ตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่งชนกำแพง อะไรต่อไปสำหรับราคา นายหน้า และหุ้นตัวสร้าง

การอ่านล่าสุดเกี่ยวกับการกำหนดราคาทั่วประเทศมาจากย้อนหลังในเดือนมีนาคม ตั้งแต่นั้นมา อัตราการจำนอง 30 ปีพุ่งสูงถึงเกือบ 6% และการสมัครจากผู้ซื้อก็ชะลอตัวลง สัปดาห์ที่ผ่านมาคู่ของโบรกเกอร์ออนไลน์ที่มีการอ่านที่ดีเกี่ยวกับการค้นหาบ้าน

Redfin

(สัญลักษณ์: RDFN) และ

เข็มทิศ

(COMP) ประกาศเลิกจ้าง

ในขณะเดียวกันหุ้น Redfin ลดลง 90% จากจุดสูงสุด ผู้สร้างก็ถูกปิดล้อมเช่นกัน เพื่อนอย่าปล่อยให้เพื่อนเป็นเจ้าของกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยนที่มีชื่อเหมือน

Direxion Daily Homebuilders & Supplies หุ้น Bull 3X
(NAIL) โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น แต่ถ้าคุณสงสัย อัตราดอกเบี้ยนั้นหายไป 45% ในห้าวันทำการซื้อขาย

นักลงทุนควรซื้อหุ้นคนสร้างบ้านที่นี่หรือไม่? โบรกเกอร์? ราคาบ้านจะเป็นอย่างไรต่อไป? แล้วตลาดหุ้นจะกลับมาเมื่อไหร่? ให้ฉันตอบตามลำดับความเชื่อมั่นในระยะสั้นที่ลดลงโดยเริ่มจากไม่แน่นอน

ใช่ ซื้อผู้สร้าง ชอบมากกว่า

Lennar

(LEN) และ

พี่น้องโทร

(TOL) Jade Rahmani ผู้ดูแลกลุ่ม KBW กล่าว เขาชี้ให้เห็นว่าหุ้นของผู้สร้างซื้อขายที่ 60% ของมูลค่าตามบัญชีที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งเป็นที่ที่พวกเขามักจะตกต่ำในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอย โดยไม่สนใจวิกฤตการเงินในปี 2008 Lennar จะได้รับประโยชน์จากการขายหน่วยเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ที่รอดำเนินการ และ Toll มุ่งเน้นไปที่ผู้ซื้อที่ร่ำรวย ประมาณ 30% ของผู้ที่จ่ายเงินสด ดังนั้นจึงไม่ถูกเลื่อนออกไปด้วยอัตราการจำนองที่สูง

อัตราส่วนราคา/กำไรทั่วทั้งกลุ่มต่ำอย่างน่าประหลาดใจ แต่อย่าสนใจเลย สิ่งเหล่านี้เกิดจากสองเงื่อนไขที่จะไม่เกิดขึ้นอีกในเร็วๆ นี้: มูลค่าที่ดินพุ่งสูงขึ้น 30% หรือมากกว่านั้นจากเวลาที่บริษัทซื้อเอเคอร์ไปจนถึงตอนที่พวกเขาขายบ้าน และการทำธุรกรรมที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงการแพร่ระบาด ผู้สร้างที่ซื้อขายที่สี่เท่าของรายได้จริงๆ อาจไปถึงแปดเท่าโดยสมมติเงื่อนไขที่ทำให้เป็นมาตรฐาน—ยังคงถูก แต่แตกต่างกันมาก

ราคาบ้านพุ่งขึ้นมากกว่า 20% ในเดือนมีนาคมจากปีก่อนหน้า แต่เราะห์มานีคาดว่าอัตราดังกล่าวจะลดลงเหลือ 2% ภายในสิ้นปีนี้ มุมมองพื้นฐานของเขาคือปีหน้าจะทำให้ราคาคงที่ สถานการณ์เศรษฐกิจถดถอยของเขา ซึ่งอิงจากการศึกษาปริมาณการขายในอดีต มีราคาลดลง 5% ในปีหน้า อาจจะมากกว่านี้หากอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นเป็น 7% นั่นอาจฟังดูไม่มากนัก แต่สำหรับผู้ซื้อล่าสุดที่มีการจำนองทั่วไป ราคาที่ลดลง 5% สามารถลดส่วนของผู้ถือหุ้นได้ 25%

เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ไม่มีอัตราการจำนองที่ใดก็ได้ใกล้กับล่าสุด สองในสามบางส่วนถูกล็อคไว้ต่ำกว่า 4% ผู้ซื้อเหล่านี้ไม่น่าจะย้ายและรับเงินกู้ใหม่หากไม่จำเป็น ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่อุปทานอาจอยู่ในระดับต่ำเป็นเวลาหลายปี อีกประการหนึ่งคือการจำนองมีคุณภาพสูงกว่าในช่วงฟองสบู่ที่อยู่อาศัยครั้งล่าสุด ดังนั้นจึงไม่น่าจะเกิดกระแสการผิดสัญญาและการขายที่ตื่นตระหนก

