วางล้อบนนโยบายที่ไม่ดี

กว่าทศวรรษที่ผ่านมาการทำงานเกี่ยวกับประเด็นนโยบายการเคหะกับเจ้าหน้าที่ที่มาจากการเลือกตั้ง นักพัฒนา ผู้สร้าง ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัย และผู้สนับสนุน "คำตอบคืออะไร" หรือ “เราควรทำอย่างไร” โดยปกติจะเกิดขึ้นหลังจากที่ฉันวาดภาพอนาคตที่ค่อนข้างมืดมิด รัฐบาลของรัฐและท้องถิ่นยังคงควบคุมการผลิตที่อยู่อาศัยมากเกินไป ทำให้เกิดการขาดแคลนและราคาสูง จากนั้นจึงพยายามเก็บภาษีและรีดไถเศรษฐกิจเพื่ออุดหนุนเหยื่อราคาที่สูงขึ้น เพื่อประโยชน์ในการรวมคำตอบทั้งหมดไว้ในที่เดียว ฉันจึงโพสต์ไว้เป็นชุดที่นี่

น่าเสียดายที่คำตอบที่ฉันให้มักจะถูกละเลย ลองนึกภาพผู้ป่วยออกจากสำนักงานแพทย์และตรงไปร้านโดนัทหลังจากได้รับคำแนะนำว่าผู้ป่วยต้องลดน้ำหนักเพื่อลดน้ำหนัก ง่ายกว่าที่จะโยนกระป๋องเบียร์ไปที่โทรทัศน์หรือยื่นคำท้าทางกฎหมายมากกว่าการทำงานหนักเพื่อทำความเข้าใจความคิดเห็นของประชาชนเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยแล้วพัฒนาข้อความเพื่อเปลี่ยนแปลง แต่ในห้าโพสต์นี้เป็นคำตอบที่ดีที่สุดของฉันสำหรับคำถามที่ว่า “เราจะทำอย่างไรเพื่อทำความเข้าใจว่าทำไมนโยบายการเคหะจึงถูกกำหนดให้เป็นอย่างที่มันเป็น และเราจะเปลี่ยนแปลงได้อย่างไร”

บทนำ: การวางล้อบนนโยบายการเคหะที่ไม่ดี

Dividimus muros และ moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo Intentunt.

ดังนั้นเราจึงเปิดกำแพงเมือง และเปิดโปงเชิงเทิน ทุกคนทำงานร่วมกันเพื่อให้สิ่งนี้เกิดขึ้น ติดล้อเลื่อนเข้ากับเท้าขนาดยักษ์ และผูกเชือกรอบคอเพื่อใช้คล้องคอเพื่อดึงไปที่ศาลเจ้า

เวอร์จิล The Aeneid แปลโดย David Ferry, (Book II, 349-353, p. 46) สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยชิคาโก 2017

เราทุกคนรู้เรื่องราวของม้าโทรจัน แม้ว่าเราจะไม่เคยอ่านอีเนอิดมาก่อนก็ตาม ชาวกรีกกำลังทำสงครามกับโทรจันและเพื่อหลอกล่อ พวกเขาซ่อนตัวอยู่ในม้าไม้ที่ดูไม่เป็นอันตราย เมื่อโทรจันดึงม้าเข้ามาในเมือง ชาวกรีกก็โผล่ออกมา ที่เหลือคือประวัติศาสตร์ ทรอยถูกทำลาย เรื่องราวและภาพเป็นที่รู้กันดีจนบางคนสามารถบอกคุณได้ว่าพวกเขาเคยได้ยินเรื่องนี้มาจากที่ใด เกือบจะเหมือนกับว่าเราเกิดมาโดยรู้เกี่ยวกับแนวคิดที่ว่า “อย่าวางใจชาวกรีกที่ถือของขวัญ” (เวลา Danaos et dona ferentis) คำเตือนที่พูดโดยนักบวชชาวโทรจัน Laocoon และท้ายที่สุดก็เพิกเฉย[1]

ฉันได้กล่าวถึงแง่มุมที่ฉุนเฉียวโดยเฉพาะอย่างยิ่งของเรื่องราวซึ่งจำเป็นต่อการทำความเข้าใจและชื่นชมความเกี่ยวข้องกับการสร้างนโยบายสาธารณะที่ไม่ดี พูดง่ายๆ เมื่อมองย้อนกลับไป เราทุกคนรู้ว่าการนำม้าเข้าไปในทรอยเป็นความคิดที่ไม่ดี แต่ฉันเดาว่าคนส่วนใหญ่จะพูดว่า "มันมาพร้อมกับล้อ" หากถูกถาม นั่นคือ มีแนวโน้มว่าพวกเราที่ยืนอยู่บนชายหาดสั่นหัวและพูดว่า “อย่าทำ!” เราจะดูม้าที่มีล้อที่สมบูรณ์แบบสี่ล้อและผูกเชือกไว้ โทรจันทั้งหมดต้องทำคือดึงมันเข้าไปใช่ไหม?

