หุ้นอยู่ในตลาดขาลง การพังทลายของที่อยู่อาศัยจะตามมาหรือไม่?

ประเด็นที่สำคัญ

• ข้อมูลจาก National Association of Realtors แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 37% ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2020
• ในขณะเดียวกันยอดขายบ้านทั้งหมดลดลง 8.6% เมื่อเทียบเป็นรายปีและ 3.4% เมื่อเทียบเป็นรายเดือนในเดือนพฤษภาคม
• ข้อมูล Moody's Analytics ชี้ให้เห็นว่าบ้านโดยเฉลี่ยมีมูลค่าสูงเกินไปถึง 24.7% โดยราคาพุ่งเร็วกว่ารายได้ถึงสี่เท่า
• เนื่องจากผู้ซื้อบ้านถูกตั้งราคาออกจากตลาดอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนและเจ้าของบ้านจำนวนมากกังวลว่าบ้านจะพัง

วันจันทร์ ดัชนี S&P 500 ปิดตัวลง 18.7% YTD ใกล้ตลาดหมีในสัปดาห์ที่แล้ว ในขณะเดียวกัน Nasdaq Composite ยังคงลดลงประมาณ 27% สำหรับปีนี้ ในขณะที่ Dow ปรับตัวลงที่ขาดทุน 14% กล่าวอีกนัยหนึ่ง ตลาดส่วนใหญ่อยู่ในหรือใกล้ประเทศหมี โดยไม่มีการผ่อนปรนสำหรับหุ้นที่ลดราคาจากจุดสูงสุดของเดือนมกราคม

และตอนนี้ นักลงทุนและเจ้าของบ้านกังวลว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะตามมา

ข้อมูลจาก สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) แสดงให้เห็นว่าระหว่างเดือนพฤษภาคม 2021 ถึงพฤษภาคม 2022 ราคาบ้านที่มีอยู่เพิ่มสูงขึ้นเกือบ 15% ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2020 พวกเขาเพิ่มขึ้น 37%. ในขณะเดียวกัน ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 400,000 ดอลลาร์เป็นครั้งแรก

แม้ว่าราคาที่สูงจะดีสำหรับนักลงทุนและผู้ขาย แต่พวกเขาได้ผลักดันผู้ซื้อที่มีรายได้ต่ำและปานกลางออกจากตลาดอย่างต่อเนื่อง และตอนนี้ มีความกังวลบ้างว่า ราคาเดียวกันนี้ที่ผู้ขายต่างก็ชื่นชมยินดี อาจเป็นตัวกระตุ้นการล่มสลายของตลาดที่อยู่อาศัย

ฟองสบู่และข้อขัดข้อง

ฟองสบู่ของสินทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อราคาอุปสงค์ การเก็งกำไร และความอุดมสมบูรณ์ของตลาดเพิ่มขึ้นเกินปัจจัยพื้นฐาน ผลลัพธ์สุดท้าย? สินทรัพย์ที่เกินราคาซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการตราบเท่าที่ผู้ซื้อยังคงสนใจ

จากการวิเคราะห์เพื่อบรรลุเป้าหมายของ ธนาคารกลางดัลลาสฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์เต็มไปด้วยหนามเนื่องจากผลกระทบทางเศรษฐกิจในวงกว้าง ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยมักนำไปสู่ผลที่ไม่คาดคิดหลายประการ เช่น:

• รูปแบบการลงทุนและการซื้อที่บิดเบี้ยว
• การจัดสรรทรัพยากรทางเศรษฐกิจอย่างไม่ถูกต้อง
• ระลอกคลื่นที่หลั่งไหลเข้าสู่การเติบโตทางเศรษฐกิจและการจ้างงาน

แล้วเมื่อไหร่ นักลงทุนตื่นตระหนกหรือการล้มละลายและการยึดสังหาริมทรัพย์ตีตลาดฟองสบู่ "ป๊อป" ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ นักลงทุนพยายามดิ้นรนเพื่อทำกำไร และเจ้าของบ้านอาจพบว่าตัวเองอยู่ใต้น้ำ มาก เงินกู้ราคาแพง

ที่กล่าวว่าไม่ใช่ทุกฟองสบู่จะจบลงด้วยการชนกันอย่างเต็มรูปแบบ

ตลาดบางแห่งอาจมีการปรับฐานแทน โดยที่ราคาบ้านค่อยๆ ลดลงและซบเซาเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปี

ในทางตรงกันข้าม ความผิดพลาดเกี่ยวข้องกับการลดราคาอย่างรวดเร็ว (มักมาพร้อมกับคลื่นของการยึดสังหาริมทรัพย์) ที่ดึงพรมออกจากใต้ตลาด

