ดูภายในคอนโดหรูในลอสแองเจลิสที่กำลังมองหาราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์

นักพัฒนาสองคนในแคลิฟอร์เนียกำลังมองหาที่จะหลอกล่อผู้ซื้อที่เต็มใจทำสิ่งที่ผู้ซื้อรายอื่นไม่เคยทำมาก่อนในประวัติศาสตร์ลอสแองเจลิส – จ่ายเงินระหว่าง 50 ล้านดอลลาร์ถึง 100 ล้านดอลลาร์สำหรับคอนโด 

ข้อตกลงที่ใกล้เคียงกับราคาที่ขอจะทำลายสถิติในเมืองแห่งนางฟ้า ซึ่งไม่มีคอนโดยูนิตใดขายได้เกิน 22.5 ล้านดอลลาร์ ตามบันทึกสาธารณะ  

อพาร์ทเมนต์ดูเพล็กซ์ขนาดใหญ่ตั้งอยู่ที่ 9000 West 3rd Street ใน Beverly Hills มาพร้อมกับป้ายราคา 75 ล้านดอลลาร์ 

One LA ซึ่งเรียกว่าเพนต์เฮาส์ ตีตลาดในเดือนกรกฎาคม ครอบคลุมสองชั้นบนสุดของ Four Seasons Private Residences Los Angeles ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการคอนโดสุดหรูโดย Genton Development Company ซึ่งมี 59 ยูนิตใน 12 ชั้น

เป็นที่อยู่อาศัย Four Seasons แบบสแตนด์อโลนแห่งแรกในอเมริกาเหนือและตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามถนนจากโรงแรมที่มีชื่อเดียวกัน ตามเว็บไซต์ของอาคาร ตำหนักมงกุฎเพชรมีพื้นที่นั่งเล่นในร่มเกือบ 13,000 ตารางฟุต และพื้นที่กลางแจ้งเกือบ 6,000 ตารางฟุต

เพนต์เฮาส์ซึ่งปรากฏอยู่ในภาพเรนเดอเรอร์ที่ใช้ทำการตลาดห้องชุดนั้น แท้จริงแล้วกำลังถูกขายแบบ “กล่องขาว” ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อจะเข้าครอบครองห้องชุดทั้งๆ ที่ยังสร้างไม่เสร็จ นั่นหมายถึงไม่มีห้องครัว ไม่มีอ่างอาบน้ำ ไม่มีโรงสี ไม่มีเครื่องตกแต่ง มันว่างเปล่าเสียจนบิลลี่ โรส ผู้ร่วมก่อตั้ง The Agency RE และตัวแทนร่วมในข้อตกลง สามารถเห็นร่วมกับทีมของเขาในวิดีโอการตลาดที่ขี่มอเตอร์ไซค์ผ่านช่องว่างอันกว้างใหญ่

ณ ราคาเสนอขายในปัจจุบัน หน่วยที่ยังสร้างไม่เสร็จมีราคามากกว่า 5,700 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต โรสบอกกับ CNBC ว่าค่าใช้จ่ายในการตกแต่งนั้นแตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับรสนิยมของผู้ซื้อ แต่ 8 ล้านดอลลาร์เป็นค่าประมาณของสนามเบสบอล เขากล่าวว่าผู้ซื้อบางรายชอบการส่งมอบผ้าใบเปล่าเพื่อให้พวกเขาสามารถปรับแต่งที่อยู่อาศัยตามรสนิยมส่วนตัวของพวกเขา 

สิ่งอำนวยความสะดวกของอาคาร ได้แก่ การรับประทานอาหารในที่พักและการดูแลทำความสะอาดส่วนตัว โรงภาพยนตร์ IMAX 19 ที่นั่ง ด้วยการเข้าถึงภาพยนตร์ใหม่และการฉายภาพยนตร์ส่วนตัวศูนย์ออกกำลังกายที่ออกแบบโดยนักโภชนาการและเทรนเนอร์คนดัง Harley Pasternak สระว่ายน้ำพร้อมคาบาน่าส่วนตัวและพนักงาน Four Seasons ที่คอยเรียกคุณตามเว็บไซต์

