การย้ายอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นอิสระและสามารถเปิดได้อย่างรวดเร็ว

อัตราการจำนอง 4% ที่รวดเร็วขึ้นเป็น 7% ได้จุดประกายความกังวลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยสร้างวงจรของมันเอง แม้จะวิ่งสวนทางกับตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ ความเป็นอิสระนั้นมาจากการมุ่งเน้นไปที่อุปสงค์และอุปทานของบ้านทั้งใหม่และที่มีอยู่

จากนั้นมีผู้ให้กู้อสังหาริมทรัพย์ สิ่งเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญเนื่องจากการซื้อส่วนใหญ่มีหนี้ระยะยาวสูง สุขภาพและความแข็งแกร่งของราคาที่อยู่อาศัย (หลักประกัน) และคุณภาพสินเชื่อของผู้กู้ (พร้อมกับปัจจัยการจ้างงานในปัจจุบัน) เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ให้กู้เต็มใจที่จะให้สินเชื่อ

อัตราการจำนองเป็นที่ที่วอลล์สตรีทเข้ามา เมื่อผู้ให้กู้ขายการจำนองส่วนใหญ่ อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันและความต้องการของนักลงทุนจะเป็นตัวกำหนดอัตราที่เสนอ

มองย้อนกลับไปทำความเข้าใจอัตราการจำนองวันนี้

เนื่องจากวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์อาจยาวนานและมีลักษณะที่แตกต่างกัน การดูประวัติจึงเป็นวิธีที่ดีในการตอบคำถามว่า "อัตราการจำนองจะไปทางไหนต่อไป" ดังนั้น ด้านล่างคือกราฟรายเดือนที่เริ่มต้นในปี 1950

ทำไมกลับไกลจัง เนื่องจากช่วงต้นทศวรรษ 1950 มีเศรษฐกิจที่ดีโดยมีอัตราเงินเฟ้อที่ต่ำและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่มีเสถียรภาพ การเคหะและการพัฒนาเชิงพาณิชย์ทำได้ดีในช่วงหลังสงครามนี้ การจำนองที่อยู่อาศัยเริ่มต้นทศวรรษที่ประมาณ 4% จากนั้นอัตราเงินเฟ้อก็เพิ่มขึ้น

อันดับแรกที่ต้องดูคือวงกลมปี 1959 ที่อัตราแรกพุ่งขึ้นถึง 6% ซึ่งเทียบได้กับอัตราการจำนองในปัจจุบัน ระดับนี้มีความสำคัญเนื่องจากนักลงทุนในอดีตมองว่าผลตอบแทน 6% นั้นปลอดภัยสำหรับพันธบัตรระยะยาว อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อบ้านปี 1959 มองว่าอัตราดังกล่าวสูงมาก ดังนั้นอัตรา 6% จึงไม่สามารถคงไว้ได้ โดยอยู่ในพื้นที่ 5-1/2% ในอีก XNUMX ปีข้างหน้า

จากนั้นก็มีความก้าวหน้า 6% โดยไม่มีการประโคม หลังจากนั้นก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาสี่ปีจนถึงโซนสีแดง – ระดับ 9% ถึง 10% ที่ไม่เคยได้ยินมาก่อน นั่นหมายความว่าอัตราของวันนี้สามารถไปถึงระดับนั้นได้หรือไม่? อาจจะไม่. การเพิ่มขึ้น 4% อย่างมีนัยสำคัญนั้นเริ่มต้นที่ 5-1/2% การเพิ่มขึ้น 4% ของวันนี้เริ่มต้นที่ 2-1/2% เป็น 3% การเพิ่มขึ้นแต่ละครั้งมีความสำคัญเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันเนื่องจากความเร็ว เนื่องจากการเคลื่อนไหวดังกล่าวจุดประกายความสนใจของนักลงทุน (ปริมาณเงินที่สูงขึ้น) และความกังวลเกี่ยวกับผู้ซื้อบ้าน (ความต้องการเงินที่ลดลง) การเพิ่มขึ้นจึงจำเป็นต้องอยู่ในเพดาน

การแข่งขันครั้งประวัติศาสตร์ของอัตราเงินเฟ้อสูง

หลังจากที่แขวนอยู่รอบ ๆ ในระดับต่ำ -7% อัตราก็เพิ่มขึ้นอีกครั้ง - คราวนี้ถึง 10% ห้าปีหลังจากครั้งแรกถึงระดับ 9% ถึง 10% อีกครั้งแม้ว่าจะถอยกลับ แต่เพียงระดับ 9%

