อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยแตะ 6.3%—ต้นทุนที่แท้จริงในการซื้อบ้านได้เพิ่มขึ้นอย่างเป็นทางการแล้วกว่า 50% ในเวลาเพียง 6 เดือน

มุ่งหน้าสู่ปี แม่ Fannie คาดการณ์ว่าอัตราการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปี จะปีนขึ้นจาก 3.1% เป็น 3.3% ภายในสิ้นปี 2022. สมาคมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเล็กน้อยสำหรับอัตราการจำนอง โดยคาดการณ์ว่าอัตราเฉลี่ยจะ เพิ่มขึ้นเป็น 4% ภายในสิ้นปี 2022.

ในเวลานั้น Ali Wolf หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Zonda กล่าวกับ โชคลาภ ว่า “ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนั้นขึ้นอยู่กับว่าไปอยู่ที่ใด หากอัตรา [สินเชื่อที่อยู่อาศัย] เข้าใกล้ 4% ก่อนสิ้นปี ความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดลงอย่างเห็นได้ชัด… หากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อยๆ เพิ่มขึ้นตลอดทั้งปี ทำให้ผู้ขายบ้านสามารถกำหนดราคาบ้านได้ตามลำดับ ระบบก็ช็อกระบบ จะสังเกตเห็นได้น้อยลง”

กรอไปข้างหน้าอย่างรวดเร็วในวันนี้ และเป็นที่ชัดเจนว่าทั้งการคาดการณ์ของ Fannie Mae หรือการทำนายของสมาคมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงเลย แต่เรากลับมองข้ามสิ่งที่ Wolf เห็นว่าเป็นหมวดหมู่ "ช็อกต่อระบบ"

ตั้งแต่วันอังคาร การแก้ไขเฉลี่ย 30 ปีd อัตราการจำนองเพิ่มขึ้นเป็น 6.28%—เพิ่มขึ้นจาก 5.3% เมื่อเดือนที่แล้ว นับเป็นอัตราการจำนองสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2008 อัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้น 3.2% ในปีที่ผ่านมายังเป็นอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 1981

อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นหมายถึงผู้กู้จำนวนมากที่ต้องมีคุณสมบัติตามอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ธนาคารกำหนด สูญเสียสิทธิ์ในการจำนอง ในขณะที่ผู้ซื้อที่ไม่มีใครขัดขวางก็จะต้องจ่ายมากขึ้น—มากขึ้น

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

หากผู้ซื้อบ้านนำสินเชื่อที่อยู่อาศัยออก 400,000 ดอลลาร์ในเดือนมิถุนายน 2021 ที่อัตราคงที่เฉลี่ย 3.1% พวกเขาจะค้างชำระ 1,708 ดอลลาร์ต่อเดือน ในอัตรา 6.28% การชำระเงินต้นและดอกเบี้ยนั้นออกมาเป็น $2,471 อย่างไรก็ตาม สมมติว่าบ้านไม่เปลี่ยนแปลงมูลค่า สมมุติว่าบ้านพุ่งขึ้น 20%—การอ่านล่าสุดสำหรับการเติบโตของราคาบ้านปีต่อปี- ในมูลค่า นั่นจะเพิ่มการจำนองเป็น 480,000 ดอลลาร์ ในอัตรา 6.28% การจำนอง 480,000 ดอลลาร์จะจ่ายต้นและดอกเบี้ย 2,965 ดอลลาร์ นั่นค่อนข้างกระโดด

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับภูมิภาคที่ใหญ่ที่สุด 100 แห่งของอเมริกา การชำระเงินจำนองใหม่โดยทั่วไปได้เพิ่มขึ้นถึง 52% ในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา นั่นเป็นไปตามข้อมูลที่ Zonda บริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์มอบให้ โชคลาภ ในสัปดาห์นี้. ในช่วงหกเดือนนั้น การจ่ายเงินใหม่โดยทั่วไปสำหรับผู้ที่ซื้อในซานโฮเซ ซึ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดของประเทศ เพิ่มขึ้นจาก 5,304 ดอลลาร์เป็น 8,185 ดอลลาร์ การแกว่งตัวขึ้นในกรอบเวลาอันสั้นดังกล่าว อธิบายได้ว่าทำไมในที่สุดผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นจึงถอยห่าง

