The Ghost In The Machine ในการแลกเปลี่ยนชื่อ 1031 รายการ

มาตรา 1031 ของรหัสภาษีของสหรัฐอเมริกาอนุญาตให้ผู้ที่มีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์สามารถเลื่อนการเปิดเผยภาษีจากผลกำไรเหล่านั้นได้ ในการดำเนินการดังกล่าว พวกเขาต้องใช้กำไรเหล่านั้นเพื่อซื้อทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันภายใน 180 วันนับจากวันที่ขายครั้งแรก และไม่สามารถแตะต้องเงินได้ด้วยตนเอง กระบวนการนี้เรียกว่า a 1031 แลกเปลี่ยนชื่อเรื่อง. ด้วยเหตุผลที่ชัดเจน พวกเขาจึงเป็นที่นิยมในหมู่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายมีขึ้นเพื่อส่งเสริมให้นักลงทุนนำเงินของพวกเขากลับคืนสู่ระบบหมุนเวียน แทนที่จะเพียงแค่นำผลกำไรไปฝากไว้ในธนาคาร ซึ่งมีเพียงผลประโยชน์ของนักลงทุนเท่านั้น นั่นเป็นเหตุผลที่คุณได้รับอนุญาตให้ทำการแลกเปลี่ยน 1031 ครั้งได้มากเท่าที่คุณต้องการ อย่างไรก็ตาม องค์ประกอบหลักคือคุณไม่สามารถสัมผัสผลกำไรใดๆ ได้ หากคุณฝากเงินในธนาคารของคุณแม้แต่วันเดียว กำไรจะต้องถูกเก็บภาษี

นักลงทุนจะฝ่าฟันอุปสรรคนี้โดยเปลี่ยนผลกำไรของพวกเขาไปสู่สิ่งที่เรียกว่าตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม” ตัวกลางที่ผ่านการรับรองคือบริษัทที่รักษาผลกำไรของคุณไว้ แล้วปล่อยพวกเขาตามคำสั่งของคุณเมื่อคุณพบทรัพย์สินใหม่ ฟังดูง่าย แต่ช่องโหว่ด้านกฎระเบียบในกระบวนการนี้หมายความว่าคุณต้องระมัดระวังในการเลือกคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

กำลังมองหาวิธีเพิ่มผลตอบแทนของคุณหรือไม่? ตรวจสอบความคุ้มครองของ Benzinga เกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก:

หรือเรียกดูตัวเลือกการลงทุนในปัจจุบันตามเกณฑ์ของคุณด้วย ตัวคัดกรองข้อเสนอของ Benzinga.

ตัวกลางที่ผ่านการรับรองได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด

เมื่อคุณมอบเงินให้กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความ การกำกับดูแลที่เข้มงวดจะกำหนดวิธีที่พวกเขาสามารถจัดการเงินของลูกค้าได้ กฎระเบียบเหล่านี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อให้พวกเขากระทำการที่ไม่เหมาะสมหรือขโมยเงินของคุณได้ยาก

พวกเขาต้องรักษาเงินของลูกค้าในบัญชีทรัสต์แยกต่างหากจากบัญชีปฏิบัติการของสำนักงานกฎหมายหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ห้ามมิให้นำเงินมารวมกันหรือใช้เงินของลูกค้าเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากธุรกรรมหรือบริการทางกฎหมายที่จำนำเงินไว้ พวกเขายังต้องกระทบยอดบัญชีที่เชื่อถือได้ทั้งหมดเป็นรายเดือน

เรื่องราวดำเนินต่อไป

หน่วยงานเหล่านี้ต้องรวบรวมบัญชีแยกประเภทที่จัดทำรายการวันที่และเหตุผลสำหรับการฝากและถอนเงินจากบัญชีทรัสต์ พวกเขาจะต้องทำให้บัญชีแยกประเภทนี้สมดุลกับใบแจ้งยอดจากธนาคารรายเดือนและเก็บบันทึกการกระทบยอดพร้อมให้ตัวแทนของรัฐตรวจสอบได้ตลอดเวลาในช่วงเวลาทำการปกติ ความล้มเหลวในการทำเช่นนั้นอาจส่งผลให้สูญเสียใบอนุญาตแม้ว่าจะไม่ได้เงินก็ตาม

