ความท้าทายทางกฎหมายสามารถช่วยเปลี่ยนคำบรรยายที่อยู่อาศัยได้

ความล้มเหลวครั้งใหญ่ที่สุดของการศึกษาในอเมริกาคือวิธีที่เราสอนตนเองเกี่ยวกับสิทธิ แนวคิดที่ว่าสิทธิที่เราได้รับ – เสรีภาพทางศาสนา คำพูด ฯลฯ – เกิดขึ้นจากการปฏิวัติต่อต้านกษัตริย์ที่กดขี่ข่มเหงในอังกฤษของเรานั้นไม่เป็นความจริง แต่สิทธิของเรามาหาเราผ่านกระบวนการวิวัฒนาการที่ขยายออกไป การสอนและการโฆษณาชวนเชื่อที่เกียจคร้านทำให้เกิดการแบ่งแยกและนโยบายที่ไม่ดี รวมถึงนโยบายที่ส่งผลกระทบต่อที่อยู่อาศัย ไม่มีสิทธิ์อยู่อาศัย แต่มีสิทธิที่กำหนดไว้ในทรัพย์สินส่วนตัว มาดูสิทธิ์และความท้าทายทางกฎหมายของการควบคุมค่าเช่าในนิวยอร์ก CHIP, RSA, และคณะ v. เมืองนิวยอร์ก และคณะ (2d เซอร์.), ขึ้นอยู่กับสิทธิ์นั้นและวิธีที่ความท้าทายนั้นช่วยเปลี่ยนการเล่าเรื่องที่อยู่อาศัย

เรื่องราวของสิทธิในอเมริกาไม่ได้เริ่มต้นที่ฟิลาเดลเฟียในปี พ.ศ. 1776 แต่ในสถานที่ที่เรียกว่า รันนีมีด ประเทศอังกฤษ ในปี ค.ศ. 1215 ที่นั่นบรรดาขุนนางและเจ้าเมืองต่าง ๆ แห่งราชอาณาจักรอังกฤษได้บังคับให้พระเจ้าจอห์นลงนามในเอกสารที่เรียกกันว่า Magna Carta. เอกสารประดิษฐานเป็นครั้งแรกในการเขียนแนวคิดที่ว่าฝ่ายบริหารของรัฐบาล (ขอโทษที่ผิดเวลา) ถูกบังคับให้ยอมจำนนต่อสิ่งที่มีจำนวนรัฐสภาครั้งแรก แม้จะไม่ได้รับการเลือกตั้ง แต่บรรดาขุนนางและเจ้าสัวได้เรียกร้องให้ประชาชนในอาณาจักรถูกลิดรอนเสรีภาพ รวมทั้งทรัพย์สิน ต้องมีกระบวนการบางอย่างก่อน

เหตุการณ์สำคัญนี้ไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ มันไม่ได้จนกว่า17^th ศตวรรษและสงครามกลางเมืองอีกครั้งในอังกฤษ (มีหลายกรณี) ที่ปัญหาเหล่านี้โผล่ขึ้นมาอีกครั้ง คราวนี้รุนแรง กษัตริย์ชาร์ลส์ทรงเขย่าประชาชนในประเทศและเมืองต่างๆ เพื่อจ่ายค่าทำสงครามในยุโรป รัฐสภาซึ่งปัจจุบันเป็นสถาบันที่เข้มแข็งกว่าก็เพียงพอแล้ว พวกเขาออกในปี 1628 เรียกว่า คำร้องสิทธิ. ที่นั่น พวกเขาร้องเรียก Magna Carta โดยขอให้กษัตริย์หยุดความพยายามอันก้าวร้าวของเขาในการยึดและครอบครองทรัพย์สินของผู้คน

