การปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัยพลิกกลับอย่างไม่คาดคิด

Federal Reserve มี playbook ที่ต่อสู้กับเงินเฟ้ออย่างง่าย เป็นเช่นนี้: ใช้แรงกดดันต่ออัตราดอกเบี้ยต่อไปจนกว่าการใช้จ่ายของภาคธุรกิจและผู้บริโภคทั่วทั้งระบบเศรษฐกิจจะอ่อนตัวลงและอัตราเงินเฟ้อจะลดลง

พูดตามประวัติศาสตร์ว่า คู่มือการต่อสู้เงินเฟ้อของเฟดมักจะส่งผลกระทบอย่างหนักโดยเฉพาะต่อตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐ. เมื่อพูดถึงการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัย การชำระเงินรายเดือนคือทุกสิ่ง และเมื่ออัตราการจำนองพุ่งขึ้น ซึ่งจะเกิดขึ้นทันทีที่เฟดดำเนินการตามอัตราเงินเฟ้อ การชำระเงินเหล่านั้นพุ่งสูงขึ้นสำหรับผู้กู้รายใหม่ ที่อธิบายว่าทำไมทันที เมื่ออัตราการจำนองเพิ่มขึ้น ฤดูใบไม้ผลินี้ ตลาดที่อยู่อาศัยเข้าสู่ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยเย็นลง.

แต่นั่น การแก้ไขที่อยู่อาศัย หายเร็วๆนะ บาง ไอน้ำ

ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาอัตราการจำนองลดลงอย่างรวดเร็ว ณ วันอังคาร อัตราการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปีอยู่ที่ 5.05% ลดลงจาก มิถุนายน เมื่ออัตราการจำนองสูงสุดที่ 6.28%. อัตราการจำนองที่ลดลงเหล่านี้ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านที่ถูกกีดกันได้รับการบรรเทาทุกข์ทันที หากผู้กู้กู้ในเดือนมิถุนายนออกเงินกู้จำนวน 500,000 เหรียญสหรัฐในอัตรา 6.28% พวกเขาจะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ย 3,088 เหรียญต่อเดือน ในอัตรา 5.05% การชำระเงินนั้นจะเป็นเพียง $2,699 ตลอดระยะเวลาเงินกู้ 30 ปีที่ประหยัดได้ 140,000 เหรียญ

เกิดอะไรขึ้น? เนื่องจาก ข้อมูลเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลงในตลาดการเงินกำลังกำหนดราคาในภาวะถดถอยในปี 2023 นั่นเป็นแรงกดดันต่ออัตราการจำนอง

“ตลาดตราสารหนี้กำลังกำหนดราคาซึ่งมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปีหน้า และการชะลอตัวจะทำให้ Fed กลับทิศทางและลดอัตราดอกเบี้ย [Federal Funds]” Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ ของ Moody วิเคราะห์บอก โชคลาภ.

แม้ว่าเฟดจะไม่กำหนดอัตราการจำนองโดยตรง แต่นโยบายของเฟดก็ส่งผลกระทบต่อราคาตลาดการเงินทั้งคู่ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี และอัตราการจำนอง โดยคาดว่าอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางจะสูงขึ้นและการตึงตัวของการเงิน ตลาดการเงินจะเพิ่มทั้งอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีและอัตราการจำนอง โดยคาดว่าอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางที่ลดลงและการผ่อนคลายทางการเงินนั้น ตลาดการเงินปรับราคาลงทั้งอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีและอัตราการจำนอง อย่างหลังคือสิ่งที่เราเห็นในตลาดการเงิน

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

เนื่องจากอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นเมื่อต้นปีนี้, ชาวอเมริกันหลายสิบล้านคนสูญเสียสิทธิ์ในการจำนอง. อย่างไรก็ตาม ในขณะที่อัตราการจำนองเริ่มลดลง ชาวอเมริกันหลายล้านคนกลับเข้าถึงสินเชื่อจำนองได้อีกครั้ง นั่นเป็นเหตุผลที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากสนับสนุนอัตราการจำนองที่ลดลง: พวกเขาควรช่วยเพิ่มกิจกรรมการซื้อบ้าน

ในขณะที่อัตราการจำนองที่ลดลงจะกระตุ้นให้ผู้ซื้อรายย่อยกลับมาเปิดบ้านมากขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย แต่อย่าเพิ่งดินสอในตอนท้ายของการแก้ไขที่อยู่อาศัย

