในขณะที่ ราคาบ้านในสหรัฐเริ่มลดลงเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2012.

แต่กรอไปข้างหน้าถึงปี 2023 และดูเหมือนว่าจะเป็นเช่นนั้น ยอดขายบ้านตกอย่างอิสระอาจจบลงแล้ว. อันที่จริงเพียงแค่สัปดาห์นี้ แซคส์โกลด์แมน ตีพิมพ์บทความเรื่อง “2023 Housing Outlook: Finding a Tough” กระดาษระบุว่ายอดขายบ้านกำลังถึงจุดต่ำสุดในขณะที่ การแก้ไขราคาบ้าน มีเวลาทำงานอีกเล็กน้อย

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

“เราสงสัยว่ายอดขายบ้านที่มีอยู่อาจลดลงอีกเล็กน้อย แต่น่าจะถึงจุดต่ำสุดในไตรมาสที่ 1” นักวิจัยของ Goldman Sachs เขียน “เราคาดว่าราคาบ้านในประเทศจะลดลงสูงสุดประมาณ 6% และราคาจะหยุดลดลงประมาณกลางปี ​​[ในปี 2023] ในระดับภูมิภาค เราคาดการณ์การลดลงที่มากขึ้นทั่วทั้งชายฝั่งแปซิฟิกและภูมิภาคตะวันตกเฉียงใต้”

เพื่อให้เข้าใจได้ดีขึ้นว่า ภาวะถดถอยของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ กำลังถึงจุดต่ำสุดจริง ๆ โชคลาภ เอื้อมมือออกไปหาหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ Ali Wolf ของ Zonda เมื่อเธอไม่ได้เดินทางไปทั่วประเทศเพื่อพูดคุยกับคนสร้างบ้าน เธอก็จะ ให้คำปรึกษาแก่ทำเนียบขาวในเรื่องที่อยู่อาศัย.

ด้านล่างคือ โชคลาภถามตอบกับ อาลี วูล์ฟ.

ฟอร์จูน: มีสัญญาณเริ่มต้นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งลดลงในปีที่แล้วเนื่องจากอัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นกำลังเริ่มฟื้นตัว คุณเห็นสิ่งนี้ด้วยหรือไม่? ถ้าเป็นเช่นนั้น นี่เป็นเพียงฤดูกาลหรือเป็นผลมาจากอัตราการจำนองที่ลดลงเล็กน้อย?

ความสนใจของผู้ซื้อพุ่งสูงขึ้นตั้งแต่ต้นปีซึ่งเกี่ยวข้องกับสิ่งสำคัญ XNUMX ประการ ได้แก่ ฤดูกาล การยอมรับ และส่วนลด

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ฤดูกาล: โดยปกติแล้วตลาดที่อยู่อาศัยจะเติบโตช้าที่สุดในช่วงปลายปีที่กำหนด ฟื้นตัวขึ้นในเดือนมกราคม และเริ่มมีผลบังคับใช้อย่างเต็มที่ในช่วงฤดูการขายในฤดูใบไม้ผลิที่เริ่มตั้งแต่ช่วงซูเปอร์โบวล์ ข้อบ่งชี้เบื้องต้นคือผู้ซื้อออกไปช้อปปิ้งอีกครั้ง ในตอนนี้ ดูเหมือนว่ามีผู้ซื้อจำนวนมากที่มองหามากกว่าการเซ็นสัญญาจริง ๆ แต่ปริมาณการใช้งานที่เพิ่มขึ้นบ่งชี้ถึงความสนใจ: 38% ของผู้สร้างรายงานต่อ Zonda ว่าปริมาณการใช้ข้อมูลนั้นแข็งแกร่งกว่าที่คาดไว้ในเดือนมกราคมจนถึงตอนนี้ สิ่งสำคัญที่ต้องจับตามองในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้าคือสินค้าคงคลังที่ขายต่อ เราเห็นเจ้าของบ้านที่มีอยู่จำนวนมากนำบ้านของพวกเขาออกจากรายการในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคม เมื่อบ้านของพวกเขาขายไม่ได้เร็วหรือขายได้เงินมากเท่าที่พวกเขาหวังไว้ ฤดูการขายในฤดูใบไม้ผลิมักจะทำให้มีสินค้าคงคลังมากขึ้น ดังนั้นเราจึงเฝ้าดูว่าผู้ขายเหล่านี้ตัดสินใจลงรายการใหม่ในช่วงเวลาที่เข้มข้นขึ้นตามประเพณีของปีสำหรับที่อยู่อาศัยหรือไม่

