สัญญาณที่หลากหลายมากขึ้นเกี่ยวกับเศรษฐกิจที่อยู่อาศัย

ฉันโตมาในยุค 80 ซึ่งเป็นช่วงที่เงินเฟ้อและภาวะถดถอยเป็นภาษากลาง ในช่วงปลายทศวรรษที่ 70 อัตราเงินเฟ้อกำลังพุ่งสูงขึ้น ดังนั้น Federal Reserve จึงเรียกขึ้นอัตราดอกเบี้ย ภาวะถดถอยตามมา ความทรงจำของฉันในปี 1982 มีรายงานที่ไม่รู้จบเกี่ยวกับการเลิกจ้างและความยากลำบากทางเศรษฐกิจ และการชนะกลางภาคครั้งใหญ่ของพรรคเดโมแครต จากนั้นสิ่งต่าง ๆ ก็หันกลับมา ทุกวันนี้ เรื่องราวไม่ธรรมดา และไม่เคยเป็นอย่างที่เหตุการณ์กำลังคลี่คลาย Ringer มีพอดแคสต์ดีๆ ชื่อ Plain English และฉันพบตอนของพวกเขาแล้ว ภาวะถดถอยของที่อยู่อาศัยกำลังมา ข้อมูลและน่าสนใจ ฉันเดาเมื่อเดือนที่แล้ว ว่าเกิดอะไรขึ้นกับเศรษฐกิจที่อยู่อาศัย แต่พอดคาสต์ทำให้ฉันคิดอีกครั้งเกี่ยวกับสิ่งที่อาจเกิดขึ้นกับที่อยู่อาศัยในปี 2023

ผู้ดำเนินรายการ Derek Thompson เริ่มต้นด้วยสัญญาณแปลก ๆ ที่มาจากแหล่งข้อมูลที่รายงานแนวโน้มเศรษฐกิจต่างๆ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย มาตรการบางอย่างแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านและค่าเช่าลดลงเมื่อต้นปีนี้ ในขณะที่ "อัตราเงินเฟ้อทั่วไป" ที่รัฐบาลรายงานระบุว่าอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น โดยได้แรงหนุนจากต้นทุนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น หมวดหมู่กว้างๆ ที่เรียกว่า “ที่พักพิง” เป็นหนึ่งในสามของการคำนวณ CPI และเมื่อตัวบ่งชี้นั้นร้อนแรง อัตราเงินเฟ้อโดยรวมก็จะเพิ่มขึ้น ในระบบเศรษฐกิจที่กว้างขึ้น การผลิตมวลรวมภายในประเทศ (GDP) ลดลงและเป็นสองในสี่ติดต่อกัน แต่ตัวเลขการจ้างงานยังคงแข็งแกร่ง

ธอมป์สันเป็นเจ้าภาพให้มาร์ค ซานดี้ แห่ง Moody's Analytics เพื่อใช้สมองกับสิ่งที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องที่อยู่อาศัย ประการแรก มีการสนทนาที่ดีเกี่ยวกับวิธีการ แพลตฟอร์มติดตามค่าเช่าอย่าง Zillow จะต้องเร็วขึ้นด้วยการสำรวจข้อมูลค่าเช่า ในขณะที่สำนักสถิติแรงงานล่าช้า โดยใช้เครื่องมือสำรวจที่ใช้วิธีสุ่มตัวอย่างเฉพาะ ประเด็นที่ Zandi กล่าวคือตัวเลข BLS นั้นล่าช้ากว่าการวัดค่าเช่าอื่น ๆ ดังนั้นโดยรวมแล้วค่าเช่าน่าจะเริ่มลดลงในช่วงต้นปีและลดลงหรือลดลงอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงเหล่านั้นจะไม่ปรากฏในดัชนี BLS จนกว่าจะถึงเวลาต่อมา ซึ่งอาจช่วยลดอัตราเงินเฟ้อในช่วงปลายปี

