การอนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยมากขึ้นส่งผลดีต่อราคาที่อยู่อาศัย

สัปดาห์ที่แล้วฉันเขียนเกี่ยวกับความไม่พอใจในการพยายามรับข้อมูลจากเมืองต่างๆ เกี่ยวกับเวลาที่ใช้ในการผลิตที่อยู่อาศัย ไม่มีข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะที่สามารถช่วยเชื่อมโยงการอนุญาต จำนวนประชากร และราคาได้ใช่หรือไม่ ใช่และไม่ใช่ ข้อมูลจากธนาคารกลางแห่งเซนต์หลุยส์หรือที่รู้จักกันในนามเฟร็ดนั้นน่าสนใจแต่ไม่ได้ละเอียดมาก แต่ลองดูที่แนชวิลล์ในช่วงปี 2010 ถึง 2020 และสิ่งที่สามารถบอกเราได้เกี่ยวกับใบอนุญาตที่อยู่อาศัย จำนวนประชากร และราคา ด้วยความช่วยเหลือจาก Zumper ผู้ให้บริการติดตามค่าเช่าออนไลน์ ดูเหมือนว่าเมื่อจำนวนคนในใบอนุญาตที่อยู่อาศัยลดลง อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านก็เช่นกัน นี่คือข้อมูล

เริ่มจากการเติบโตของประชากรแนชวิลล์ในช่วงเวลาที่เรากำลังดูอยู่ในปี 2010 ถึง 2020 ในช่วงเวลานั้นตามที่ Fred ระบุ แนชวิลล์เพิ่มประมาณ 300,000 คน ประชากรเพิ่มขึ้นเกือบ 20%

สิ่งหนึ่งที่คุณจะสังเกตเห็นได้ทันทีคือคุณลักษณะของข้อมูลที่น่าตกใจเมื่อพูดถึงเมือง: เราไม่สามารถมองเห็นแนชวิลล์ได้จริงๆ แต่มีเพียงพื้นที่ที่กว้างขึ้นเท่านั้น นี่เป็นคุณลักษณะที่น่าสับสนของข้อมูลที่อยู่อาศัย สำมะโนของสหรัฐอเมริกามักจะรวมเมืองเข้าด้วยกันและเรียกพวกเขาว่าพื้นที่สถิติมหานครหรือ MSA ไม่เป็นไรมากใช่มั้ย? แต่บ่อยครั้งที่ความขัดแย้งเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นในเขตเมืองที่เข้มงวด และเมื่อข้อมูลกระจัดกระจายไปมากกว่านั้น มันจะทำให้สิ่งที่คุณพูดเกี่ยวกับเมืองที่เหมาะสมกับพื้นที่โดยรอบสับสนอลหม่าน เราจะไปกับข้อมูล MSA ของ Fred

ต่อไปมาดูการอนุญาตกัน Fred ติดตามข้อมูลนี้โดยใช้หมายเลขสำมะโน เมื่อเรานำจำนวนใบอนุญาตประจำปีที่ออกและเปรียบเทียบกับจำนวนประชากร มีอัตราส่วนที่น่าสนใจ

มีปัญหาทุกประเภทเกี่ยวกับเรื่องนี้ ประการแรกและชัดเจนที่สุด ใบอนุญาตไม่เท่ากับหน่วยที่พักอาศัยที่แท้จริง นั่นเป็นเหตุผลที่ฉันกำลังติดตามข้อมูลที่เหมาะสมยิ่งขึ้นเกี่ยวกับเวลาที่จะอนุญาต ความหวังของฉันคือการที่เราสามารถเห็นช่วงเวลาที่ต้องใช้ระหว่างการอนุญาตและเมื่อหน่วยนั้นสามารถอยู่อาศัยได้จริง ถึงกระนั้นอัตราส่วนของหน่วยใหม่ต่อคนใหม่ก็คุ้มค่าที่จะพิจารณา ตัวอย่างเช่น ผู้คน 33,579 คนที่มาถึงแนชวิลล์ในปี 2014 ต้องการที่อยู่อาศัย มีปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราตำแหน่งว่าง ซึ่งมักเรียกว่า "การดูดซึม" และปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องพิจารณา แต่ความสัมพันธ์ระหว่างคนใหม่กับจำนวนใบอนุญาตมีความเกี่ยวข้อง หมายถึงการแข่งขันที่น้อยลงระหว่างผู้ที่มองหาบ้านที่หายาก

ทีนี้มาดูราคากัน เฟร็ดไม่ติดตามค่าเช่า แต่ติดตาม "ราคาบ้านสำหรับการทำธุรกรรมทั้งหมด" นี่คือการเปลี่ยนแปลงในช่วงระยะเวลาสิบปีของราคาบ้านพร้อมกับการติดตามค่าเช่าของ Zumper ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา

สิ่งที่เห็นได้ชัดคือเมื่อเราเปรียบเทียบแนวโน้มในการอนุญาต จำนวนประชากร และราคา มีความสัมพันธ์กัน