ในที่สุด สี่ปีต่อมาในปี 1979 เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและภาวะเงินเฟ้อรุนแรงกลายเป็นเรื่องที่น่าวิตกหนัก อัตราการพุ่งทะลุ 10% อย่างง่ายดายสำหรับการวิ่งขึ้นอย่างรวดเร็วที่มองเห็นได้สูงถึง 18%

การใช้ประวัตินั้นสำหรับสภาพแวดล้อมอัตราการจำนองในปัจจุบัน

ประการแรก ระดับ 7% ของวันนี้ไม่ได้ให้เบาะแสใดๆ โดยเปรียบเทียบกับระดับอายุ 20 ปีที่เปรียบเทียบกันได้เมื่ออัตราลดลง

สิ่งที่เกี่ยวข้องคือการวิ่งขึ้นถึง 7% เทียบได้กับขนาดที่กล่าวถึงข้างต้น ความแตกต่างคือความเร็วที่สูงขึ้น ที่สำคัญทั้งขนาดและความเร็วจะไม่เพิ่มขึ้นอีก กลับเป็นอย่างที่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ทำไม เพราะในขณะที่ผู้กู้อาจบีบมือ ความอยากอาหารของผู้ให้กู้และนักลงทุนก็สั่นคลอน นอกจากนี้ ผู้ที่เกี่ยวข้องในกระบวนการขายทั้งหมดจะนำเสนอกลยุทธ์ที่ช่วยตอบโต้ข้อกังวลของผู้ซื้อ (เช่น การชำระเงินดาวน์ที่ลดลง อัตราการจำนองที่ปรับได้ และอัตราส่วนหน้าลดลง) ในที่สุดก็มีการแข่งขันที่ทรงพลังในหมู่ผู้ให้กู้

ในตลาดนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงทัศนคติผู้ซื้อบ้านและผู้เช่าในอนาคตอีกด้วย ผู้ที่ไม่ซื้อก่อนหน้านี้อาจเปลี่ยนใจได้ ถ้าเป็นเช่นนั้น พวกเขาจะยินดีกับตลาดที่ไม่ค่อยคึกคักซึ่งมีบ้านอยู่พักหนึ่งและราคาก็ถอยกลับจากระดับสูงสุดที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราการจำนองที่สูงขึ้น? เช่นเดียวกับในช่วงที่ผ่านมา ผู้ซื้อบ้านให้ความสำคัญกับการซื้อบ้านจึงพร้อมที่จะทำงานภายใต้เงื่อนไขที่มีอยู่ – ไม่ใช่ผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของบ้านเพราะอาจได้รับการจำนองที่มีต้นทุนต่ำกว่าในขณะที่ความเสี่ยงที่ราคาบ้านจะสูงขึ้นอีก .

สองบทความดีๆ จาก Wall Street Journal อธิบายว่าเงื่อนไขมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร: ประการแรก วิธีการที่ตลาดมี ปรับปรุงสำหรับผู้ซื้อบ้าน. ประการที่สอง ความเจริญของผู้เช่าเป็นอย่างไร เริ่มที่จะหน้าอก.

บรรทัดล่าง – ตลาดอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากตลาดการลงทุน

อย่าใช้อัตราการจำนอง 7% นั้นเป็นการขายพันธบัตรรายได้คงที่ อัตราที่สูงกว่าไม่ใช่ขั้นบันไดสำหรับอัตราที่สูงขึ้น เป็นคำเชิญให้ผู้เข้าร่วมทุกคนทำบางสิ่ง

นั่นคือตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในที่ทำงาน ความต้องการบ้านที่ถูกกักไว้ยังคงมีอยู่ ต้องมีวิธีการที่จะได้บ้านที่ต้องการอยู่ในมือของผู้ซื้อบ้าน นั่นคือธุรกิจของทุกคนที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม ดังนั้นจงเชื่อมั่นว่าสิ่งดีๆ จะเกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย

ข้อแตกต่างที่สำคัญอย่างหนึ่งระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน: นักลงทุนจะกังวลเมื่อราคาลดลง ผู้ซื้อบ้านรู้สึกตื่นเต้น จึงเป็นข่าวดีที่ราคาบ้านตอนนี้กำลังลดลง