“'กฎบัตรอันยิ่งใหญ่แห่งเสรีภาพแห่งอังกฤษ' มีการประกาศและตราขึ้นเพื่อมิให้คนอิสระถูกนำตัวหรือคุมขังหรือถูกเพิกถอนการถือครองกรรมสิทธิ์หรือเสรีภาพหรือศุลกากรอิสระของเขาหรือถูกห้ามหรือเนรเทศหรือในลักษณะใด ๆ ถูกทำลาย แต่ด้วยคำพิพากษาอันชอบด้วยกฎหมายของพวกพ้อง หรือโดยกฎแห่งแผ่นดิน”

คำนั้น แพร่ระบาด, เป็นตัวอย่างของ คำแองโกล-นอร์มัน ในคำศัพท์ทางกฎหมายของเรา หมายความถึง กำจัด หรือ มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อให้ได้ทรัพย์สิน. คงต้องใช้เวลาอีก 14 ปีในการโต้เถียงกันก่อนที่สงครามเปิดระหว่างรัฐสภากับพระมหากษัตริย์ สงครามที่ส่งผลให้เขาโค่นล้มและประหารชีวิต สิ่งนี้มีอิทธิพลต่อผู้ก่อตั้งของสหรัฐอเมริกา เนื่องจากพวกเขาเห็นการยุติข้อตกลงขั้นสุดท้ายและการก่อตั้งสิทธิขั้นพื้นฐานใน Magna Carta เนื่องจากสัญญาทางสังคมถูกทำลายโดยรัฐบาลอังกฤษ ซึ่งเป็นการละเมิดที่สมควรเลิกกับอังกฤษ

เหตุที่มีความสำคัญในวันนี้ก็คือการที่คำร้องสิทธิได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในรากฐานของ การแก้ไขครั้งที่ห้าในบิลสิทธิของเราการแก้ไขที่ดูเหมือนจะรวมประเด็นความยุติธรรมทางอาญาและทางแพ่งเข้าด้วยกัน (การอ้างอิงที่สำคัญในรัฐธรรมนูญคือ รัฐธรรมนูญของผู้ก่อตั้งเอกสารและแนวคิดสนับสนุนรัฐธรรมนูญที่ดีเยี่ยม)

“ห้ามมิให้ผู้ใดตอบรับเมืองหลวงหรืออาชญากรรมที่น่าอับอาย เว้นแต่เป็นการนำเสนอหรือคำฟ้องของคณะลูกขุนใหญ่ ยกเว้นในกรณีที่เกิดขึ้นในแผ่นดินหรือกองทัพเรือหรือในกองทหารรักษาการณ์เมื่ออยู่ในเวลาจริง สงครามหรือภัยสาธารณะ และบุคคลใดจะต้องไม่ถูกลงโทษด้วยความผิดเดียวกันถึงสองครั้งในอันตรายถึงชีวิตหรือแขนขา; จะไม่ถูกบังคับในคดีอาญาให้เป็นพยานกับตัวเอง หรือถูกลิดรอนชีวิต เสรีภาพ หรือทรัพย์สิน โดยไม่มีกระบวนการอันควรตามกฎหมาย และจะไม่นำทรัพย์สินส่วนตัวไปใช้ในที่สาธารณะโดยปราศจากค่าตอบแทน”

แต่ผู้เขียนรัฐธรรมนูญของเราไม่เห็นความแตกต่างระหว่างข้อพิพาททางอาญาที่อาจกีดกันบุคคลจาก "ชีวิตและแขนขา" และข้อพิพาททางแพ่งที่อาจกีดกันบุคคล "ชีวิต เสรีภาพ หรือทรัพย์สิน" สำหรับพวกเขาใน 18^th บริบทของศตวรรษ การดำเนินการของรัฐบาลในการดำเนินการใด ๆ เหล่านี้ต้องการ "กระบวนการทางกฎหมายที่เหมาะสม" และในกรณีของทรัพย์สินส่วนตัว "เพียงการชดเชย" รัฐธรรมนูญอเมริกันยกย่องหลักการโบราณของกฎหมายอังกฤษ ซึ่งต่อสู้กันมานานหลายศตวรรษในฐานะสิทธิโดยกำเนิดสำหรับชาวอเมริกัน การยึดทรัพย์สินของบุคคลนั้นมีแรงดึงดูดเช่นเดียวกับการสละชีวิตหรือแขนขา