การยอมรับ: ผู้บริโภคโศกเศร้ากับการสูญเสียอัตราการจำนองที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ ตัวอย่างเช่น หากผู้บริโภคสามารถจ่ายรายเดือนสำหรับบ้านราคา 500,000 ดอลลาร์เมื่อต้นปีที่แล้วโดยไม่ต้องเปลี่ยนงบประมาณ พวกเขากำลังมองหาบ้านที่อยู่ในช่วง 350,000 ดอลลาร์ สำหรับผู้บริโภคบางราย พวกเขาไม่เต็มใจหรือไม่สามารถดำเนินการซื้อต่อไปได้ สำหรับคนอื่น ๆ พวกเขากำลังเข้าสู่ขั้นตอนการยอมรับ เราอยู่ในสัปดาห์ที่ 10 ติดต่อกันของอัตราการจำนองโดยเฉลี่ยต่ำกว่า 7% เสถียรภาพของอัตรานี้ทำให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจมากขึ้นว่าตลาดอยู่ที่ไหนในขณะนี้ ผู้ขายบ้านที่มีอยู่บางรายและผู้สร้างจำนวนมากกำลังเสนอเงินทุนเพื่อช่วยซื้อดอกเบี้ยด้วยตัวเลือกการจำนองแบบปรับอัตราได้และตัวเลือกการจำนองแบบอัตราคงที่ 30 ปี

ส่วนลด: ผู้สร้างบ้านเป็นตัวแทนมากกว่า 30% ของสินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยโดยรวม ผู้สร้างอยู่ในธุรกิจการสร้างและขายบ้าน ด้วยเหตุนี้ เราจึงเห็นผู้สร้างเสนอทั้งการลดราคาและสิ่งจูงใจเพื่อดึงดูดผู้บริโภค สิ่งที่เราเห็นเกิดขึ้นคือในช่วงแรกของการชะลอตัวของที่อยู่อาศัย ผู้สร้างเสนอลดราคาเล็กน้อยให้ปรับลง 1 หรือ 2% ของราคาพื้นฐาน ทั้งหมดนี้เป็นการบอกผู้บริโภคว่าควรรอ เพราะราคาบ้านน่าจะถูกลงในอนาคต ผู้สร้างได้เรียนรู้อย่างรวดเร็วว่าการ “ฉีก Band-Aid off” ด้วยราคาบ้านนั้นดีกว่ามาก แต่เพียงแค่ปรับเพียงครั้งเดียวอย่างหนักและรวดเร็วเพื่อค้นหาตลาด เป็นผลให้ผู้สร้างประมาณ 40% ได้ลดราคาบ้านลงแล้วระหว่าง 15 ถึง XNUMX% สำหรับผู้บริโภค ความคิดแบบ FOBATT [ความกลัวในการซื้อที่จุดสูงสุด] สงบลงเล็กน้อย เนื่องจากพวกเขาไม่ได้รอให้ราคาเริ่มลดลงอีกต่อไป

ผู้สร้างประสบความสำเร็จด้วยอัตราบายดาวน์หรือไม่? 

