ภาษีอาจส่งผลต่อกระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสดหรือที่เรียกว่าทรัพย์สินให้เช่าอาจเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการสร้างมูลค่ามหาศาล กระแสรายได้แบบพาสซีฟ. คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ ติดตั้งผู้เช่าหนึ่งหรือสองคน และเก็บค่าเช่ารายเดือน ฟังดูง่ายพอ แต่มีส่วนเพิ่มเติมอีกเล็กน้อยในการตรวจสอบให้แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า รู้วิธีคำนวณกระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลกำไรสูงสุดในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

A ที่ปรึกษาทางการเงิน สามารถช่วยคุณรวมอสังหาริมทรัพย์ไว้ในพอร์ตโฟลิโอของคุณ

กระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ในแง่ง่ายๆ, กระแสเงินสด หมายถึงการเคลื่อนไหวของเงินเข้าและออกจากธุรกิจ เมื่อคุณพูดถึงกระแสเงินสดด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณกำลังพูดถึงเงินที่เกิดจากทรัพย์สิน (เช่น รายได้ค่าเช่า) และเงินที่ใช้ไปกับทรัพย์สินนั้น

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างกระแสเงินสดที่เป็นบวกหรือกระแสเงินสดที่เป็นลบ เมื่ออสังหาริมทรัพย์มีกระแสเงินสดเป็นบวก รายได้จะมากกว่าค่าใช้จ่าย เมื่อมีกระแสเงินสดติดลบ ในทางกลับกัน ค่าใช้จ่ายจะมากกว่ารายได้

กระแสเงินสดที่เป็นบวกจะดีกว่าสำหรับ นักลงทุนอสังหาฯ เพราะมันหมายความว่าพวกเขากำลังทำเงินจากทรัพย์สินหรือทรัพย์สินที่พวกเขาเป็นเจ้าของ ยิ่งอัตรากำไรกว้างเท่าไร ผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะยิ่งดีขึ้นเท่านั้น กระแสเงินสดที่เป็นบวกยังสามารถทำให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้นเนื่องจากคุณอาจมีเงินสดส่วนเกินที่คุณสามารถใช้สำหรับการบำรุงรักษา ซ่อมแซม และบำรุงรักษา

กระแสเงินสดติดลบหมายความว่านักลงทุนสูญเสียเงินในทรัพย์สินให้เช่า กระแสเงินสดติดลบอาจเกิดขึ้นได้หากอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่าเป็นระยะเวลานาน หรือหากราคาเช่าไม่สามารถปรับให้ทันกับต้นทุนที่นักลงทุนต้องดูแลรักษาทรัพย์สิน

วิธีคำนวณกระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณกระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นด้วยการทราบรายละเอียดสำคัญบางประการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในการคำนวณกระแสเงินสดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คุณจำเป็นต้องทราบ:

• ทรัพย์สินสร้างรายได้รวมเท่าใด

• ค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับทรัพย์สิน

• หนี้สินใดถ้ามีเกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

เรื่องราวดำเนินต่อไป

รายได้ค่าเช่ารวมหมายถึงรายได้ทั้งหมดที่อสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นก่อนหักค่าใช้จ่ายใดๆ ออก รวมถึงการชำระเงินจำนอง. โดยปกติแล้วค่าเช่าจะเป็นแหล่งรายได้หลักเมื่อคุณคำนวณกระแสเงินสดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัย แต่ขึ้นอยู่กับสิ่งที่รวมอยู่ในสัญญาเช่าของคุณ คุณอาจเก็บรายได้ด้วยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสัตว์เลี้ยง ค่าธรรมเนียมล่าช้า หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ จากผู้เช่า

ในด้านค่าใช้จ่าย คุณจะรวมค่าใช้จ่ายใดๆ และทั้งหมดที่คุณจ่ายสำหรับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งอาจรวมถึงสิ่งต่างๆ เช่น

• ภาษีทรัพย์สิน

• ประกันภัย

• ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน (หากคุณจ่ายให้คนอื่นเพื่อจัดการทรัพย์สินให้คุณ)

• ปุ่ม อเนกประสงค์

• การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม

• ลงโฆษณากับเรา

• คุณอาจต้องถือใบอนุญาตประกอบธุรกิจเพื่อให้เช่าทรัพย์สิน

• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและวิชาชีพ (เช่น ค่าใช้จ่ายในการขับไล่)

