สมาคมเจ้าของบ้านเป็นความผิดพลาด

พื้นที่ แอตแลนติก เผยแพร่เพียง บทความใหม่ ที่ทำให้บางจุดเหมือนกันเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านของฉัน บทที่ออกใหม่ in เพิ่มขีดความสามารถให้กับคนงานชาวอเมริกันรุ่นใหม่. ในความเป็นจริงมันทำให้บางส่วนของ ข้อโต้แย้งเดียวกัน ฉันกำลังทำ สำหรับปีที่ผ่านมา.

ชื่อของบทความค่อนข้างบอกทุกอย่าง: สมาคมเจ้าของบ้านเป็นความผิดพลาด. เยรูซาเลม เดมซาส ผู้​เขียน​เชื่อ​ว่า “อสังหาริมทรัพย์ควรถือเป็นการบริโภค ไม่ใช่การลงทุน,” หลักฐานที่ชาวอเมริกันจำนวนมากควรปฏิบัติตาม

เดมซา ชี้ให้เห็นว่า “'การซื้อต่ำและขายสูง' เมื่อสินทรัพย์ที่เรากำลังพูดถึงคือที่ที่คุณอาศัยอยู่เป็นคำแนะนำที่ไร้สาระ ผู้คนต้องการอยู่ใกล้ครอบครัว ใกล้โรงเรียนดี ใกล้สวนสาธารณะ หรือในละแวกใกล้เคียงที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พวกเขาต้องการ ไม่ใช่แลกทำเลเหมือนหุ้นเศษสตางค์” นาง ยังตั้งข้อสังเกตว่า “บ้านผูกพันกับที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เฉพาะเจาะจง เสี่ยงต่อผลกระทบทางเศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อมในท้องถิ่น ซึ่งอาจทำลายมูลค่าของที่ดินหรือโครงสร้างเองเมื่อคุณต้องการ”

ทั้งหมดนี้เป็นข้อดีและเหตุผลที่ดีในการหลีกเลี่ยงการมองว่าบ้านเป็นการลงทุน

Demsas ยังสะท้อนข้อโต้แย้งที่ฉันสร้างขึ้นด้วย คำให้การของธนาคารวุฒิสภาในเดือนตุลาคม 2021 ของฉัน:

แม้ว่าส่วนของบ้านมักจะแสดงถึงความมั่งคั่งส่วนใหญ่ของชาวอเมริกันจำนวนมาก การซื้อบ้านอาจเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงซึ่งขึ้นอยู่กับการขึ้นราคาบ้านโดยสิ้นเชิง ซึ่งเป็นคุณลักษณะพื้นฐานที่ขัดแย้งกับการที่ที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงมาก

แม้ว่า Demsas จะไม่ได้เจาะลึกเรื่องนี้ แต่การพึ่งพาการแข็งค่าของราคาบ้านนี้เป็นปัญหาที่ใหญ่กว่าเนื่องจากนโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางมุ่งเน้นไปที่การกระตุ้นให้เกิดหนี้จำนองที่มีตราสารทุนต่ำมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้การซื้อบ้านมีความเสี่ยงโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ดิ้นรนเพื่อหารายได้ที่มั่นคงมากขึ้น

ฉันสงสัยอย่างจริงจังว่าวุฒิสมาชิกเอลิซาเบธ วอร์เรน (D-MA) จะสนับสนุนการลงทุนในตลาดหุ้นที่มีเลเวอเรจซึ่งได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางสำหรับชาวอเมริกันทุกคน แต่นั่นเป็นสิ่งที่นโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ (ใช่เธอเป็น เต็มใจอย่างชัดเจน ที่ให้การสนับสนุน “วอลล์สตรีท” และ “ธนาคารขนาดใหญ่” เมื่อมันเหมาะกับเธอ แต่ขอเว้นไว้คอลัมน์อื่น)

อันที่จริง อย่างน้อยในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านมีความผันผวนเช่นเดียวกับตลาดตราสารทุน. ไม่ใช่ว่าข้อเท็จจริงเหล่านี้ไม่มีใครสังเกตเห็นแม้แต่โดยข้อเท็จจริงอื่น ๆ นักเขียนในมหาสมุทรแอตแลนติก. แต่ก็ยังไม่ชัดเจนว่า Demsas สนับสนุนนโยบายทางเลือกประเภทใด

เราเห็นด้วยอย่างแน่นอนว่านโยบายการส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้านและการดูหมิ่นการเช่านั้นเป็นอันตราย และดูเหมือนว่าเราจะเห็นพ้องต้องกันว่าเป็นเรื่องหน้าซื่อใจคดสำหรับเจ้าหน้าที่ของรัฐบาลกลางที่จะสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในขณะที่ส่งเสริมนโยบายที่เพิ่มราคาบ้าน

สำหรับการเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาลกลางที่เฉพาะเจาะจง ฉันไม่แน่ใจนัก หวังว่า Demsas จะให้บทของฉันดูและเขียนบทใหม่ (แม้ว่าเธอจะไม่เห็นด้วยกับฉันก็ตาม)

