การขายอสังหาริมทรัพย์ของ Kohl บนโต๊ะหลังจากการเจรจาข้อตกลงล้มเหลว

Kohl ของ อาจจะไม่ขายกิจการเลย แต่ตอนนี้มันกำลังมองหาที่จะขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วนกลับรายการ ท่าทีก่อน.

ร้านค้าปลีกเมื่อวันศุกร์ประกาศว่าได้ยุติการเจรจาข้อตกลงกับเจ้าของ The Vitamin Shoppe กลุ่มแฟรนไชส์ยืนยันการรายงานของ CNBC ตั้งแต่เย็นวันพฤหัสบดี Kohl's กล่าวว่าจะยังคงดำเนินการในฐานะบริษัทมหาชนแบบสแตนด์อโลนต่อไป

หลายเดือนของ Kohl ได้รับแรงกดดันจากบริษัทนักเคลื่อนไหวรวมถึง Macellum Advisors ให้พิจารณาการขายบริษัท ส่วนใหญ่เพื่อปลดล็อกมูลค่าที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของ Kohl

Macellum แย้งว่า Kohl's ควรขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วนและให้เช่าคืนเพื่อปลดล็อกเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตามของ Kohl มีความทนทานต่อสิ่งที่เรียกว่าธุรกรรมการเช่าคืนการขาย อย่างน้อยก็ในวงกว้างเช่นนี้.

บริษัท ได้ทำข้อตกลงการขาย-เช่าคืนเล็กน้อยก่อนหน้านี้ในช่วงการระบาดใหญ่ของ Covid ตามที่ Peter Boneparth ประธานคณะกรรมการของ Kohl กล่าว บริษัทรับรู้กำไร 127 ล้านดอลลาร์จากการขายและให้เช่าคืนศูนย์ปฏิบัติตามและจำหน่ายอีคอมเมิร์ซในซานเบอร์นาดิโน

เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา Kohl ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในการแถลงข่าวว่าขณะนี้คณะกรรมการของ บริษัท กำลังประเมินวิธีที่ผู้ค้าปลีกสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ของตนได้ Franchise Group ได้วางแผนที่จะจัดหาเงินทุนส่วนหนึ่งของการเข้าซื้อกิจการของ Kohl โดยการขายอสังหาริมทรัพย์ของ Kohl ให้กับอีกฝ่ายหนึ่งแล้วจึงทำการเช่ากลับ เรื่องนี้น่าจะทำให้ Kohl เกิดไอเดียเกี่ยวกับมูลค่าของร้านค้าและศูนย์กระจายสินค้าที่มีอิฐและปูนเป็นของตัวเอง

“ตอนนี้คุณมีสภาพแวดล้อมที่การเงินเปลี่ยนแปลงไปมากจนในความเป็นจริงอาจน่าสนใจกว่าที่จะใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการสร้างรายได้” Boneparth กล่าวกับ CNBC ในการสัมภาษณ์ทางโทรศัพท์

“เมื่อคุณรวมสิ่งนั้นกับสิ่งที่เราคิดว่าระดับของหุ้นจะเป็น การฝึกปฏิบัติที่แตกต่างจากสภาพแวดล้อมทางการเงินครั้งก่อนมาก” เขาอธิบาย “ไม่เป็นความลับที่ Kohl's มีสินทรัพย์ขนาดใหญ่มากในงบดุล: อสังหาริมทรัพย์”

ณ วันที่ 29 มกราคม Kohl มีที่ตั้ง 410 แห่ง เช่าอีก 517 แห่ง และดำเนินการเช่าภาคพื้นดินในร้านค้า 238 แห่งของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่เป็นเจ้าของนั้นมีมูลค่ามากกว่า 8 พันล้านดอลลาร์ในเวลานั้นเล็กน้อยซึ่งเป็นรายการยื่นประจำปี

ผู้เสนอข้อตกลงขาย-เช่ากลับโต้แย้งว่าเป็นวิธีที่สะดวกสำหรับบริษัทต่างๆ ในการหาเงินทุนเพื่อนำไปใช้ในการเติบโตในอนาคต ตราบใดที่ยังมีผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ยังทำให้ผู้ขายไม่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในการเช่าเนื่องจากพวกเขาจะเช่าทรัพย์สินที่พวกเขาเพิ่งขายไป