ประวัติศาสตร์มีความสำคัญ เมื่อฉันกล่าวว่านโยบายการเคหะกำลังถูกท้าทายโดยอาศัยการแก้ไขครั้งที่ห้า บางครั้งฉันถูกถามว่า “'การ'รับข้อที่ห้า' เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยอย่างไร' คนไม่รู้เกี่ยวกับช่วงครึ่งหลังของการแก้ไขเพิ่มเติม และคำว่า "สิทธิในทรัพย์สินส่วนตัว" ได้กลายเป็นความหมายเหมือนกันในวัฒนธรรมที่โดดเด่นกับเจ้าของฟาร์มที่มีปืนต่อสู้กันบนที่ดินเปล่าหลายเอเคอร์กับรัฐบาลกลาง ความจริงก็คือความคิดที่ว่าทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลนั้นผูกติดอยู่กับสิ่งอื่น ๆ ที่เราถือว่าสิทธิเช่นคำพูดหายไป

วันนี้มีคนอ้างว่า “ที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิมนุษยชน” แต่พูดไปก็ไม่ถูกนะ. ในขณะเดียวกันเราก็รู้ว่าทรัพย์สินส่วนตัว เป็นสิทธิตามรัฐธรรมนูญที่จัดตั้งขึ้นจริงๆ. ทว่าความท้าทายทางกฎหมายเช่นเดียวกับในนิวยอร์กกำลังดิ้นรนเพื่อให้ศาลใช้มาตรฐานที่ชัดเจนสำหรับความพยายามของรัฐบาลท้องถิ่นในการควบคุมวิธีที่ผู้คนใช้ทรัพย์สินส่วนตัวของพวกเขา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพวกเขาให้เช่าทรัพย์สินแก่ผู้อื่น คดีที่ยื่นโดย โครงการปรับปรุงที่อยู่อาศัยของชุมชน (CHIP) เป็นเรื่องง่าย จากบทสรุปของคดี:

“เป็นเวลาห้าสิบปีที่นครนิวยอร์กได้ประกาศตลาดบ้านเช่าของตนให้อยู่ในสถานะ "ฉุกเฉิน" ตลอดไป เพื่อที่จะให้เหตุผลกับระบอบกฎหมายที่บังคับให้เจ้าของทรัพย์สินกลุ่มเล็กๆ อุดหนุนที่อยู่อาศัยสำหรับประชากรที่สุ่มเลือกของผู้เช่าแต่ละราย . เจ้าของทรัพย์สินเหล่านั้นถูกลิดรอนสิทธิ์ที่มีความหมายทั้งหมดเกี่ยวกับทรัพย์สินของตน รวมถึงสิทธิ์ในการแยกผู้อื่นออกจากทรัพย์สิน เข้าครอบครอง ครอบครอง หรือใช้ทรัพย์สิน และกำจัดทรัพย์สินโดยเสรี”

ฉันไม่เคยชอบความท้าทายแบบนี้มาก่อนเพราะมันฟังดูไร้หัวใจ เล่นกับความรู้สึกนึกคิดของตรรกะของฝูงชน "ที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิมนุษยชน"; ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนสำคัญกว่าสิทธิของผู้อื่นในทรัพย์สินของตนเอง ฟังดูมีความเห็นอกเห็นใจและมักจะขายได้ แต่จริงๆ แล้วไม่มีความเห็นอกเห็นใจเลย นโยบายต่างๆ เช่น การควบคุมค่าเช่าเป็นที่เข้าใจกันมานานแล้ว เพื่อทำให้ปัญหาที่อยู่อาศัยแย่ลงสำหรับผู้ที่มีเงินน้อย ไม่ดีขึ้น (อ่านเรื่อง การควบคุมค่าเช่าที่ยาวขึ้นของฉัน การควบคุมค่าเช่าทำให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง).

