นโยบายค่าธรรมเนียมใหม่ของ FHFA จะทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้น

ในเดือนมกราคม Federal Housing Finance Agency (FHFA) ประกาศว่าจะเพิ่มค่าธรรมเนียมล่วงหน้า นั่นแฟนนี่เมเอฟเอ็นเอ็มเอ
และ Freddie Mac เรียกเก็บเงินจำนองบ้านหลังที่สอง ในเดือนตุลาคม, หน่วยงานประกาศว่าจะดำเนินการ “ตั้งเป้าเพิ่มค่าธรรมเนียมล่วงหน้าสำหรับสินเชื่อรีไฟแนนซ์เงินสดส่วนใหญ่”

การเคลื่อนไหวทั้งสองเป็นสิ่งที่ดีสำหรับนโยบายการเงินที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง รัฐบาลกลางไม่ควรอยู่ในธุรกิจที่ทำให้ผู้คนซื้อในราคาถูกลง ที่สอง บ้านและเงินอุดหนุนการให้กู้ยืมของรัฐบาลกลางไม่ควรให้รางวัลเพิ่มเติมด้วยการถอนเงินจากส่วนของผู้ถือหุ้นที่ง่ายขึ้น

ถึงกระนั้น ผู้ทำการแนะนำชักชวนสมาชิกรัฐสภาซึ่งแน่นอนว่า ตรงข้าม การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้-สามารถพักผ่อนได้อย่างสบายๆ ฝ่ายบริหารของ Biden ไม่ได้เกือบจะปิดหัวจุกของรัฐบาลกลาง

ในความเป็นจริง เป็นส่วนหนึ่งของการทบทวนกรอบค่าธรรมเนียมการรับประกันของ Fannie และ Freddie อย่างต่อเนื่อง g-ค่าธรรมเนียม) FHFA ก็เช่นกัน การกำจัด ค่าธรรมเนียมล่วงหน้าสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวหลายโครงการ. การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้เป็นนโยบายการเงินที่อยู่อาศัยที่ไม่ดี ต่อไปนี้เป็นค่าธรรมเนียมโดยย่อที่ FHFA จะกำจัด

• ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่รายได้เฉลี่ยของพื้นที่ (AMI) หรือต่ำกว่าในพื้นที่ส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกา (และต่ำกว่า 120 เปอร์เซ็นต์ของ AMI ในพื้นที่ที่มีต้นทุนสูง)
• สินเชื่อ HomeReady และ Home Possible (โปรแกรมจำนองราคาไม่แพงของ Fannie และ Freddie)
• HFA Advantage และสินเชื่อบุริมสิทธิ์ HFA (ของ Fannie's และ Freddie's สินเชื่อเงินดาวน์ต่ำสำหรับหน่วยงานการเงินที่อยู่อาศัยที่มีสิทธิ์).
• สินเชื่อครอบครัวเดี่ยวที่สนับสนุนโครงการ Duty to Serve

จากข้อมูลของ FHFA หน่วยงานกำลังกำจัดค่าธรรมเนียมเหล่านี้ไป “ส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างยั่งยืนและเท่าเทียมกัน” ช่วงเวลานั้นค่อนข้างแปลก เนื่องจากรัฐบาลมีความมุ่งมั่นในการต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ

การกำจัดค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะไม่ทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาถูกลง พวกเขาอาจทำให้ จำนอง หาซื้อได้ง่ายกว่า แต่จะสร้างแรงกดดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับล่าง

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ยังแสดงให้เห็นว่าระบบการเงินที่อยู่อาศัยของอเมริกามีความคล้ายคลึงกับตลาดเสรีเพียงเล็กน้อยเพียงใด

สำหรับมุมมอง Fannie และ Freddie รวมกัน มี ไม่น้อย ส่วนแบ่งมากกว่าร้อยละ 50 ของการจำนองทั้งหมดตั้งแต่ปี 2007. และส่วนแบ่งของพวกเขา ปัจจุบันยืน อยู่ที่ร้อยละ 62 ส่วนแบ่งของพวกเขา ตลาดหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยรวม (MBS)ตามที่สมาคมอุตสาหกรรมหลักทรัพย์และตลาดการเงิน (ซิฟมา) เฉลี่ย 70 เปอร์เซ็นต์ระหว่างปี 2009 ถึง 2020 (หมายเหตุด้านข้าง หากเรารวม หลักทรัพย์จินนี่เม- ผู้ที่ได้รับการสนับสนุนจาก จำนอง FHA- ที่ รัฐบาลกลาง ส่วนแบ่งตลาด MBS เฉลี่ย 92 เปอร์เซ็นต์ต่อปี)

ดังนั้น FHFA ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐจึงสามารถเปลี่ยนค่าธรรมเนียมเพียงฝ่ายเดียว ซึ่งเป็นส่วนประกอบของราคาทั้งหมดที่ผู้กู้จ่ายในตลาดจำนองส่วนใหญ่ ชาวอเมริกันควรคิดถึงสถานการณ์นี้เมื่อพวกเขาอารมณ์เสีย ราคาบ้านถูก สูงมาก. ระบบการเงินที่อยู่อาศัยที่อิงกับองค์กรเสรีจะดูไม่เหมือนกับระบบของอเมริกา

ไม่ว่ารายละเอียดจะแสดงให้เห็นว่าการยกเลิกค่าธรรมเนียมล่าสุดเหล่านี้มีผลอย่างไรต่อนโยบายที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงของอเมริกา

