อาคารสำนักงาน 'ซอมบี้' ในนิวยอร์กสั่นสะท้านเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น

ในช่วงที่ตลาดกระทิงยืดเยื้อซึ่งได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์และเงินที่แทบจะให้เปล่า ดั๊ก ฮาร์มอนและทีมงานของเขาเป็นประธานในการขายทำลายสถิติสำหรับอาคารสำนักงานถ้วยรางวัลหลายแห่งในแมนฮัตตัน

ไม่อีกต่อไป. ทุกวันนี้ Harmon ซึ่งเป็นประธานฝ่ายตลาดทุนของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทที่ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ใช้เวลาส่วนใหญ่ในการดำเนินการ "triage" ตามที่เขากล่าวไว้

ตลาดสำนักงานที่ใหญ่ที่สุดในโลกต้องทนกับการจากไปของนักลงทุนชาวจีนที่มีการใช้จ่ายจำนวนมาก การเพิ่มขึ้นของการทำงานจากระยะไกลในยุคโควิด และการล่มสลายทางเศรษฐกิจจากสงครามยูเครน ขณะนี้มีความกังวลเพิ่มขึ้นว่าอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมากจะมากเกินไปสำหรับเจ้าของหลายรายที่จะรักษาไว้ได้ และการคำนวณที่รอคอยมานานกำลังใกล้เข้ามา

“มีความรู้สึกเป็นเอกฉันท์ว่าการยอมจำนนกำลังมา” ฮาร์มอนกล่าว ซึ่งเปรียบอัตราที่เพิ่มสูงขึ้นเหมือนกับน้ำมันที่จุดไฟในสำนักงาน “ทุกที่ที่ฉันไป ทุกๆ ที่ทั่วโลกตอนนี้ ใครก็ตามที่เป็นเจ้าของสำนักงานมักพูดว่า: 'ฉันต้องการแบ่งเบาภาระของฉัน'”

อุตสาหกรรมนี้เต็มไปด้วยการพูดถึงการเลิกเป็นหุ้นส่วนภายใต้การบังคับขู่เข็ญ อาคารสำนักงานถูกดัดแปลงเพื่อการใช้งานอื่น ๆ และการคาดเดาว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์รายใดอาจไปไม่ถึงอีกฝั่งหนึ่ง ในขณะเดียวกัน นักฉวยโอกาสกำลังเตรียมพร้อมสำหรับสิ่งที่พวกเขาเชื่อว่าจะเป็นการขายที่ตกต่ำในราคาน็อคดาวน์ บางทีอาจจะเป็นในไตรมาสแรกของปีหน้า

“เราจะพบกับความทุกข์ยาก” Adelaide Polsinelli นายหน้าผู้ช่ำชองของ Compass กล่าว “เราเห็นมันแล้ว”

ตั้งแต่เดือนมกราคม หุ้นของ SL Green และ Vornado ซึ่งเป็น REIT ที่ซื้อขายสาธารณะสองแห่งซึ่งเป็นหนึ่งในเจ้าของสำนักงานที่ใหญ่ที่สุดในนิวยอร์ก ลดลงครึ่งหนึ่ง

สัญญาณใหม่ของความเครียดมาในสัปดาห์นี้ Blackstone บริษัทไพรเวทอิควิตี้ บอกกับนักลงทุนว่าจะจำกัดการไถ่ถอนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มูลค่า 125 แสนล้านดอลลาร์

นอกจากนี้ยังพบว่า Meta ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ Facebook จะเลิกใช้พื้นที่ประมาณ 250,000 ตารางฟุตในการพัฒนา Hudson Yards แห่งใหม่เพื่อลดต้นทุน บริษัทและบริษัทเทคโนโลยีอื่นๆ เป็นหนึ่งในแหล่งสุดท้ายของการขยายตัวในตลาดสำนักงานในยุคโรคระบาดของแมนฮัตตัน

สำนักงานขนาดเล็กเช่น Hudson Yards ซึ่งมีการก่อสร้างใหม่พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและทำเลที่ดีที่สุดยังคงเป็นที่ต้องการสูง ตามข้อมูลของ Ruth Colp-Haber ซึ่งเป็นหัวหน้าของ Wharton Properties ซึ่งเป็นที่ปรึกษาบริษัทเกี่ยวกับการให้เช่า