จากนั้นและตอนนี้

ความล้มเหลวของตลาดที่อยู่อาศัยเต็มรูปแบบนั้นไม่ธรรมดาอย่างที่คุณคิด อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะถดถอยครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในหลาย ๆ คน เจ้าของบ้านและนักลงทุนยังคงระมัดระวัง

ภาวะถดถอยครั้งใหญ่

ความล้มเหลวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2007-2008 เป็นเหตุการณ์ที่ไม่เหมือนใครซึ่งเกิดจากการปฏิบัติของรัฐบาลผู้ให้กู้และนักลงทุนที่ประมาทเลินเล่อหลายอย่าง

ในการเริ่มต้น อัตราที่ถูกและกฎเกณฑ์การให้กู้ยืมจำนองขั้นต่ำทำให้ธนาคารสามารถเสนอสินเชื่อซับไพรม์ให้กับผู้กู้ที่ไม่มีเงื่อนไข เงินกู้ดังกล่าวจำนวนมากได้รับการออกโดยไม่มีเอกสารที่เหมาะสมซึ่งระบุถึงความสามารถในการชำระคืนของผู้กู้

ในขณะเดียวกันนักลงทุนก็ซื้อ "หลักทรัพย์ค้ำประกัน" (MBS) ซึ่งรวมการจำนองเป็นสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ เมื่ออัตราการให้สินเชื่อซับไพรม์เพิ่มขึ้น สินเชื่อซับไพรม์จึงมีส่วนแบ่งที่มากขึ้นของหลักทรัพย์เหล่านี้

น่าเสียดายที่เจ้าของบ้านจำนวนมากไม่สามารถชำระเงินได้ ทำให้เกิดวิกฤติขึ้นเมื่อธนาคารเริ่มยึดเงินจากการกู้ยืมที่ผิดนัด ในหลายกรณี ธนาคารต่างๆ ประสบกับความสูญเสียโดยพยายามลดมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง ไม่นาน เจ้าของบ้านหนีการจำนองใต้น้ำไปทางซ้ายและขวา ปล่อยให้ธนาคารถือทรัพย์สินที่มีมูลค่าน้อยกว่าการกู้ยืมกับมัน

ในเวลาเดียวกัน นักลงทุน MBS ประสบกับวิกฤตของตัวเองเนื่องจากผู้กู้ผิดนัดและสูญเสียผลกำไร

ในที่สุด การบรรจบกันของเหตุการณ์ทำให้เกิดภาวะถดถอยทั่วโลก (และกฎระเบียบการให้กู้ยืมจำนองใหม่มากมาย)

ก้าวไปข้างหน้าอย่างรวดเร็วในปี 2022

แล้วเราก็มีที่อยู่อาศัยที่เฟื่องฟูในปัจจุบัน ซึ่ง—อย่างที่คุณเห็น—มีสาเหตุที่แตกต่างกันมาก กล่าวคือ การระบาดของไวรัสโควิด-19

เมื่อเกิดโรคระบาดครั้งแรก ธนาคารกลางสหรัฐฯ ลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อหลีกเลี่ยง a ภาวะถดถอย และส่งเสริมการใช้จ่าย ในเวลาเดียวกัน ระหว่างการล็อกดาวน์ตามคำสั่งของรัฐบาลและการโน้มน้าวพนักงาน บริษัทหลายแห่งได้กำหนดนโยบายการทำงานจากที่บ้านใหม่ ในขณะเดียวกัน หลายครอบครัวได้ทุ่มเงินกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นออมทรัพย์หรือชำระหนี้ของตน

การรวมกันของกองทุนกระตุ้นเศรษฐกิจ หนี้ราคาถูก และความยืดหยุ่นของ WFH ดึงดูดเจ้าของบ้านจำนวนมากให้ย้ายออกจากเมืองที่มีราคาแพง ในขณะเดียวกัน ห่วงโซ่อุปทานและข้อจำกัดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อการก่อสร้างบ้านใหม่ ทำให้อุปทานตึงตัว

ส่งผลให้ความต้องการเพิ่มขึ้น ในไม่ช้า ผู้ซื้อพบว่าตัวเองกำลังแข่งขันกันเพื่ออสังหาริมทรัพย์ชนิดเดียวกัน ส่งผลให้ราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากเจ้าของบ้านหวิวๆ ยอมรับข้อเสนอเงินสดซึ่งมักจะสูงกว่าราคาที่ขอ

เราสามารถแยกแยะความล้มเหลวของตลาดที่อยู่อาศัยที่อาจเกิดขึ้นได้หรือไม่?