เพนต์เฮาส์ราคาสูงพิเศษอีกแห่งที่เข้าถึงอากาศที่หายากที่สุดของแอลเอตั้งอยู่ที่ 8899 Beverly Blvd ในเวสต์ฮอลลีวูด มีราคาขอ 50 ล้านดอลลาร์ที่สามารถขยายได้ถึง 100 ล้านดอลลาร์

อาคารสูง 10 ชั้น 40 ยูนิต ออกแบบโดยบริษัทสถาปัตยกรรม Olson Kundig พัฒนาโดย Townscape Partners ชั้นบนสุดแบ่งเป็นเพิงขนาดใกล้เคียงกัน XNUMX หลัง ฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตก  

ตามที่ Fredrik Eklund นายหน้าของ Douglas Elliman ซึ่งเป็นตัวแทนการพัฒนาและเพิ่งพา CNBC ไปทัวร์เพนต์เฮาส์ทางตะวันออก ที่อยู่อาศัยขนาด 6,450 ห้องนอน 14 ห้องน้ำมีพื้นที่ประมาณ 1,500 ตารางฟุต พร้อมเพดานสูง XNUMX ฟุต มีผนังกระจกแบบใช้มอเตอร์ที่เลื่อนออกเพื่อเข้าถึงพื้นที่กลางแจ้งอีกเกือบ XNUMX ตารางฟุตบนระเบียงล้อมรอบ  

ซึ่งแตกต่างจาก One LA หน่วย PHE กำลังถูกส่งมอบให้เสร็จสิ้น มันถูกจัดฉากด้วยการตกแต่งโดย ASH Staging พวกเขาไม่รวมอยู่ในราคาขอ 50 ล้านดอลลาร์ซึ่งมีมูลค่ามากกว่า 7,700 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต  

ผู้พัฒนายังไม่ได้ระบุรายชื่อเพนต์เฮาส์ชั้นบนสุดทั้ง 50 ยูนิตอย่างเป็นทางการ แต่ได้ทำการทดสอบความต้องการของตลาดสำหรับ PHE ตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นอย่างน้อย นั่นคือตอนที่ผู้พัฒนาเริ่มทำการตลาดยูนิตด้วยป้ายราคา XNUMX ล้านดอลลาร์ในแคมเปญกระซิบที่เรียกว่า ซึ่งเป็นคำที่มักจะอธิบายถึงการตลาดแบบปากต่อปากที่ใช้ในการจับจ่ายซื้อของในที่อยู่อาศัยนอกตลาด

ในกรณีนี้ Townscape Partners และ Eklund กระซิบค่อนข้างดังเกี่ยวกับข้อตกลงต่อสื่อมวลชนเป็นเวลาหลายเดือน ทีมงานกำลังจับจ่ายดีลนอกตลาดที่มีราคาสูงกว่าซึ่งจับคู่เพนต์เฮาส์ชั้นบนสุดทั้งสองห้องเป็นคอมโบด้วยราคา 100 ล้านดอลลาร์

ที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานจะวางตำแหน่งของเจ้าของไว้ที่จุดชมวิวที่สูงที่สุดในเวสต์ฮอลลีวูด เพนต์เฮาส์เป็นคู่มีห้องนอน 10 ห้อง ห้องน้ำ XNUMX ห้อง และห้องครัว XNUMX ห้อง แต่ละห้องมีห้องครัวหลักและห้องครัวพนักงานที่อยู่ติดกัน

จากข้อมูลของ Eklund ข้อตกลงแพ็คเกจทำให้ภาพภายในทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 13,000 ตารางฟุตและเพิ่มอีก 6,000 ตารางฟุตภายนอก สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร ได้แก่ พื้นที่กลางแจ้งกว่า 12,000 ตารางฟุต พร้อมสระว่ายน้ำ เตาผิง และพื้นที่รับประทานอาหาร นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ออกกำลังกายและสตูดิโอโยคะ และร้านอาหารชั้นเลิศในเร็วๆ นี้

