การ 'รีเซ็ต' ตลาดที่อยู่อาศัยของเฟดทำให้เราอยู่ในการแก้ไขที่อยู่อาศัย นี่คือสิ่งที่คาดหวังต่อไป

ตลอด 24 เดือนแรกของการระบาดใหญ่ ราคาบ้านในสหรัฐพุ่งขึ้น 38.5%. ในบางตลาดเช่น ต้นอินทผลัม และ ดัลลัส, ราคาบ้านเพิ่มขึ้นกว่า 50%.

Federal Reserve ไม่ได้เป็นแฟน เนื่องจาก การระบาดของที่อยู่อาศัยที่ระบาดใหญ่ โหมกระหน่ำพร้อมผลักดันราคาให้สูงขึ้นทั่วทั้งเศรษฐกิจ ราคาบ้านที่สูงขึ้นดันขึ้นค่าเช่า ระดับการสร้างบ้านที่สูงขึ้น—ซึ่งทำสถิติสูงสุดในรอบ 15 ปีในช่วงการระบาดใหญ่—กดดันราคาทุกอย่างตั้งแต่ หน้าต่าง ไปยัง ไม้แปรรูป ในขณะเดียวกันก็เพิ่มความเครียดให้กับห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกที่ตึงเครียดอยู่แล้ว ไม่ต้องพูดถึง เงินสดไหลเข้าสู่เศรษฐกิจจากเจ้าของบ้านที่แตะส่วนของบ้านที่เป็นสถิติ

นั่นคือเหตุผลที่ธนาคารกลาง ซึ่งได้รับมอบอำนาจจากรัฐสภาให้จัดการกับภาวะเงินเฟ้อที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ได้ตั้งเป้าตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา. ยังไง? มัน เพิ่มแรงกดดันอย่างมากต่ออัตราการจำนอง. แม้ว่าเฟดไม่ได้กำหนดอัตราการจำนองโดยตรง แต่ก็มีกลไกที่จะเห็นได้ว่าตลาดการเงินทำเช่นนั้น เมื่อเฟดชี้แจงอย่างชัดเจนในปีนี้ว่าอะไรรออยู่ข้างหน้าสำหรับการตึงตัวทางการเงิน ตลาดก็ผลักดันอย่างรวดเร็ว อัตราการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปี สูงกว่า 5%

ในเดือนมิถุนายน ในที่สุดประธานเฟดเจอโรมพาวเวลล์ก็ชี้แจงอย่างชัดเจนว่าทั้งหมดนี้เกิดจากการออกแบบ. พาวเวลล์อยากเห็นตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ กลับสู่สภาวะสมดุลมากขึ้น ในคำพูดของเขาเอง เขาเรียกมันว่า "การรีเซ็ต"

“ผมจะบอกว่าถ้าคุณเป็นคนซื้อบ้าน บางคน หรือคนรุ่นใหม่ที่ต้องการซื้อบ้าน คุณต้องมี ตั้งใหม่. เราต้องกลับไปที่จุดที่อุปสงค์และอุปทานกลับมารวมกัน และที่ซึ่งอัตราเงินเฟ้อต่ำลงอีกครั้ง และอัตราการจำนองก็ต่ำอีกครั้ง” พาวเวลล์กล่าวกับผู้สื่อข่าวเมื่อเดือนที่แล้ว “เราเห็นราคา [บ้าน] ขยับขึ้นอย่างมากอย่างมากในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงในขณะนี้ และอัตราได้ขยับขึ้น เราทราบดีว่าอัตราการจำนองได้ขยับขึ้นมาก และคุณกำลังเห็นตลาดที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป เรากำลังดูมันเพื่อดูว่าจะเกิดอะไรขึ้น จะกระทบการลงทุนที่อยู่อาศัยจริงแค่ไหน? ไม่แน่ใจจริงๆ จะกระทบราคาบ้านขนาดไหน? ไม่แน่ใจจริงๆ”

เรื่องราวดำเนินต่อไป

แล้ว, อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นได้ผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐเข้าสู่โหมดคูลดาวน์. เมื่อข้อมูลที่อยู่อาศัยในเดือนเมษายนและพฤษภาคมเล็ดลอดเข้ามา เป็นที่แน่ชัดว่ากระแสการเคหะของโรคระบาดกำลังหมดไป. ในเดือนมิถุนายนและกรกฎาคม อัตราการระบายความร้อนเพิ่มขึ้น

เพื่อหาหลักฐานการเร่งอัตราการเย็นตัว เพียงแค่ดูข้อมูลสินค้าคงคลัง. ในบรรดาตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุด 100 แห่งของประเทศ ตลาดค่ามัธยฐานมีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น 1% ระหว่างเดือนมกราคมถึงเมษายน โชคลาภการวิเคราะห์ข้อมูลของ realtor.com นั่นคือก่อนที่อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นจะเริ่มต้นการแก้ไขที่อยู่อาศัย ในบรรดาตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุด 100 แห่ง ตลาดค่ามัธยฐานมีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น 50% ระหว่างเดือนเมษายนถึงมิถุนายน

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ชะลอตัวทั่วประเทศ คำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง 17% ตามรายงานของสมาคมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขายบ้านใหม่ และ ขายบ้านที่มีอยู่ กำลังลดลงอย่างรวดเร็ว การสร้างบ้านได้ชะลอตัว และ ผู้ขายบ้านจำนวนมากขึ้นกำลังลดราคาปลีกของพวกเขา.