แต่นี่ไม่ใช่กรณีที่ชัดเจนในวันนั้นนอกกำแพงเมืองทรอย โทรจันต้องทำงาน (รวบรวมโอเปร่า) เพื่อทำลายตัวเอง ในเกือบทุกกรณีของนโยบายที่ไม่ดีที่ฉันได้เห็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในที่อยู่อาศัย มันไม่ได้เหมือนกับว่าการจาก "เรามีวิกฤตด้านที่อยู่อาศัย" ไปสู่บางอย่างเช่นการควบคุมค่าเช่า เนื่องจากวิธีแก้ปัญหานั้นง่ายเหมือนการเปิดของขวัญที่ห่อไว้ ในแต่ละกรณี คำเตือนหลายรายการจะถูกละเว้น จากนั้นจึงต้องใช้ความพยายามพิเศษเพื่อสร้างและนำนโยบายที่ไม่เหมาะสมไปใช้

บางทีตัวอย่างที่ดีที่สุด (และตัวอย่างที่แสดงให้ฉันเห็นว่าเป็น Laocoon ในท้องถิ่น) อาจเป็นนโยบายของซีแอตเทิลเรื่องความสามารถในการจัดหาที่อยู่อาศัยที่ได้รับคำสั่ง ทุกอย่างเริ่มต้นด้วย "วิกฤตที่อยู่อาศัย" ในปี 2013 เมื่อการฟื้นตัวหลังภาวะเศรษฐกิจถดถอยทำให้เกิดงานและความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในเมือง ราคาบ้านและค่าเช่าเริ่มสูงขึ้น เกิดความตื่นตระหนกของพลเมือง ต้องทำอะไรสักอย่าง ชอบ Sinon – ตัวแทนสาวชาวกรีกส่งม้าไปพร้อมกับม้าเพื่อสนับสนุนให้โทรจันลากเข้าไปในเมือง – ที่ปรึกษาปรากฏตัว ผู้แนะนำผู้นำเมืองว่าเหตุผลที่ราคาบ้านสูงขึ้นคือการสร้างบ้านใหม่ทั้งหมด! ยิ่งมีการสร้างงานและที่อยู่อาศัยมากขึ้น ที่ปรึกษาก็โต้แย้งว่า เมืองจะต้องจ่ายเงินอุดหนุนคนที่ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้มากเท่านั้น

ม้าควบคู่ไปกับ Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ) ข้อโต้แย้งพื้นฐานของ MIZ คือมีความอยุติธรรมเกิดขึ้น ในขณะที่เมืองเติบโตขึ้น นักพัฒนาทำเงินได้หลายล้านในขณะที่ค่าเช่าสูงขึ้น ในขณะเดียวกัน ประชาชนทั่วไปผ่านรัฐและรัฐบาลท้องถิ่นก็ติดอยู่กับร่างพระราชบัญญัติการอุดหนุนคนยากจนที่เห็นค่าเช่าขึ้น ดังนั้น คำตอบคือเก็บภาษีที่อยู่อาศัยใหม่ทุกตารางฟุต และมอบเงินให้กับองค์กรไม่แสวงผลกำไร ซึ่งสักวันหนึ่งจะสร้าง “หน่วยราคาจับต้องได้” พูดง่ายๆ มันไม่สมเหตุสมผลเลย: การเพิ่มต้นทุนด้วยค่าธรรมเนียมไม่ได้ทำให้บ้านใหม่ราคาถูกลง แต่จะทำให้ราคาแพงขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สมเหตุสมผลก็คือ อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นจะทำให้ค่าธรรมเนียมสำหรับองค์กรไม่แสวงหากำไรเหมาะสมยิ่งขึ้น มันเป็นวงจรการทำลายล้างที่ทำให้ยากขึ้นและมีราคาแพงกว่าในการสร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยยากขึ้น ฉันอธิบายย้อนกลับไปในปี 2016 และ อีกครั้งเมื่อเร็วๆนี้. ไม่ใช่ฉันคนเดียว แล้วก็ or ตอนนี้.

ผลลัพธ์คืออะไร? ณ รายงานล่าสุดโครงการ MHA ของซีแอตเทิลสร้างรายได้ 96 ล้านดอลลาร์ เมื่อมีการเสนอในปี 2015 มีข้อเสนอแนะว่าจำเป็นต้องมี "หน่วยที่ราคาไม่แพง" หลายหมื่นหน่วย เมืองอ้างว่าในปี 2017 ว่า,

“MHA เป็นส่วนหนึ่งของแผนการจัดหาที่อยู่อาศัยและความน่าอยู่ของซีแอตเทิล (HALA) ที่มุ่งมั่นที่จะสร้างบ้าน 50,000 หลังภายในปี 2025 รวมถึงบ้านราคาประหยัด 20,000 หลัง การพัฒนาทั้งที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยราคาตลาดเป็นกลยุทธ์สำคัญในการชะลอการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและการจัดหาทางเลือกที่อยู่อาศัยที่กว้างขึ้น”

