คดีสร้างความมั่งคั่งด้วยหุ้น ไม่ใช่บ้าน

ขนาดตัวอักษร

กาลครั้งหนึ่ง ครอบครัวหนุ่มสาวซื้อเคปสามห้องนอนขนาดย่อม ซึ่งเป็นบ้านที่แย่ที่สุดในทำเลที่ดีที่สุดในแถบชานเมืองที่เจริญรุ่งเรือง หลายปีต่อมา ในช่วงความวุ่นวายของที่อยู่อาศัยเมื่อ 15 ปีที่แล้ว และหลังจากที่เด็กๆ เติบโตและย้ายออกไป พวกเขาได้รับการเสนอราคาเป็นเงินสดที่ไม่พึงประสงค์—เป็นจำนวนเงิน 20 เท่าของเงินที่พวกเขาจ่ายไป ที่กลายเป็นไข่รังของพวกเขาซึ่งให้การเกษียณอายุที่สะดวกสบาย

มันเป็นเรื่องจริงทั้งหมด แต่อาจเป็นเทพนิยายก็ได้ ดังกล่าว ขึ้นราคาบ้าน ไม่น่าจะเกิดขึ้นซ้ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากที่นี่หลังจากที่พวกเขาปีนขึ้นไปอย่างบ้าคลั่ง ในระยะยาว ประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นว่าตลาดหุ้นได้ผลตอบแทนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยถึงสองเท่า และทำให้ปวดหัวน้อยกว่าค่าบำรุงรักษาซึ่งได้มาเช่น สร้างความตกใจให้กับผู้ซื้อบ้านล่าสุดจำนวนมาก.

มองไปที่ ข้อมูลที่รวบรวมโดยศาสตราจารย์ Aswath Damodaran จาก NYU Stern School of Business, หุ้น (ตามที่วัดโดย

S&P 500
) ให้ผลตอบแทน 12.47% ต่อปีตั้งแต่ปี 1972 ถึง 2021 เทียบกับ 5.41% สำหรับที่อยู่อาศัย (อิงตามดัชนี Case-Shiller จนถึงเดือนตุลาคมปีที่แล้ว) ซึ่งเป็นช่วงที่รวมการฟื้นตัวของอัตราเงินเฟ้อหลังจากการเชื่อมโยงของเงินดอลลาร์กับทองคำถูกตัดขาด เมื่อดูในปี 2012-2021 ซึ่งใช้เวลาในการฟื้นตัวจากความล้มเหลวของที่อยู่อาศัยที่ทำให้เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2007-09 หุ้นส่งคืนค่าเฉลี่ย 16.98% เทียบกับ 7.38% สำหรับที่อยู่อาศัย

In กระดาษใหม่ Robert Shiller ผู้สร้างดัชนีที่อยู่อาศัย ซึ่งเตรียมพร้อมสำหรับสถาบัน Brookings และ Anne K. Thompson พบผู้ตอบแบบสอบถาม 72.4% ในการสำรวจกล่าวว่าสงครามการเสนอราคาล่าสุดส่งผลให้เกิด "การซื้ออย่างตื่นตระหนกซึ่งทำให้ราคาไม่เกี่ยวข้อง" นั่นเป็นผลมาจากเรื่องราวที่คุ้นเคยในปัจจุบันของผู้ซื้อที่ต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโฮมออฟฟิศในเขตชานเมือง คนงานปกขาวที่สามารถทำงานจากที่บ้านได้ ส่วนใหญ่ไม่ได้รับบาดเจ็บหรือได้รับประโยชน์จากรายจ่ายที่ลดลงในช่วงที่เลวร้ายที่สุดของการระบาดใหญ่

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้เสนอราคา ด้วยเงินกู้เฉลี่ย 30 ปีของ Freddie Mac ลดลงเหลือ 3.05% ในเดือนธันวาคม การชำระเงินรายเดือนสำหรับบ้านราคากลางที่ 408,100 ดอลลาร์ในไตรมาสที่สี่ ซึ่งซื้อด้วยเงินดาวน์ 20% จะเท่ากับ 1,385 ดอลลาร์ ด้วยอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นถึง 4.67% ณ วันที่ 31 มีนาคม เงินกู้เดียวกันนั้นจะมีค่าใช้จ่าย 1,687 ดอลลาร์ต่อเดือน การลดลงของความสามารถในการจ่ายจะช่วยชะลอการแข็งค่าของราคาบ้าน

Shiller และ Thompson พบว่าผู้ซื้อเมื่อเร็วๆ นี้มีความสมจริงเกี่ยวกับแนวโน้มราคาบ้านในระยะสั้น โดยคาดว่าจะมีการกลั่นกรองบ้าง แต่อาจ "ได้รับผลตอบแทนในระยะยาว" การแยกวิเคราะห์ข้อมูลของ Damodaran แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อที่จุดสูงสุดของฟองสบู่ครั้งก่อนในปี 2006 ไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่จากการล่มสลายที่ตามมาเป็นเวลา 10 ปี นั่นไม่ใช่ครั้งแรกที่ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความสูญเสีย หลังจากการดิ่งลงจากจุดสูงสุดในปี 1989 ราคาก็ไม่ฟื้นตัวเต็มที่จนถึงปี 1992 และช่วงที่สูญเสียไปนั้นไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนในการทำธุรกรรม ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย

การซื้อที่สูงจะทำให้ผลตอบแทนในอนาคตลดลง ในแง่มนุษย์ สิ่งต่างๆ เกิดขึ้นตั้งแต่โอกาสในการทำงานที่ดีขึ้นในที่อื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อความสามารถในการทำงานจากที่ใดก็ได้สำหรับผู้ปฏิบัติงานที่มีความรู้ ไปจนถึงสถานการณ์ที่โชคร้าย เช่น ความตายและการหย่าร้าง ความสามารถในการรับเงินเดิมพันด้วยสินทรัพย์ทางการเงินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยสิ้นเชิงอาจให้อิสระมากขึ้นในระยะเวลาอันใกล้ ควบคู่ไปกับความมั่งคั่งที่มากขึ้นในระยะยาว

เขียนถึง Randall W. Forsyth ที่ [ป้องกันอีเมล]