คุณต้องรวมอัตราว่างของทรัพย์สินไว้ที่นี่ด้วย อัตราตำแหน่งว่างแสดงถึงจำนวนวันต่อปีที่อสังหาริมทรัพย์ไม่มีผู้เช่า ซึ่งหมายความว่าจะไม่สร้างรายได้ใดๆ เลย ในการหาอัตราว่างของอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องรวมเวลาทั้งหมดที่อสังหาริมทรัพย์นั้นว่างในช่วงเวลาหนึ่งปี จากนั้นหารด้วยระยะเวลาที่สามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ แล้วคูณคำตอบด้วย 100 .

ดังนั้น หากสถานที่ให้บริการว่างเป็นเวลา 16 สัปดาห์ แต่สามารถเช่าเป็นเวลา 52 สัปดาห์ได้ ก็จะมีอัตราว่าง 30.76% (16/52 x 100) อัตราตำแหน่งว่างถือเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

เมื่อคุณมีรายรับและค่าใช้จ่ายรวมแล้ว คุณสามารถไปยังขั้นตอนถัดไปซึ่งก็คือการคำนวณสุทธิ รายได้จากการดำเนินงาน (นย). หากต้องการหา NOI สำหรับอสังหาริมทรัพย์กระแสเงินสด คุณก็แค่หักค่าใช้จ่ายออกจากรายได้ จำนวนผลลัพธ์คือจำนวนกระแสเงินสดที่เกิดจากการดำเนินงาน ไม่รวมอยู่ในหนี้สินที่อาจเกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน หากต้องการทราบกระแสเงินสดสุทธิหลังจากใช้หนี้แล้ว คุณจะต้องลบภาระหนี้ออกจากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

เหตุใดการคำนวณกระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์จึงมีความสำคัญ

การคำนวณกระแสเงินสดสำหรับเรื่องอสังหาริมทรัพย์ เพราะสามารถช่วยให้คุณกำหนดได้ว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะได้กำไรมากน้อยเพียงใด การดูว่าคุณสามารถเรียกเก็บค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินเฉพาะได้เท่าไรนั้นไม่เพียงพอที่จะทำให้คุณเห็นภาพที่ถูกต้อง ก่อนอื่นคุณต้องตัดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์และชำระหนี้ใด ๆ ที่คุณต้องทำเพื่อคำนวณว่าคุณมีกระแสเงินสดเหลืออยู่เท่าใด

ถ้าคุณมี อัตราผลตอบแทนเฉพาะที่คุณตั้งเป้าไว้การคำนวณกระแสเงินสดสำหรับอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยให้คุณทราบได้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแนวโน้มที่จะเป็นไปตามความคาดหวัง เกินกว่าที่คาดหวังไว้หรือไม่ ไม่มีการกำหนดอัตราผลตอบแทนที่พึงปรารถนาเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับตลาดการเช่าที่คุณกำลังลงทุนและเป้าหมายส่วนบุคคลของคุณ

ตามหลักการแล้ว การพิจารณาคุณสมบัติที่ผ่านการทดสอบ 1% นั้นเป็นเรื่องฉลาด กฎ 1% แนะนำว่าอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะทำกำไรได้หากคุณสามารถคิดค่าเช่า 1% ของราคาซื้อตามความเป็นจริง ดังนั้น หากคุณซื้อคอนโดมูลค่า 350,000 ดอลลาร์เพื่อปล่อยเช่า คุณจะต้องสามารถเก็บค่าเช่ารายเดือนได้อย่างน้อย 3,500 ดอลลาร์

เป็นจริงหรือไม่ขึ้นอยู่กับ ตลาดที่อยู่อาศัยและให้เช่า คุณเข้ามาแล้ว การเรียกเก็บเงิน 3,500 ดอลลาร์สำหรับค่าเช่าในซานฟรานซิสโกหรือนิวยอร์กนั้นไม่ใช่เรื่องไกลตัว แต่การเรียกเก็บเงินจำนวนเดียวกันสำหรับบ้านเดี่ยวในเมืองเล็ก ๆ ในไอโอวาอาจจะไม่บิน ดังนั้น สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาตลาดโดยรวม ตลอดจนค่าครองชีพและรายได้สำหรับพื้นที่นั้นๆ เมื่อใช้กฎ 1%