ที่ชั้นใต้ดินมีสิ่งที่เรียกว่าคอกรถ ซึ่งเป็นคำที่ Eklund ใช้เพื่ออธิบายถึงโรงรถที่หรูหราของอาคาร พื้นที่จอดรถมีแสงไฟสร้างบรรยากาศ พื้นกระเบื้องลายก้างปลา และที่จอดรถหลังประตูบานเลื่อนที่ทำจากไม้และเหล็ก 

นายหน้าบอก CNBC ว่าจุดจอดรถสองแห่งที่นี่ราคา 750,000 ดอลลาร์ แต่เนื่องจากเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงเพนท์เฮาส์ นักพัฒนาจะทุ่มให้ฟรี XNUMX-XNUMX จุด นอกจากนี้ยังรวมถึงล็อบบี้ส่วนตัวเฉพาะเพนต์เฮาส์ระดับโรงรถพร้อมวิวโรงรถ รวมถึงที่นั่งและลิฟต์ที่สามารถพาผู้เข้าพักเพนท์เฮาส์ขึ้นไปชั้นบนสุดได้โดยตรง 

คำถาม 100 ล้านเหรียญที่นี่คือ: นักพัฒนารายใดรายหนึ่งเหล่านี้จะพบผู้ซื้อที่เต็มใจที่จะใช้จ่ายที่ใดก็ได้ใกล้กับแป้งชนิดนั้นในคอนโดหรือไม่? 

ราคาสูงสุดตลอดกาลสำหรับการขายคอนโดยูนิตเดียวในแอลเอคือที่ The Century Condos ในเซ็นจูรีซิตี้ ซึ่งเพนต์เฮาส์ขนาด 9,300 ตารางฟุตปิดการขายในราคา 22.5 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือมากกว่า 2,400 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุตเล็กน้อย ย้อนกลับไปในปี 2015 ตามบันทึกสาธารณะที่วิเคราะห์โดย Jonathan Miller ประธานของ Miller Samuel Appraisers and Consultants 

The Century ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2009 มีความสูง 42 ชั้น จำนวน 140 ยูนิต และได้รับการออกแบบโดย Robert AM Stern Architects การพัฒนานี้ยังรักษาสถิติการขายคอนโดราคาสูงสุดในปีที่แล้วเมื่อนักแสดง “เพื่อน” มีรายงานว่า Matthew Perry ขายแล้ว คอนโดเกือบ 9,300 ตารางฟุตของเขาราคา 21.6 ล้านดอลลาร์ หรือมากกว่า 2,300 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต 

เชื่อหรือไม่ว่าอาคารเดียวกันนี้ทำลายสถิติอีกครั้งในปี 2010 เมื่อ Candy Spelling ภรรยาม่ายของโปรดิวเซอร์รายการโทรทัศน์ระดับตำนานอย่าง Aaron Spelling ใช้เงินทำลายสถิติ 34.8 ล้านดอลลาร์ในสองยูนิตที่อยู่ติดกัน ซึ่งต่อมาเธอก็รวมเข้าด้วยกัน ข้อตกลงขนาดใหญ่ของเธอครอบคลุมพื้นที่ 15,500 ตารางฟุตในราคาต่อตารางฟุตเกือบ 2,250 ดอลลาร์ 

จากคำถามในปัจจุบัน ผู้ซื้อที่คาดหวังของ One LA หรือเพนต์เฮาส์ที่ 8899 Beverly Blvd จะต้องก้าวกระโดดครั้งใหญ่จากบันทึกที่ The Century ในขณะที่มิลเลอร์บอกตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ CNBC โดยทั่วไปแล้วจะไม่เคลื่อนไหวที่รุนแรงเช่นนี้ แต่สิ่งนี้มี เกิดขึ้นมาก่อนในแอลเอ.

