การขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐกำลังทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเย็นลง แต่ยังจำเป็นต้องมีการปฏิรูปการใช้ที่ดิน

ตั้งแต่ฤดูใบไม้ผลิปี 2022 เป้าหมายอัตราดอกเบี้ยเงินกองทุนของรัฐบาลกลางของเฟด—ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากกันสำหรับเงินกู้ข้ามคืน—ได้เพิ่มขึ้น ถึง 2.5% เพิ่มขึ้นจาก 0.25% ในเดือนกุมภาพันธ์ การดำเนินการของเฟดได้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยสำหรับทุกอย่างตั้งแต่บัตรเครดิตไปจนถึงการจำนอง อัตราการจำนองที่สูงขึ้นกำลังเริ่มลดราคา แต่ราคาที่ต่ำกว่าจะเป็นแบบชั่วคราวโดยไม่ต้องเพิ่มอุปทานที่จำเป็นเพื่อให้ที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงมากขึ้น

อัตราการจำนองเฉลี่ย 30 และ 15 ปีอยู่ที่ระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2009 ดังแสดงในรูปด้านล่างจาก American Action Forum ล่าสุด ผังบ้าน โดยโธมัส เวด อัตรา 30 ปีเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจากปี 2021 ในขณะที่อัตรา 15 ปีเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวแล้ว

แม้จะมีการเพิ่มขึ้นเหล่านี้ แต่อัตราทั้งสองยังอยู่ใกล้ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์และอยู่ต่ำกว่าอัตรา 6% ถึง 7% ซึ่งเป็นบรรทัดฐานตั้งแต่ปี 2001 ถึง 2009

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจไม่สูงตามมาตรฐานในอดีต แต่การเพิ่มขึ้นล่าสุดยังคงทำให้ราคาลดลง ดัชนีราคาบ้านทั้ง Case-Shiller และ FHFA ได้เริ่มลดระดับลงแล้ว ดังแสดงในสองตัวเลขด้านล่าง

การเปลี่ยนแปลงราคาปีต่อปีสำหรับดัชนีทั้งสองได้ลดลงถึง 15% สำหรับดัชนีคอมโพสิต 20 เมืองของ Case-Shiller และ 16% สำหรับดัชนี FHFA ทั้งคู่อยู่ที่ 19% ในปี 2021

ความเชื่อมั่นของผู้สร้างลดลงตามราคาที่ลดลงและการเติบโตของราคาที่ช้าลง NAHB / Wells FargoWFC
ดัชนีตลาดที่อยู่อาศัย—สร้างจากแบบสำรวจของผู้สร้างที่ประเมินยอดขายบ้านและความคาดหวัง—ได้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ก่อนเกิดการระบาดใหญ่ดังแสดงด้านล่าง

อุปสงค์ที่อ่อนแอและความเชื่อมั่นของผู้สร้างกำลังแสดงขึ้นในการเริ่มต้นที่อยู่อาศัย รูปด้านล่างแสดงให้เห็นว่าการเริ่มชะลอตัวในทั้งสี่ภูมิภาคของประเทศ

การเปิดบ้านน้อยลงจะทำให้อุปทานของบ้านใหม่ลดลงและอาจชะลอการตกของราคาบ้านเนื่องจากอุปทานปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการที่ลดลงซึ่งเกิดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แม้ว่านี่อาจเป็นสิ่งที่ดีสำหรับเจ้าของบ้านในปัจจุบันที่จะประสบปัญหาการลดลงของทุนในระยะสั้น แต่ก็ไม่ดีสำหรับความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยในระยะยาว ประเทศมีความสำคัญ การขาดแคลนที่อยู่อาศัย—ระหว่าง 6 ล้านถึง 10 ล้านยูนิต—การที่ที่อยู่อาศัยเริ่มลดลงจะยิ่งเลวร้ายลงเท่านั้น ตลาดที่อยู่อาศัยที่ตึงตัวแสดงให้เห็นอัตราว่างสำหรับบ้านและค่าเช่าซึ่งอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

