กับดักอัตราการจำนองทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยแย่ลง

ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ช่วยให้เจ้าของบ้านจำนวนมากประหยัดเงินได้ในที่สุดทำร้ายผู้ซื้อบ้าน เรียกว่ากับดักอัตราดอกเบี้ย

หลายปีที่ผ่านมาอัตราที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสองปีที่ผ่านมาได้ช่วยเจ้าของบ้านหลายล้านรายในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อเพื่อการจำนองด้วยอัตราระหว่าง 2% ถึง 4% ซึ่งทำให้การชำระเงินรายเดือนของพวกเขาลดลงหลายร้อยดอลลาร์

เนื่องจากอัตราการจำนองใกล้ 5% เจ้าของบ้านคนเดียวกันเหล่านี้จึงคิดหนักถึงสองครั้งในการซื้อขาย บวกกับปัญหาการขาดแคลนสินค้าคงคลังที่กำลังสร้าง วิกฤตความสามารถในการจ่ายสำหรับผู้ซื้อ.

Mark Fleming หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ First American Financial Corporation กล่าวว่า “เจ้าของบ้านที่มีอยู่ไม่มีแรงจูงใจในการขาย เพราะทุกดอลลาร์ที่ยืมมามีค่าใช้จ่ายมากกว่า” Mark Fleming หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ First American Financial Corporation กล่าวกับ Yahoo Money “การตัดสินใจที่มีเหตุผลทางการเงินไม่ใช่การขาย”

สัปดาห์นี้ อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปีแตะ 4.72%ซึ่งเป็นระดับสูงสุดตั้งแต่เดือนธันวาคม 2018 ตามข้อมูลของ Freddie Mac

ปีที่แล้วอัตรานั้นอยู่ที่ 3.13% โดยแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2.65% ในเดือนมกราคมของปีที่แล้ว ในช่วงเวลานั้น เจ้าของบ้านหลายล้านรายฉกฉวยโอกาสที่จะได้อัตราที่ต่ำเป็นประวัติการณ์

ตอนนี้มีเพียง 14% ของเจ้าของบ้านที่มีการจำนองที่มีอัตรา 4.75% หรือสูงกว่า ซึ่งตอนนี้มาตรการ Mac ของ Freddie อยู่อย่างคร่าวๆ พวกเขายังเป็นกลุ่มเจ้าของบ้านเพียงกลุ่มเดียวที่สามารถขายบ้านของพวกเขาตอนนี้และซื้อบ้านอีกหลังในอัตราที่ใกล้เคียงกับที่พวกเขามี — หากการทำธุรกรรมทั้งหมดเกิดขึ้นก่อนที่ราคาจะสูงขึ้นอีกครั้ง คลิปที่เร็วที่สุดในรอบ 1994 เดือนนับตั้งแต่พฤษภาคม XNUMX โดย Freddie Mac

มิฉะนั้น ส่วนที่เหลืออีก 86% ของเจ้าของบ้านกำลังนั่งแน่นด้วยอัตราการจำนอง 4.625% หรือต่ำกว่า

“ มีแรงจูงใจมากขึ้นที่จะย้ายและแทนที่ผู้รับจำนองปัจจุบันของพวกเขาซึ่งน่าจะมีอัตราคงที่ที่ต่ำกว่าทำให้การหมุนเวียนที่อยู่อาศัยลดลง” ตาม บันทึกการวิจัยระดับโลกของ BofA.

ความท้อแท้นั้นยิ่งใหญ่เพียงใด?

