ไม่มีการส่งมอบโฉนดฟรีเมื่อปิดบัญชี

เมื่อผู้ขายตกลงขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะลงนามในสัญญาระบุอสังหาริมทรัพย์ ระบุราคาซื้อ และครอบคลุมประเด็นสำคัญอื่นๆ อีกสองสามข้อ (รวมถึงจุดย่อยอีกจำนวนมาก) ทั้งสองฝ่ายจึงปิดธุรกรรมของตน และเป็นส่วนหนึ่งของการปิดบัญชีผู้ขายได้ลงนามในโฉนดเพื่อส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อ

เกิดอะไรขึ้นถ้าโฉนดไม่ได้อธิบายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง แต่ผู้ซื้อไม่ทราบและปิดต่อไป? ภายใต้หลักการดั้งเดิมของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สัญญา “รวม” เข้ากับโฉนด หมายความว่าสัญญาหมดไปอย่างมีประสิทธิภาพและสิ่งที่เหลืออยู่คือโฉนด หากโฉนดถ่ายทอดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้อง ผู้ซื้อจะแย่ – และแน่นอนว่าสำหรับทนายความที่อนุมัติโฉนดที่ดินสำหรับผู้ซื้อ

หลักการนั้นอาจฟังดูค่อนข้างโหดร้าย อย่างไรก็ตาม มันเป็นส่วนหนึ่งของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของอเมริกามานานหลายศตวรรษ คำตัดสินอุทธรณ์ของรัฐนิวยอร์กเมื่อไม่นานนี้ยืนยันว่านิวยอร์กยังคงปฏิบัติตามหลักการนี้ ในกรณีดังกล่าว สัญญากำหนดให้ผู้ขายต้องถ่ายทอดจำนวนมากที่ผู้ซื้อตั้งใจจะสร้างบ้าน ล็อตถูกอธิบายไว้ใน "คำอธิบายทางกฎหมายเกี่ยวกับขอบเขตและขอบเขต" โดยทั่วไป ซึ่งเป็นการอ่านบรรยายเกี่ยวกับขอบเขตของแผนภาพการสำรวจที่แสดงล็อตได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในตอนท้าย ผู้ขายนำเสนออสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันเล็กน้อย แม้ว่าความแตกต่างจะไม่เพิ่มขึ้นเนื่องจากคำอธิบายขอบเขตและขอบเขตที่แนบมากับโฉนดค่อนข้างคล้ายกับที่อยู่ในสัญญา อย่างไรก็ตาม คำอธิบายในโฉนดได้ละเว้นล็อตที่สองซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ซื้อที่จะสามารถติดตั้งระบบถังบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านได้

ผู้ขายปฏิเสธที่จะแก้ไขโฉนดและพยายามให้ผู้ซื้อจ่ายเงินเพิ่มสำหรับล็อตที่สอง ในที่สุดผู้ซื้อก็ฟ้อง ศาลระบุว่าโฉนดเป็นข้อตกลงขั้นสุดท้ายระหว่างคู่สัญญาและสัญญานั้นไม่เกี่ยวข้อง ศาลจะไม่ทบทวนสัญญา

แน่นอนว่ามีข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้ ตัวอย่างเช่น หากรายละเอียดทรัพย์สินในโฉนดไม่ชัดเจน ศาลก็อาจกลับไปดูสัญญาได้ หากตัวสัญญาเองได้ให้ภาระผูกพันบางอย่างภายใต้สัญญานั้นยังคงอยู่ในระหว่างการปิดคดี ศาลจะบังคับใช้บทบัญญัตินั้น สัญญาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ทันสมัยที่สุดระบุว่าบทบัญญัติจำนวนมากในสัญญาจะคงอยู่ต่อไปได้ รายการบทบัญญัติที่ยังหลงเหลืออยู่นั้นโดยทั่วไปจะไม่รวมถึงภาระหน้าที่ของผู้ขายในการถ่ายทอดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงกันไว้

ข้อยกเว้นที่กล่าวถึงในย่อหน้าก่อนหน้าไม่ได้นำมาใช้ในการดำเนินคดีที่นิวยอร์กเมื่อเร็วๆ นี้ ดังนั้นผู้ซื้อจึงแพ้คดี

ผู้ซื้อหรือทนายความของผู้ซื้อสามารถป้องกันปัญหาดังกล่าวได้ด้วยการทบทวนการกระทำอย่างรอบคอบมากขึ้นเมื่อปิดการขาย พวกเขายังสามารถระบุคุณสมบัติที่จะถ่ายทอดโดยอ้างถึงแผนที่ plat ซึ่งจะส่งผลให้คำอธิบายสถานที่นั้นง่ายขึ้นและผิดพลาดน้อยลง

กรณีอ้างอิงคือ พิคคาร์ด กับ แคมป์เบลล์, NY สลิป Op. 04442 (8 กรกฎาคม 2022 กองอุทธรณ์ กรมที่ XNUMX)