ประการแรก การเปลี่ยนแปลงจะขจัดค่าธรรมเนียมล่วงหน้าสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกด้วย เฉลี่ย รายได้ในภูมิภาคของตน นอกเหนือจากการลบล้างข้ออ้างที่ว่าการเปลี่ยนแปลงกำลังช่วยเหลือผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยแล้ว คำว่า “ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก” ไม่ได้หมายความว่าจริงๆ เป็นครั้งแรก- ผู้ซื้อบ้าน. การยกเลิกค่าธรรมเนียมนี้ให้แรงจูงใจในการซื้อจำนวนมาก

แยกกัน โปรแกรม HomeReady ของแฟนนี่ “เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยซึ่งไม่มีเงินดาวน์จำนวนมาก” เพื่อให้มีสิทธิ์ ผู้กู้ "ครั้งแรก" จะมีคุณสมบัติหากมีรายได้ไม่เกิน 80 เปอร์เซ็นต์ของ AMI มีคะแนนเครดิตอย่างน้อย 620 และมีเงินดาวน์ 3 เปอร์เซ็นต์ (ผู้ซื้อสามารถได้รับ 3 เปอร์เซ็นต์จากเงินช่วยเหลือหรือจำนวนเท่าใดก็ได้ โปรแกรมช่วยเหลือเงินดาวน์). เฟรดดี้ สินเชื่อบ้านที่เป็นไปได้มีข้อกำหนดที่คล้ายคลึงกันแม้ว่าจะยังมีให้สำหรับผู้ที่ไม่มีคะแนนเครดิต

เท่านั้นยังไม่พอ แฟนนี่และเฟรดดี้ยังมีของให้อีกด้วย HFA Advantage และสินเชื่อ HFA ที่ต้องการ โปรแกรม เหล่านี้เป็นโปรแกรมสินเชื่อเงินดาวน์พิเศษที่มีให้สำหรับหน่วยงานการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย (HFAs) ที่มีสิทธิ์เท่านั้น แน่นอนว่า HFA เหล่านี้เป็นหน่วยงานของรัฐ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของระบบรัฐ-สหพันธรัฐที่ถูกสร้างขึ้น เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านในทุกสิ่งตั้งแต่คำแนะนำไปจนถึงเงินช่วยเหลือ. (ตามประกาศคณะกรรมการเคหะแห่งชาติ หนังสือประวัติศาสตร์ดิจิทัล HFA ของรัฐปี 2021 ระบุว่า “ครึ่งศตวรรษของการทำงานร่วมกัน HFA ของรัฐ นวัตกรรม และผลกระทบ” ไม่ต้องกังวลกับปัญหาราคาที่สามารถจ่ายได้ HFA มีประวัติอันยาวนานในด้านนวัตกรรมและผลกระทบ.)

สุดท้าย ทั้ง Fannie และ Freddie มีโครงการเงินกู้แยกต่างหากสำหรับสินเชื่อครอบครัวเดี่ยวภายใต้โครงการ Duty to Serve โปรแกรมเหล่านี้มุ่งเน้นไปที่ผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยเป็นหลัก ในตลาดที่ด้อยโอกาส ซึ่งรวมถึงพื้นที่ชนบทและที่อยู่อาศัยที่ผลิตขึ้นเอง.

ดังนั้น ในสุทธิ การเปลี่ยนแปลงค่าธรรมเนียมรอบล่าสุดนี้ไม่ได้แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่สำคัญใดๆ สหรัฐอเมริกายังคงมีระบบการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยที่ครอบงำโดยรัฐบาล ซึ่งระบบหนึ่งมุ่งเน้นอย่างมากในการทำให้การขอสินเชื่อง่ายขึ้นโดยใช้เงินให้น้อยที่สุด

แนวทางนี้ไม่เพียงเท่านั้น ข้อเสนอที่น่าเบื่อสำหรับผู้ให้กู้ และ ผู้ซื้อแต่ก็ยังดันราคาขึ้น เป็นเรื่องน่าเศร้า แต่มีแนวโน้มสูงที่เจ้าหน้าที่ของรัฐจะต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 50 ปีเพื่อเรียนรู้บทเรียนเหล่านี้

ตามที่ฉันได้ชี้ให้เห็นหลายครั้งทั้งหมด ชาวอเมริกันทั่วไปต้องแสดงระบบการเงินที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ เป็นหนี้มากเกินไป ค่าที่อยู่อาศัยสูง ราคาบ้านที่ผันผวนการควบคุมมากเกินไปและร่องรอยของเงินช่วยเหลือจากรัฐบาลกลาง อัตราการเป็นเจ้าของบ้านเกือบ ตรงที่ก่อนที่จะมีการพึ่งพา Fannie และ Freddie มากขึ้น; การขึ้นราคาบ้านมี แซงหน้ารายได้อย่างต่อเนื่อง การเติบโตและผู้เสียภาษีถูกบังคับให้ใช้จ่าย เงินช่วยเหลือหลายแสนล้านดอลลาร์.

ฝ่ายบริหารสามารถแสร้งทำเป็นว่ากำลังทำอะไรบางอย่างเพื่อทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาถูกลง แต่การบรรลุเป้าหมายนั้นจะหมายถึง ออกจากระบบปัจจุบัน.