Starwood REIT เช่นเดียวกับ BREIT จำกัดการไถ่ถอนของนักลงทุนจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์

รู้จักกันในชื่อ SREIT กอง REIT มูลค่า 14.6 พันล้านดอลลาร์มี Barry Sternlicht ผู้ก่อตั้งและซีอีโอของ Starwood Capital เป็นประธาน บริษัทด้านการลงทุนเอกชนที่มุ่งเน้นด้านอสังหาริมทรัพย์โดยมีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารมากกว่า 125 พันล้านดอลลาร์ Starwood Capital บริหารจัดการ REIT สเติร์นลิชท์ยังเป็นซีอีโอของ Starwood Property Trust (STWD) ซึ่งเป็นบริษัทให้กู้ยืมอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์

SREIT เป็น REIT ที่ไม่มีการแลกเปลี่ยนที่ใหญ่เป็นอันดับสองรองจาก Blackstone Real Estate Income Trust ซึ่งมีสินทรัพย์สุทธิประมาณ 69 พันล้านดอลลาร์ ยานพาหนะ Blackstone (สัญลักษณ์: BX) หรือที่รู้จักในชื่อ BREIT ย้ายไป จำกัด การแลกของรางวัล ในเดือนพฤศจิกายนหลังจากคำขอถอนตัวของนักลงทุนที่ยกระดับเกินขีดจำกัด 5% ประจำไตรมาส

เช่นเดียวกับ BREIT SREIT อนุญาตให้มีการไถ่ถอนรายเดือนที่ 2% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิหรือ NAV และ 5% ของ NAV ทุกไตรมาส

คำขอไถ่ถอนที่เพิ่มขึ้นแสดงให้เห็นว่านักลงทุนรายย่อยจำนวนมากกำลังย้ายไปที่ทางออกของ REITs ที่ไม่มีการซื้อขายซึ่งไม่ได้มีการซื้อขายในการแลกเปลี่ยน หลังจากที่ผลการดำเนินงานของพวกเขาได้สูงกว่าการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์อย่างมากมายในปีนี้ ช่องว่างด้านประสิทธิภาพขนาดใหญ่ระหว่าง REIT ที่ไม่ใช่สาธารณะและสาธารณะได้สร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนใน REIT ที่ไม่มีการซื้อขายเพื่อถอนเงินออก

แทนที่จะซื้อขายในตลาดหุ้นเช่น NYSE REIT เหล่านี้เป็นเหมือนกองทุนรวมเพราะนักลงทุนสามารถซื้อหรือขายหุ้นรายเดือนตาม NAV โดยขึ้นอยู่กับวงเงินการไถ่ถอน

ในจดหมายถึงที่ปรึกษาทางการเงินที่ส่งต่อไปยัง Barron's SREIT กล่าวว่าได้รับคำขอซื้อคืนเท่ากับ 3.2% ของ NAV ในเดือนพฤศจิกายน ตามขีดจำกัดรายเดือน 2% คำขอไถ่ถอนของนักลงทุนสำเร็จ 63% (0.63 คูณ 3.2 เท่ากับ 2) คำขอใด ๆ ที่ไม่ได้กรอกจะต้องทำอีกครั้งในเดือนธันวาคม จดหมายกล่าว

REITS ที่ไม่มีการซื้อขายมีขีดจำกัดการไถ่ถอนรายเดือนและรายไตรมาสเพื่อป้องกันไม่ให้พวกเขาต้องเลิกกิจการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากหรือเพิ่มเลเวอเรจอย่างมากเพื่อตอบสนองต่อคำขอไถ่ถอนที่สูงจากนักลงทุน  

“ข้อจำกัดเหล่านี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อปกป้องนักลงทุนที่มีอยู่และสุขภาพในระยะยาวของยานพาหนะ และท้ายที่สุดเพื่อเพิ่มมูลค่าสูงสุดของผู้ถือหุ้น” SREIT เขียนในจดหมาย

กองทรัสต์ SREIT มีส่วนผสมของสินทรัพย์และโครงสร้างค่าธรรมเนียมที่คล้ายคลึงกับ BREIT และมีผลการดำเนินงานที่เทียบเคียงได้ SREIT เช่นเดียวกับ BREIT มีทรัพย์สินจำนวนมากในคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์หลายครอบครัว รองลงมาคือคลังสินค้า เหล่านี้เป็นสองภาคส่วนที่มีประสิทธิภาพแข็งแกร่งที่สุดในอุตสาหกรรม REIT ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ผลตอบแทนประจำปีของ SREIT จนถึงเดือนตุลาคมอยู่ที่ 10.2% จากหนึ่งในกลุ่มหุ้น เทียบได้กับผลตอบแทนประมาณ 9% สำหรับ BREIT