ฉันจะไม่โดนตีด้วย CHIP, RSA, และคณะ v. เมืองนิวยอร์ก และคณะ (2d เซอร์.) แต่ในขณะที่ฉันสงสัยในผลประโยชน์ระยะสั้นและระยะกลางของกรณีเหล่านี้ (ดูโพสต์ของฉัน ความท้าทายทางกฎหมายในการห้ามขับไล่: และความยุติธรรมสำหรับทุกคน?) ฉันคิดว่ามันสำคัญ การสร้างกฎหมายในระบบของเรามีความสำคัญสูงสุด สร้างขึ้นจากกฎหมายที่ผ่านสภานิติบัญญัติ ดำเนินการโดยผู้บริหาร และดำเนินคดีในศาลของเรา เป็นเวลานานแล้ว แม้จะเป็นภาษาธรรมดาของการแก้ไขครั้งที่ห้า ศาลได้ให้ความเคารพต่อรัฐบาลท้องถิ่นในวงกว้างและลึกล้ำในการควบคุมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผ่านกฎหมายการแบ่งเขตและผู้เช่า

กรณีเช่น ชิป กำลังพยายามที่จะสร้างกฎหมายใหม่ นั่นคือการเปลี่ยนแปลงแบบอย่าง พิจารณา​การ​พิจารณา​ที่​หน้า 12 ในการถอดเสียง ของการโต้แย้งด้วยวาจาในการอุทธรณ์ระหว่างผู้พิพากษาคนล่าสุดในคดีกับแอนดรูว์ พินคัส หัวหน้าทนายความในคดีนี้

"นาย. PINCUS: ในการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน ซึ่งเรากำลังพูดถึงอยู่ตอนนี้ เรากำลังหาคำชี้แจงว่าข้อผูกมัดนั้น - เมื่อเจ้าของทรัพย์สินประสงค์ที่จะนำทรัพย์สินออกจากตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อรื้อถอน ปรับปรุง สำหรับ ใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นซึ่งภาระหน้าที่ที่เขาเสนอให้ต่ออายุนั้นขัดต่อรัฐธรรมนูญและ -

ศาล: คุณพินคัส

นาย. PINCUS: — (มองไม่เห็น) —

ศาล: คุณพินคัส

ศาล: ใช่ ดังนั้น -

ศาล: (มองไม่เห็น) —

ศาล: — สิ่งที่คุณขอให้เราทำเพื่อประกาศระบอบการปกครองนี้โดยไม่ชอบด้วยรัฐธรรมนูญคืออะไร?

นาย. พินคัส: ใช่”

พินคัสได้แนะนำอีกกรณีหนึ่ง สถานรับเลี้ยงเด็ก Cedar Point Et al. ก. ฮัสซิดเอตอัล.กรณีที่ศาลฎีกาตัดสินว่าเป็นการละเมิดสิทธิในทรัพย์สินที่รัฐแคลิฟอร์เนียอนุญาตให้ผู้จัดงานสหภาพแรงงานเข้าครอบครองฟาร์มส่วนตัวเพื่อจัดระเบียบคนงาน ผู้พิพากษาในคดี CHIP ไม่เชื่อ โดยบอกกับ Pincus ว่า “ฉันเห็นความแตกต่างในสถานการณ์นี้และที่จริงแล้ว Cedar Point ไม่ได้ควบคุมเลย (หน้า 8)”