ตัวอย่างที่เขาชี้ให้เห็นคือเศษเสี้ยวของสินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดี่ยวของเมืองที่รู้จักกันในชื่อแมนชั่นพิเศษสุดหรู ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา บ้านเหล่านี้สามารถทำยอดขายได้ทะลุ 50 ล้านดอลลาร์และยังคงรักษายอดขายไว้ได้ ตอนนี้ระดับราคาที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นไปไม่ได้ถูกละเมิดอย่างสม่ำเสมอในตลาดข้อมูลจำเพาะระดับไฮเอนด์

“มันเป็นส่วนย่อยของตลาดขนาดใหญ่ที่ไม่มีความเชื่อมโยงเชิงเส้นหรือโดยตรงกับสิ่งที่เป็นตลาดหรูหรามาก่อน” มิลเลอร์กล่าว

ตามข้อมูลของ Miller การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหมวดหมู่ย่อยที่อยู่อาศัย เช่น บ้านสเป็คสามารถเกิดขึ้นได้เมื่อนักพัฒนาโน้มน้าวใจผู้ซื้อว่าพวกเขาได้สร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่แตกต่างจากสิ่งที่มีอยู่ก่อนหน้านี้มากจนควรมีราคาสูงเป็นพิเศษ

“มันเป็นจุดเริ่มต้นของชุดข้อมูลใหม่” มิลเลอร์กล่าว

โรสเรียกสินค้าคงคลังคอนโดระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ใหม่ของแอลเอว่า “2.0” ซึ่งเป็นกลุ่มอพาร์ทเมนต์ที่เขาอธิบายว่าทันสมัย ​​หรูหรา และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันมากกว่าสินค้าคงคลังคอนโดใดๆ ที่เคยมีมาก่อน เขาเชื่อว่าสิ่งเหล่านี้คือเหตุผลบางประการที่ห้องชุดควรจะมีราคาสูงขึ้นกว่าคลื่นลูกที่แล้ว ซึ่งโรสเชื่อว่ารวมถึงยอดขายที่ทำลายสถิติของคอนโด The Century ด้วย

จนถึงตอนนี้ ทฤษฎี 2.0 ของ Rose ได้รับการสนับสนุนโดยการขายล่าสุดที่ The Pendry Residences ซึ่งเป็นโครงการคอนโดหรูอีกแห่งในเวสต์ฮอลลีวูด ซึ่งยูนิตขนาด 2,700 ตารางฟุตขายได้ในราคา 13 ล้านเหรียญสหรัฐ และทะลุ 4,800 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุต ซึ่งตอนนี้เป็นราคาสูงสุดต่อตารางเมตร ฟุตที่เคยประสบความสำเร็จสำหรับคอนโดในแอลเอ สถิตินี้สูงกว่าสองเท่าของราคาต่อตารางฟุตในแต่ละยอดขายสูงสุดสามรายการของ The Century Condo

Eklund เชื่อว่าการจดทะเบียนกระซิบมูลค่า 100 ล้านดอลลาร์ของเขาสามารถทำลายสถิติราคาใน LA ได้ สิ่งที่เกิดขึ้นแล้วในนิวยอร์กช่วยได้ เขากล่าวว่าที่ Central Park คอนโดถ้วยรางวัลมีราคาทะลุ 10,000 ดอลลาร์และแม้แต่ 12,000 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต 

“นั่นเกิดขึ้นบ่อยครั้ง ลอส แองเจลิสยังถูกประเมินค่าต่ำเกินไปหรือไม่? ระยะยาวอาจจะ” Eklund กล่าว

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ข้อมูลบริการลงประกาศหลายรายการแสดงให้เห็นว่ามีหน่วยขายมากกว่า 140 หน่วยในนิวยอร์กในราคา 35 ล้านดอลลาร์ เทียบกับศูนย์ที่ระดับนั้นในแอลเอ แต่มิลเลอร์เพิ่มข้อแม้ใหญ่: ตลาดคอนโดสองแห่งนั้นแตกต่างกันมาก ในขณะที่เขากล่าวว่าการขาย The Pendry เป็นสัญญาณที่ชัดเจน แต่ตลาดใหม่นี้จำเป็นต้องส่งมอบธุรกรรมจำนวนมากขึ้นเพื่อตัดสินว่ามันยั่งยืนหรือไม่ 

กล่าวอีกนัยหนึ่ง: ผู้พัฒนา One LA และเพนต์เฮาส์ถ้วยรางวัลที่ 8899 Beverly อยู่ในดินแดนที่ไม่จดที่แผนที่ 

“นี่คือกลุ่มตลาดใหม่” มิลเลอร์กล่าว “ดังนั้นเราจะต้องดูว่าผู้บริโภคตอบสนองอย่างไร”