โอไฮโอดำเนินการอย่างเด็ดขาดเพื่อจำกัดการควบคุมค่าเช่า

4 ปีแล้วที่ฉันพูดในการประชุมที่โคลัมบัส โอไฮโอ และเขียนที่นี่ ว่าโอไฮโอเป็นสถานที่ที่สมบูรณ์แบบในประเทศ เพื่อต่อต้านนโยบายที่อยู่อาศัยที่ไม่ดี มุมมองนั้นได้รับการตรวจสอบกับ ทางเดินของ House Bill 430 เป็นมาตรการที่ยึดเมืองในท้องถิ่นไม่ให้มีการควบคุมค่าเช่า ทำให้โอไฮโอเป็นหนึ่งใน 29 รัฐที่ไม่อนุญาตให้รัฐบาลท้องถิ่นผ่านการควบคุมค่าเช่า สิ่งที่ทำให้เนื้อเรื่องมีความสำคัญมากคือได้มีการจัดทำขึ้นในช่วงเวลาที่การควบคุมการเช่าและมาตรการอื่น ๆ ที่มุ่งเป้าไปที่ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยในระดับท้องถิ่นในโอไฮโอเติบโตขึ้น รัฐอื่น ๆ ผ่านมาตรการเมื่อหลายปีก่อน แต่การเคลื่อนไหวที่กล้าหาญของรัฐโอไฮโอปิดหนึ่งในการแทรกแซงที่เลวร้ายที่สุดที่รัฐบาลท้องถิ่นสามารถทำได้ในระบบเศรษฐกิจที่อยู่อาศัย อาจเป็นการกระทำที่สามารถนำส่วนที่เหลือของประเทศในการย้อนกลับนโยบายที่อยู่อาศัยที่ไม่ดีโดยทั่วไป

ประการแรก ราคาบอกเราเมื่อที่อยู่อาศัยหายาก เมื่ออุปทานที่อยู่อาศัยไม่สอดคล้องกับอุปสงค์ ค่าเช่าก็สูงขึ้น มันง่ายมาก การแก้ปัญหาความต้องการที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากงานใหม่ในเมืองอาจเป็นการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย อุปทานที่มากขึ้นหมายถึงการแข่งขันที่มากขึ้นระหว่างผู้พัฒนา ผู้สร้าง และผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เช่า มากกว่าผู้เช่าที่แข่งขันกับผู้เช่าในอพาร์ตเมนต์ที่หายากและบ้านเช่า

อย่างไรก็ตาม นโยบายผ่อนคลายและขจัดกฎและข้อบังคับที่จำกัดที่อยู่อาศัยและเสนอสิ่งจูงใจเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้นนั้นต้องใช้ความกล้าหาญ นักการเมืองโทษนักพัฒนาและผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยง่ายกว่ามากสำหรับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ค่าเช่าขึ้นเพราะความโลภไม่ใช่การขาดแคลน คำตอบของพวกเขาคือเพียงแค่จำกัดว่าราคาจะขึ้นมากแค่ไหนในขณะที่ไม่ได้ทำอะไรเกี่ยวกับความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานที่เพิ่มขึ้น ผลที่ได้คือราคาที่สูงขึ้นไปอีกเมื่อการผลิตที่อยู่อาศัยต้องหยุดชะงักลง หากคุณต้องการคำอธิบายแบบเต็มว่าทำไมการควบคุมค่าเช่าจึงทำร้ายผู้คนด้วยเงินที่น้อยลง ให้ดูที่ บทความที่ฉันเขียนให้กับมูลนิธิเพื่อโอกาสที่เท่าเทียมกัน.

ในโอไฮโอ การพูดคุยเรื่องการควบคุมค่าเช่ากำลังเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ย้อนกลับไปในปี 2018 ฉันเขียนเกี่ยวกับเมืองเหล่านั้นและส่วนอื่นๆ ของรัฐโอไฮโอ:

“พรรคเดโมแครตที่สนับสนุนแรงงานมีแนวโน้มที่จะเข้มแข็งทางการเมืองในเมืองเหล่านั้น ในขณะที่พรรครีพับลิกันครองพื้นที่ชนบท การเมืองท้องถิ่นมีแนวโน้มที่จะถูกควบคุมโดยสภาเมืองและนายกเทศมนตรีที่เอียงซ้ายในขณะที่สภานิติบัญญัติเป็นพรรครีพับลิกันอย่างท่วมท้น การผสมผสานระหว่างประชากรศาสตร์และเศรษฐศาสตร์ที่แตกต่างกันนี้หมายความว่าโอไฮโออาจเป็นสมรภูมิต่อไปในความพยายามที่จะจำกัดและควบคุมที่อยู่อาศัยให้เช่าของเอกชนทั่วสหรัฐอเมริกา รัฐอาจเป็นสถานที่ที่ความเป็นจริงอาจตรวจสอบปัญหาที่เพิ่มขึ้นของนโยบายที่ไม่ดี”