ในการตีพิมพ์รายงานที่ฉันเชื่อมโยง เมืองอ้างว่าได้รับเงินอุดหนุน 712 หน่วยจากกองทุน MHA ที่ใช้ไป ไม่มีการตรวจสอบโดยอิสระสำหรับการอ้างสิทธิ์นั้น แต่แม้ว่าเราจะยอมรับก็ตาม โปรแกรมก็ยังล้มเหลวอย่างน่าตกใจ เรากำลังเข้าสู่ครึ่งทางของปี 2022 และถึงแม้จะติดโควิด-19 ด้วยอัตราการผลิตที่อ่อนแอ รายงานล่าสุดของ Seattle Times แสดงตัวเลขที่เพ้อฝันมากขึ้น:

“การขนส่งในปี 2021 [จาก MHA] สามารถช่วยให้เมืองมีเงินทุนมากกว่า 900 ยูนิตราคาไม่แพง เนื่องจากซีแอตเทิลถือว่าแต่ละยูนิตต้องการเงินประมาณ 80,000 ดอลลาร์จากเมือง โครงการบ้านราคาไม่แพงมักจะรวมเงินดอลลาร์ของเมืองเข้ากับแหล่งเงินทุนจากแหล่งอื่น ๆ รวมถึงรัฐบาลกลางและรัฐบาลของรัฐ”

แต่ละหน่วยต้องการ $80,000 ถูกต้อง. โครงการที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อเร็วๆ นี้มีมูลค่า 67 ล้านดอลลาร์สำหรับ 148 หน่วยหรือ ประมาณ 456,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย. เอาล่ะใครสนใจ? ค่าเช่าลดลงใช่มั้ย? อืม แม้แต่บัญชีสำหรับ Covid ลดลง ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นอีกครั้งในซีแอตเทิลตอกบัตรที่ ปีต่อปี เพิ่มขึ้นประมาณ 18%.

ความจริงก็คือว่า MHA นั้นเพิ่มต้นทุนและชะลอการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ และมีการสร้างมากขึ้นก่อนและแม้กระทั่งระหว่างการระบาดใหญ่โดยไม่มีค่าธรรมเนียมและกฎเกณฑ์อื่นๆ อุปทานจะยังคงตามอุปสงค์ในขณะที่มันเพิ่มขึ้นหลังการระบาดใหญ่ โครงการ MHA ทำให้ผู้คนรู้สึกดีขึ้นเมื่อ XNUMX ปีที่แล้ว วันนี้เป็นปัจจัยสนับสนุนอัตราเงินเฟ้อที่อยู่อาศัยหลังเกิดโรคระบาด

มีโอกาสหรือไม่ที่เมืองซีแอตเทิลอาจเลิกใช้โครงการนี้เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นและค่าเช่าเพิ่มขึ้น? แน่นอนไม่ มันเป็นความสำเร็จ ดูเงินทั้งหมดที่หามาได้เพื่อที่อยู่อาศัย ทำไมเราจะหยุดตอนนี้? อันที่จริง เป็นเพียงเรื่องของเวลาก่อนหน้าที่มีค่าเช่าเพิ่มขึ้น สมาชิกสภาจะเรียกร้องให้เพิ่มค่าธรรมเนียม MHA ขณะที่อีเนียสคร่ำครวญเกี่ยวกับม้า “เราได้ประดิษฐานสิ่งชั่วร้ายไว้ในป้อมปราการแล้ว (เรือเฟอร์รี่ 46)”

นโยบายการเคหะเกือบทุกรูปแบบก็เหมือนกัน ค่าเช่าสูงขึ้นและเรียกร้องให้มีการควบคุมและค่าธรรมเนียมที่อยู่อาศัยอย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น อุปสงค์และอุปทาน? หุบปาก ลาวคูน! มีทางเดียวเท่านั้น หาเงินเพิ่มเพื่อ “ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง” มากขึ้น และยังมี Sinon อีกมากที่อยู่ที่นั่น นักเคลื่อนไหวที่มีเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยมากกว่าข้อมูลจริง เต็มใจที่จะให้การสนับสนุนทางการเมืองสำหรับความพยายามในการกระจายความมั่งคั่งเพื่อให้แน่ใจว่าทุกคนมี "สิทธิ์ในการอยู่อาศัย" แต่สิ่งที่ผู้คนได้รับคือจุดรอสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่อาจมาในสักวันหนึ่ง

เป็นเรื่องน่าผิดหวังที่เห็นคนจำนวนมากในเมืองทำงานอย่างหนักเพื่อสร้างนโยบายที่นโยบายที่อยู่อาศัยไม่ดี ขั้นตอนแรกในการหยุดม้าไม่ให้เข้ามาในเมืองคืออะไร? คำตอบคือการค้นหาสิ่งที่เราเชื่อ

[1] เป็นที่น่าสังเกตว่าความแตกต่างของภาษาละตินช่วยให้สามารถตีความสิ่งที่ "และ Dona Ferentis” อาจมีความหมายในบริบท (ดู Murley, Clyde “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, pp. 658–62)