เราต้องการที่อยู่อาศัยทุกประเภทมากขึ้นในอเมริกาเพื่อให้ที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงในระยะยาว เป็นเรื่องน่าผิดหวังแม้ว่าจะไม่น่าแปลกใจที่การเริ่มต้นของที่อยู่อาศัยลดลงตามอุปสงค์ที่ลดลงและราคาที่ลดลง

มันจะเป็นความผิดพลาดที่จะตำหนิเฟดสำหรับปัญหาของตลาดที่อยู่อาศัย เฟดกำลังทำสิ่งที่จำเป็นเพื่อควบคุม อัตราเงินเฟ้อที่หนีไม่พ้น เกิดจากการใช้จ่ายภาครัฐมากเกินไปและ การสร้างเงินมากเกินไปของตัวเอง ในช่วงโรคระบาด. ผลกระทบอื่นๆ ที่การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมีต่อเศรษฐกิจมีความสำคัญรอง

ผู้ร้ายหลักที่อยู่เบื้องหลังอุปสงค์และอุปทานที่ไม่ตรงกันในตลาดที่อยู่อาศัยคือกฎระเบียบของรัฐบาลที่มากเกินไป รัฐบาลสหพันธรัฐดำเนินธุรกิจมาอย่างยาวนานในการส่งเสริมความต้องการที่อยู่อาศัยผ่าน หน่วยงานกึ่งรัฐบาล ของ แฟนนี่ เมเอฟเอ็นเอ็มเอ
และ Freddie Mac และอื่นๆ โครงการของรัฐบาล.

ทั้ง Fannie และ Freddie ซื้อสินเชื่อจำนองจากผู้ให้กู้และมี การสนับสนุนจากรัฐบาลโดยปริยาย. เนื่องจากผู้ให้กู้รู้ว่าพวกเขาสามารถยกเลิกการจำนองให้กับ Fannie และ Freddie ได้อย่างง่ายดาย พวกเขาจึงกังวลน้อยลงเกี่ยวกับความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ในระยะยาว และด้วยเหตุนี้จึงสามารถรักษาต้นทุนการกู้ยืมให้ต่ำเกินจริงได้

ความต้องการที่กระตุ้นอย่างไม่จริงนั้นไม่ดีพอในตัวมันเอง—จำไว้ วิกฤติที่อยู่อาศัย? —แต่สิ่งที่ทำให้แย่ลงไปอีกในบริบทของตลาดที่อยู่อาศัยก็คือรัฐบาลท้องถิ่นกำลังกดดันอุปทานในเวลาเดียวกัน ผ่านระเบียบการใช้ที่ดิน. ทั่วประเทศ ขนาดพื้นที่ขั้นต่ำ ข้อกำหนดการจอดรถ กระบวนการอนุญาตที่ซับซ้อน ข้อกำหนดด้านความหนาแน่น และข้อบังคับท้องถิ่นอื่นๆ จำกัดจำนวนที่อยู่อาศัยที่สามารถสร้างได้ เมื่อข้อจำกัดด้านอุปทานรวมกับเงินอุดหนุนจากอุปสงค์ ผลที่ได้คือราคาที่สูงขึ้นซึ่งทำให้มีที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ต่ำถึงปานกลางจำนวนมาก

การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเย็นลง และด้วยปัจจัยอื่นๆ การเดินป่าที่กำลังจะมาถึง เราควรคาดหวังว่าสิ่งนี้จะดำเนินต่อไปในอนาคตอันใกล้นี้ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบของเฟดมีเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับผลกระทบด้านลบของนโยบายการเคหะของรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นในปัจจุบันที่กระตุ้นอุปสงค์และจำกัดอุปทาน การกระทำของเฟดไม่ควรทำให้เราเสียสมาธิจากการเปลี่ยนแปลงระยะยาวที่เราจำเป็นต้องทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเข้าสู่สมดุล—อุปทานที่มากขึ้นในระดับท้องถิ่นและเงินอุดหนุนน้อยลงในระดับรัฐบาลกลาง