การอนุญาตดูเหมือนจะตามการเติบโตของประชากรในแนชวิลล์ในช่วงระยะเวลาสิบปี และเมื่อเราพิจารณาห้าปีที่เรามีสำหรับค่าเช่าและราคาบ้าน ค่าเหล่านั้นเริ่มอ่อนตัวลงพร้อมกับการผลิตที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากอัตราส่วนของประชากรใหม่ต่อหน่วยที่อยู่อาศัยลดลง อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาก็เช่นกัน

แต่ฉันยังคงมีคำถาม แม้กระทั่งข้อสงสัย ข้อมูล Fred ดูที่ "ประมาณการโดยใช้ราคาขายและข้อมูลการประเมิน" เพื่อให้ได้ราคา หมายความว่าอย่างไรกันแน่? ข้อมูลการเช่าจากแหล่งต่างๆ อาจแตกต่างกันอย่างมาก และค่าประมาณราคาในท้องถิ่นก็เช่นกัน ปัญหาใหญ่ในการอนุญาตข้อมูลคือไม่ได้บอกเราว่าเมื่อใดที่หน่วยงานที่ได้รับอนุญาตจะให้บริการจริง นอกจากนี้ ข้อมูลในพื้นที่จะเปิดเผยมากเกี่ยวกับระยะเวลาที่ใช้ในการขอใบอนุญาต

การดูข้อมูลสาธารณะครั้งแรกนี้ดูเหมือนจะยืนยันข้อโต้แย้งที่มีมายาวนานของฉันว่าอุปทานที่มากขึ้นหมายถึงราคาที่ต่ำลง ฉันยังคงคิดว่ามันเป็นความจริง แต่แตกต่างจากคู่ของฉันทางด้านซ้ายที่มีความสุขที่จะสร้างความสับสนเกี่ยวกับสหสัมพันธ์กับสาเหตุ ฉันไม่สามารถทำได้ ข้อมูลในท้องถิ่นเพิ่มเติมเกี่ยวกับใบอนุญาต ราคา และวันที่ที่ที่อยู่อาศัยเริ่มให้บริการจริงจะทำให้กรณีนี้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น แต่นี่เป็นการเริ่มต้นที่ดี

แต่เมื่อเราพยายามเจาะลึกเข้าไปในเมืองที่เติบโตอย่างรวดเร็วอย่างแนชวิลล์ และเราดูที่ข้อมูลที่เรามี ก็มีแนวโน้มว่าเมื่อจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นและอนุญาตให้ติดตาม เราจะเห็นว่าราคาที่เพิ่มขึ้นเริ่มลดลง

ในที่สุดก็มีจุดบอดที่น่าสนใจอยู่บ้างเช่นกัน ตัวอย่างเช่น เมืองที่หดตัวเร็วที่สุดแห่งหนึ่งในสหรัฐฯ แสดงการขึ้นราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2018 สถานีโทรทัศน์ท้องถิ่นพูดถึงเรื่อง "ตลาดที่อยู่อาศัยในดีเคเตอร์" ในปีที่แล้ว

แล้วค่าเช่าล่ะ? Zumper แสดงค่าเช่าเพิ่มขึ้น 26% ในดีเคเตอร์ในปีที่แล้ว โดยเฉลี่ยประมาณ 123 ดอลลาร์ และการดูกราฟค่าเช่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นแนวโน้มที่คล้ายคลึงกันกับราคาบ้าน

เกิดอะไรขึ้นในดีเคเตอร์? อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นจากการทิ้งเงินสดจำนวนมากโดยรัฐบาลกลางและปัญหาห่วงโซ่อุปทาน? อาจจะ. แต่สิ่งเหล่านี้เป็นคุณลักษณะของสองปีที่ผ่านมา และการเติบโตของราคาเริ่มเปิดเผยตั้งแต่ปี 2018 อย่างเห็นได้ชัด ทำไม? มันคุ้มค่าที่จะพิจารณา

สิ่งที่เราต้องการคือเพื่อให้เขตอำนาจศาลท้องถิ่นสนใจมาตรการเหล่านี้เช่นเดียวกับฉัน และใช้มาตรการเหล่านี้เพื่อจัดการเศรษฐกิจที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น ในท้ายที่สุด พื้นฐานของเศรษฐกิจที่ใช้งานได้จริงและยุติธรรมและมีประสิทธิภาพคือการแลกเปลี่ยนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นจำนวนมาก เมื่อผู้ผลิตเห็นอุปสงค์ พวกเขาต้องการผลิตมากขึ้นโดยธรรมชาติ การชะลอตัวลงนั้นส่งผลเสียต่อผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะผู้ที่มีเงินน้อย มีงานอีกมากที่ต้องทำ แต่จะดีกว่ามากถ้าทำผิดพลาดในด้านของที่อยู่อาศัยมากกว่าที่จะเพิ่มกฎเกณฑ์และความล่าช้า