ปัญหาของ นักลงทุนอสังหาฯ คือไม่มีหน่วยงานกำกับดูแลที่เทียบเท่าในระดับรัฐบาลกลางมีหน้าที่กำกับดูแลตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ดิ IRS มีคำเตือนเกี่ยวกับหน่วยงานเหล่านี้บนเว็บไซต์ด้วย ในระดับรัฐ มีเพียงแปดรัฐเท่านั้นที่ควบคุมหรือดูแลการดำเนินการของคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม พวกเขาคือ:

• นิวแฮมป์เชียร์

• เวอร์จิเนีย

• วอชิงตัน

• เมน

• แคลิฟอร์เนีย

• ไอดาโฮ

• โคโลราโด

• เนวาดา

นั่นหมายความว่าคนกลางที่ผ่านการรับรองในอีก 42 รัฐที่ไม่ได้รับการควบคุมในทางทฤษฎีอาจใช้เงินแลกเปลี่ยน 1031 ของคุณในทางทฤษฎี และตราบใดที่พวกเขาปล่อยตามคำขอของคุณเมื่อคุณทำการแลกเปลี่ยนเสร็จสิ้น คุณจะไม่ฉลาดกว่านี้ นั่นเป็นความคิดที่น่ากลัวและคำจำกัดความของผีในเครื่อง

เกิดอะไรขึ้นถ้าคนกลางที่ผ่านการรับรองของคุณหมดเงินของคุณ?

แม้จะไม่มีข้อบังคับของรัฐบาลกลางและรัฐของบริษัทตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม แต่ก็ยังคงเป็นอาชญากรรมสำหรับพวกเขาที่จะยักยอกเงินของคุณ หากพวกเขาใช้เงินของคุณหมดไปและไม่จ่ายเมื่อคุณเรียกร้อง พวกเขาอาจถูกดำเนินคดีและจำคุก อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ได้แก้ปัญหาของคุณในฐานะนักลงทุน

จำไว้ว่าคุณมีเวลาเพียง 180 วันในการแลกเปลี่ยน นาฬิกานั้นไม่หยุดเดินในทุกกรณี ดังนั้น หากคนกลางที่ผ่านการรับรองของคุณไม่มีเงินของคุณเมื่อคุณต้องการทำการแลกเปลี่ยน และคุณไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายใน 180 วัน คุณจะต้องเสียภาษีกำไรจากเงินที่ขโมยมา

ตัวกลางที่ผ่านการรับรองใช้เงินของคุณหมดและติดใบกำกับภาษีในกระบวนการใช่หรือไม่? อุ๊ย ในบางกรณี ผู้ประกันตนของผู้ประกันตนที่ผ่านการรับรองจะจ่ายเงินส่วนหนึ่งคืน แต่ไม่น่าจะเกิดขึ้นในเวลาเพียงพอสำหรับคุณในการแลกเปลี่ยนให้เสร็จสิ้น ดังนั้นการเลือกคนกลางที่ผ่านการรับรองที่ไม่ถูกต้องอาจทำให้เกิดฝันร้ายทางการเงินที่ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะตื่นขึ้น

การโจรกรรมตัวกลางที่ผ่านการรับรองเกิดขึ้นบ่อยครั้งหรือไม่

โชคดีที่ไม่มันไม่ได้ แต่เมื่อคุณพิจารณาถึงข้อเท็จจริงที่ว่าคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสามารถทำกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ครั้งละหลายสิบหรือหลายร้อยราย ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพียงคนเดียวที่ทำผิดสามารถก่อให้เกิดความหายนะมูลค่าหลายล้านดอลลาร์ได้

ใช้กรณีของ เอ็ดเวิร์ด โอคุนซึ่งเป็นอดีตหัวหน้ากลุ่มภาษี 1031 เขาบริหารบริษัทตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมของเขาโดยใช้เงินของลูกค้าเป็นทุนในการใช้ชีวิตที่หรูหราซึ่งรวมถึงคฤหาสน์ในหลายรัฐ เรือหลายลำ และเครื่องประดับมากมายที่เขามอบให้กับภรรยานางแบบบิกินี่ของเขา