แซนดี้ตอบคำถามของทอมป์สันว่า "นี่คือปี 2007 อีกครั้ง" หรือไม่ โดยที่อยู่อาศัยสั่นคลอนจากอุบัติเหตุที่ลาดชัน ฉันพบว่าคำตอบของ Zandi สมเหตุสมผล อาจจะไม่. เราไม่ได้อยู่บนหมิ่นของความผิดพลาดแต่มากขึ้นของการแก้ไข; เนื่องจากการผลิตที่อยู่อาศัยที่ล่าช้าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อุปทานยังคงไม่ตามทันหลังจากเหตุการณ์บ้านพังในปี 2008 ดังนั้นแม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้นอย่างมาก แต่การขาดอุปทานก็สร้างเพดาน เขาสะท้อนประเด็นของฉันเกี่ยวกับคนที่อาจซื้อบ้านในสถานที่เช่น Boise และ Austin ที่ด้านบนสุดของตลาดด้วยเงินราคาถูก แต่ตอนนี้เห็นมูลค่าตลาดของการซื้อของพวกเขาลดลงสู่พื้นดิน

เขายังสะท้อนความกังวลของผมด้วยว่าหากเกิดภาวะถดถอยที่แท้จริงและต่อเนื่อง ครัวเรือนเหล่านั้นที่ซื้อบ้านทั้งหมดอาจเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ หากเฟดเข้าสู่ภาวะถดถอยในช่วงต้นปี 2023 เพื่อแก้ไขภาวะเงินเฟ้อ และชั่วโมงการทำงานลดลงหรือสูญเสียงาน การชำระเงินจำนองอาจทำได้ยากขึ้น ซึ่งนำไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับว่าภาวะถดถอยที่ลึกและยาวนานเพียงใด และ Zandi มองว่าเราไม่ได้อยู่ในภาวะถดถอยในขณะนี้และเนื่องจากจำนวนงานที่แข็งแกร่ง อาจไม่เข้าสู่ภาวะถดถอยที่ลึกและยาวนานในปี 2023

สำหรับคำถามของ Thompson เกี่ยวกับอุตสาหกรรมการก่อสร้างและงานจะระเหยไปที่นั่นหรือไม่ Zandi เดิมพันกับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวเพื่อให้ภาคส่วนนั้นราบเรียบเป็นอย่างน้อย เนื่องจากประเภทที่อยู่อาศัยนั้นดูเหมือนจะไปได้ดีแม้ว่าการก่อสร้างแบบครอบครัวเดี่ยวจะล่าช้าก็ตาม ฉันไม่แน่ใจโดยไม่มีเหตุผลที่ดีเกี่ยวกับมุมมองของ Zandi ต่อกลุ่มครอบครัวหลายครอบครัว นอกเหนือจากที่ฉันคิด ยังต้องรอดูว่าเกิดอะไรขึ้นกับการเติบโตของงาน รายได้ และการเติบโต

และนั่นคือสิ่งที่ฉันจะกระโดดด้วยความคิดของตัวเองเมื่อเราก้าวไปสู่สิ้นปี 2022 ฉันไม่ใช่นักเศรษฐศาสตร์แน่นอนแต่ฉันจะทบทวนความคิดช่วงแรกๆ ของตัวเอง และเดาว่าเราจะเข้าสู่ช่วงภาวะถดถอยในปี 2023 ซึ่งจะเห็นได้ว่าการซื้อบ้านในปี 2021 จำนวนมากดูเหมือนจะเป็นความผิดพลาดครั้งใหญ่ ฉันยังคิดว่าการสร้างโครงการหลายครอบครัว โดยเฉพาะทาวน์โฮมซึ่งเป็นสินค้ารอขาย จะเห็นอัตราการว่างสูง ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมจำนวนมากจะอยู่ในตลาดเป็นเวลาหลายเดือนก่อนที่จะถูกดึงออกจากตลาดหรือขายในราคาลดกระหน่ำ อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง และฉันคิดว่าผู้คน – นักลงทุนและผู้ซื้อ – จะไม่อยู่ในเกมจนถึงไตรมาสแรกของปี 2023