แม้ว่าเราจะไม่ได้ล็อกดาวน์แล้ว แต่ผลกระทบของโควิด-19 ที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ บางคนกังวลว่าบ้านพังอาจอยู่ใกล้แค่เอื้อม

ในการเริ่มต้น ล่าสุด สำนักงานสถิติแห่งชาติ ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ายอดขายบ้านลดลงสี่เดือนติดต่อกัน ยอดขายบ้านเดี่ยวใหม่เพียงลำพังลดลง 16.6% ระหว่างเดือนมีนาคมถึงเมษายน และในเดือนพฤษภาคม ยอดขายบ้านทั้งหมดลดลง 3.4% เมื่อเทียบเป็นรายเดือน และ 8.6% จากปีที่แล้ว ทั้งหมดบอกว่าบ้านที่ยังขายไม่ออกของเดือนมิถุนายนเพิ่มขึ้นเป็น 1.16 ล้านหน่วย

แต่ในขณะที่ยอดขายลดลง ราคาก็ไม่เป็นไปตามความเหมาะสม อันที่จริง เมย์สร้างสถิติใหม่ด้วยราคาบ้านใหม่เฉลี่ยใกล้ 450,000 ดอลลาร์ ในเวลาเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของบ้านทั้งหมดอยู่ที่ 511,000 ดอลลาร์

ถ้าคุณคิดว่ามันฟังดูสูง คุณไม่ได้อยู่คนเดียว เมื่อต้นปีนี้ Moody's Analytics รายงานว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ ยังคงอยู่ เกินมูลค่าเฉลี่ย 24.7%. ในเดือนมีนาคม เฟดดัลลาสเตือนว่าราคาขายบ้านมีราคาเช่าสูงกว่าราคาเช่า ซึ่งบ่งชี้ว่าราคา "สูงเกินจริงอย่างไม่ยั่งยืน"

และไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยราคาแพงเท่านั้น แต่ยังไปถึงที่นั่นได้เร็วเพียงใด เพียงปีเดียวราคาบ้านพุ่งขึ้น เร็วกว่ารายได้ถึงสี่เท่า. ในขณะเดียวกัน การจำนอง อัตราดอกเบี้ย ได้เพิ่มขึ้นจาก 3% ในเดือนมกราคมเป็น 6.4% ภายในสิ้นเดือนมิถุนายน ซึ่งเป็นมากกว่าสองเท่าของต้นทุนการกู้ยืม

โดยรวมแล้ว ตัวเลขชี้ให้เห็นถึงโอกาสที่ย่ำแย่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย อัตราเงินเฟ้อที่สูงเกินจริง อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้น และสินค้าคงคลังที่จำกัด ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากต้องออกจากตลาด เนื่องจากเจ้าของบ้านจำเป็นต้องขยายตัวเองต่อไปเพื่อก้าวขึ้นสู่บันไดอสังหาริมทรัพย์ ฟองสบู่อาจแตกออกได้หากปัจจัยทางเศรษฐกิจทำให้รายได้ลดลงหรืออัตราการจำนองสูงขึ้น

ความแตกต่างที่สำคัญระหว่าง และ 2008 2022

อย่างไรก็ตาม ฉันทามติทั่วไปในหมู่นักเศรษฐศาสตร์ว่าในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยพังทลาย ที่เป็นไปได้ มันไม่ใช่ น่าจะ.

ในการเริ่มต้น รากฐานปัจจุบันของตลาดยังคงมีเสถียรภาพมากกว่าเมื่อ 14 ปีก่อนมาก เกณฑ์การให้กู้ยืมที่เข้มงวดยิ่งขึ้นและการคุ้มครองผู้ซื้อบ้านที่แข็งแกร่งหมายความว่าการจำนองสมัยใหม่จำนวนมากจะได้รับเงินตรงเวลา ในช่วงครึ่งหลังของปี 2021 ผู้ซื้อบ้านเฉลี่ยสมัครกับ บันทึกคะแนนเครดิตเฉลี่ยสูง จาก 786

นอกจากนี้ การกระทำผิดยังคงอยู่ที่ประมาณ 3% และไตรมาสแรกของปี 2022 เห็นเพียง 78,000 การยื่นฟ้องยึดสังหาริมทรัพย์. (ในทางตรงกันข้าม ชาวอเมริกัน 10 ล้านคนสูญเสียบ้านระหว่างปี 2006 ถึง 2010 โดยมีเพียง 3.1 ล้านรายการในปี 2008 เท่านั้น)