ประเด็นกว้าง ๆ ที่ฉันทำ ในหนังสือเล่มใหม่ของกาโต้เช่นเดียวกับในบทความส่วนใหญ่ที่ฉันเขียนเกี่ยวกับการเงินที่อยู่อาศัย นโยบายของรัฐบาลกลางมุ่งไปที่การกระตุ้นอุปสงค์เกือบทั้งหมด นั่นเป็นปัญหาเนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยมักมีอุปทานจำกัดเมื่อเทียบกับสินค้าอุปโภคบริโภคประเภทอื่นๆ นอกจากนี้ยังเป็นข้อเท็จจริงที่ว่าข้อจำกัดด้านอุปทานเหล่านั้นมักถูกผลักดันโดยกฎและข้อบังคับของรัฐและท้องถิ่น นั่นคือ ทำเลที่พึงประสงค์หลายแห่งมีที่อยู่อาศัย "เต็ม" แล้ว และมีเพียงการเปลี่ยนแปลงการปกครองท้องถิ่นเท่านั้นที่สามารถทำอะไรเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ แม้ว่า เหล่านั้น การเปลี่ยนแปลงไม่น่าจะมีผลมากในระยะสั้น

จากความเป็นจริงนั้น สิ่งที่ดีที่สุดที่รัฐบาลกลางสามารถทำได้คือหยุดการคั้นน้ำจากความต้องการ แต่นั่นเป็นสิ่งที่ตรงกันข้าม รัฐบาลกลางได้ทำมาแล้ว (อย่างน้อย) ในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา.

การมีส่วนร่วมของรัฐบาลกลางทั้งหมดเริ่มต้นขึ้นในช่วงทศวรรษที่ 1930 โดยส่วนใหญ่เป็นความพยายามในการเพิ่มงาน แต่ระหว่างทาง นายหน้า ผู้สร้าง และนักการเงินทุกคนคิดว่าการทำงานนั้นดีกว่า กับ นักการเมือง ตอนนี้เรามี ความยุ่งเหยิงที่สมบูรณ์ซึ่งทำให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ ผู้มีรายได้น้อย.

รหัสภาษีของรัฐบาลกลางส่งเสริมหนี้จำนอง ข้อกำหนดด้านเงินทุนของ Basel ส่งเสริมการถือครองหลักทรัพย์ค้ำประกัน (MBS) ที่รัฐบาลสนับสนุน Fannie Mae และ Freddie Mac มีสถานะพิเศษเมื่อเทียบกับบริษัทเอกชนมานานแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่ภาคเอกชนจะแข่งขันกับรัฐบาลกลาง ดังนั้นการให้ประกันจำนองของรัฐบาลและการค้ำประกันของรัฐบาลกลาง (แม้โดยนัย) สำหรับ MBS มีผลที่คาดเดาได้

ตั้งแต่ปี 2009 ถึงปี 2020 ส่วนแบ่งประจำปีของ Fannie และ Freddie ใน ตลาด MBS ทั้งหมดเฉลี่ย 70 เปอร์เซ็นต์แม้ว่ากฎบัตรของพวกเขา ห้ามใช้สิ่งอำนวยความสะดวกมากเกินไปอย่างชัดเจน. รวมถึงหลักทรัพย์ของ Ginnie Mae ซึ่งได้รับการสนับสนุนโดยการจำนอง FHA ซึ่งเป็นหุ้นของรัฐบาลกลาง ตลาด MBS เฉลี่ย 92 เปอร์เซ็นต์ต่อปี.

แต่น้อยคนนักที่จะจำได้ว่าสถานการณ์ก่อนเกิดวิกฤตในปี 2008 นั้นไม่แตกต่างกันมากนัก จาก เพื่อ 1996 2007ส่วนแบ่งประจำปีของ Fannie และ Freddie ในตลาด MBS ทั้งหมดเฉลี่ยอยู่ที่ 60 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งต่ำกว่าส่วนแบ่งหลังวิกฤตเพียง 10 จุดเท่านั้น

มันไม่สมเหตุสมผลเลยที่จะขอความช่วยเหลือจากรัฐบาลกลางมากขึ้นเพราะความช่วยเหลือของรัฐบาลกลางมากเกินไปคือสิ่งที่ทำให้เรามาที่นี่ นโยบายของรัฐบาลกลางมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยทำให้ง่ายต่อการรับจำนองบ้าน ดูเหมือนจะไม่มีโมเมนตัมในสภาคองเกรสที่จะกลับทิศทางนี้ และมีแต่คนโง่เท่านั้นที่จะบอกว่ามันไม่เกี่ยวอะไรกับผลประโยชน์พิเศษ

ถ้าฉันคิดผิด รัฐสภาชุดใหม่สามารถเริ่มต้นด้วยผลที่ตกต่ำที่สุด สามารถห้าม Fannie และ Freddie จากการให้เงินกู้ยืมในบ้านพักตากอากาศและสามารถบังคับใช้ข้อกำหนดการใช้งานที่มากเกินไปของผู้เช่าได้ จากนั้นจะสามารถห้ามพวกเขาจากการระดมทุน บ้านที่มีราคามากกว่า 1 ล้านเหรียญ และต้องการให้ “ผู้ซื้อบ้านรายแรก” เป็นจริง ผู้ที่ไม่เคยมีที่อยู่อาศัย.

ฉันไม่อยากกลั้นหายใจ