ความช่วยเหลือด้านค่าเช่าในชนบทและแรงจูงใจดอกเบี้ยต่ำ

เรากำลังดูสิ่งที่ฉันเรียกว่า "ส่วน" โปรแกรมที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการตรวจสอบเชิงลึกของอดีตผู้แทนในโครงการต่อต้านความยากจนของรัฐบาลกลางที่สร้างขึ้นหรือเกี่ยวข้องกับสงครามกับความยากจน เช่นเดียวกับในโพสต์ที่แล้ว ฉันจะเสนอภูมิหลังและประวัติบางส่วน ให้การประเมินของ Ryan และจัดทำขึ้นเอง พร้อมกับแนวคิดบางอย่างเกี่ยวกับวิธีการปรับปรุงโปรแกรมหรือนำกลับมาใช้ใหม่

มาตรา 521 โครงการช่วยเหลือค่าเช่าในชนบท

ฉันได้ชี้ให้เห็นก่อนหน้านั้นแล้ว ปัญหาที่อยู่อาศัยในชนบทของอเมริกาแย่ลง กว่าในเมือง คนงานมีรายได้น้อยลง ต้องเดินทางไกลขึ้นเพื่อหาที่อยู่อาศัย และเมื่อพวกเขาค้นพบว่าตำแหน่งงานว่างมีน้อยมาก และอาคารต่างๆ ก็เก่าและทรุดโทรมมากขึ้น ค่าก่อสร้างสำหรับค่าที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่ชนบทสามารถเทียบได้กับค่าก่อสร้างในเมือง แต่ค่าเช่าในชนบทจะต่ำกว่าในเขตเมืองหรือชานเมืองมาก การแปล: นักพัฒนาทราบอย่างรวดเร็วว่าโครงการส่วนใหญ่ในพื้นที่ชนบทไม่สามารถทำได้ ซึ่งรวมถึงโครงการที่ได้รับทุนจากเครดิตภาษีที่ไม่แสวงหาผลกำไร ดังนั้นพื้นที่ชนบทจึงต้องเผชิญกับปัญหาสองเท่าของค่าแรงต่ำและการจัดหาที่อยู่อาศัยที่ต่ำ แม้ว่าคุณภาพที่อยู่อาศัยจะลดลง แต่ราคายังคงสูงและตำแหน่งงานว่างต่ำ ในขณะเดียวกัน, เงินอุดหนุนจบลงในเมืองมากกว่าพื้นที่ชนบท.

โปรแกรมมาตรา 521 บริหารงานโดยกระทรวงเกษตรของสหรัฐอเมริกา (USDA) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพระราชบัญญัติการเคหะปี 1949 อันที่จริง USDA ดำเนินโครงการหลากหลาย รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยให้เช่าในชนบทมาตรา 515 และมาตรา 514 และโครงการที่พักแรงงานในฟาร์ม 516 โครงการ ซึ่งแต่ละโครงการใช้เงินกู้และเงินอุดหนุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในชนบท นอกจากนี้ยังสามารถใช้ความช่วยเหลือจากโปรแกรมมาตรา 521 เพื่อชำระค่าเช่าในยูนิตเหล่านั้นได้ ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเท่ากับ 30% ของรายได้ต่อเดือนที่ปรับตาม AMI ของพวกเขา โปรแกรมมาตรา 521 จ่ายส่วนที่เหลือของค่าเช่า เช่นเดียวกับโครงการที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ที่กล่าวถึงแล้ว โครงการเหล่านี้รวมเงินทุนและเงินช่วยเหลือค่าเช่า

ไรอันตัดสินใจตามผลการศึกษาที่เขาอ้างถึงว่าโครงการมาตรา 521 ล้มเหลวในพันธกิจในการช่วยผู้คนหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แนวร่วมที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยแห่งชาติ ปีที่แล้วกล่าวว่า “ผู้เช่าในชนบท 30 เปอร์เซ็นต์มีภาระค่าใช้จ่าย โดยจ่ายมากกว่า 50% ของรายได้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย และเกือบครึ่งหนึ่งจ่ายมากกว่า XNUMX% ของรายได้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย มากกว่าครึ่งหนึ่งของครัวเรือนในชนบทที่มีปัญหาหลายอย่าง เช่น ความสามารถในการจ่าย ความขาดแคลนทางร่างกาย หรือความแออัดยัดเยียด เป็นผู้เช่า”

ฉันได้ตั้งข้อสังเกตแล้วว่าปัญหาที่อยู่อาศัยในชนบทของอเมริกานั้นร้ายแรงและท้าทายในการแก้ไข ฉันเห็นด้วยว่าแม้เจตนาดี มาตรา 521 และโปรแกรมที่เกี่ยวข้องไม่ได้สร้างปัญหามากนัก เช่นเดียวกับโครงการอื่น ๆ ที่กล่าวถึงในที่นี้ หากเราต้องยกเลิกนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น เงินอุดหนุนเหล่านั้นจริง ๆ แล้วจะสร้างความแตกต่างในพื้นที่ชนบทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักโดยไม่ต้องหันไปใช้แผนการเงินที่ซับซ้อนและไม่มีประสิทธิภาพทั้งหมด