สัญญาเช่าเหล่านั้นอาจกลายเป็นเรื่องยากมากขึ้นที่จะทำลายและค่าเช่าสามารถผันผวนตามตลาดต่างๆ Kohl's กล่าวในการยื่นแบบรายปีว่าสัญญาเช่าร้านค้าทั่วไปมีระยะเวลาเริ่มต้น 20 ถึง 25 ปี โดยมีตัวเลือกการต่ออายุห้าปีสี่ถึงแปดครั้ง

ในปี 2020 บิ๊กล็อตได้บรรลุข้อตกลงกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์เอกชนอย่าง Oak Street to ระดมทุน 725 ล้านเหรียญ จากการขายศูนย์กระจายสินค้าของบริษัทสี่แห่งและปล่อยเช่ากลับ ทำให้ผู้ค้าปลีกกล่องใหญ่มีสภาพคล่องเพิ่มขึ้นในช่วงใกล้เริ่ม การระบาดใหญ่ของ Covid-19.

นอกจากนี้ใน 2020 Bed Bath & Beyond เสร็จ ธุรกรรมการขาย - เช่าคืน กับ Oak Street ซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ประมาณ 2.1 ล้านตารางฟุตและสร้างรายได้สุทธิ 250 ล้านดอลลาร์ Mark Tritton ซีอีโอของ Bed Bath ในขณะนั้นได้โน้มน้าวข้อตกลงดังกล่าวว่าเป็นการย้ายเงินทุนเพื่อลงทุนกลับคืนสู่ธุรกิจ แม้ว่าตอนนี้ Bed Bath กำลังเผชิญกับวิกฤตทางการเงินอีกครั้งเนื่องจากยอดขายตกต่ำ และ Tritton ถูกขับออกจากตำแหน่งเมื่อต้นสัปดาห์นี้

Oak Street ได้วางแผนที่จะเสนอการจัดหาเงินทุน ให้กับกลุ่มแฟรนไชส์ในข้อตกลงของ Kohl ก่อนหน้านี้ CNBC รายงานตามบุคคลที่คุ้นเคยกับการอภิปราย ตัวแทนจาก Oak Street ไม่ตอบสนองต่อคำร้องขอความคิดเห็นของ CNBC

เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา Kohl's ได้ยืนยันแผนการที่จะดำเนินการซื้อคืนหุ้นแบบเร่งรัดมูลค่า 500 ล้านดอลลาร์ในปลายปีนี้ มันลดคำแนะนำรายได้สำหรับไตรมาสที่สองของปีงบประมาณ โดยอ้างถึงอุปสงค์ของผู้บริโภคที่อ่อนตัวลงเมื่อเร็วๆ นี้ท่ามกลางอัตราเงินเฟ้อที่สูงหลายทศวรรษ

Michelle Gass ซีอีโอของ Kohl บอกกับ CNBC ในการสัมภาษณ์ทางโทรศัพท์ว่า “เห็นได้ชัดว่าผู้บริโภคตกอยู่ภายใต้แรงกดดันมากขึ้นไปอีก” “เราไม่มีภูมิคุ้มกันต่อสิ่งนั้น … แต่ Kohl ยืนหยัดเพื่อคุณค่า และในเวลาเช่นนี้ การขยายข้อความนั้นสำคัญกว่าที่เคย”

เธอเสริมว่าความร่วมมือของ Kohl กับ อเมซอน และ Sephora ยังคงอยู่และเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ระยะยาวของบริษัทในการเอาชนะใจลูกค้ารายใหม่

“บทสรุปของกระบวนการของคณะกรรมการคือคำตอบที่ถูกต้องอย่างยิ่ง” เธอกล่าว

หุ้นของ Kohl ร่วงลงมากกว่า 20% ในวันศุกร์เพื่อแตะระดับต่ำสุดในรอบ 52 สัปดาห์ เมื่อเร็ว ๆ นี้หุ้นกลุ่มแฟรนไชส์ลดลงประมาณ 9% และแตะระดับต่ำสุดในรอบ 52 สัปดาห์

Macellum ไม่ตอบสนองต่อคำร้องขอความคิดเห็นของ CNBC