ภาษีอาจส่งผลต่อกระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถชำระคืนเมื่อเวลาผ่านไป แต่ IRS จะต้องการส่วนแบ่งที่ยุติธรรมจากรายได้ค่าเช่าที่คุณนำมา เมื่อทำการคำนวณกระแสเงินสดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมคำนึงถึงสิ่งที่คุณต้องจ่ายภาษีสำหรับ รายได้นั้น โดยทั่วไป รายได้ค่าเช่าสุทธิจะถูกหักภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ปกติของคุณ ดังนั้น หากคุณอยู่ในกรอบภาษีที่สูงขึ้น นั่นอาจหมายถึงการจ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากรายได้ค่าเช่า

อย่างไรก็ตาม คุณสามารถหักกลบลบหนี้บางส่วนที่คุณเป็นหนี้ได้ หักค่าใช้จ่ายค่าเช่าสถานที่. ค่าใช้จ่ายบางส่วนที่คุณสามารถหักได้ ได้แก่:

• ค่าบำรุงรักษาและทำความสะอาด

• การเปลี่ยนอุปกรณ์หรือ HVAC

• ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

• การประกันภัยทรัพย์สิน

• ภาษีทรัพย์สิน

• ค่าโฆษณา

• ค่าบริหารจัดการทรัพย์สิน

• ค่าธรรมเนียม HOA หรือค่าธรรมเนียมคอนโด

• ปุ่ม อเนกประสงค์

• บริการอื่นๆ เช่น การควบคุมสัตว์รบกวนหรือการจัดสวน

• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและวิชาชีพ (เช่น หากคุณต้องจ่ายเพื่อขับไล่ผู้เช่า)

• ค่าว่าง

คุณยังสามารถหักค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน การหักค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถลดรายได้ค่าเช่าที่ต้องเสียภาษีของคุณ การทำความเข้าใจจำนวนเงินที่คุณน่าจะต้องจ่ายภาษีสำหรับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่าจะช่วยให้คุณเข้าใจมากขึ้นว่าคุณจะได้รับผลกำไรเท่าไรเมื่อสิ้นสุดวัน

บรรทัดด้านล่าง

การทำความเข้าใจเกี่ยวกับกระแสเงินสดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อชั่งน้ำหนักโอกาสในการลงทุนใหม่ ๆ สิ่งสุดท้ายที่คุณต้องการคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพียงเพื่อให้กลายเป็นหลุมเงิน รู้วิธีการคำนวณกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุณวางแผนการลงทุน และหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่ดี

เคล็ดลับการลงทุน

• หากคุณต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยไม่ต้องทำงานหนักในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ มีวิธีการลงทุนที่ง่ายกว่า ตัวอย่างเช่น แพลตฟอร์มการระดมทุนอสังหาริมทรัพย์ทำให้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ REIT ต้องจ่าย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับนักลงทุนเป็นเงินปันผลในแต่ละปี ทำให้คุณมีรายได้ที่สม่ำเสมอโดยที่คุณไม่ต้องออกแรงมากนัก

• พิจารณาพูดคุยกับที่ปรึกษาทางการเงินว่าอสังหาริมทรัพย์กระแสเงินสดสามารถเป็นส่วนเสริมที่ดีในพอร์ตโฟลิโอของคุณได้หรือไม่ การหาที่ปรึกษาทางการเงินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมไม่ใช่เรื่องยาก สมาร์ทแอสเซท เครื่องมือฟรี จับคู่คุณกับที่ปรึกษาทางการเงินสูงสุดสามคนที่ให้บริการในพื้นที่ของคุณ และคุณสามารถสัมภาษณ์คู่ที่ปรึกษาของคุณโดยไม่มีค่าใช้จ่าย เพื่อตัดสินใจว่าอันไหนที่เหมาะกับคุณ หากคุณพร้อมที่จะหาที่ปรึกษาที่สามารถช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายทางการเงินได้ เริ่มตอนนี้เลย.

เครดิตรูปภาพ: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky

โพสต์ วิธีคำนวณกระแสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏตัวครั้งแรกเมื่อ บล็อก SmartAsset.