นั่นเป็นเหตุผลที่ House Bill 430 เป็นสิ่งสำคัญมาก บิลกล่าวถึงระบบสาธารณูปโภค แต่การแก้ไขร่างพระราชบัญญัติขณะที่ผ่านกระบวนการนิติบัญญัตินั้นรวมถึงข้อจำกัดในการควบคุมค่าเช่า และร่างพระราชบัญญัติฉบับเต็มที่มีการแก้ไขผ่านสภานิติบัญญัติทั้งสองหลัง ขณะนี้บิลกำลังรอลายเซ็นของผู้ว่าการไมค์ DeWine

การเรียกเก็บเงินทำสิ่งที่สำคัญบางอย่าง ขั้นแรกให้นิยามการควบคุมการเช่าอย่างชัดเจนว่า “ต้องการค่าเช่าที่ต่ำกว่าตลาดสำหรับอาคารพักอาศัยหรือควบคุมอัตราค่าเช่าสำหรับอาคารที่พักอาศัยในลักษณะใดๆ รวมถึงการห้ามไม่ให้เพิ่มค่าเช่า” และจำกัด “การเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าระหว่างผู้เช่า การจำกัดการเพิ่มอัตราค่าเช่า การควบคุมการเช่า อัตราของสถานที่อยู่อาศัยตามรายได้หรือความมั่งคั่งของผู้เช่า และรูปแบบอื่น ๆ ของการยับยั้งหรือจำกัดอัตราค่าเช่า”

ร่างกฎหมายยังกำหนด "การรักษาเสถียรภาพการเช่า" อีกชื่อหนึ่งสำหรับการควบคุมค่าเช่าว่า "อนุญาตให้เพิ่มค่าเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยในจำนวนคงที่หรือตามกำหนดเวลาที่กำหนดโดยส่วนย่อยทางการเมือง"

คำจำกัดความมีความสำคัญเนื่องจากในร่างกฎหมายนี้ การควบคุมราคาทั้งสองประเภทนี้ไม่ได้จำกัดไว้สำหรับรัฐบาลท้องถิ่น วิธีกำหนดการควบคุมค่าเช่าเป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากนักการเมืองท้องถิ่นมีความสนใจในการควบคุมค่าเช่า แต่เรียกพวกเขาอย่างอื่น สิ่งนี้ทำให้ไม่มีช่องโหว่ให้ใช้ประโยชน์

ที่สำคัญอีกประการคือ ร่างกฎหมายอธิบายและประกาศว่า “สมัชชาใหญ่พบและประกาศว่าการบำรุงรักษาการจัดหาที่อยู่อาศัยที่เพียงพอ รวมถึงการเข้าถึงสถานที่เช่าที่อยู่อาศัยที่น่าอยู่ สะอาด และได้รับการดูแลอย่างดี ในรัฐโอไฮโอเป็นลำดับความสำคัญเร่งด่วนทั่วทั้งรัฐและ จำเป็นต่อความเป็นอยู่ที่ดีของชาวโอไฮโอ”

แม้ว่าสิ่งนี้จะดูเหมือนชัดเจน แต่การประมวลกฎหมายนั้นมีค่าเพราะทำให้กฎหมายของรัฐมีความคิดว่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นคือคำตอบของปัญหาที่อยู่อาศัย ไม่ใช่การควบคุมเงินหรือราคาที่มากขึ้น กฎหมายได้จัดทำรายการเหตุผลทั้งหมดว่าทำไมการควบคุมค่าเช่าจึงเป็นนโยบายที่ไม่ดี มันคุ้มค่าที่จะดูรายชื่อที่ละเอียดถี่ถ้วน

“สมัชชาใหญ่พบและประกาศเพิ่มเติมว่ามาตรการควบคุมค่าเช่าและการรักษาเสถียรภาพค่าเช่าอาจดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

(A) ระงับการเช่าและมูลค่าทรัพย์สิน และด้วยเหตุนี้ จึงไม่สนับสนุนการบำรุงรักษา บำรุงรักษา และการฟื้นฟูสภาพของที่พักอาศัยที่มีอยู่ และการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยใหม่

(ข) จูงใจให้เจ้าของบ้านแปลงที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุด สหกรณ์ และที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ ซึ่งจะทำให้ที่อยู่อาศัยดังกล่าวออกจากพื้นที่ว่างในตลาดให้เช่า

(C) ลดรายได้จากภาษีทรัพย์สินสำหรับรัฐบาลของรัฐและส่วนท้องถิ่นและเขตการปกครอง

(ง) นำไปสู่การเสื่อมโทรมของที่อยู่อาศัย;

(จ) กีดกันการหมุนเวียนของสถานที่อยู่อาศัยและทำให้ผู้เช่าที่มีศักยภาพขาดความสามารถในการเช่าสถานที่ดังกล่าวและส่งผลให้มีการจัดสรรที่อยู่อาศัยไม่ถูกต้อง

(F) ขัดขวางการขายที่อยู่อาศัย;

(G) กีดกันการลงทุนในที่อยู่อาศัยใหม่และที่มีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ต้นทุนวัสดุสูงขึ้นและการขาดแคลนแรงงาน