REIT อพาร์ทเมนต์สาธารณะชั้นนำเช่น

ส่วนของที่อยู่อาศัย

(EQR) และ

ชุมชนอพาร์ตเมนต์ในอเมริกากลาง

(

MAA

) ปิดอยู่ ประมาณ 30% ในปี 2022 ค่าธรรมเนียมพื้นฐานประจำปีของ SREIT คือ 1.25% ของสินทรัพย์สุทธิ และค่าธรรมเนียมการดำเนินการ 12.5% ​​โดยมีอัตราอุปสรรค์ 5% ได้ผลตอบแทนประมาณ 15% ต่อปีในช่วงสามปีที่ผ่านมา

ฐานสินทรัพย์ของกองทรัสต์ SREIT และ BREIT ถูกครอบงำด้วยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งมีสภาพคล่องน้อยกว่าหลักทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ในไตรมาสที่ 10 SREIT กล่าวว่ามีสภาพคล่องทันที 2.5 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นเดือนกันยายน ซึ่งประกอบด้วยอำนาจการกู้ยืม 1.7 พันล้านดอลลาร์ และเงินสด 800 ล้านดอลลาร์

เช่นเดียวกับ BREIT SREIT เติบโตอย่างรวดเร็วในปีที่ผ่านมา เนื่องจากสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นเป็น 30 ล้านดอลลาร์ในเดือนตุลาคม จากประมาณ 20 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2021 ด้วยยอดหนี้คงค้างราว 15 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นเดือนกันยายน SREIT มีอัตราส่วนหนี้สินสูงกว่า REIT สาธารณะที่เทียบเคียงได้ เช่น Mid-America Apartment Communities

ชุมชน AvalonBay

(เอวีบี) และ

Prologis

(PLD) ซึ่งเป็น REIT คลังสินค้าที่ใหญ่ที่สุด ตัวอย่างเช่น AvalonBay มีมูลค่าองค์กรใกล้เคียงกัน—มูลค่าตลาดบวกหนี้สินสุทธิ—เท่ากับ SREIT แต่มีหนี้คงค้างอยู่ที่ 8 พันล้านดอลลาร์

ถึงกระนั้น นักลงทุนรายย่อยก็ยังชอบประสิทธิภาพของ REIT ที่ไม่มีการซื้อขายและผลตอบแทนจากเงินปันผลที่เพียงพอประมาณ 4% แต่การวางข้อจำกัดในการไถ่ถอนหรือการกำหนดประตู อาจทำให้นักลงทุนสั่นคลอนและอาจกระตุ้นให้มีการร้องขอการถอนเงินมากขึ้น ในขณะที่ทำให้ยากสำหรับ REIT ที่ไม่มีการซื้อขายในการขายหุ้นใหม่ให้กับนักลงทุน

โรเบิร์ต ลี นักวิเคราะห์ของ Keefe, Bruyette & Woods เขียนเมื่อต้นปีนี้ว่าผู้จัดการทางเลือกต่างกระตือรือร้นที่จะดึงดูด “เงินทุนที่ถูกล็อกไว้” จากนักลงทุนรายย่อย แม้ว่านั่นจะไม่ใช่ปัญหาเมื่อมีช่วงเวลาที่ดี เขากล่าวว่า "มีความเสี่ยงที่ในช่วงเวลาที่มีความเครียด นักลงทุนรายย่อยอาจตระหนักว่าพวกเขาไม่ค่อยพอใจกับการขาดการเข้าถึงเงินทุนของพวกเขา"

แม้ว่าขีดจำกัดสภาพคล่องจะถูกเปิดเผยอย่างชัดเจนในวรรณกรรม REIT ที่ไม่ได้ซื้อขาย แต่ก็ไม่ได้เป็นปัญหาจนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้ นี่คือคำอธิบายของ SREIT แผนการไถ่ถอนหรือการซื้อคืน:

“แม้ว่าคุณควรมองว่าการลงทุนของคุณเป็นการลงทุนระยะยาวที่มีสภาพคล่องจำกัด แต่เราได้นำแผนการซื้อหุ้นคืนมาใช้ โดยในแต่ละเดือน ผู้ถือหุ้นสามารถร้องขอให้เราซื้อหุ้นคืนทั้งหมดหรือบางส่วน เนื่องจากธรรมชาติของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำ เราอาจไม่มีทรัพยากรสภาพคล่องเพียงพอที่จะจัดหาเงินทุนสำหรับคำขอซื้อคืน นอกจากนี้ เราได้กำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนเงินที่เราอาจใช้สำหรับการซื้อคืนในช่วงเดือนและไตรมาสตามปฏิทิน”

เขียนถึง Andrew Bary ที่ [ป้องกันอีเมล]