จิตวิทยาของปี 2023 จะเป็นกุญแจสำคัญเนื่องจากเป็นเศรษฐกิจเสมอ ผู้คนจะรู้สึกมีความสุขไหมที่เราผ่านพ้นปี 2022 ที่ปราศจากโควิด-XNUMX ไปได้ และนั่นจะนำไปสู่ความอุดมสมบูรณ์ซึ่งจะทำให้การผลิตอยู่ในระดับสูงหรือไม่? นั่นจะไม่นำไปสู่อัตราเงินเฟ้อที่มากขึ้นและทำให้เกิดแรงกดดันจากเฟดในเรื่องอัตราดอกเบี้ยหรือไม่? สิ่งเหล่านี้จะทำงานร่วมกันได้อย่างไร? สิ่งเหล่านี้จะส่งผลกระทบต่อนโยบายการเคหะอย่างไร สิ่งที่ฉันรู้มากขึ้นเกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์นั้น?

คำถามสุดท้ายนั้นขึ้นอยู่กับบางสิ่งที่ทอมป์สันและซานดีพูดคุยกัน ลักษณะของการวัดค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนของเรา ราคาบ้านไม่ขึ้นลงทุกวัน ทุกสัปดาห์ หรือแม้แต่รายเดือนต่างจากน้ำมันเบนซิน โดยทั่วไป หากข่าวรายงานว่าค่าเช่าพุ่งสูงขึ้น ค่าเช่าของคนส่วนใหญ่ก็เท่าเดิม และการจำนองไม่เคลื่อนไหวเลย หากตลาดยังคงผันผวน โดยมี "การแก้ไข" หรือ "ยุบ" หรือ "เพิ่มขึ้น" (เลือกคำคุณศัพท์หรือคำวิเศษณ์ของคุณ) ผู้คนจะต้องเปรียบเทียบประสบการณ์ของตนเองกับสัญญาณในระบบเศรษฐกิจ

ฉันเคยคิดว่าเราน่าจะดีกว่าถ้าจ่ายค่าเช่าและการจำนองเป็นรายสัปดาห์หรือรายวัน หรือถูกระงับจากเช็คจ่ายแต่ละครั้ง สิ่งนี้อาจบรรเทาความผันผวนของราคา ซึ่งทำให้เข้าใจได้น้อยลง หากผู้คนต้องเขียนเช็คภาษีทุกเดือนหรือทุกไตรมาสเหมือนที่เจ้าของธุรกิจขนาดเล็กทำ ทัศนคติเกี่ยวกับภาษีอาจแตกต่างกัน ฉันสงสัยว่าผู้คนจะตื่นตระหนกน้อยลงและมีแนวโน้มที่จะเรียกร้องให้ควบคุมค่าเช่าน้อยลงหรือไม่หากพวกเขาไม่ต้องเขียนเช็คค่าเช่าหรือจำนองจำนวนมากทุกเดือน ขณะนี้ ความผันผวนทางเศรษฐกิจในวงกว้างในระบบเศรษฐกิจที่อยู่อาศัยไม่ได้รู้สึกเป็นนามธรรม มันทำให้ผู้คนกังวลและกระหายสิ่งต่างๆ เช่น การควบคุมค่าเช่า

ความผันผวนของเศรษฐกิจที่อยู่อาศัยจะดำเนินต่อไปอย่างดีในปี 2023 และขึ้นอยู่กับผลของการเลือกตั้ง ยังคงมีแรงกดดันต่อผู้กำหนดนโยบายในการควบคุมการขึ้นและลงของตลาด ไม่ว่าความกดดันนั้นจะผลักดันเราให้มากขึ้นหรือไม่และ การแทรกแซงของรัฐบาลมากขึ้น or นโยบายที่ดีขึ้น จะขึ้นอยู่กับว่าผู้กำหนดนโยบายสามารถรักษาหัวได้หรือไม่ และจะหาทางเลือกอื่นที่ดีกว่าได้หรือไม่ เช่น กฎระเบียบที่น้อยลงและเงินอุดหนุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น