ดูแผนภูมิแบบโต้ตอบนี้บน Fortune.com

อัตราการจำนองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วพร้อมกับการแข็งค่าของราคาบ้านเป็นประวัติการณ์เช่นกัน ทำไมตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มเย็นลงอย่างรวดเร็ว. ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ทั้งยอดขายบ้านและการสมัครจำนองลดลงอย่างรวดเร็ว เนื่องจากผู้ซื้อยังคงตกงานมากขึ้น

ตั้งแต่เดือนเมษายน ของ Moody Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ด้านการวิเคราะห์ได้กล่าวไว้ โชคลาภ สิ่งนี้จะเกิดขึ้น สิ่งที่เราได้ทำลงไปไม่ใช่แค่การชะลอตัวของที่อยู่อาศัย แทนที่, Zandi กล่าวว่าเป็น "การแก้ไขที่อยู่อาศัย" เต็มรูปแบบ ในอีก 12 เดือนข้างหน้า Moody's Analytics คาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตของราคาบ้านปีต่อปีจะลดลงจาก 20% เป็น 0% ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ "ประเมินค่าสูงเกินไป" อย่าง Boise และ Atlanta อาจทำให้ราคาบ้านลดลง 5% ถึง 10% (Moody's Analytics ประมาณการว่าตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาค 183 แห่ง "ถูกตีราคาสูงเกินไป" มากกว่า 25% เมื่อเทียบกับปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจในท้องถิ่นที่เคยสนับสนุนในอดีต)

หากเกิดภาวะถดถอย ซึ่ง Zandi ให้โอกาส 1 ใน 3 ในปีหน้า เขาคาดว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ จะลดลง 5% ตามประวัติศาสตร์ ราคาบ้านที่ลดลงเมื่อเทียบปีต่อปีนั้นหายากมาก ในช่วง 100 ปีที่ผ่านมา ซานดีกล่าวว่า เราเพิ่งเห็นเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่และหลังบ้านพังในปี 2008 หากเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย เขายังคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัย "ตีราคาสูงเกินไป" อย่างมีนัยสำคัญจะเห็นราคาบ้านลดลง 15% ถึง 20%

ทำไมอัตราการจำนองกระโดดถึง 6%?

Fannie Mae และสมาคมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เพียงแค่พลาดการคาดการณ์อัตราการจำนอง แต่พวกเขาก็ไม่ได้ใกล้เคียงกัน มันเกิดขึ้นได้อย่างไร? เมื่อเข้าสู่ปี นักเศรษฐศาสตร์เห็นพ้องต้องกันว่าอัตราเงินเฟ้อจะเริ่มลดลง มันไม่ได้เกิดขึ้น อันที่จริงเราเคยเห็น ดัชนีราคาผู้บริโภคเพิ่มขึ้นจาก 7.0% ในเดือนธันวาคม 2021 เป็นอัตรา 8.6% ที่ประกาศเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว.

ในการผลักดันเพื่อตอบโต้ภาวะเงินเฟ้อที่สูงอย่างดื้อรั้นนี้ ธนาคารกลางสหรัฐกดดันอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นอย่างมาก—และนั่นก็มี ตีผู้ซื้อที่บ้านอย่างหนักอย่างไม่น่าเชื่อ.

เหตุใดนักเศรษฐศาสตร์จึงได้รับทั้งภาพอัตราเงินเฟ้อและแนวโน้มอัตราการจำนองผิดไป? ในสายตาของ Zandi ผู้เปลี่ยนเกมคือซัพพลายเชนและพลังงานที่สั่นสะเทือนซึ่งเกิดจากการรุกรานยูเครนของรัสเซีย จากการวิเคราะห์ของเขา เขาประมาณการ 3.5 เปอร์เซ็นต์ของอัตราเงินเฟ้อ 8.6% เป็นผลโดยตรงจากสงครามภาคพื้นดินของปูตินในยุโรปตะวันออก.

ถ้าการบุกรุกไม่ได้เกิดขึ้น ซานดี้บอก โชคลาภ อัตราการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปีน่าจะอยู่ที่ประมาณ 3.8% ในขณะนี้

กำลังมองหาข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุด? ติดตามฉันบน Twitter ได้ที่ @Newsแลมเบิร์ต.

เรื่องนี้เดิมเป็นจุดเด่นบน Fortune.com