ในปีงบประมาณ 2012 มาตรา 521 มีค่าใช้จ่าย 905 ล้านดอลลาร์ โครงการ Section 521 RA ได้รับทุนสนับสนุนที่ 1.375 พันล้านดอลลาร์ในปีงบประมาณ 20 และ 1.410 พันล้านดอลลาร์ในปีงบประมาณ 21 ร่างกฎหมายการใช้จ่ายปีงบประมาณ 22 ให้ไว้ 1.450 พันล้านดอลลาร์สำหรับมาตรา 521

มาตรา 236 โครงการช่วยเหลือที่พักอาศัยให้เช่า

โครงการมาตรา 236 เสนอสิ่งจูงใจแก่นักพัฒนาในรูปแบบของอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าราคาตลาด (BMIR) เพื่อจูงใจให้สร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาถูก เครื่องมือหลักของโปรแกรมที่สร้างขึ้นในปี 1968 คือ Below Market Interest Rates (BMIR) สำหรับนักพัฒนาที่ต้องการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อย แนวคิด BMIR เกิดขึ้นในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยปี 1961 โดยมีแรงจูงใจคืออัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายที่ต่ำเพียง 3 เปอร์เซ็นต์ BMIR ไม่ได้รับประกันสินเชื่อใหม่อย่างแข็งขันหลังจากที่ถูกแทนที่ด้วยมาตรา 236 ในขณะที่โปรแกรมทำงานอยู่ หน่วยหลายพันหน่วยถูกสร้างขึ้นโดยใช้การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางสำหรับเงินกู้ในระยะเวลา 40 ปี นอกจากนี้ยังมีการจ่ายเงินให้กับนักพัฒนาเอกชนเพื่อลดดอกเบี้ย โครงการดังกล่าวยังรวมถึงความช่วยเหลือด้านผู้เช่าตามหมวดที่ 8 จากการวิเคราะห์ของ Ryan ในเวลานั้น หน่วยดังกล่าวมากกว่า 11,000 หน่วยยังคงได้รับการชำระเงินเพื่อลดดอกเบี้ย

โปรแกรมนี้สร้างขึ้นในปี 1968 และค่อย ๆ ยุติลงเพื่อใช้เป็นบัตรกำนัล และในปีงบประมาณ 2012 โปรแกรม Section 236 ได้ใช้เงิน 401 ล้านดอลลาร์สำหรับการจ่ายลดดอกเบี้ยสำหรับการจำนองที่เหลืออยู่ เมื่อระยะเวลาผูกพันใกล้เข้ามาในปี 2016 HUD ให้คำแนะนำ เกี่ยวกับวิธีผ่อนผัน แปลง หรือรักษาที่อยู่อาศัยให้มีราคาย่อมเยา ไม่ชัดเจนว่าการชำระเงินเหล่านี้อยู่ที่ใดเนื่องจาก HUD ไม่มีกระบวนการรายงานที่โปร่งใส แต่ที่อยู่อาศัยมาตรา 236 ส่วนใหญ่ได้รับการแปลงเป็นการใช้งานส่วนตัวหรือดำเนินการต่อเป็นหน่วยราคาย่อมเยาที่รับประกันโดยมีเงินอุดหนุนที่แตกต่างกัน ไรอันไม่ได้เสนออะไรมากนักในแง่ของการวิเคราะห์ประสิทธิภาพของโปรแกรม นอกจากจะบอกว่าไม่มีการศึกษาใดๆ เกี่ยวกับประสิทธิภาพของโปรแกรม

มุมมองของฉันเกี่ยวกับโปรแกรมนี้คือควรพิจารณาด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นว่าการสร้างแรงจูงใจใหม่สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าในอัตราตลาดอาจได้รับการจูงใจด้วยการชำระเงินเพื่อลดดอกเบี้ยลงจนเหลือศูนย์โดยมีเงื่อนไข ตามที่ฉันได้ชี้ให้เห็นด้วยความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และอุปสงค์ที่ลดลง การผลิตที่อยู่อาศัยให้เช่าจึงมีแนวโน้มที่จะลดลง ซึ่งหมายความว่าเมื่ออุปสงค์กลับมา ครัวเรือนที่มีรายได้น้อยที่กำลังมองหาบ้านเช่าอาจต้องเผชิญกับค่าเช่าที่สูงลิ่ว นั่นจะทำให้เกิดความกังวลมากขึ้นซึ่งจะนำไปสู่การควบคุมที่ไม่เป็นประโยชน์ การเสนอเงินกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงหรือแม้แต่เป็นศูนย์ในขณะนี้ พร้อมกับสิ่งจูงใจอื่น ๆ แก่นักพัฒนาเอกชน จะช่วยลดความเสี่ยงของพวกเขาและกระตุ้นการสร้างอุปทานสำหรับอนาคต