ในที่สุดเมื่อเขาหมดเงินและไม่สามารถจ่ายเงินให้ลูกค้าได้ พวกเขาไม่รู้ว่าอะไรที่น่าตกใจไปกว่านั้น คือ เมื่อพบว่าเงินของพวกเขาถูกขโมย หรือพบว่าไม่มีกรอบการกำกับดูแลหรือการควบคุมดูแลเพื่อป้องกัน Okun จากการขโมย มัน. ในช่วงเวลาที่เขาถูกจับกุม Okun กำลังทำข้อตกลงเพื่อซื้อบริษัทตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมอีกแห่งด้วยเงินมัดจำเกือบ 900 ล้านดอลลาร์

เขาถูกตัดสินจำคุก 100 ปีและถูกบังคับให้ริบทรัพย์สินเกือบ 40 ล้านดอลลาร์ ในที่สุดลูกค้าที่ไม่พอใจของเขาก็จบลงด้วยเงินประมาณ 70% อย่างไรก็ตาม 70% นั้นมาไม่ทันชำระบิลภาษีซึ่งพวกเขาต้องจ่ายออกจากกระเป๋า และพวกเขายังคงต้องเสียค่าธรรมเนียมทางกฎหมายในขณะที่ติดตามเขาเพื่อเรียกค่าเสียหาย

คุณจะป้องกันตัวเองจากคนกลางที่ผ่านการรับรองอย่างร่มรื่นได้อย่างไร

Edward Okun ไม่ได้เป็นเพียงคนเดียวที่ใช้บริษัทตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อกระทำความผิดทางการเงิน มี หลายกรณี ที่ถูกจับได้ว่าเป็นคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม และการสูญเสียจากคดีเหล่านี้มีมูลค่าหลายร้อยล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีการกำกับดูแลอุตสาหกรรมของรัฐบาลกลาง ดังนั้นคุณจะป้องกันตัวเองจากคนกลางที่มีคุณสมบัติร่มรื่นได้อย่างไร?

หากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ในรัฐที่ควบคุมคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม (และคุณอาจไม่ได้อยู่เพราะมีเพียงแปดคนเท่านั้น) ทางออกที่ดีที่สุดของคุณก็คือการเลือกคนกลางที่ผ่านการรับรองซึ่งเป็นทนายความที่ได้รับการรับรองจากบาร์ของรัฐด้วย อย่างน้อยพวกเขาจะต้องดำเนินการกระทบยอดบัญชีรายเดือน

ไม่มีการรับประกัน แต่จะทำให้คุณสบายใจได้เมื่อรู้ว่าคนกลางที่ผ่านการรับรองที่คุณเลือกมีสมาคมเนติบัณฑิตยสภาคอยดูแลพวกเขาอยู่ ประการที่สอง ทำวิจัยของคุณ ตรวจสอบความคิดเห็นออนไลน์ของผู้กลาง พวกเขามีชื่อเสียงในด้านการตอบสนองและเชิงรุกเกี่ยวกับการสื่อสารกับลูกค้าหรือไม่? คะแนน BBB ของพวกเขาสูงหรือไม่? ถามคำถามที่ยากเมื่อคุณสัมภาษณ์คนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม รับคำตอบที่คุณต้องการหรือไปยังคำตอบถัดไป

คุณต้องปกป้องผลประโยชน์ของคุณเองในการแลกเปลี่ยน 1031 รายการ

ก่อนการแข่งขันชกมวย ผู้ตัดสินเรียกนักชกทั้งสองไปที่สังเวียนและบอกพวกเขาว่า “ให้ยกมือขึ้นและป้องกันตัวเอง” คำแนะนำที่มั่นคงนี้ใช้ได้กับนักลงทุนที่ทำงานผ่านการแลกเปลี่ยนชื่อ 1031 เป็นความรับผิดชอบของคุณที่จะต้องเลือกคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมของคุณอย่างระมัดระวังและด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง คุณทำงานหนักเพื่อให้ได้กำไรจากการลงทุนของคุณ มันขึ้นอยู่กับคุณที่จะปกป้องมัน

ภาพถ่ายโดย Prostock-สตูดิโอ บน Shutterstock

ดูเพิ่มเติมจาก Benzinga

อย่าพลาดการแจ้งเตือนแบบเรียลไทม์เกี่ยวกับหุ้นของคุณ – เข้าร่วม เบนซิงก้าโปร ฟรี! ลองใช้เครื่องมือที่จะช่วยให้คุณลงทุนอย่างชาญฉลาด เร็วขึ้น และดีขึ้น.

© 2022 Benzinga.com Benzinga ไม่ได้ให้คำแนะนำการลงทุน สงวนลิขสิทธิ์.