จนกระทั่งมีการอภิปรายมากขึ้นว่าผู้พิพากษาดูเหมือนจะเริ่มทำการเชื่อมต่อในที่สุด เป็นกระบวนการที่ช้าและเจ็บปวดในการรับชม ดิ ซีดาร์ชี้ คดีถือเป็นการเปลี่ยนแปลง: “ศาลเห็นว่าการจัดสรรทางกายภาพเป็นการเอาไม่ว่าจะถาวรหรือชั่วคราว ระยะเวลาของการจัดสรรจะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินค่าชดเชยที่ต้องชำระเท่านั้น” แต่พินคัสต้องเชื่อมโยงจุดต่างๆ จากกรณีนั้น ประเด็นหนึ่งเกี่ยวกับฟาร์มและสหภาพแรงงาน กับแนวคิดที่ว่าผู้เช่ามีสิทธิที่จะอยู่ในอพาร์ตเมนต์ของพวกเขาตลอดไป ไม่ว่าพวกเขาจะจ่ายเงินหรือไม่ และเจ้าของต้องการเปลี่ยนการใช้หรือเปลี่ยนผู้เช่าหรือไม่

ฉันไม่ได้เปลี่ยนใจ: การใช้ทรัพยากรที่ดีที่สุดและสำคัญที่สุดในปัจจุบันคือการค้นคว้าความคิดเห็นของสาธารณชนเพื่อทำความเข้าใจว่าทำไมผู้คนถึงคิดในสิ่งที่พวกเขาทำเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยให้เช่าและที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป ทำไมผู้คนถึงคิดและเชื่อว่าบ้านเช่าแตกต่างจากธุรกิจส่วนตัวอื่น ๆ อย่างใด? เราจะเปลี่ยนมุมมองนั้นอย่างไรเพื่อให้อยู่บนพื้นฐานความเป็นจริงที่ว่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจส่วนเพิ่ม เช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ ที่พยายามสร้างรายได้ที่ตรงตามหรือสูงกว่าต้นทุน ฉันกล่าวในโพสต์เกี่ยวกับความท้าทายทางกฎหมายข้างต้นว่า

“อาคารอพาร์ตเมนต์ในท้องถิ่น ไม่ว่าจะเป็นกระจกหรือเหล็กขนาดยักษ์ หรืออิฐโฟร์เพล็กซ์ขนาดเล็ก – เป็นธุรกิจที่ให้บริการคนในท้องถิ่นเช่นเดียวกับร้านขายของชำหรือบาร์ตรงมุม และเช่นเดียวกับธุรกิจเหล่านั้น ที่อยู่อาศัยให้เช่ามีความเสี่ยงและดำเนินการตามอัตรากำไรขั้นต้น ไม่มีคดีใด แม้แต่คดีที่มีคำตัดสินที่น่าพึงพอใจและน่าตื่นเต้น ก็สามารถทำงานหนักเพื่อเปลี่ยนเรื่องราวเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยได้”

ทว่างานที่ช้าและพิถีพิถันของ Mr. Pincus และเพื่อนร่วมงานของเขากำลังดำเนินการอยู่ทั่วประเทศ แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทายทางกฎหมายที่โชคไม่ดีและแม้แต่ความคิดที่ไม่ดีก็ตาม ถือเป็นการหยด หยด หยด หยดน้ำที่จำเป็นและสำคัญที่สึกกร่อนหินอายุ 100 ปี การตัดสินใจทางกฎหมายที่สนับสนุนการเคลื่อนไหวทางการเมืองตามอำเภอใจและไม่แน่นอนเพื่อจำกัดและควบคุมทรัพย์สินให้เช่าในลักษณะที่เป็นอันตรายต่อเจ้าของ ผู้อยู่อาศัย และตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดในวงกว้างมากขึ้น แต่เราหมดเวลาแล้ว ฉันได้ทำนายการสิ้นสุดของการเช่าส่วนตัวส่วนใหญ่ภายในสิ้นทศวรรษนี้. การโต้เถียงทางกฎหมายอย่างช้าๆ อาจกลายเป็นเหมือนเครื่องฉีดน้ำแรงดันสูง หากเราลงทุนในการเปลี่ยนความคิดของสาธารณชนพร้อมๆ กับการเปลี่ยนกรอบกฎหมาย