ข้อมูล Zonda แสดงให้เห็นว่าชุมชนบ้านใหม่กว่า 50% ทั่วประเทศเสนอสิ่งจูงใจบางอย่างแก่ผู้บริโภค สิ่งจูงใจเหล่านี้มีตั้งแต่การล็อคอัตราดอกเบี้ยแบบขยายไปจนถึงเงินทุนสำหรับการปิดต้นทุนหรือออปชั่น การอัปเกรดและการซื้อดาวน์อัตราดอกเบี้ย การซื้อดาวน์ในอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยพื้นฐานแล้วผู้สร้างจ่ายคะแนนเพื่อลดอัตราการจำนอง ผู้สร้างจ่ายเงินที่ใดก็ได้ระหว่าง 10,000 ถึง 70,000 ดอลลาร์เพื่อลดอัตรา สำหรับผู้บริโภค เหตุผลหลักที่พวกเขาถอนตัวจากตลาดที่อยู่อาศัยคือความสามารถในการจ่ายสูงเป็นประวัติการณ์ อัตราที่ต่ำกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้สร้างเสนออัตราที่ต่ำกว่าสำหรับการจำนองคงที่ 30 ปีที่พิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพในการดึงผู้บริโภคบางส่วนกลับเข้าสู่ตลาด พูดง่ายๆ คือการซื้อดาวน์มีราคาแพงแต่มีประสิทธิภาพ

คุณมีข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนผู้สร้างที่ลดราคาหรือไม่?

แบบสำรวจผู้สร้างในเดือนธันวาคมของเราพบว่า 43% ของผู้สร้างลดราคาเดือนต่อเดือน ในขณะที่ 56% ปล่อยให้ราคาคงที่ สำหรับเดือนมกราคม การอ่านในช่วงต้นของเราคือ 56% ของผู้สร้างยังคงตรึงราคาไว้ 32% ลดราคา และ 12% ขึ้น [ราคาบ้าน] ในบางตลาด เราได้เห็นราคารายการบ้านเดี่ยวใหม่โดยเฉลี่ยลดลง 20% จากจุดสูงสุด; ในราคาปัจจุบันอื่น ๆ ยังคงอยู่ที่จุดสูงสุด

มุ่งหน้าสู่ปี 2023 Zonda ทำนายไว้ ว่าราคาบ้านในสหรัฐจะลดลงสูงสุดประมาณ 15%. คุณได้ทำการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในของคุณ ความคาดหวัง สำหรับราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา?

เรายังคงคาดว่าราคาบ้านจะลดลงในปี 2023 เมื่อเทียบกับปี 2022 แต่การลดลงจะมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับว่าผู้ขาย “หาตลาด” ด้วยการลดราคาได้เร็วเพียงใด เกิดอะไรขึ้นกับอัตราการจำนอง แนวโน้มของระดับสินค้าคงคลัง และสิ่งที่เกิดขึ้นเกี่ยวข้องกับ การถดถอยทางเศรษฐกิจของสหรัฐฯ

ต้องการติดตามข่าวสารล่าสุดเกี่ยวกับ การแก้ไขที่อยู่อาศัย? ติดตามผมได้ที่ Twitter at @Newsแลมเบิร์ต.

เรื่องนี้เดิมเป็นจุดเด่นบน Fortune.com

เพิ่มเติมจากฟอร์จูน: 
Usain Bolt ตำนานโอลิมปิกเสียเงิน 12 ล้านดอลลาร์ในการหลอกลวง เหลือเพียง 12,000 ดอลลาร์ในบัญชีของเขา
บาปที่แท้จริงของ Meghan Markle ที่สาธารณชนชาวอังกฤษไม่สามารถให้อภัยได้และชาวอเมริกันไม่สามารถเข้าใจได้
'มันไม่ได้ผล' ร้านอาหารที่ดีที่สุดในโลกกำลังปิดตัวลงเนื่องจากเจ้าของเรียกรูปแบบการรับประทานอาหารที่ทันสมัยว่า 'ไม่ยั่งยืน'
Bob Iger เพิ่งวางเท้าลงและบอกให้พนักงานของ Disney กลับมาที่สำนักงาน