(H) ส่งผลเสียเนื่องจากขาดที่อยู่อาศัยที่เพียงพอต่อบุคคลที่หางานทำในพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยหายากและนายจ้างที่หาลูกจ้างในพื้นที่ดังกล่าว

(I) บิดเบือนการทำงานของตลาดสำหรับสถานที่อยู่อาศัย;

(J) กำหนดค่าใช้จ่ายในการบริหารและการบังคับใช้จำนวนมากสำหรับเขตการปกครองทางการเมือง

(K) กีดกันเจ้าของที่อยู่อาศัยของสิทธิในทรัพย์สินย้อนหลัง

จากนั้นร่างกฎหมายจะผลักดันเงินเดิมพันผ่านหัวใจของความพยายามในท้องถิ่นใด ๆ เพื่อกำหนดการควบคุมค่าเช่า

“ไม่มีส่วนย่อยทางการเมืองใดที่อาจตรา นำมาใช้ ต่ออายุ รักษา บังคับใช้ หรือดำรงอยู่ในกฤษฎีกาใด ๆ และไม่มีเมืองใดใช้หรือดำรงอยู่ต่อไปได้ บทบัญญัติกฎบัตรการแก้ไข กฤษฎีกา มติ กฎ หรือมาตรการอื่นใดที่ขัดแย้งกับเรื่องนี้ บทหรือที่ควบคุมสิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญาในข้อตกลงการเช่าที่ถูกควบคุมโดยบทนี้ ซึ่งรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงวิธีการใดๆ ที่กำหนดหรือกำหนดให้มีการควบคุมค่าเช่าหรือการรักษาเสถียรภาพค่าเช่า”

การเรียกเก็บเงินจบลงด้วยการชี้แจงกฎของดิลลอน กฎของดิลลอนอยู่บนพื้นฐานของแบบอย่างทางกฎหมายที่สามารถจำกัดประเภทของสิ่งที่รัฐสามารถห้ามไม่ให้รัฐบาลท้องถิ่นทำ สันนิบาตเมืองแห่งชาติ อธิบายว่าเป็น"มาจากคำตัดสินของศาลสองครั้งที่ออกโดยผู้พิพากษาจอห์น เอฟ. ดิลลอนแห่งไอโอวาในปี พ.ศ. 1868 ซึ่งยืนยันการตีความอำนาจของรัฐบาลท้องถิ่นในวงแคบที่จัดขึ้นก่อนหน้านี้ ซึ่งรัฐบาลย่อยอาจเข้าร่วมในกิจกรรมได้ก็ต่อเมื่อได้รับการลงโทษโดยเฉพาะ โดยทางราชการ”

ร่างกฎหมายชี้แจงว่า "การจัดหาที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องของการแทนที่ผลประโยชน์ของบรรดาที่ต้องใช้แนวทางที่สม่ำเสมอในการควบคุมค่าเช่าและมาตรการรักษาเสถียรภาพค่าเช่าในสถานที่อยู่อาศัยทั่วทั้งรัฐ" ภาษาปิดของร่างกฎหมายทำให้เห็นได้ชัดเจนว่า “เป็นเจตนาของสมัชชาใหญ่ที่จะยึดเขตการปกครองจากการควบคุมสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาในสัญญาเช่าที่ควบคุมโดยบทนี้ รวมถึงการบังคับใช้การควบคุมค่าเช่า และเช่าเสถียรภาพในลักษณะใด ๆ "

ภาษาของใบเรียกเก็บเงินนั้นละเอียดถี่ถ้วนและมีเหตุผลในเชิงปรัชญา สอดคล้องกับเหตุผลหลักทั้งหมดที่ว่าทำไมการควบคุมค่าเช่าจึงเป็นความคิดที่ไม่ดี ผลกระทบที่มีต่อเศรษฐกิจที่อยู่อาศัย และสุดท้าย ยืนยันแนวคิดที่ว่าบ้านเช่าอยู่ภายใต้สัญญา ซึ่งรัฐบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย “สิทธิและความรับผิดชอบ” ค่าเช่าไม่ได้เกิดจากความโลภ แต่เนื่องจากการตอบสนองต่อกลไกของตลาด และเมื่อผู้พักอาศัยและผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยตกลงราคาและเงื่อนไข ข้อตกลงนี้มีผลบังคับใช้และไม่ควรถูกรุกล้ำด้วยเหตุผลทางการเมืองโดยรัฐบาลท้องถิ่น

รัฐโอไฮโอกำลังแสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้นำ และหวังว่าด้วยการแก้ไขอย่างรวดเร็วของการควบคุมค่าเช่านอกตาราง เมืองในท้องถิ่นจะเริ่มพิจารณาทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น และสำรวจวิธีการใหม่ๆ ในการช่วยเหลือผู้คนในระบบเศรษฐกิจที่อยู่อาศัยในขณะเดียวกัน หวังว่าโอไฮโอจะทำแบบเดียวกันกับการควบคุมค่าเช่ากับการแทรกแซงอื่นๆ ที่ผลักดันต้นทุนและราคาสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย เช่น นโยบายการรวมเขตบังคับ (MIZ) ที่ได้ทำความเสียหายในเมืองอื่น ๆ.