"สิ่งสำคัญที่สุดคืออัตราการจำนองที่ลดลงเมื่อเร็ว ๆ นี้จะช่วยได้ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันด้วยอัตราการจำนองที่ 5% (ยอดขายน้อยลงทำให้ราคาบ้านเติบโตช้าลง)" Bill McBride ผู้เขียนเศรษฐศาสตร์กล่าว บล็อก คำนวณความเสี่ยง ในจดหมายข่าววันอังคารของเขา. เหตุผล? แม้ว่าอัตราการจำนองจะลดลงหนึ่งเปอร์เซ็นต์ ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยยังคงต่ำเป็นประวัติการณ์.

“ถ้าเรารวมการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน การชำระเงินจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% เมื่อเทียบเป็นรายปีสำหรับบ้านหลังเดียวกัน” McBride เขียน

มีเหตุผลอีกประการหนึ่งที่กลุ่มที่อยู่อาศัยไม่ควรมีความมั่นใจมากเกินไป: หากความกลัวภาวะถดถอยซึ่งช่วยผลักดันอัตราการจำนองให้ต่ำลงนั้นถูกต้องก็จะทำให้ภาคธุรกิจอ่อนตัวลง ถ้ามีคนกลัวตกงาน เขาจะไม่กระโดดเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย

“ในขณะที่อัตราที่ต่ำกว่านั้นเป็นผลดีต่อที่อยู่อาศัย แต่นั่นไม่ใช่กรณีที่มาพร้อมกับภาวะถดถอยและการว่างงานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว” ซานดีกล่าว โชคลาภ.

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

อัตราการจำนองจะไปทางไหนจากที่นี่?

นักวิจัยที่ Bank of America เชื่อว่ามีโอกาสที่ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีจะลดลงจาก 2.7 เป็น 2.0% ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า นั่นอาจทำให้อัตราการจำนองลดลงระหว่าง 4% ถึง 4.5% (วิถีของอัตราการจำนองสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับวิถีผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี)

แต่มีไวด์การ์ดตัวใหญ่: Federal Reserve

เฟดต้องการชะลอตลาดที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน. การระบาดของที่อยู่อาศัยระบาด-ในระหว่างที่ ราคาบ้านพุ่งขึ้น 42% และ การสร้างบ้านทำสถิติสูงสุดในรอบ 16 ปี—เป็นหนึ่งในตัวขับเคลื่อนของอัตราเงินเฟ้อที่สูงเสียดฟ้า ยอดขายบ้านที่ลดลงและการสร้างบ้านที่ลดลงน่าจะช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ที่กดดันมากเกินไป เราเห็นแล้ว: การเริ่มต้นที่อยู่อาศัยที่ดิ่งลงทำให้ความต้องการทุกอย่างลดลงจาก โครงไม้ ไปที่ตู้กับหน้าต่าง

แต่ถ้าอัตราการจำนองลดลงเร็วเกินไป ตลาดที่อยู่อาศัยที่ฟื้นตัวอาจทำให้การต่อสู้เรื่องเงินเฟ้อของเฟดยุ่งเหยิง หากเป็นเช่นนั้น Fed มี "อำนาจการยิง" ทางการเงินมากเกินพอที่จะกดดันอัตราการจำนองอีกครั้ง

“ไม่ว่าเราจะอยู่ในภาวะถดถอยในทางเทคนิคหรือไม่ ก็ไม่เปลี่ยนการวิเคราะห์ของฉัน ฉันมุ่งเน้นไปที่ข้อมูลเงินเฟ้อ…และจนถึงตอนนี้ อัตราเงินเฟ้อยังคงทำให้เราประหลาดใจ” นีล คัชการี ประธานธนาคารกลางสหรัฐแห่งมินนิอาโปลิส บอก CBS เมื่อวันอาทิตย์. “เรามุ่งมั่นที่จะลดอัตราเงินเฟ้อ และเราจะทำในสิ่งที่จำเป็นต้องทำ”

ต้องการติดตามข่าวสารเกี่ยวกับ ภาวะถดถอยของที่อยู่อาศัย? ติดตามผมได้ที่ Twitter at @Newsแลมเบิร์ต.

เรื่องนี้เดิมเป็นจุดเด่นบน Fortune.com