แต่เธอเตือนว่า “อันตรายแฝงตัวอยู่ชั้นล่างในอาคารประเภท B และ C ซึ่งกำลังสูญเสียผู้เช่าในอัตราที่น่าตกใจโดยไม่มีคนมาแทน” จากข้อมูลทั้งหมด Colp-Haber ประมาณการว่าอาคารสำนักงานประมาณ 40 เปอร์เซ็นต์ของเมือง “กำลังเผชิญกับการตัดสินใจครั้งใหญ่” เกี่ยวกับอนาคตของพวกเขา

นักพยากรณ์พยากรณ์คาดการณ์ถึงหายนะสำหรับภาคสำนักงานตั้งแต่เริ่มมีการแพร่ระบาดของโควิด ซึ่งได้เร่งแนวโน้มไปสู่การทำงานจากระยะไกลและทำให้ความต้องการพื้นที่ลดลง จากข้อมูลของ Kastle Systems บริษัทรักษาความปลอดภัยในสำนักงาน อัตราการเข้าพักเฉลี่ยต่อวันในสำนักงานในนครนิวยอร์กยังคงต่ำกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ การวิเคราะห์ที่น่าสยดสยองโดยเฉพาะอย่างยิ่งโดยอาจารย์ที่มหาวิทยาลัยโคลัมเบียและนิวยอร์กประเมินว่ามูลค่าโดยรวมของอาคารสำนักงานในสหรัฐอาจลดลงประมาณ 500 พันล้านดอลลาร์หรือมากกว่าหนึ่งในสี่ภายในปี 2029

ภาคส่วนได้ท้าทายการคาดการณ์ดังกล่าว โดยทั่วไปสัญญาเช่าจะใช้เวลาเจ็ดถึง 10 ปี ดังนั้นผู้เช่าจึงยังคงจ่ายค่าเช่าอยู่ แม้ว่าจะมีพนักงานเพียงไม่กี่คนที่มาที่สำนักงานก็ตาม ในส่วนลึกของการแพร่ระบาด ผู้ให้กู้ยังเต็มใจที่จะแสดงการผ่อนปรนหรือ "ขยายและเสแสร้ง" ตามที่บางคนกล่าวไว้

แต่การขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็วอาจบีบบังคับประเด็นนี้ในที่สุด การจัดหาเงินทุนกลายเป็นสิ่งที่แพงขึ้นอย่างกะทันหันสำหรับเจ้าของและนักพัฒนา — หากมีให้ “ถ้าคุณมีหนี้ที่จะครบกำหนด จู่ๆ อัตราของคุณก็เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า และธนาคารจะให้คุณนำเงินเข้าสินทรัพย์” นักพัฒนารายหนึ่งกล่าว

อาคารที่มีคุณภาพต่ำกว่าอาจมีความเสี่ยงมากที่สุด เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุ ผู้เช่าจำนวนมากจะเรียกร้องหรือขอลดค่าเช่า แม้ว่ารายได้จะลดลง เจ้าของยังคงต้องจ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

Bob Knakal ประธานฝ่ายขายการลงทุนของ JLL มองเห็นอาคารสำนักงาน "ซอมบี้" จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ในแมนฮัตตันที่ยังคงมีชีวิตอยู่แต่ไม่มีอนาคตที่ชัดเจน ซอมบี้ทั่วไปอาจถูกซื้อเมื่อหลายชั่วอายุคนมาแล้วและมอบเช็ครายเดือนให้กับรายชื่อผู้รับผลประโยชน์ที่ขยายตัวตลอดเวลา

“ตอนนี้อาคารไม่สามารถแข่งขันได้ในแง่ของการเช่า เพราะต้องการล็อบบี้ใหม่ ลิฟต์ หน้าต่าง และห้องน้ำใหม่ และถ้าคุณไปหาคน 37 คนนั้นแล้วพูดว่า 'คุณรู้อะไรไหม? คุณต้องเขียนเช็คเป็นจำนวนเงิน 750,000 ดอลลาร์ เพื่อให้เราซ่อมแซมอาคารได้' คนเหล่านี้จะต้องหัวใจวาย'” Knakal กล่าว