ที่กล่าวว่าการแก้ไขที่อยู่อาศัยนี้—หรือเป็น โชคลาภ เรียกมันว่า การชะลอตัวครั้งใหญ่- แทบจะไม่เท่ากันทั่วประเทศ มันมี ตีตลาดที่อยู่อาศัย Southwest, Mountain West และ West Coast โดยเฉพาะอย่างยิ่งยาก. ในบรรดาตลาดที่อยู่อาศัย 10 แห่งที่มีระดับสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นมากที่สุดในปีนี้ ทุกตลาดตั้งอยู่ในภูมิภาคเหล่านั้น กลุ่มนั้นนำโดย Sherman, Tex. (+332% สินค้าคงคลัง); ซานฟรานซิสโก (+285%); ซานตาเฟ (+272%); เดนเวอร์ (+247%); และออสติน (+220%)

เหตุผล? ทั่วประเทศ, การระบาดของที่อยู่อาศัยที่ระบาดใหญ่ทำให้ราคาบ้านแยกออกจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ. การแยกออกจากกันนั้นชัดเจนยิ่งขึ้นในตลาดทั่วตะวันตกเฉียงใต้ ภูเขาทางตะวันตก และชายฝั่งตะวันตก ตอนนี้อัตราการจำนองสูงกว่า 5% ผู้ซื้อในตลาดที่ "มีมูลค่าสูงเกินไป" เหล่านั้นรู้สึกกดดันเป็นพิเศษ. ผู้ซื้อที่อยากจะเป็นบางรายเลือกที่จะอยู่เฉยๆ คนอื่นไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้ในอัตรา 5%

เมื่อเข้าสู่ปีนี้ Logan Mohtashami หัวหน้านักวิเคราะห์ของ HousingWire ได้เรียกร้องอัตราการจำนองที่สูงขึ้นแล้ว ความคิดของเขาคืออัตราการจำนองที่สูงขึ้นจะเป็นวิธีเดียวที่จะกีดกันผู้ซื้อและอนุญาตให้ห้องหายใจของสินค้าคงคลังสามารถไต่ระดับไปสู่ระดับที่ดีต่อสุขภาพได้ จนถึงตอนนี้ Mohtashami ชอบสิ่งที่เขาเห็น

“เรายังมีงานต้องทำเพื่อให้ได้ตลาดที่สมดุล อย่างไรก็ตาม ด้วยอัตราที่สูงขึ้น เราจึงมีโอกาสกลับไปสู่ระดับสินค้าคงคลังสูงสุดในปี 2019 ซึ่งเป็นตลาดที่สมดุล” Mohtashami กล่าว “ปัญหาสินค้าคงคลังทั้งหมดของฉันหมดไปเมื่อเรากลับมาถึงระดับ 2019 และจากนั้นฉันจะสามารถลบธีมตลาดที่อยู่อาศัยที่ไม่แข็งแรงอย่างทารุณ”

ในขณะที่สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ก็ยังต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาด: ในบรรดาตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาค 917 ที่วัดโดย realtor.com ตลาด 601 แห่งยังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดอย่างน้อย 50%. Mohtashami ต้องการเห็นช่องว่างนั้นใกล้

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

หลายเดือน, Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Moody's Analytics เรียกสิ่งนี้ว่าการชะลอตัวเป็น "การแก้ไขที่อยู่อาศัย" เขาไม่เห็นจะหยุดในปีนี้ ตลอดช่วงฤดูร้อน เขาคาดว่ายอดขายบ้านจะลดลงอย่างต่อเนื่อง ในช่วงเวลานี้ในปีหน้า Zandi คาดว่าการเติบโตของราคาบ้านปีต่อปีจะชะลอตัวลงเหลือ 0% นั่นคงจะเป็นการชะลอตัวเมื่อพิจารณาว่า การอ่านล่าสุดอยู่ที่ 20.4%.

แต่ไม่ใช่ทุกตลาดที่อยู่อาศัยจะโชคดีเช่นนี้ กระแสการเคหะของโรคระบาดทำให้ตลาดอย่างฟีนิกซ์ บอยซี และลาสเวกัสกลายเป็นอะไรไป ของ Moody Analytics ถือว่า "มีมูลค่าสูงเกินไป" อย่างมีนัยสำคัญ ตอนนี้พวกเขากำลังเสี่ยงที่ราคาจะปรับฐาน ในขณะที่สินค้าคงคลังในสถานที่เหล่านั้นยังคงเดินขึ้นไปข้างบน Zandi คาดการณ์สิ่งเหล่านั้น ตลาดที่ "มีมูลค่าสูงเกินไป" อย่างมีนัยสำคัญจะเห็นราคาบ้านลดลง 5% ถึง 10%. แต่ถ้าเกิดภาวะถดถอยขึ้นจริง Moody's Analytics คาดการณ์ว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ จะลดลง 5% ในขณะที่ ตลาดที่ "มีมูลค่าสูงเกินไป" เช่น Charlotte และ Tampa จะเห็นราคาบ้านลดลง 15% เป็น 20%.

ต้องการติดตามข่าวสารเกี่ยวกับ การแก้ไขที่อยู่อาศัย? ติดตามผมได้ที่ Twitter at @Newsแลมเบิร์ต.

เรื่องนี้เดิมเป็นจุดเด่นบน Fortune.com