หาเจ้าของบ้านด้วยเงินจำนอง $100,000 ที่ 3% เจ้าของบ้านรายนั้นจ่ายดอกเบี้ย 3,000 ดอลลาร์ต่อปีสำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี เฟลมมิงกล่าว หากเจ้าของบ้านคนเดียวกันนั้นขายบ้านที่มีอยู่แล้วและซื้อบ้านอีกหลังในราคา $100,000 ที่ 4% เจ้าของบ้านจะจ่าย $4,500 ต่อปี นั่นคือมากกว่า $1,500 หรือมากกว่า $125 ต่อเดือน

เรื่องราวดำเนินต่อไป

“เหตุใดจึงนำบ้านของฉันออกสู่ตลาดเพื่อขายและกลายเป็นผู้ซื้อทันที ในเมื่อราคาจะสูงขึ้นต่อเดือน” เฟลมมิ่งกล่าว

และนั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้น — ผู้ขายที่อยากจะเป็นไม่ได้ขาย

ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ สินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านที่มีอยู่มีจำนวนทั้งสิ้น 870,000 ยูนิต ลดลง ลด 15.5% จากปีที่แล้วที่มี 1.03 ล้านหน่วยตามที่ National Association of Realtors (NAR) แต่งบ้านที่มีอยู่ ลด 90% ของยอดขายบ้านทั้งหมด

ผลลัพธ์?

David Berson หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์และรองประธานอาวุโสของ Nationwide Mutual กล่าวว่า "ผมคิดว่าไม่น่าสงสัยเลยว่าทำไมสินค้าคงคลังที่ขายได้ต่ำทำให้ราคาสูงขึ้น อาจเป็นเหตุผลหลัก

พื้นที่ S&P CoreLogic Case-Shiller ดัชนีราคาบ้านแห่งชาติเพิ่มขึ้น 19.2% ต่อปีในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้นจาก 18.9% ในเดือนธันวาคม

“ในขณะที่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านอาจเป็นเรื่องที่น่ากังวลและอาจทำให้ผู้ซื้อครั้งแรกและอายุน้อยกว่านั้นท้อใจ แต่ก็ไม่น่าแปลกใจเมื่อพิจารณาจากสินค้าคงคลังที่เลวร้ายของบ้านสำหรับขายซึ่งยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องและบันทึกระดับต่ำสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง” Selma Hepp รองหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ CoreLogic กล่าวในแถลงการณ์

ในขณะที่ผู้ขายจะได้รับราคาที่ดีสำหรับบ้านของพวกเขา การซื้อวิธีการอื่นที่ต้องเผชิญกับอัตราการจำนองที่สูงขึ้น ราคาบ้านที่แลกเปลี่ยนสูงขึ้น และตลาดที่มีการแข่งขันสูงเนื่องจากสินค้าคงคลังต่ำ ซึ่งเป็นวงจรอุบาทว์ที่ยังคงห้ามไม่ให้เจ้าของบ้านขายบ้านต่อไป

“มันจะชะลอตัวทั้งอุปสงค์และอุปทาน” เบอร์สันกล่าว

มีปัจจัยอื่นในการเล่นเช่นกัน: อัตราเงินเฟ้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้นทุนที่อยู่อาศัย - ทั้งค่าเช่าและราคาขาย - พุ่งสูงขึ้น

ที่อยู่อาศัย — การจำนองหรือค่าเช่า — คิดเป็นหนึ่งในสามของงบประมาณครัวเรือนส่วนใหญ่ แม้จะมีค่าบำรุงรักษาและเบี้ยประกันเจ้าของบ้านเพิ่มขึ้น แต่การเป็นเจ้าของบ้านก็ยังถูกกว่า - เพราะพวกเขาคิดเป็นเพียงหนึ่งในสี่ของค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยตาม Fleming ส่วนที่เหลือเป็นการชำระเงินจำนองคงที่

“ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อในบางพื้นที่” เฟลมมิงกล่าว “การป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุดจากเงินเฟ้อคือการเป็นเจ้าของบ้าน เพราะค่าที่อยู่อาศัยของคุณยังคงเท่าเดิม”

Ronda เป็นนักข่าวอาวุโสด้านการเงินส่วนบุคคลของ Yahoo Money และทนายความที่มีประสบการณ์ด้านกฎหมาย ประกันภัย การศึกษา และรัฐบาล ติดตามเธอบน Twitter @sronda

อ่านแนวโน้มการเงินส่วนบุคคลล่าสุดและข่าวสารจาก Yahoo Money

ติดตาม Yahoo Finance ได้ที่ Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboardและ LinkedIn