แต่บางสิ่งบางอย่างต้องให้ความสามารถในการจ่ายได้ การชำระเงินโดยทั่วไปสำหรับการจำนองใหม่มียอดถึง 23% ของรายได้ที่ใช้แล้วทิ้ง ซึ่งใกล้เคียงกับ 26% ที่สูงในช่วงฟองสบู่สุดท้าย แต่รายได้เติบโตขึ้น 6% ต่อปี ดังนั้นการหยุดราคาบ้านเป็นเวลานานอาจช่วยฟื้นฟูความสามารถในการจ่ายได้ อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดครั้งใหญ่ทำให้ผู้คนใช้เวลาอยู่ในบ้านมากขึ้น ดังนั้นพวกเขาจึงควรเต็มใจที่จะจ่ายมากขึ้นสำหรับค่าที่อยู่อาศัยเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ Rahmani กล่าว

อย่ารีบเร่งที่จะซื้อหุ้นของโบรกเกอร์ Stephen Sheldon นักวิเคราะห์ของ William Blair กล่าว เขามีการจัดอันดับ Market Performance ในสามรายการ: Redfin,

รี/แม็กซ์ โฮลดิงส์

(RMAX) และ

อีเอ็กซ์พี เวิลด์ โฮลดิงส์

(EXPI). ในบล็อกโพสต์เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว Glenn Kelman CEO ของ Redfin เขียนว่าความต้องการ May ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ 17% และบริษัทจะเลิกจ้างพนักงาน 8% Redfin จ้างตัวแทนโดยตรง ในขณะที่นายหน้าจำนวนมากใช้ผู้รับเหมาอิสระ

Kelman เขียนว่ายอดขายที่ตกต่ำอาจอยู่ได้นานหลายปีมากกว่าเดือน ตัวแทนจำนวนมากขึ้นสามารถออกไปเองได้ สมาชิกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ซึ่งเป็นตัวแทนของจำนวนคนขายบ้านแตะ 1.6 ล้านคนในปีที่แล้ว เพิ่มขึ้นจากประมาณ 2012 ล้านคนในปี XNUMX

เชลดอนที่วิลเลียม แบลร์กล่าวว่าเขารู้สึกประทับใจกับการประเมินมูลค่าของนายหน้าที่ลดลง แต่ความเชื่อมั่นกลับขมขื่น และเขากำลังรอสัญญาณของการรักษาเสถียรภาพ Redfin ไปไม่ถึงหนึ่งในสิบของมูลค่าตลาดหุ้นสูงสุดเมื่อต้นปีที่แล้ว แม้ว่ารายรับจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าโดยประมาณ นั่นทำให้หุ้นประมาณหนึ่งในสามของรายได้ กระแสเงินสดอิสระคาดว่าจะกลับมาเป็นบวกอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2024 ทีนี้มาดูกัน

สำหรับตลาดหุ้น ผมมีข่าวดีและข่าวร้ายซึ่งทั้งสองเรื่องไม่น่าเชื่อถือ S&P 500 ในสัปดาห์ที่ผ่านมาลดลงต่ำกว่า 15 เท่าของรายได้ที่คาดการณ์ไว้ในปีหน้า ซึ่งบ่งชี้ว่าราคาได้กลับสู่ค่าเฉลี่ยในอดีต แต่ไม่มีอะไรจะพูดได้ว่าตลาดจะไม่ประเมินมูลค่าเฉลี่ยเกินราคาไปในทางที่จะถูกลง และ

แซคส์โกลด์แมน

กล่าวว่าการคาดการณ์สำหรับการเติบโตของกำไร 10% ในปีนี้และต่อไปดูสูงเกินไป

โกลด์แมนกล่าวว่าคาดว่าการเติบโตจะช้าลง และหากมีภาวะถดถอย รายได้อาจลดลงในปีหน้าต่ำกว่าระดับของปีที่แล้ว การประมาณการของธนาคารภายใต้สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ S&P 500 มีการซื้อขายมากกว่า 18 เท่าของรายได้ในปีหน้า โกลด์แมนคาดการณ์ว่าดัชนีจะเพิ่มขึ้น 17% จากระดับวันพฤหัสบดีภายในสิ้นปีโดยไม่มีภาวะถดถอย หรือลดลง 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี ขอแสดงความยินดีหรือแสดงความเสียใจด้วย

ไม่ต้องกังวล Credit Suisse กล่าว ตามสถิติ การคาดการณ์รายบุคคลสำหรับรายได้ของบริษัทจะจัดกลุ่มไว้อย่างแน่นหนา นั่นเป็นสิ่งที่ตรงกันข้ามกับสิ่งที่มักจะเกิดขึ้นก่อนถังเก็บรายได้

ฉันเคยได้ยินคนพูดถึงตลาดหุ้นว่าเป็น "กลุ่มทั้งหมด" มาก่อน แต่ฉันไม่รู้ว่าพวกเขากำลังพูดถึงการกระจายตัวโดยประมาณ

เขียนถึง Jack Hough ที่ [ป้องกันอีเมล]. ติดตามเขาบน Twitter และสมัครรับข้อมูลของเขา พอดคาสต์ Streetwise ของ Barron.