ในทำนองเดียวกันเจ้าของบ้านตอนนี้มีความโดดเด่น มูลค่าบ้าน 28 ล้านล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับส่วนของบ้านที่มักจะติดลบซึ่งเป็นเจ้าของในปี 2008 และ JPMorgan บันทึกย่อ ที่เจ้าของบ้านสมัยใหม่ไม่ได้ก่อหนี้ในระดับเกือบเท่าๆ กับที่เห็นก่อนปี 2008

ในขณะเดียวกัน สินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังใกล้ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ เมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา NARAR
รายงานอุปทานบ้านสำหรับขาย 2.4 เดือน; ภายในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งลดลงเหลือเพียง 2 เดือนเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ผู้สร้างที่อ้างถึงต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและความต้องการที่ชะลอตัว ได้ถอนการผลิตกลับคืนมา (สิ่งที่ตรงกันข้ามคือความจริงในช่วงนำไปสู่ภาวะถดถอยครั้งใหญ่)

สถานการณ์ที่เป็นไปได้มากที่สุด

ถึงกระนั้นตลาดที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งไม่ได้หมายความว่าไม่มีที่ว่างสำหรับราคาที่ลดลง ความแตกต่าง: นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่เชื่อว่าการแก้ไข ไม่ใช่ความผิดพลาด อยู่ในลำดับ

ตัวอย่างเช่น Dallas Fed รายงานว่าในขณะที่ราคาบ้านจริงเกินปัจจัยพื้นฐาน พวกเขาเห็นว่า "ไม่มีความคาดหวังว่าผลกระทบจากการแก้ไขที่อยู่อาศัยจะเทียบได้กับวิกฤตการเงินโลกในปี 2007-09 ในแง่ของขนาดหรือแรงโน้มถ่วงทางเศรษฐกิจมหภาค"

Doug Duncan หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Fannie Maeเอฟเอ็นเอ็มเอ
, เห็นด้วยอย่างยิ่ง จุดยืนของเขาคือในขณะที่อัตราเพิ่มขึ้นอย่างมาก "การเคลื่อนไหวขนาดใหญ่ดังกล่าวในอดีตได้จบลงด้วยการชะลอตัวของที่อยู่อาศัย"

Greg McBride หัวหน้านักวิเคราะห์ทางการเงินของ Bankrate เห็นพ้องต้องกันว่า: “ราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถเคลื่อนไหวได้ในทันที—เช่นตอนนี้—และจากนั้นก็แสดงให้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่ค่อนข้างน้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ตกต่ำเป็นผลที่น่าจะเป็นไปได้มากกว่า”

แต่สิ่งที่นับเป็น "การแก้ไข" ล่ะ?

Matthew Pointon นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์อาวุโสที่ Capital Economics เชื่อว่าa ลดลง 5% ภายในกลางปี ​​2023 เป็นเป้าหมายที่สมเหตุสมผล และหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAR Lawrence Yun เห็นด้วยว่า "ราคาที่ลดลงเล็กน้อย" ที่สูงถึง 5% นั้นมีแนวโน้ม—และดีต่อสุขภาพสำหรับตลาดที่ "เกินราคา"

อย่าปล่อยให้อสูรของตลาดบ้านพังทำให้คุณผิดหวัง

ในสภาพอากาศปัจจุบัน ความล้มเหลวของตลาดที่อยู่อาศัยระดับประเทศดูเหมือนไม่น่าเป็นไปได้ แม้ว่าจะไม่เป็นปัญหาก็ตาม นั่นทำให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนสงสัยว่าจะลงทุนหรือรอ?

ด้วย Q.ai คุณไม่ต้องสงสัยเกี่ยวกับการเคลื่อนไหวที่ถูกต้องในครั้งต่อไป กลยุทธ์การลงทุนที่ขับเคลื่อนด้วย AI ของเราอาศัยข้อมูลเสียง ไม่ใช่อารมณ์อย่างเช่น ความกลัวหรือความตื่นเต้นที่ฝังรากอยู่ในความล้มเหลวของตลาดตามทฤษฎี

แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าเราไม่อยู่ในวงจร ด้วยการลงทุนที่ทันสมัยอย่าง ชุด Forbesคุณสามารถใช้ประโยชน์จากข่าวด่วน ข้อมูลข่าวสารอันร้อนแรง และคลังความรู้ขนาดใหญ่ ทั้งหมดนี้ทำได้โดยที่คุณไม่ต้องยกนิ้วให้ สิ่งที่คุณต้องทำคือเติมเงินในบัญชีของคุณ

ดาวน์โหลด Q.ai วันนี้ เพื่อเข้าถึงกลยุทธ์การลงทุนที่ขับเคลื่อนด้วย AI เมื่อคุณฝากเงิน $100 เราจะเพิ่มอีก $50 ในบัญชีของคุณ