หากมีหนี้สินล้นพ้นตัว ผู้ให้กู้จะต้องให้เจ้าของมีส่วนได้ส่วนเสียมากขึ้นเพื่อชดเชยมูลค่าที่ลดลงของอาคาร Knakal กล่าวว่า "มีการคาดคะเนที่กำลังจะเกิดขึ้น และฉันคิดว่าคงเป็นเรื่องท้าทายสำหรับคนเหล่านี้จำนวนมากในการรีไฟแนนซ์"

ดูเหมือนว่าจะกระตุ้นให้เกิดการถกเถียงกันในห้องลับระหว่างผู้กู้ ธนาคาร ผู้ให้กู้ส่วนบุคคล และอื่นๆ

มนัส แคลนซี นักวิเคราะห์ของ Trepp ซึ่งตรวจสอบหลักทรัพย์ที่มีการจำนองเพื่อการพาณิชย์ เปรียบสถานการณ์กับห้างสรรพสินค้าที่มีหน้าร้านจริงเมื่อ XNUMX ปีก่อน เนื่องจากโอกาสของพวกเขาแย่ลง ในที่สุดหลายคนก็ตกอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์ เขาคาดการณ์ว่าจะสามารถรีไฟแนนซ์เงินกู้สำนักงานได้หรือไม่ จะขึ้นอยู่กับความใหม่ของอาคาร ระดับการเข้าพัก และระยะเวลาของสัญญาเช่า “ไม่มีความลำบากใจมากนัก มีความกังวลมากมาย” เขากล่าว

อาคารสำนักงานที่ล้าสมัยบางแห่งอาจเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งตามทฤษฎีแล้ว จะช่วยบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเรื้อรังของนิวยอร์กซิตี้ได้ แต่นั่นพูดง่ายกว่าทำ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนพูด มันจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขต ถึงกระนั้น อาคารสำนักงานหลายแห่งอาจไม่เหมาะสำหรับการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย—อาจเป็นเพราะแผ่นพื้นมีขนาดใหญ่เกินไป ลิฟต์ตั้งอยู่ผิดที่ หน้าต่างไม่เปิด หรือพื้นที่ใกล้เคียงไม่สวยงาม เพื่อให้โครงการดังกล่าวคุ้มค่า เจ้าของจะต้องขายในราคาลดพิเศษ

สิ่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้น - อย่างน้อยก็ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ David Stern ผู้ก่อตั้ง Townhouse Partners ซึ่งเป็นที่ปรึกษาที่ดำเนินการตรวจสอบสถานะสำหรับผู้จัดการการจัดจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์กล่าวว่า "ไม่มีใครอยากเป็นคนแรกที่ตัดสินใจทำเช่นนี้ เพราะไม่มีใครอยากสร้างจุดต่ำสุดใหม่โดยไม่จำเป็น" “นั่นคือสิ่งที่ทุกคนรอคอย: การประเมินราคาที่น่าเหลือเชื่อนี้” ในแง่ที่พูดกันมากขึ้น นักพัฒนาคนหนึ่งเหน็บว่าเจ้าของบางคนที่คุ้นเคยกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์มานานหลายปียังไม่ได้ "เห็นพระเยซู" - แต่พวกเขาจะเห็น

ในขณะเดียวกัน ธุรกรรมล่าสุดบางรายการได้บอกใบ้ถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด ในเดือนกรกฎาคม RXR และ Blackstone ขาย 1330 Sixth Avenue ในราคา 325 ล้านดอลลาร์ ลดลงจาก RXR 400 ล้านดอลลาร์ที่จ่ายในปี 2010 ในปี 2014 Oxford Properties ซึ่งเป็นบริษัทด้านการลงทุนของแคนาดา จ่ายเงิน 575 ล้านดอลลาร์เพื่อชนะสงครามการประมูลสำหรับ 450 Park Avenue, 33 หอคอย -story มันถูกขายโดยเจ้าของคนต่อมาในเดือนเมษายนด้วยราคา 440 ล้านดอลลาร์

“วันนี้ได้อะไรมาบ้าง” นายหน้าคนหนึ่งถาม “น้อยกว่า 440 ล้านเหรียญ”